Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556 Vereinbarungen über Betri ... / 5.2.5 Abrechnungsfrist

Rz. 83

Die Abrechnungsfrist ist diejenige Frist nach Ablauf des Abrechnungszeitraums, innerhalb derer der Vermieter über die Betriebskosten und die darauf geleisteten Vorauszahlungen des Mieters abrechnen muss. Selbst der Vermieter einer Eigentumswohnung hat über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist abzurechnen, wenn zu diesem Zeitpunkt der Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung § 28 Abs. 3 WEG des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht vorliegt (BGH, Urteil v. 25.10.2017, VIII ZR 249/15, WuM 2017, 138). Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 gilt auch dann, wenn ein dinglich Wohnungsberechtigter nach der vertraglichen Vereinbarung zwar die Betriebs- und Nebenkosten zu tragen, aber keine Vorauszahlungen zu leisten hat (LG Köln, Urteil v. 20.9.2017, 13 S 50/17, NZM 2017, 766).

In erster Linie ist die vertraglich vereinbarte Abrechnungsfrist maßgebend, die aber für Wohnraum ein Jahr nicht übersteigen darf (LG Bremen, Beschluss v. 14.2.2006, 6 T 34/06, WuM 2006, 199). Die Mietvertragsparteien können auch eine kürzere Abrechnungsfrist vereinbaren (BGH, Urteil v. 20.1.2016, VIII ZR 152/15, GE 2016, 321; BGH, Urteil v. 30. 4. 2008, VIII ZR 240/07, GE 2008, 853; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 364; von Seldeneck, Rn. 3007; zweifelnd: Langenberg, NZM 2001, 783). Die Vertragsklausel, wonach die Abrechnung über die Nebenkosten jährlich "bis zum 30.6. erfolgen muss", verpflichtet den Vermieter zur Abrechnung bis zu diesem Zeitpunkt. Die Vereinbarung in einem Mietvertrag, dass über die Heiz- und Warmwasserkosten jeweils "nach Ablauf der Heizperiode" abzurechnen ist, verpflichtet den Vermieter spätestens bis zum Ablauf von drei Monaten nach Ende der Heizperiode (30.4.) abzurechnen (AG Köln, Urteil v. 22.11.1979, 154 C 1232/79, ZMR 1980, 85). Die vertraglich vereinbarte – kürzere als ein Jahr betragende – Abrechnungsfrist ist aber keine Ausschlussfrist (BGH, Beschluss v. 27.10.2009, VIII ZR 334/07, WuM 2010, 36; OLG Düsseldorf, Urteil v. 27.4.2006, I-10 U 169/05, GE 2006, 847; OLG Düsseldorf, NZM 2001, 383 für Gewerberaum; LG Limburg, WuM 1997, 120; AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, GE 2000, 1543). Das gilt auch dann, wenn vereinbarungsgemäß "spätestens bis zum …" abzurechnen ist (BGH, Urteil v. 20.1.2016, VIII ZR 152/15, a. a. O.; OLG Köln, Urteil v. 20.10.2006, 1 U 12/06, ZMR 2007, 115; a. A. AG Brandenburg a.d. Havel, Urteil v. 8.3.2007, 31 C 78/06; AG Berlin-Wedding, Urteil v. 9.12.2010, 2 C 289/10, GE 2011, 207; AG Berlin-Spandau, Urteil v. 25.1.2007, 2a C 303/06, GE 2007, 297). Denn es fehlt die Verknüpfung des Ablaufs der Frist mit der Konsequenz des Ausschlusses von Nachforderungen. Zudem kann nicht davon ausgegangen werden, dass der Vermieter die Abrechnungsfrist als Ausschlussfrist ausgestalten wollte. Die Regelung ist auch nicht unklar, sondern bestimmt klar die Abrechnungsfrist und eben nicht die Ausschlussfrist. Die vertraglich vereinbarte – kürzere als ein Jahr betragende – Abrechnungsfrist ist eben keine Ausschlussfrist (OLG Düsseldorf, Urteil v. 27.4.2006, I-10 U 169/05, a. a. O.). Der Vermieter ist nicht bereits nach Ablauf der kürzeren Abrechnungsfrist mit Nachforderungen aus der nach ihrem Ablauf dem Mieter zugegangenen Abrechnung ausgeschlossen, wenn der Vermieter innerhalb der Ausschlussfrist von einem Jahr nach Ablauf der Abrechnungsperiode abgerechnet hat. Der Mieter kann andererseits bereits nach dem Ablauf der kürzeren Abrechnungsfrist auf Abrechnung klagen und die noch ausstehenden Betriebskostenvorauszahlungen für die abgelaufene und die folgende Abrechnungsperiode einstellen. Der Mieter hat jedoch kein Recht, auch die Grundmiete zurückzubehalten (OLG Düsseldorf, Urteil v. 1.10.2009, I-10 U 58/09, MietRB 2010, 8).

Ist im Mietvertrag keine Vereinbarung über die Abrechnungsfrist getroffen worden – oder eine längere Abrechnungsfrist vereinbart worden – ist die Abrechnung ebenfalls dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen (KG, Urteil v. 4.8.2008, 8 U 49/08, GE 2008, 1323; OLG Düsseldorf, Urteil v. 10.3.2005, 10U 73/04, GE 2006, 255). Auch für Gewerberaum gilt regelmäßig diese Abrechnungsfrist (BGH, Urteil v. 27.1.2010, XII ZR 22/07, GE 2010, 407; OLG Düsseldorf, Beschluss v. 3.3.2011, I-10 W 16/11, GE 2011, 751 = NZM 2011, 884), allerdings nicht als Ausschlussfrist (BGH, Versäumnisurteil v. 17.11.2010, XII ZR 124/09, GE 2011, 128).

Hinweis

Vereinbarung über Belege

Wenn in Geschäftsraummietverträgen eine Ausschlussfrist entsprechend § 556 Abs. 3 BGB mit dem Hinweis auf schriftliche, detaillierte und nachprüfbare Übersendung von Belegen vereinbart worden ist, müssen diese innerhalb der Jahresfrist dem Mieter zugegangen sein (OLG Brandenburg, Urteil v. 22.6.2021,3 U 11/20, GE 2021, 1432).

Es gibt grundsätzlich keine Pflicht des Mieters, den Vermieter auf die Einhaltung der Abrechnungsfrist über die Betriebskosten ...