OLG Köln Urteil vom 20.10.2006 - 1 U 12/06

Leitsatz (amtlich)

1. Die in § 556 Abs. 3 S. 3 BGB für Wohnraummietverhältnisse geregelte Ausschlussfrist ist im Gewerberaummietrecht nicht analog anwendbar.

2. Aus der Formulierung im Mietvertrag "Die Abrechnung erfolgt bis spätestens zum 30.9. des folgenden Jahres." kann ohne weitere Anhaltspunkte keine Ausschlussfrist zur Nachforderung von Betriebskosten hergeleitet werden.

Normenkette

BGB § 556 Abs. 3 S. 3

Verfahrensgang

LG Köln (Urteil vom 08.02.2006; Aktenzeichen 4 O 179/04)

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des LG Köln vom 8.2.2006 - 4 O 179/04 - wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens werden gegeneinander aufgehoben.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Der Kläger vermietete durch Mietvertrag vom 15.10.1997 an den Beklagten und Herrn Dipl.-Kfm. M. O. M. Büro- und Kellerräume nebst Stellplätzen zum Betrieb einer Rechtsanwalts-, Wirtschaftsprüfer- und Steuerberatungskanzlei in dem Objekt C. straße 528 in L. Die monatliche Miete betrug einschließlich der Nebenkostenvorauszahlung 4.753,10 EUR. Zusätzlich waren monatlich 52,66 EUR pro Stellplatz zu zahlen. Der Mietvertrag enthielt zur Abrechnung der Nebenkosten in § 4 Nr. 4 u.a. folgenden Passus: "Die Abrechnung erfolgt bis spätestens zum 30.09. des folgenden Jahres."

Nachdem der Beklagte bis Mitte 2002 wegen angeblicher Mängel seine Mietzahlungen gemindert hatte und die Parteien diesbezüglich vor dem LG Köln (4 O 142/02) und sodann vor dem OLG Köln (1 U 23/03) einen Rechtsstreit geführt und letztlich durch Vergleich beendet hatten, minderte der Beklagte unter Verweis auf angebliche Mängel auch in der Folgezeit bis zum Ende des Mietverhältnisses am 15.2.2003 die Miete monatlich um 10 %. Gegenüber dem Kläger, der jegliche Minderungsgründe bestritt und zuletzt Zahlung von 8.240,22 EUR verlangte, verwies der Beklagte auf eine außergerichtliche Verrechnung mit einer ihm abgetretenen Forderung i.H.v. 435,62 EUR und lehnte die Begleichung der erstmals im Juli 2004 geltend gemachten Nebenkostennachzahlung für das Jahr 2002 i.H.v. 244,64 EUR unter Hinweis auf § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ab.

Auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils wird Bezug genommen.

Das LG Köln hat der Klage i.H.v. 3.402,47 EUR stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, der Beklagte sei aufgrund der Gesamtschau der durch die Beweisaufnahme festgestellten Vielzahl von Kleinmängeln zu einer durchgängigen monatlichen Minderung i.H.v. 5 % der Bruttomiete berechtigt gewesen.

Die Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung 2002 i.H.v. 244,64 EUR sei gerechtfertigt, da die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB auf gewerbliche Mietverhältnisse keine Anwendung finde. Der Anspruch des Klägers sei i.H.v. 435,62 EUR infolge außergerichtlicher Verrechnung zu kürzen.

Mit der form- und fristgerecht eingelegten Berufung verfolgt der Beklagte sein Klageabweisungsverlangen weiter. Hinsichtlich der Mietminderung ist er der Ansicht, aufgrund der gravierenden Mängel zu einer Minderung der vereinbarten Bruttomiete i.H.v. 10 % berechtigt zu sein. Bezüglich der Nebenkostenabrechnung vertritt der Beklagte die Auffassung, dass § 556 Abs. 3 S. 3 BGB auch auf gewerbliche Mietverhältnisse entsprechende Anwendung finde, jedenfalls aber § 4 Nr. 4 des Mietvertrages einen Nachzahlungsanspruch des Klägers ausschließe. Der Beklagte meint daher, der Kläger müsse ihm die für 2002 geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen von monatlich 613,55 EUR, insgesamt also 7.362, 60 EUR, zurückerstatten. Mit diesem Anspruch erklärt der Beklagte hilfsweise die Aufrechnung.

Der Beklagte beantragt, unter teilweise Abänderung des am 8.2.2006 verkündeten Urteils des LG Köln, Az. 4 O 179/94, die Klage abzuweisen.

Nachdem der Kläger seine am 14.3.2006 eingelegte Berufung am 15.9.2006 zurückgenommen hat, beantragt er nunmehr, die Berufung des Beklagten zurückzuweisen.

Der Kläger verteidigt hinsichtlich der Berufung des Beklagten das angefochtene Urteil, hält darüber hinaus eine Minderung für gänzlich ungerechtfertigt.

Wegen aller weiteren Einzelheiten des Vortrages der Parteien im Berufungsrechtszug wird auf die gewechselten Schriftsätze und eingereichten Unterlagen Bezug genommen.

II. Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

Das LG hat den Beklagten zu Recht zur Zahlung der rückständigen Miete für den Zeitraum Juli 2002 bis zum 15.12.2003 verurteilt.

Das LG hat aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme eine Reihe von Kleinmängeln festgestellt, wegen des Summierungseffektes eine Minderung i.H.v. 5 % der Bruttomiete für gerechtfertigt erachtet und den Anspruch des Klägers entsprechend gekürzt. Ohne Erfolg wendet der Beklagte mit der Berufung ein, dass die Minderung zu niedrig angesetzt sei. Wie der Senat bereits in der mündlichen Verhandlung vom 15.9.2006 ausgeführt hat, bestehen keine erheblichen Zweifel an den vom LG festgestellten Tatsachen i.S.d. § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO, die eine erneute Feststellung und somit eine erneute Beweisaufnahme rechtfertigen würden.

Der Se...