Der BGH hat erläutert, dass die Bestimmungen der HeizKV für die Wohnungseigentümergemeinschaft unmittelbar Geltung haben und es eines Beschlusses für deren Anwendung nicht bedarf.[1] Im Hinblick auf die Erstellung der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung ergibt sich jedoch folgende Problematik: Der Verwalter hat gemäß § 28 Abs. 2 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres eine Wohngeldabrechnung zu erstellen. Diese Abrechnung muss alle im Abrechnungszeitraum tatsächlich angefallenen Einnahmen und Ausgaben enthalten.[2] Dies bedeutet, dass in der Jahresabrechnung alle bezahlten Rechnungen, Nachzahlungen oder auch Vorschüsse anzusetzen sind.
Demgegenüber schreibt die HeizKV vor, dass nur die tatsächlichen Verbrauchskosten in die Abrechnung eingestellt werden dürfen. Diesen Widerspruch hat der BGH mit seiner Entscheidung vom 17.2.2012[3] gelöst: Danach sind in die Jahresgesamtabrechnung der Gemeinschaft alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen, aufzunehmen. In der Einzelabrechnung für die jeweiligen Wohnungseigentümer müssen dagegen die Kosten des tatsächlich verbrauchten Brennstoffs genannt werden. Der sich aus den beiden Abrechnungen ergebende Unterschiedsbetrag ist in der Abrechnung verständlich zu machen, das heißt zu erläutern.
Aus der Notwendigkeit, in der Einzelabrechnung die tatsächlich verbrauchten Brennstoffkosten anzugeben, ergibt sich, dass die jeweilige Einzeljahresabrechnung nicht unmittelbar aus der Gesamtabrechnung hergeleitet werden kann. Das folgende Muster zeigt die Zusammenhänge.
Jahresgesamt- und Einzelabrechnung[4]
| Hausverwaltung Muster GmbH | Musterstr. 4 81234 Musterstadt Tel. 089/777222 Fax 089/777333 E-Mail: info@hausverwaltung-muster.de |
Herrn Dr. Gerhard Lehmann Meierstr. 3 80639 Musterstadt |
Ihre gespeicherten Daten | |
| m2 Nutzfläche | 33,16 | |
| Anteil Wohnung | 26,9500 | |
| Anteil Garage | 2,0000 | |
| Anzahl Wohnungen | 1 | |
| Anzahl Garagen | 1 | |
| Liftschlüssel | 2,75 | |
| Musterstadt, den 13.05.2024 |
Jahresgesamt- und Einzelabrechnung
für die Zeit vom 01.01.2023 bis 31.12.2023 Wohnungs-Nr.: 0015200010
Wirtschaftseinheit: WEG Schmidtstr. 9, 80804 Musterstadt
Nummern laut Teilungserklärung: Wohnung 1 – Garage 36
| Verteilerschlüssel | Insgesamt EUR | Ihr Anteil EUR | |
|---|---|---|---|
| Ausgaben ohne Heizung | |||
| Grundstücksgebühren | 28,95/1.000-stel | 6.421,68 – | 185,91 – |
| Strom und Wasser | 28,95/1.000-stel | 7.802,52 – | 225,88 – |
| Versicherungen | 28,95/1.000-stel | 3.976,00 – | 115,11 – |
| Lfd. Erhaltung | 28,95/1.000-stel | 3.957,98 – | 114,58 – |
| Hausmeister | 28,95/1.000-stel | 13.380,18 – | 387,36 – |
| Verwaltergebühr | 1/30 Wohnungen | 12.240,00 – | 408,00 – |
| Hausreinigung | 28,95/1.000-stel | 1.295,40 – | 37,50 – |
| Liftkosten Wartung/TÜV | 2,75/100,00 % | 1.908,00 – | 52,47 – |
| Kapitalertragsteuer (KESt) | 28,95/1.000-stel | 557,54 – | 16,14 – |
| Solidaritätszuschlag (SolZ) | 28,95/1.000-stel | 30,67 – | 0,89 – |
| Sonstige Kosten | 28,95/1.000-stel | 465,76 – | 13,48 – |
| Rückzahlungen Jahresabr. Vorjahr | 692,54 – | ||
| Summe Ausgaben ohne Heizung | 52.728,27 – | 1.557,32 – | |
| Ausgaben nur Heizung | |||
Ölbestand Vorjahr 2.237,62 EUR |
28,95/1.000-stel | 64,78 + | |
| Kosten Heizungsabrechnung Vorjahr | 859,50 – | ||
| Kauf Heizöl 24.544 l à 0,84 EUR | 20.616,96 – | ||
| Nebenkosten Heizung | 987,65 – | ||
| Heizkosten gemäß beigefügter Abrechnung | Fa. Brunata | 747,51 – | |
| Ölbestand Jahresende 2.789,64 EUR | 28,95/1.000-stel | 80,76 – | |
| Summe Ausgaben nur Heizung | 22.464,11 – | 763,49 – | |
| Verteilerschlüssel | Insgesamt EUR | Ihr Anteil EUR | |
|---|---|---|---|
| Einnahmen | |||
| Stellplatzmieten | 28,95/1.000-stel | 1.588,00 + | 45,97 + |
| Einnahmen Waschhaus | 28,95/1.000-stel | 600,00 + | 17,37 + |
| Zinserträge Erhaltungsrücklage | 28,95/1.000-stel | 1.858,81 + | 53,81 + |
| Geleistete Zahlungen der Eigentümer | Laut Übersicht | 81.642,70 + | 2.520,00 + |
| Nachzahlungen Jahresabr. Vorjahr | 432,10 + | ||
| Summe Einnahmen | 86.121,61 + | 2.637,15 + | |
| Erhaltungsrücklage | |||
| Zuführung Erhaltungsrücklage | 28,95/1.000-stel | 208,44 – | |
| Zuführung Einnahmen Waschhaus | 28,95/1.000-stel | 17,37 – | |
| Zuführung Nettozinsen | 28,95/1.000-stel | 36,78 – | |
| Summe Erhaltungsrücklage | 262,59 – | ||
Ergebniszusammenstellung
| Insgesamt EUR | Ihr Anteil EUR | ||
|---|---|---|---|
| Summe Ausgaben ohne Heizung | 52.728,27 – | 1.557,32 – | |
| Summe Ausgaben nur Heizung | 22.464,11 – | 763,49 – | |
| Summe Einnahmen | 86.121,61 + | 2.637,15 + | |
| Saldo Ausgaben/Einnahmen | 10.929,23 + | 316,34 + | |
| Summe Erhaltungsrücklage | 262,59 – | ||
| Ergebnis | 10.929,23 + | 53,75 + | |
Erläuterungen zu einzelnen Positionen der Jahresgesamt- und Einzelabrechnung
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[An dieser Stelle sind vom Immobilienverwalter Erläuterungen zur Jahresabrechnung aufzunehmen. Diese Erläuterungen müssen alle Positionen der Abrechnung umfassen, die für den Eigentümer nicht sofort erkennbar und nachvollziehbar sind. Dies betrifft insbesondere die in den letzten Jahren ergangenen Urteile des BGH.
Hier ist speziell das BGH-Urteil v. 17.2.2012, V ZR 251/10, zu erwähnen:
- Die Regelungen der Heizkostenverordnung gelten für die Wohnungseigentümergemeinschaft unmittelbar; einer Vereinb...
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