Erhaltungsrücklage (WEMoG) / 13 Rechtsprechungsübersicht

ALG II

• Ist der Arbeitsuchende als Eigentümer einer Eigentumswohnung Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft, sind auf ihn umgelegte und nicht abwendbare Kosten einer Erhaltungsrücklage und eines Kabelanschlusses als Kosten der Unterkunft nach § 22 SGB II zu übernehmen.^[1]

Anfechtungsklage

• Die Ablehnung der Bildung einer angemessenen Erhaltungsrücklage entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, weshalb für eine entsprechende Klage auf Anfechtung des zugrundeliegenden Beschlusses regelmäßig ein Rechtsschutzbedürfnis besteht.^[2]

  Anmerkung: Seit Inkrafttreten des WEMoG bedarf es der Anfechtung des Negativbeschlusses nicht mehr. Es kann unmittelbar Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG erhoben werden.

Anlage

• Es stellt einen gravierenden Fehler des Verwalters dar, die Erhaltungsrücklage nicht vom sonstigen Wohngeldkonto getrennt zu halten. Dies verstößt zudem gegen die Pflicht des Verwalters, die Erhaltungsrücklage verzinslich anzulegen. Von dieser Pflicht wird der Verwalter nicht deshalb frei, weil er die für die Erhaltungsrücklage bestimmten Gelder auf dem Girokonto belässt, um Deckungslücken und dadurch Schuldzinsen zu vermeiden. Die regelmäßige Verwendung der Erhaltungsrücklage zur Deckung der laufenden Ausgaben ist mit der Zweckbestimmung der Rücklage nicht zu vereinbaren.^[3]

Auflösung

• Es kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, einen Teil der Erhaltungsrücklage in eine Liquiditätsrücklage umzuwidmen, auch wenn Erhaltungsmaßnahmen anstehen, deren voraussichtliche Kosten den Betrag der vorhandenen Erhaltungsrücklage deutlich übersteigen.^[4]
• Es entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, eine Liquiditätsrücklage zu bilden. Im Einzelfall können sich die Wohnungseigentümer dazu der Mittel der Erhaltungsrücklage durch Umwidmung bedienen.^[5]
• Hat die Erhaltungsrücklage eine angemessene Höhe überschritten, können die Wohnungseigentümer – soweit keine abweichende Vereinbarung besteht – mehrheitlich beschließen, die Rücklage insoweit aufzulösen, als eben deren angemessene Höhe überschritten ist.^[6]

Auswahlermessen

• Ob größere Reparaturarbeiten ganz oder teilweise aus der Erhaltungsrücklage bezahlt werden sollen oder ob insoweit eine Sonderumlage durchgeführt wird, liegt im pflichtgemäßen Ermessen der Wohnungseigentümer. Kommt die Erhaltungsrücklage ganz oder teilweise zur Finanzierung der Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahme in Betracht, bedarf es in der Regel tatsächlicher Feststellungen, mit welchen anderen Maßnahmen und mit welchem finanziellen Sanierungsaufwand in nächster Zeit in der Eigentümergemeinschaft zu rechnen ist, für die die Erhaltungsrücklage voraussichtlich in Anspruch genommen werden soll.^[7]

Bemessung

• Die Bemessung der Rücklagenhöhe anhand der Bestimmung des § 28 Abs. 2 II. BV entspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.^[8]

Beschluss

• Selbst eine formal korrekte Darstellung der Bezahlung aus der Rücklage führt nicht zur Billigung durch die Wohnungseigentümer. Es bedarf immer einer entsprechenden Beschlussfassung, wenn Instandsetzungsmaßnahmen dauerhaft aus der Rücklage finanziert werden.^[9]

Darstellung

• Nach Ablauf des Kalenderjahres muss der Verwalter einen Vermögensbericht erstellen. Der Vermögensbericht muss u. a. die Kontostände aller Bankkonten und den Stand der Erhaltungsrücklage beinhalten. Die Kontostände und die Erhaltungsrücklage sind nicht mehr Bestandteil der Jahresabrechnung.^[10]

Eigentümerwechsel

• Beim rechtsgeschäftlichen Erwerb von Teileigentum ist der vereinbarte Kaufpreis als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung zu mindern.^[11]
• Die anteilige Instandhaltungsrückstellung ist Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft und damit nicht Vermögen des von der Zwangsversteigerung betroffenen Wohnungseigentümers, sondern Vermögen eines anderen Rechtssubjekts. Anders als das Zubehör eines Grundstücks wie etwa Heizöl, Gaststätteninventar oder eine Kücheneinrichtung, geht die (anteilige) Instandhaltungsrückstellung beim Eigentumserwerb durch Zuschlag nicht kraft Gesetzes auf den Ersteher über.^[12]
• Die Berechtigung an einer Erhaltungsrücklage gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft geht kraft Gesetzes mit Übertragung des Eigentums an der Wohnung auf den Erwerber über. Dies hindert die Parteien nicht, für den Übergang dieses Anspruchs einen gesonderten Kaufpreis zu vereinbaren und demzufolge im Gegenzug eine rechtsgeschäftliche Abtretung des Anteils an der Erhaltungsrücklage. Mit der Vereinbarung eines Kaufpreises für die Erhaltungsrücklage vereinbaren die Parteien einen Rechtskauf, § 453 Abs. 1 BGB. Liegt die tatsächlich für die Wohnung vorhandene Erhaltungsrücklage wesentlich niedriger als die von den Parteien in den notariellen Vertrag aufgenommene Beschaffenheit derselben, haftet dem Recht ein Mangel an, da es nicht in dem nach dem Vertrag vereinbarten Umfang besteht. Dieser Mangel berechtigt den Käufer zur Minderung des Kaufpreises in Höhe der Differenz. Einer vorherigen Fristsetzu...