Die HeizKV hat nicht nur Vorrang vor rechtsgeschäftlichen Bestimmungen (§ 2 HeizKV), sondern auch vor gemeinschaftsvertraglichen Regelungen des Wohnungseigentumsrechts, zum Beispiel Teilungserklärung oder Beschlüssen.[1] Es bedarf auch keines Beschlusses oder einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer über die Anwendung der Bestimmungen der HeizKV. Die Regelungen gelten für die Wohnungseigentümer unmittelbar.[2]
Solange allerdings die Gemeinschaft entgegen den Bestimmungen der HeizKV keine Erfassungsgeräte angebracht hat und/oder einen mit dieser Verordnung nicht konformen Verteilerschlüssel anwendet, gelten die bisherigen Regelungen. Erst wenn sich ein Mitglied der Gemeinschaft auf die Einhaltung der Vorgaben der HeizKV beruft, müssen sie auch beachtet werden.[3] Der Wohnungseigentümer muss ggf. die Einhaltung der Bestimmungen der HeizKV einklagen. Ein Beschluss über die sich auf Grundlage der Jahresabrechnung ergebenden Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge, die von den Vorgaben der HeizKV abweichen, ist nicht nichtig, sondern lediglich anfechtbar.[4]
Besonderheiten im Zusammenhang mit der Anwendung der HeizKV auf die GdWE können sich auch daraus ergeben, dass ein Sondereigentümer seine Einheit einem anderen, zum Beispiel einem Mieter oder Pächter, zur Nutzung überlassen hat. Zumeist handelt es sich hierbei um ein Mietverhältnis. § 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizKV regelt dementsprechend, dass bei der Vermietung einer oder mehrerer Einheiten der Wohnungseigentümer im Verhältnis zum Mieter als Gebäudeeigentümer gilt.
Beruft sich der Mieter gegenüber seinem Vermieter auf die Einhaltung der Vorgaben der HeizKV, so hat der Vermieter als Mitglied der GdWE gegenüber diesen Anspruch auch durchzusetzen. Es ist nicht Sache des Mieters, sich direkt an die Gemeinschaft zu halten. Das Vertragsverhältnis besteht zwischen dem Mieter und dem Sonder- bzw. Teileigentümer, nicht zwischen dem Mieter und der GdWE. Diese nachgeschalteten Rechtsverhältnisse bergen ihre besonderen Probleme.
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