BGH V ZR 193/17
 

Leitsatz (amtlich)

Ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer im Einzelfall - bezogen auf eine konkrete Jahresabrechnung - von den Vorgaben der Heizkostenverordnung abweichen, ist nicht nichtig, sondern lediglich anfechtbar.

 

Normenkette

WEG § 23 Abs. 4 S. 1; HeizkostenV § 9a

 

Verfahrensgang

LG Braunschweig (Urteil vom 20.06.2017; Aktenzeichen 6 S 33/17)

AG Göttingen (Entscheidung vom 20.12.2016; Aktenzeichen 19 C 27/16)

 

Tenor

Die Revision gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des LG Braunschweig vom 20.6.2017 wird auf Kosten des Klägers zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

 

Tatbestand

Rz. 1

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Nach § 11 Nr. 1 lit. d) der Teilungserklärung vom 2.5.1983 werden die Kosten für Wärme und die Bereitung von Warmwasser auf der Grundlage der gesetzlichen Bestimmungen, "z.Zt. zu jeweils 30 % Grundkosten und 70 % verbrauchsabhängigen Kosten ermittelt". Der Kläger erhielt unter dem 7.3.2016 eine Hausgeldabrechnung für den Zeitraum vom 1.1.2015 bis zum 31.12.2015. Dieser war eine Einzelabrechnung "Energie und Betriebskosten" der Firma i. beigefügt, wonach auf den Kläger ein Betrag von 637,25 EUR entfiel. Die Aufteilung der hierin enthaltenen Heizkosten, die sich insgesamt auf 18.236,67 EUR beliefen, erfolgte zu 30 % als Grundkosten und zu 70 % nach Verbrauch. In der Eigentümerversammlung vom 22.3.2016 kam es zwischen den Wohnungseigentümern zu einer Diskussion über die Richtigkeit der Heizkostenabrechnung der Firma i., da auf zwei Wohneinheiten ein vergleichsweise hoher Anteil der Heizkosten entfiel. Unter "TOP 3 Beschluss II" wurde beschlossen, einen Sachverständigen für Heizungstechnik mit der Ermittlung der Ursachen zu beauftragen. Unter "TOP 3 Beschluss III" wurde folgender Beschluss gefasst:

"Sofern sich keine verwertbaren Erkenntnisse durch den Sachverständigen ergeben, die sich auf die Heizkostenabrechnung auswirken, soll die Abrechnung für 2015 nach Wohnfläche erfolgen. Es werden Kosten von 18.236,67 EUR zugrunde gelegt."

Rz. 2

Mit Schreiben vom 22.6.2016 teilte die Verwalterin dem Kläger mit, dass sich durch die Überprüfung des Sachverständigen keine verwertbaren Erkenntnisse ergeben hätten, die sich auf die Heizkostenabrechnung auswirkten, und dass diese daher nach Wohnfläche erstellt worden sei. In der dem Schreiben beigefügten korrigierten Einzelabrechnung wurden zu Lasten des Klägers für das Abrechnungsjahr 2015 Energie- und Betriebskosten von 1.176,45 EUR, d.h. 539,20 EUR mehr als in der Abrechnung vom 7.3.2016, aufgeführt.

Rz. 3

Das AG hat die auf Feststellung der Nichtigkeit des zu TOP 3 III gefassten Beschlusses gerichtete und im August 2016 eingegangene Klage abgewiesen. Die Berufung des Klägers ist erfolglos geblieben. Mit der von dem LG zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, verfolgt der Kläger seinen Klageantrag weiter.

 

Entscheidungsgründe

I.

Rz. 4

Das Berufungsgericht hält die Berufung für unbegründet, weil der angefochtene Beschluss nicht gem. § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG nichtig sei. Dieser könne zwar nicht auf § 9a Abs. 1, Abs. 2 i.V.m. § 7 Abs. 1 Satz 5 HeizkostenV gestützt werden. Es sei nicht ersichtlich, dass der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch von Nutzern für den Abrechnungszeitraum 2015 wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß habe erfasst werden können. Ein Geräteausfall liege nicht vor; zudem sei unstreitig eine Verbrauchserfassung erfolgt, wobei es unerheblich sei, ob diese fehlerhaft sei. Dies führe aber nicht zur Nichtigkeit. Gemäß § 16 Abs. 3 WEG könne die Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung den Umlageschlüssel mit Stimmenmehrheit ändern. Widerspreche die beschlossene Kostenverteilung ordnungsmäßiger Verwaltung, sei der Beschluss anfechtbar, aber nicht nichtig. Bei § 2 HeizkostenV handele es sich entgegen einer in der Literatur vertretenen Auffassung auch nicht um eine Verbotsnorm i.S.v. § 134 BGB, sondern um eine Vorschrift, welche die rechtsgeschäftliche Gestaltungsmacht unmittelbar einschränke. Die Unwirksamkeit eines gleichwohl vorgenommenen Rechtsgeschäfts folge aus der die Einschränkung enthaltenden Norm selbst, nicht aus § 134 BGB.

II.

Rz. 5

Das hält im Ergebnis rechtlicher Nachprüfung stand.

Rz. 6

1. Das Berufungsgericht erkennt richtig, dass der angefochtene Beschluss mit den Regeln der Heizkostenverordnung nicht zu vereinbaren ist, weil insb. die Voraussetzungen des § 9a Abs. 1, Abs. 2 HeizkostenV nicht vorliegen.

Rz. 7

a) Gemäß § 7 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV, der gem. § 3 Satz 1 HeizkostenV auch auf Wohnungseigentum anzuwenden ist, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert, nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die übrigen Kosten sind gem. § 7 Abs. 1 Satz 5 HeizkostenV nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen. In diesem Rahmen hält sich die Regelung in § 11 Nr. 1 lit. d) der Teilungserklärung, wonach u.a. die Heizungskoste...

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