Wie KI die Wohnungsvergabe verändert und wo Risiken liegen

2024 zahlte die US-Vermietungssoftware SafeRent 2,3 Millionen US-Dollar, weil ihr KI-gestütztes Bonitätsscoring auffällig oft Schwarze oder lateinamerikanische Menschen benachteiligte. Danach musste SafeRent das automatisierte Screening aufgeben.

In den USA weckt "AI-powered" inzwischen Skepsis, in Deutschland noch kaum. Hier gilt KI als Hebel, Wohnungen effizienter und vielleicht besser zu vergeben. Eine Frage, die dabei oft auf der Strecke bleibt, ist wie ethisch oder moralisch der Einsatz solcher Technologien im Kontakt mit Mietern oder Mietinteressenten ist. Über die Antwort eines Chatbots auf eine Schadensmeldung blickt wohl jeder hinweg, über das automatisierte Screenen und Absagen der eigenen Wohnungsbewerbung eher weniger. Gerade wenn der Vorgang Grund für einen Diskriminierungsverdacht lässt, beginnen für Unternehmen oft die Probleme.

Diskriminierung auf dem Wohnungsmarkt

"Die Diskriminierung durch Algorithmen und KI wird ein immer wichtigeres Thema", sagt eine Sprecherin der Antidiskriminierungstelle des Bundes. Zwar werden keine technologiespezifischen Zahlen erhoben, die Beratungsanfragen zu Diskriminierung auf dem Wohnungsmarkt hätten aber 2025 25 Prozent über dem Niveau des Vorjahres gelegen. Knapp 500 Fälle habe die Behörde mit Bezug zum Wohnungsmarkt bearbeitet. Die Dunkelziffer dürfte deutlich höher liegen. 

Die Antidiskriminierungsstelle rät bei Diskriminierung wegen Herkunft, Religion, Geschlecht, Alter oder Behinderung den Rechtsweg zu beschreiten. Oft stehen am Ende Gerichtsverfahren oder Vergleiche mit einer Schadenssumme von dem zwei- bis dreifachen der Monatsmiete.

Immer wieder unterliegen Wohnungsunternehmen vor Gericht wegen Verstößen gegen das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG). Sie haften für fehlerhafte Vergaben ebenso wie für problematische Aussagen eingesetzter Chatbots, etwa in der Mietverwaltung.

AGG-Konformität bei der Wohnungsvergabe

Rechtsanwältin Carolin Klein von der Kanzlei Heuking warnt Wohnungsgesellschaften davor das Thema Diskriminierung und AGG-Konformität bei der Wohnungsvergabe zu unterschätzen. 

"Für kommunale und genossenschaftliche Wohnungsunternehmen ist AGG-Konformität besonders wichtig. Sie stehen regelmäßig stärker im öffentlichen Fokus als rein private Vermieter. Kommunale Gesellschaften sind darüber hinaus eng mit politischen Zielsetzungen und der kommunalen Daseinsvorsorge verbunden. Genossenschaften wiederum leben vom Vertrauen ihrer Mitglieder", erklärt sie.

Fünf entscheidende Punkte, um Diskriminierung zu vermeiden

Wer also Wert auf seine Reputation, sein gesellschaftliches und politisches Standing legt, sollte jeden Anschein diskriminierender Verfahrensweisen unterlassen.

Für Klein sind fünf Punkte entscheidend:

1. Die Auswahlkriterien des Systems müssen transparent und nachvollziehbar sein. Unternehmen müssen sie darlegen können.
2. Scheinbar neutrale Kriterien dürfen niemanden mittelbar benachteiligen. Adressdaten oder Sprachmuster können etwa als Ersatzmerkmal für die Herkunft dienen und scheiden daher grundsätzlich aus.
3. Das System darf nicht mit verzerrenden oder ungeeigneten Trainingsdaten gespeist werden, die frühere Ungleichbehandlungen fortschreiben.
4. Bei gleicher Qualifikation muss eine Zufallsauswahl garantiert sein.
5. Die Verantwortung bleibt beim Wohnungsunternehmen: Es muss den Vergabeprozess etwa mit Stichproben und Beschwerdeauswertungen prüfen und belegen.

Wohnungsvergabe rechtssicher und effizient machen

Das bedeutet einen erheblichen Aufwand. "Gerade kommunale und genossenschaftliche Unternehmen verwalten oft große Bestände und erhalten eine Vielzahl an Bewerbungen. Der Einsatz digitaler Prozesse und künstlicher Intelligenz ist hier besonders naheliegend", ergänzt Klein.

"Rein händisch kann man so einen Prozess in der Wohnungsvergabe kaum rechtssicher und effizient stemmen", erklärt auch Alexander Köth, CEO von Empro, einem Softwarehaus, das unter anderem Lösungen für die Vergabe von Wohnungen für kommunale und genossenschaftliche Wohnungsunternehmen entwickelt. Anfang 2026 zählte es pro Inserat einer Genossenschaft oder kommunalen Wohnungsgesellschaft mindestens 64 Anfragen, in A-Städten 108, bei Top-Wohnungen schnell mehrere Tausend. "In so einer Situation kann ein Sachbearbeiter kaum eine sauber dokumentierte rechtssichere Vergabe sicherstellen und gleichzeitig die ethischen Werte einer gemeinwohlorientierten Wohnungsgesellschaft leben", sagt Köth. Für ihn gehören dazu neben der Einhaltung rechtlicher Standards eben auch eine transparente Kommunikation auf Augenhöhe, schnelle Rückmeldungen und eine nachvollziehbare Absage.

Nachweispflicht bei teilautomatisierter Wohnungsvergabe

All das könne man technologisch unterstützen, sagt Köth. Die WBM Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte beispielsweise verbindet in ihrem Vermietungsverfahren objektbezogene Kriterien mit zufallsbasierten Auswahlschritten, um die große Zahl an Interessenten strukturiert, aber auch diskriminierungsfrei bearbeiten zu können. Konkret werden Angebote automatisiert nach Erreichen einer Höchstschwelle (üblicherweise zwischen 300 und 500 Anfragen) deaktiviert. Zunächst erhalten Wohnungssuchende eine digitale Besichtigung. Bei weiterem Interesse hinterlegen sie eine digitale Selbstauskunft, die das System automatisiert mit den Objektkriterien abgleicht.

Aus der Gruppe der entsprechend geeigneten Wohnungssuchenden erfolgt die Auswahl der Einladungen zu Besichtigungsterminen mittels eines Zufallsverfahrens. Auch die anschließende Auswahl der Person, der die Wohnung angeboten wird, erfolgt auf Grundlage eines systemseitigen zufälligen Auswahlmechanismus innerhalb der passend qualifizierten Bewerbergruppe.

Teilautomatisierte Wohnungsvergabe ist in weiten Teilen der Branche angekommen. Doch die Verlagerung vom Menschen zur Maschine löst das Diskriminierungsproblem nicht; schlimmstenfalls verschärft sie es.

"Wichtig ist die Nachvollziehbarkeit", sagt Köth dazu. "Ich bin als Wohnungsunternehmen immer in der Nachweispflicht, rechtsgültig gehandelt zu haben. Darum sollte ich auch genau hinschauen, welche Technologien ich einsetze und welche Datenbasis dahintersteckt."

Das sieht auch Lukas Meyer-Schwickerath, Leiter digitale Bildung der Friedrich-Ebert-Stiftung, so. "KI und auch Algorithmen lernen aus historischen Daten. Wenn in der Vergangenheit bestimmte Gruppen, zum Beispiel Menschen mit Migrationshintergrund, Alleinerziehende oder Personen mit negativen Schufa-Score, bei der Wohnungsvergabe benachteiligt wurden, liest die KI dies als Muster heraus und setzt diese Diskriminierung automatisiert fort", sagt er.

Daher beginne die Frage nach einem ethischen Einsatz von KI oder Algorithmen nicht erst bei der Anwendung der Technologie, sondern bereits bei der Datenerhebung, der Modellarchitektur und den Designentscheidungen. 

KI handelt unethisch

"Etwas durch Technologie ethisch korrekt lösen zu wollen, übersieht, dass Ethik das Abwägen von Werten erfordert – oft in Grauzonen. Das kann KI meiner Einschätzung nach nicht leisten“, gibt Meyer-Schwickerath zu bedenken und ergänzt "Zu glauben, Technologie sei per se neutral ist eine Fehlannahme. Ein maschineller Vergabeprozess ist zwar skalierbarer und systematischer. Wenn das System aber schon fehlerhaft oder voreingenommen trainiert wurde, diskriminiert es dabei nicht in Einzelfällen wie ein Mensch, sondern diskriminiert immer. Während ein Mensch im Einzelfall kritisch reflektieren oder Empathie zeigen kann, wendet das System gelernte diskriminierende Muster starr an."

Eine Lösung dafür kann der Austausch von Daten und klare Guidelines für den Umgang mit Daten durch die KI sein. Sind etwa Backgroundchecks in den Sozialen Medien erlaubt? Dürfen "weiche" Kriterien in die Mieterauswahl einfließen? Wie wichtig ist der Familienstand? Darf der angestrebte Mietermix in der Auswahl durch die Maschine berücksichtigt werden? Alle Mietkriterien sowie die Art der Datenverarbeitung sollte in regelmäßigen Überprüfungen untersucht werden, ob und in welchem Maße bestimmte Gruppen in der Wohnungsvergabe benachteiligt werden. Nur so lassen sich fehlerhafte Auswahlparameter erkennen und bereinigen.

Saubere Parameter verbessern automatisierte Wohnungsvergabe

Für technische Lösungen heißt das laut Köth: Neben sauberen Parametern und Daten müssen Unternehmen ihre Auswahlkriterien selbst festlegen und anpassen können.

"Software ist nur so gut wie die Vorgaben, die gemacht werden. Der Mensch muss sicherstellen, dass die richtigen Parameter berücksichtigt werden", erklärt er. "Software wird dann riskant, wenn sie vorgibt, was ethisch ist. Dann liefern sich Unternehmen aus. Es gibt kein One-Size-fits-all. Es braucht individuelle Parameter."

Er rät außerdem Unternehmen dazu Prozesse zwar eingriffssicher aber transparent und veränderbar zu gestalten. In der Praxis heißt das Prozesse aufzusetzen, in denen die Auswahl der Mieter selbst nicht manipulierbar ist, eine Dokumentation mitläuft, der aber die Möglichkeit bietet, Auswahlparameter einsehen und verändern zu können.

Und hier beginnt oft das Problem. "Viele Unternehmen haben bei genauem Hinsehen keinen strukturierten oder eingriffssicheren Vermietungsprozess. Wenn wir ehrlich sind, ist das oft Vergabe nach Bauchgefühl. Undokumentiert und vor Gericht anfechtbar. Darum ist es wichtig: Erst den eingriffssicheren Prozess definieren, danach digitalisieren und automatisieren", rät Köth. "Die Unternehmen und ihre Mitarbeiter sollten sich digitalen Tools nicht vollkommen ausliefern".

Mensch am Steuer, KI im Maschinenraum

Das betont auch Meyer-Schwickerath: "Die Technologie sollte nur assistieren. Die finale Entscheidung, wer den Mietvertrag oder eine Einladung für eine Besichtigung erhält, sollte bei einem Menschen liegen. Dafür ist es aber nötig, dass Software-Anbieter die Algorithmen und Kriterien für etwaige Entscheidungsvorschläge der KI offenlegen. Wohnungsunternehmen könnten dies stärker einfordern."

Ohnehin ist eine automatisierte Ablehnung durch die KI etwa aufgrund eines Bonitätsscorings laut EU-AI-Act nicht zulässig. Die Letztentscheidung bei solch Hochkritischen Datenverarbeitungen muss durch einen Menschen getroffen werden.

So müssen Wohnungsunternehmen sich von der Idee eines vollautomatisierten Mietprozesses inklusive einer Mietentscheidung verabschieden. Nicht nur um AGG-konform, ethisch zu agieren, sondern auch um die neuen Vorgaben der EU zu erfüllen.

Nichtsdestotrotz kann Technologie und Ethik zusammenwirken. Voraussetzung sind aber klare Vergaberichtlinien, eingriffssichere Prozesse, regelmäßige Audits und die Möglichkeit Fehlentwicklungen zu korrigieren. Das ist anspruchsvoll, kann sich in Zeiten des Fachkräftemangels und der steigenden Anforderungen an die Vermietung von Wohnraum aber auszahlen.

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