Smart Home: Chancen und Hürden für die Wohnungswirtschaft

Nastassja Hofmann leitet beim Bitkom den Bereich Retail und Proptech. Sie beschäftigt sich unter anderem mit der Digitalisierung von Gebäuden und Wohnungsbeständen – einem Thema, das an Bedeutung gewinnt.

Laut einer Bitkom-Umfrage zur IFA Berlin 2026 nutzen heute 52 Prozent der deutschen Haushalte intelligente Geräte, nach 46 Prozent im Jahr 2024 und 43 Prozent im Jahr 2022.

Mit digitaler Gebäudetechnik Energie sparen

Frau Hofmann, laut der aktuellen Bitkom-Studie nutzt mehr als die Hälfte der Deutschen Smart-Home-Anwendungen. Welche Rolle spielt die Wohnungswirtschaft dabei?

Hofmann: Von den befragten Smart Home-Nutzern haben nur rund sechs Prozent angegeben, dass ihr Smart-Home-Gerät vom Vermieter installiert wurde. Das ist nachvollziehbar, denn die am häufigsten genutzten Anwendungen sind Saugroboter, smarte Lampen und WLAN-Steckdosen. Wohnungsunternehmen geht es häufiger darum, ganze Gebäude intelligenter zu betreiben, etwa mit digitaler Heizungssteuerung, Energiemonitoring oder Automation von technischer Gebäudeausstattung.

Gerade beim Energieverbrauch sind die Potenziale riesig: So könnten laut einer weiteren Bitkom-Studie aus dem Jahr 2024 durch eine beschleunigte Digitalisierung des Gebäudesektors bis 2030 12,4 bis 18,3 Millionen Tonnen CO2 eingespart werden. Das entspricht grob den Jahresemissionen von mehreren Millionen Autos. Dieses Potenzial wird bislang noch zu wenig genutzt. 

Wo liegen die größten Einsparmöglichkeiten beim Gebäudebetrieb?

Die größten Einsparpotenziale liegen beim Heizen und Warmwasser. Digitale Heizungssteuerungen etwa können den tatsächlichen Bedarf besser berücksichtigen, Fehlbetriebe erkennen und unnötigen Verbrauch vermeiden, und das weitestgehend automatisiert. Auch Smart Meter und Energiemonitoring sind wichtig: Sie schaffen überhaupt erst die Datengrundlage. Intelligente Heizkörperthermostate lassen sich zum Beispiel auch an herkömmlichen Heizkörpern anbringen und können die Temperatur automatisch regulieren.

Perspektivisch wird das Zusammenspiel von Wärmepumpe, Photovoltaik und Batteriespeicher wichtiger. Je besser Erzeugung, Verbrauch und Gebäudetechnik zusammenspielen, desto effizienter lässt sich ein Gebäude betreiben.

Digitalisierung im Gebäude beginnt mit der richtigen Infrastruktur

Viele Wohnungsunternehmen stehen vor der Frage, wo sie bei der Digitalisierung ihres Bestands anfangen sollen. Was gehört aus Ihrer Sicht heute zur digitalen Grundausstattung eines Mehrfamilienhauses und was ist eher "nice to have"?

Bei der Digitalisierung eines Mehrfamilienhauses sollte man nicht mit einzelnen Anwendungen anfangen, sondern mit dem digitalen Fundament. Dazu gehören eine stabile Internet- und Datenverbindung im Gebäude, eine intelligente Messung von Energieverbräuchen sowie die digitale Überwachung zentraler Gebäudetechnik, insbesondere der Heizung. 

Wichtig ist außerdem, dass unterschiedliche Systeme miteinander funktionieren und man nicht dauerhaft an einen einzelnen Anbieter gebunden ist. 

Ein nächster sinnvoller Schritt könnten dann zum Beispiel intelligente Bewässerungssysteme für Grünanlagen, Türklingeln mit Videokameras oder elektronische Zugangssysteme sein.

Datenschutz und Datensicherheit sind laut Studie für 87 Prozent der Nutzer zentrale Kriterien. Worauf sollten Vermieter beim Einsatz von smarten Systemen achten?

Gerade im Wohnumfeld werden Daten aus einem sehr privaten Bereich verarbeitet, deshalb sind Datenschutz und Datensicherheit hier besonders sensibel. Vermieter sollten schon bei der Auswahl der Systeme genau prüfen, welche Daten erhoben werden, wofür sie gebraucht werden, wo sie verarbeitet werden und wer darauf zugreifen kann. 

Es sollte immer nur das erfasst werden, was für die jeweilige Anwendung wirklich notwendig ist. Technische Betriebsdaten einer Heizungsanlage sind schließlich etwas anderes als Daten, aus denen sich Rückschlüsse auf Anwesenheit oder Verhalten einzelner Bewohner ziehen lassen. 

Wichtig sind außerdem regelmäßige Sicherheitsupdates, sichere Authentifizierung, eine verschlüsselte Datenübertragung und klar geregelte Zugriffsrechte. Ebenso entscheidend ist, die Verantwortlichkeiten zwischen Vermieter, Betreiber und Technologieanbieter vertraglich eindeutig zu regeln. Für Mieterinnen und Mieter muss außerdem transparent sein, was mit ihren Daten passiert.

Lückenhafte Regeln zu Betriebskosten hemmen Digitalisierung

Was bremst die Verbreitung von Smart-Home-Lösungen im Mietwohnungsbestand derzeit am stärksten?

Es gibt nicht den einen Bremsklotz, sondern zusammen kommen mangelnde Wirtschaftlichkeit, regulatorische Unsicherheiten, technische Hürden und Sicherheitsbedenken. Laut unserer Umfrage nennen 38 Prozent der Menschen, die bislang keine Smart-Home-Anwendungen nutzen, die Kosten als Grund dagegen. Die Bedienung wird dagegen seltener als Hürde gesehen: Nur noch 22 Prozent finden sie zu kompliziert. Zugleich sorgen sich 59 Prozent vor Hackerangriffen. 

Für Wohnungsunternehmen kommen sehr unterschiedliche technische Voraussetzungen im Bestand, hohe Investitionen und Systeme hinzu, die nicht immer miteinander funktionieren. 

Ein konkretes Hemmnis sehen wir bei der Finanzierung: Die geltenden Bestimmungen zu Betriebskosten und Modernisierung bilden digitale Gebäudetechnik bislang nicht ausreichend ab. Es braucht klare und verlässliche Regeln.

Die Nachfrage der Menschen entwickelt sich damit teilweise schneller als die Digitalisierung der Gebäude. Genau hier müssen wir ansetzen, indem wir nicht nur Wohnungen mit smarter Technik ausstatten, sondern gesamte Gebäude digitaler machen.

Smart Home 2026: Präsentation und Grafiken zum Download

Um Innovationen, beispielhafte Projekte und Einsatzfelder rund um das Thema "Smart Home" geht es auch in Ausgabe DW 9/2026 des Fachmagazins "DW Die Wohnungswirtschaft". Das gesamte Heft gibt es in der DW-App .

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