Bundesbaugesellschaft: Ablenkungsmanöver statt Problemlösung?

Es sind deutliche Worte, die Dr. Susanne Schmitt im L’Immo-Podcast von Haufe äußert: Die geplante Gründung einer Bundesgesellschaft für bezahlbaren Wohnungsbau sei "totaler Unsinn", sagt die Verbandsdirektorin des Verbands der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Niedersachsen und Bremen. Viel sinnvoller wäre es nach ihrer Ansicht, mit den für die neue Gesellschaft vorgesehenen Geldern die regionalen Akteure zu stärken.

Doch es macht nicht den Anschein, dass die Bundesregierung auf die Stimme aus Hannover hören würde. Vielmehr arbeiten das Bundesministerium der Finanzen und das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen gemeinsam daran, einen Anfang Juli dieses Jahres gefassten Grundsatzbeschluss des Koalitionsausschusses umzusetzen. Es wird eine Wohnungsbaugesellschaft für bezahlbares Wohnen (WBG) gegründet", heißt es darin. "Ziel ist es, vermehrt Wohnungen im bezahlbaren Preissegment zu bauen." Die WBG soll demnach insbesondere in Regionen mit nachgewiesenem Wohnungsmangel tätig werden.

WBG soll Bestandshalterin werden

Weitere Details nennt eine Sprecherin des Bundesfinanzministeriums auf Anfrage. Demnach soll die WBG Projektentwickler oder Generalunternehmer mit dem Bau bezahlbarer Mietwohnungen beauftragen und diese schlüsselfertig ankaufen. Möglich soll auch eine Beteiligung an Vorhaben Dritter sein. "Zur Bewirtschaftung der Wohnungen bedient sie sich ebenfalls Dritter", sagt die Sprecherin weiter. "Die Wohnungen bleiben dauerhaft im Bestand der WBG." Um die Kosten zu senken, sollen die Aufträge prioritär auf serielles und modulares Bauen ausgerichtet werden.

Das alles überzeugt Dr. Susanne Schmitt nicht. "Es wird sehr schwierig und teuer sein, von der Bundesebene aus lokalen Wohnungsbedarf zu erkennen und nachfrageorientiert zu bedienen", sagt sie. "Das für die Bundeswohnungsgesellschaft vorgesehene Geld könnte wesentlich wirkungsvoller über die bereits bestehenden und am Markt etablierten, sozial orientierten Vermieter eingesetzt werden." 

Ähnlich argumentiert Frank Emrich, Verbandsdirektor des Verbands Thüringer Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (vtw): "Wir brauchen nicht mehr Akteure auf dem Wohnungsmarkt, sondern klare Regelungen, stabile Rahmenbedingungen und eine ausreichende Finanzierung."

Bundesbaugesellschaft: Kritik aus der Wissenschaft

Grundsätzliche Kritik am Plan der Bundesregierung äußern drei Professoren der EBZ Business School. Die geplante Bundeswohnungsbaugesellschaft sei im Kern "ein symbolträchtiges, sichtbares, Handlung simulierendes politisches Projekt – aber kein wirksamer Beitrag zur Lösung der Wohnkrise", schreiben Prof. Dr. Torsten Bölting, Prof. Dr. Rolf G. Heinze und Prof. Dr. Alcay Kamis in dem im April 2026 nach Bekanntwerden der ersten Überlegungen für eine Bundesbaugesellschaft veröffentlichten Papier der Reihe "Immobilienanalyse".

Der Bund würde mit einem neuen Unternehmen in einen Markt eintreten, in dem bereits kommunale, genossenschaftliche, kirchliche, landeseigene, bundeseigene und private Anbieter tätig seien, argumentieren die drei Experten. Es brauche deshalb keinen neuen Akteur. Beiläufig erinnern die Autoren daran, dass zum Teil dieselben Parteien, die heute eine Bundeswohnungsbaugesellschaft verlangen, 2004 den Verkauf der bundeseigenen Gagfah mit ihren 80.000 Wohnungen an einen Finanzinvestor durchgesetzt haben.

Ein Argument könnte dem Papier zufolge lauten, dass eine Bundesgesellschaft bundeseigene Flächen besonders schnell oder bevorzugt bebauen könnte. Hier zeigt sich den Autoren zufolge aber die Widersprüchlichkeit der politischen Debatte, da der Bund gleichzeitig einen Verkaufsstopp für militärische Flächen verhängt hat. Damit, so die Experten, "entzieht derselbe Staat dem zivilen Wohnungsmarkt bereits identifizierte, planerisch vorbereitete und teils investiv unterlegte Flächenpotenziale".

Vonovia äußert sich positiv

Doch es finden sich in der Wohnungswirtschaft auch andere Einschätzungen. Der Grundgedanke einer Bundeswohnungsbaugesellschaft sei gut, sagt Luka Mucic, Vorstandsvorsitzender der Vonovia SE, in einem Interview mit der Frankfurter Allgemeinen Zeitung. "Die Bundesregierung hat viel bessere Finanzierungskonditionen als jedes Unternehmen", begründet Mucic seine Einschätzung. 

"Wenn der Bund mit privaten Anbietern zusammenarbeiten würde, könnte er diese Finanzierungsvorteile durchreichen." Ähnlich äußerte sich zuvor schon Mucics Vorgänger Rolf Buch auf LinkedIn. Er finde es gut, "dass hier mal ein neuer kreativer Vorschlag von SPD-Seite kommt anstatt immer nur der Ruf nach weiterer Regulierung", schrieb er.

Auch auf Verbandsseite sind differenzierte Stimmen zu vernehmen. "Die geplante Wohnungsbaugesellschaft für bezahlbares Wohnen kann, richtig ausgestaltet, ein wichtiges Finanzierungsvehikel sein", erklärte Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V., unmittelbar nach dem Beschluss des Koalitionsausschusses im Juli. 

Der Schwerpunkt der Gesellschaft sollte auf der Mobilisierung und Bereitstellung langfristigen, günstigen Kapitals liegen, erläutert der GdW-Präsident auf Nachfrage. Entscheidend sei dabei, dass die Finanzierung tatsächlich bei den Wohnungsunternehmen ankomme und wirtschaftlich tragfähige Projekte mit langfristig bezahlbaren Mieten ermögliche.

"Eine eigene flächendeckende Bau- und Bewirtschaftungsorganisation des Bundes wäre dafür aus unserer Sicht nicht erforderlich, sondern mit Blick auf Bürokratie, Zeitaufwand und Kosten kontraproduktiv", erklärt Gedaschko weiter. "Kooperationen mit bestehenden Unternehmen würden dagegen helfen, zusätzliche Vorhaben zu realisieren." 

Gedaschko weist außerdem darauf hin, dass mit der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) und der staatlichen Förderbank Kreditanstalt für Wiederaufbau bereits Strukturen bestehen, deren Möglichkeiten konsequent genutzt werden sollten. Eine zusätzliche Gesellschaft wäre laut Gedaschko dann sinnvoll, "wenn sie einen klaren Mehrwert schafft".

Tatsächlich stellt sich die Frage, wie sich die geplante Gesellschaft von der BImA abgrenzen soll, zu deren Aufgaben auch der Wohnungsbau gehört. Die Sprecherin des Bundesfinanzministeriums erklärt dazu, die neue Gesellschaft solle die BImA, die vor allem öffentliche Grundstücke vorhalte und bereitstelle, ergänzen.

Und was ist mit Landeswohnungsbaugesellschaften?

Entscheidend sei die strategische Ausrichtung der geplanten Bundesgesellschaft, sagt auch Hans Maier, Verbandsdirektor des Verbands bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW Bayern). Er betont ebenfalls: "Einen zusätzlichen Wettbewerber für bereits bestehende Wohnungsunternehmen und etablierte Strukturen braucht es sicherlich nicht." Sinnvoll könne eine solche Gesellschaft jedoch sein, wenn sie bestehende Strukturen gezielt ergänze, etwa bei der Entwicklung bundeseigener Grundstücke oder bei der Wohnraumversorgung von Bundesbeschäftigten.

Mit Blick auf Bayern drängt sich die Frage auf, wie die 2018 erfolgte Gründung einer Landeswohnungsbaugesellschaft, nämlich der Bayernheim GmbH, einzuschätzen ist. Verbandsdirektor Maier erinnert daran, dass damals nicht alle zur Verfügung stehenden Fördermittel abgerufen worden seien. Ziel sei es deshalb gewesen, einen weiteren Akteur zu schaffen, der Zugang zu Grundstücken habe und zusätzlichen bezahlbaren Wohnraum errichte. "Das", so Maier, "ist gelungen." 

Heute stelle sich die Situation anders dar, da zahlreiche Akteure um die verfügbaren Fördermittel konkurrierten. Allerdings unterscheide sich die Bayernheim von vielen anderen Akteuren, die Fördermittel beantragten, in einem wesentlichen Punkt: "Sie ist Bestandshalterin und keine Bestandshändlerin." Damit sei sie zu einer wichtigen Akteurin auf dem bayerischen Wohnungsmarkt geworden.

Auch Niedersachsen verfügt seit Kurzem über eine Landeswohnungsbaugesellschaft, nämlich die 2024 gegründete Wohnraum Niedersachsen GmbH. Diese habe seit ihrer Gründung genau das getan, wofür sie gedacht sei, sagt Verbandsdirektorin Dr. Susanne Schmitt: "Sie hat in verschiedenen Teilen des Landes geplante oder bereits in Bau befindliche Neubauprojekte als neue, sozial orientierte Eigentümerin übernommen." Eigene Projekte realisiert die Wohnraum Niedersachsen nicht.

Über die Gründung einer Landeswohnungsbaugesellschaft wird auch in anderen Bundesländern diskutiert. In Thüringen ist ein entsprechender Gesetzentwurf der Linksfraktion im Landtag in die Ausschüsse verwiesen worden. vtw-Verbandsdirektor Frank Emrich lehnt dieses Ansinnen entschieden ab. "Wir sollten die Unternehmen stärken, die schon da sind, statt neue Strukturen aufzubauen, die Jahre brauchen, um Wirkung zu entfalten", sagt er. 

Andreas Breitner, Direktor des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V. (VNW), argumentiert mit Blick auf eine entsprechende Forderung in Schleswig-Holstein ähnlich: Statt viel Geld in den Aufbau einer neuen Gesellschaft zu stecken, solle das Land die etablierten sozialen Vermieter umfassender unterstützen.

Was die neue Bundeswohnungsbaugesellschaft betrifft, so ist deren Realisierung noch keineswegs gesichert. Die Frage, wann ein abgestimmtes Konzept vorliegen wird, lässt die Sprecherin des Bundesfinanzministeriums offen. Und auch die Länder scheinen nicht durchweg begeistert zu sein: Bei der jüngsten Bauministerkonferenz im September gab es laut Berlins Stadtentwicklungssenator Christian Gaebler "durchaus Skepsis", ob es eine Bundesbaugesellschaft brauche.

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