Jeder Euro kann nur einmal ausgegeben werden

Frau Dr. Schmitt, die Gesamtinvestitionen der Wohnungswirtschaft sind hoch, aber der Neubau stockt. Wie kommt es zu diesem Spagat?

Dr. Susanne Schmitt: Wir haben im vergangenen Jahr in der Tat eine Rekordsumme bei den Gesamtinvestitionen erreicht. Dieses Jahr rechnen wir allerdings wieder mit einem Rückgang. Dramatisch ist, dass der Neubau wirklich eingebrochen ist, während die Investitionen in die Sanierung steigen.

Das liegt daran, dass die Sanierungslasten für unsere Mitgliedsunternehmen enorm sind. Die Sanierungsziele, die wir mit unseren vielen älteren Beständen erreichen müssen, die Klimaziele und die energetischen Standards sind bei der Sanierung sehr teuer. Ein Wohngebäude aus den 50er- oder 60er-Jahren auf 55 oder 70 zu sanieren, kostet richtig viel Geld.

Und jeder Euro kann nur einmal ausgegeben werden. Dieses Geld fehlt dann beim Neubau. Das ist im Augenblick der große Spagat, vor dem wir stehen: Auf der einen Seite müssen wir die alten Bestände klimagerecht sanieren und Klimaziele und energetische Ziele erreichen. Auf der anderen Seite sehen wir, dass der Druck am Wohnungsmarkt groß ist und wir viel mehr Neubau bräuchten, als wir derzeit leisten können. Das ist ein Dilemma, vor dem wir stehen.

Bezahlbarer Wohnungsbau: Sie lassen sich Kosten senken

Wie kann sich die Wohnungswirtschaft selbst behelfen? Also was kann man konkret tun, um schneller und günstiger zu bauen und zu sanieren?

Wir haben beim "Niedersächsischen Weg" und beim "Bremer Weg" gute Vorbilder. Und wir haben auch ein Bündel an Maßnahmen, die wir ergreifen können, um Kosten zu senken. Und es gibt das Thema „Einfach Bauen“: Das sind zum Teil ganz einfache Dinge, auch ganz einfache Architekturprinzipien, wie zum Beispiel Grundrisse übereinander zu stapeln, um tragende Wände zu sparen, um in der Statik bei der Menge an Beton zu sparen.

Eigentlich ganz simple Dinge, die auch einfach umzusetzen sind. Wir versuchen auch, die Möglichkeiten der Kostenreduktion durch weniger Technik in den Häusern zu nutzen. Man kann auf viele technische Dinge verzichten und trotzdem gut bauen. Durch kluge Planungsverfahren, frühzeitige Abstimmung mit den Bauämtern, um Zeitverluste zu vermeiden, zusätzliche Schleifen zu vermeiden, Änderungen in der Planung zu vermeiden und zusätzliche Anforderungen von vornherein mit einrechnen zu können.

Wir wollen ermuntern zu akzeptieren, dass einfacheres Bauen nicht gleich schlechteres Bauen ist, sondern eine sehr gute Qualität aufweisen kann. Es gibt ganz viele Bausteine, an denen wir drehen können. Das kann eigentlich nur der Weg sein, dass wir wieder nicht nur mit Augenmaß sanieren, sondern auch mit Augenmaß bauen.

Flaute im Wohnungsbau: Die Politik muss liefern

Was muss die Politik liefern, damit wieder mehr bezahlbarer Wohnraum entstehen kann?

Die Wohnungswirtschaft braucht Verlässlichkeit, braucht langfristige Planbarkeit. Wenn ich eine Sanierungsstrategie entwickle, dann heißt das, dass ich über Jahre hinweg Finanzierungsplanungen aufstelle. Wenn diese dann plötzlich von heute auf morgen durch eine Veränderung und Umstellung der Förderlandschaft infrage gestellt werden, ist das ein echtes Problem. 

Das hatten wir Anfang 2022 schon einmal, als die KfW-Förderung von heute auf morgen zusammengestrichen wurde. Dadurch wird das Vertrauen der Branche in politische Verlässlichkeit erschüttert.

Wir müssen einfach günstiger bauen. Denn rund 18 bis 20 Euro pro Quadratmeter sind realistische Berechnungen anhand der aktuellen Baupreise. Kein Durchschnittsverdiener kann sich eine solche Wohnung leisten. Wir brauchen Wohnungen für sechs bis neun Euro pro Quadratmeter. 

Und ich würde dem Bundesfinanzminister einen Post-it hinkleben: Stoppen Sie die Pläne für die Bundesbaugesellschaft und nehmen Sie die Gelder und den Aufwand, der dafür geplant ist, und versuchen Sie damit, die regionalen Akteure zu stärken – diejenigen, die wissen, wo auf dem Wohnungsmarkt welche Wohnungen gebraucht werden.

Denn ich kann mir ernsthaft nicht vorstellen, dass eine Bundesbaugesellschaft mit Sitz in Berlin oder wo auch immer von dort aus über ganz Deutschland entscheiden kann, wo tatsächlich Wohnungsbedarfe sind und wo welche Wohnungen angebracht sind. Wir haben auch unterschiedliche demografische Entwicklungen in unserem Land. Ich halte diesen Plan der Bundesregierung für totalen Unsinn.

Das ist ein redaktionell bearbeiteter Auszug aus dem L'Immo-Podcast mit Host Dirk Labusch und Dr. Susanne Schmitt.