Wachsen statt verwalten

Neue Wohnungen werden dringend benötigt, doch die Herstellung ist vielerorts kaum noch finanzierbar, wenn für breite Bevölkerungsschichten tragbare Mieten angesetzt werden sollen. Grundstücke, Bauleistungen, technische Anforderungen und die Finanzierung haben sich deutlich verteuert. Allein im Mai 2026 lagen die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude nach Angaben des Statistischen Bundesamtes fünf Prozent über dem Vorjahreswert. Die Bestandsmieten können und sollen mit dieser Kostendynamik nicht Schritt halten. Es entsteht eine Lücke zwischen dem benötigten bezahlbaren Wohnraum und wirtschaftlich darstellbarem Neubau.

Für Wohnungsunternehmen kann daraus keine Absage an den Wohnungsneubau erfolgen. Vielmehr ist es notwendig, das Geschäftsmodell breiter aufzustellen. Wer Investitionsfähigkeit bewahren, Bestände modernisieren und bezahlbares Wohnen sichern will, muss mehrere Entwicklungsstränge gleichzeitig verfolgen. Das bedeutet: Neubau nur dort, wo er tragfähig ist, konsequente Arbeit am Bestand, digitale Prozessverbesserung und selektives Wachstum. Genau an dieser Stelle setzt die strategische Weiterentwicklung der Meravis Immobiliengruppe an. Der Leitgedanke dabei lautet: wachsen statt verwalten.

Effizienz braucht Größe und Digitalisierung

Verwaltungskosten entstehen nicht proportional zur Zahl der Wohnungen. Viele Aufwendungen für IT, Regulatorik, Datenhaltung, Rechnungswesen, technische Standards oder Kundenkommunikation fallen unabhängig davon an, ob ein Unternehmen 10.000 oder 15.000 Einheiten bewirtschaftet. Mit wachsendem Bestand lassen sich diese Fixkosten auf mehr Einheiten verteilen.

Kostendegression entsteht aber nicht automatisch. Sie setzt standardisierte Prozesse, eine belastbare Datenbasis und eine Organisation voraus, die zusätzliche Bestände integrieren kann, ohne ihre Strukturen im gleichen Verhältnis auszubauen.

Digitalisierung ist kein ergänzendes IT-Projekt, sondern der zentrale Hebel für Skalierbarkeit. Wiederkehrende Vorgänge müssen medienbruchfrei, möglichst fallabschließend und datenbasiert bearbeitet werden. Digitale Kundenkommunikation, automatisierte Workflows und der gezielte Einsatz künstlicher Intelligenz können Mitarbeitende von Routinen entlasten und Reaktionszeiten verkürzen. Der wirtschaftliche Nutzen entsteht dann, wenn dieselbe Plattform mehr Wohnungen und mehr Vorgänge bewältigt, ohne dass Personal- und Verwaltungskosten entsprechend mitwachsen.

Kostendegression, Nachhaltigkeit, Sozialvertäglichkeit

Theoretisch könnte Kostendegression vor allem durch Stellenabbau erreicht werden. Für ein nachhaltig geführtes Wohnungsunternehmen ist dies weder der einzige noch der bessere Weg. Wachstum eröffnet die Möglichkeit, frei werdende Kapazitäten und Produktivitätsgewinne für einen größeren Bestand zu nutzen. Natürliche Fluktuation, veränderte Aufgabenprofile und Qualifizierung können den Wandel sozialverträglich begleiten. Digitalisierung ersetzt dabei nicht die persönliche Verantwortung. Sie schafft Freiräume für die Fälle, in denen Menschen, Erfahrung und Nähe tatsächlich gebraucht werden.

Die strategische Ausrichtung der Unternehmensgruppe folgt drei miteinander verbundenen Perspektiven, die auch das Akronym des Namens des Unternehmens bilden: Mensch, Raum und Vision. Mensch steht für Kultur, Zusammenarbeit und die Entwicklung der Beschäftigten. Raum beschreibt die Verantwortung für Bestände und Quartiere. Vision steht für Digitalisierung und Entwicklung. Erst im Zusammenspiel entsteht ein tragfähiges Betriebsmodell: Technologie verbessert Prozesse, Mitarbeitende gestalten die Veränderung und die gewonnene Leistungsfähigkeit fließt in Service, Bestand und Quartier zurück.

Selektiv wachsen statt Volumen sammeln

Das Ankaufsprofil der Meravis Unternehmensgruppe übersetzt diesen Anspruch in klare Kriterien. Im Fokus stehen Wohnimmobilien, Wohn- und Geschäftshäuser sowie gemischt genutzte Objekte mit überwiegendem Wohnanteil. Gesucht werden vor allem Core-Plus- und Value-Add-Bestände mit planbaren Potenzialen: moderater Investitionsbedarf, entwicklungsfähige Mieten, abbaubarer Leerstand sowie technische oder energetische Verbesserungsmöglichkeiten. Rein gewerbliche Spezialimmobilien ohne wohnwirtschaftlichen Bezug gehören nicht zum Zielbild.

Entscheidend ist die effiziente Bewirtschaftbarkeit. Meravis konzentriert sich auf Hannover, Hamburg, Düsseldorf und Berlin samt Umland und prüft ergänzende Märkte, wenn sie sich aus den bestehenden Regionen heraus sinnvoll erschließen lassen. Diese Wasserfall-Logik verbindet Wachstum mit operativer Nähe. Die sogenannte ABBA-Logik – A-Lagen in B-Städten und B-Lagen in A-Städten – lenkt den Blick auf stabile Mikrolagen mit nachhaltiger Vermietbarkeit, ohne ausschließlich die teuersten Teilmärkte anzusteuern.

Auch die Risikoseite gehört zum Profil. Mietpotenziale müssen realistisch, Instandhaltungsbedarfe nachvollziehbar und technische, rechtliche sowie ESG-Risiken beherrschbar sein. Asset Deals, Share Deals und strukturierte Portfolioankäufe sind grundsätzlich möglich. Das Ziel ist nicht die größtmögliche Transaktion, sondern ein Bestand, der wirtschaftlich, technisch und kulturell in die Plattform passt. Grundlage ist eine substanzstarke Bilanz: Das Unternehmen verwaltet rund 12.300 eigene Einheiten und verfügt über einen Net Asset Value von mehr als 1,5 Milliarden Euro. Diese Basis schafft Handlungsspielraum, ersetzt aber keine disziplinierte Prüfung.

Finanzierungspartner früh an den Tisch holen

Wachstum benötigt neben Eigenkapital verlässliche Fremdfinanzierung. In einem veränderten Zins- und Regulierungsumfeld reicht es nicht aus, am Ende eines Ankaufsprozesses einzelne Konditionen abzufragen. 

Die Finanzierung muss früh in die Transaktionslogik eingebunden werden. Deshalb werden potenzielle Finanzierungspartner in einem strukturierten Format zusammengebracht – oft als Bankenfrühstück oder Banken-Schaulaufen bezeichnet.

Der Begriff klingt nach Eiskunstlauf oder Sport, der Ansatz jedoch ist sachlich: Mehrere Banken erhalten einen vergleichbaren Einblick in Strategie, Bilanz, Portfolio und Investitionskriterien. Auf dieser Grundlage werden nicht nur Zinssätze betrachtet. Relevant sind ebenso Beleihungsausläufe, Tilgungsprofile, Laufzeiten, Covenants, Sicherheiten, Geschwindigkeit, Verlässlichkeit und die Fähigkeit, auch komplexere Transaktionsstrukturen abzubilden. So entsteht Transparenz darüber, welche Bank zu welchem Vorhaben passt.

Sozialverträglichkeit ist Teil der Rechnung

Wirtschaftliche Tragfähigkeit im Bestand erfordert es, Mieten im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten weiterzuentwickeln.

Zugleich tragen Wohnungsunternehmen besondere Verantwortung, weil Mieterhöhungen unmittelbar die Haushalte ihrer Kundinnen und Kunden betreffen. Die Meravis Unternehmensgruppe verbindet die wirtschaftlich notwendige Mietenentwicklung deshalb mit einer selbst auferlegten Sozialcharta. Sie soll sicherstellen, dass Anpassungen transparent, sozialverträglich und mietpreisdämpfend erfolgen und besondere Härten berücksichtigt werden. Darin liegt kein Widerspruch zur Wachstumsstrategie.

Eine wirtschaftlich stabile Vermietung schafft die Voraussetzung für Instandhaltung, Modernisierung, Klimaschutz und guten Service. Zugleich begrenzt eine sozial ausgerichtete Mietenpolitik die rein marktgetriebene Ausschöpfung von Potenzialen. Entscheidend ist die Balance: Mieten müssen ein erforderliches wirtschaftliches Maß erreichen, dürfen die soziale Realität in den Quartieren aber nicht ausblenden.

Auch Digitalisierung zahlt auf diese Balance ein. Sinkt der Verwaltungskostensatz je Einheit, muss wirtschaftlicher Druck nicht allein über höhere Mieterträge aufgefangen werden. Effizienzgewinne, Skaleneffekte und eine verantwortungsvolle Mietenpolitik ergänzen sich. Sozialverträglichkeit wird damit nicht nachträglich an eine Renditerechnung angefügt, sondern ist Bestandteil des Geschäftsmodells.

Handlungsfähig bleiben

Die gegenwärtige Krise des Neubaus wird nicht durch einen einzelnen Hebel gelöst. Förderprogramme bleiben wichtig, ebenso vereinfachte Standards und verlässliche politische Rahmenbedingungen. Unternehmen müssen jedoch auch die Stellschrauben nutzen, die sie selbst beeinflussen können.

Dazu gehören klare Prozesse, eine skalierbare digitale Plattform, selektive Ankäufe und eine Finanzierung, die strategisch vorbereitet wird. Die Wohnungswirtschaft braucht soziale Verlässlichkeit und unternehmerische Beweglichkeit. Wer nur den Status quo bewahrt, wird steigende Anforderungen schwerer finanzieren können. Wer Digitalisierung, Wachstum und Verantwortung zusammenführt, schafft neue Handlungsspielräume – gerade wenn der Neubau allein sie nicht mehr eröffnet.

Dieser Beitrag ist aus der DW 10 2026. Unter dem Schwerpunkt "Wer soll das bezahlen?" dreht sich in der neuen Ausgabe alles um Finanzierung und Fördermittel. Das gesamte Heft gibt es auch in der DW-App .

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