Jahressteuergesetz 2026: Was sich für Immobilieneigentümer ändert

Das Bundeskabinett hat am 12.8.2026 den Entwurf eines Jahressteuergesetzes (JStG) 2026 aus dem Bundesministerium der Finanzen (BMF) beschlossen.

Er enthält auch eine Konkretisierung der gesetzlichen Regelung zur Aufteilung des Gesamtkaufpreises für bebaute Grundstücke im Einkommensteuergesetz (EStG).

JStG 2026 regelt die Kaufpreisaufteilung bei Immobilien neu

Mit der Neuregelung in § 6f EStG soll die Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für bebaute Grundstücke in einen Anteil für Grund und Boden und einen Gebäudeanteil gesetzlich verankert werden. Gibt es keine vertragliche Kaufpreisaufteilung, soll das Verhältnis der Verkehrswerte beider Anteile zugrunde gelegt werden. Der Gebäudewertanteil wird künftig nach einer gesetzlich festgelegten Formel berechnet.

Die Neuregelung soll am Tag nach der Verkündung des JStG 2026 in Kraft treten und erstmals für bebaute Grundstücke gelten, deren Kaufvertrag nach diesem Zeitpunkt rechtswirksam abgeschlossen wird. Das parlamentarische Verfahren wird voraussichtlich nach der Sommerpause im September eingeleitet werden.

Jahressteuergesetz 2026 (Regierungsentwurf)

Bemessungsgrundlage für Gebäude-AfA

Zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für Absetzungen für Abnutzung (AfA) von Gebäuden (§ 7 Absatz 4 bis 5b EStG) ist in der Praxis häufig erforderlich, einen Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück auf das Gebäude, das der Abnutzung unterliegt, sowie den nicht abnutzbaren Grund und Boden aufzuteilen.

Zur Vereinfachung stellt das BMF eine offizielle Arbeitshilfe für eine qualifizierte Schätzung bereit. Eine abweichende Aufteilung kann auch durch das Gutachten eines Sachverständigen nachgewiesen werden.

BMF-Download: Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)

JStG 2024: Was von Gebäude-AfA bis Erbschaft weiterhin gilt

Auch mit dem noch geltenden Jahressteuergesetz 2024 hat sich für Hauseigentümer und Wohnungsunternehmen einiges geändert – ein Überblick.

Gebäudeabschreibung angepasst

Die Vorschrift des § 7a Abs. 9 EStG wurde an den durch das Wachstumschancengesetz neu eingefügten § 7 Abs. 5a EStG angepasst und stellt klar, dass sich nach Ablauf des maßgebenden Begünstigungszeitraums einer Sonderabschreibung – etwa für den Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG – die weitere AfA auch nach § 7 Abs. 5a EStG (Restwert und dem nach § 7 Absatz 5a EStG maßgebenden Prozentsatz) bemessen kann.

Der Steuerpflichtige muss das Wirtschaftsgut auch vor Ablauf des Begünstigungszeitraums der Sonderabschreibung bereits degressiv nach § 7 Abs. 5a EStG abgeschrieben haben. Das gilt rückwirkend ab dem Veranlagungszeitraum (VZ) 2023.

Grundsteuer: Nachweis niedrigerer Wert

Steuerpflichtige sollen im Einzelfall die Möglichkeit haben, einen unter dem festgestellten Grundsteuerwert liegenden Wert des Grundstücks nachzuweisen.

Gesetzlich wurde neu geregelt, dass in solchen Fällen der niedrigere gemeine Wert anzusetzen ist – Nachweismöglichkeit des niedrigeren gemeinen Werts nach § 220 Abs. 2 Bewertungsgesetz (BewG). Hier kann auch ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt zustande gekommener Kaufpreis herangezogen werden.

Neue Wohngemeinnützigkeit

In den Katalog der gemeinnützigen Zwecke wurde die Förderung wohngemeinnütziger Zwecke aufgenommen – § 52 Abs. 2 Satz 1 Nr. 27 Abgabenordnung (AO). Die Steuervorteile bei der neuen Wohngemeinnützigkeit gelten seit dem 1.1.2025.

Einkommensteuer: Kleine Photovoltaikanlagen

§ 3 Nr. 72 EStG: Die für die Anwendung der Steuerbefreiung zulässige Bruttoleistung wurde von 15 Kilowatt Peak (kW peak) auf 30 kW peak pro Wohneinheit oder Gewerbeeinheit erhöht. Durch die Änderung wurde weiter klargestellt, dass

• auch bei Gebäuden mit mehreren Gewerbeeinheiten, aber ohne Wohneinheiten, Photovoltaikanlagen bis zu 30 kW peak pro Gewerbeeinheit begünstigt sind,
• es sich bei der Steuerbefreiung außerdem um eine Freigrenze und nicht um einen Freibetrag handelt.

Das gilt erstmals für Anlagen, die nach dem 31.12.2024 angeschafft, in Betrieb genommen oder erweitert wurden.

Steuerabzug bei Bauleistungen

Die verbindliche elektronische Antragstellung auf Erstattung des Bausteuerabzugsbetrages wurde zum 1.1.2026 eingeführt (§ 48c EStG).

Sie gilt nicht, wenn es sich um einen Härtefall handelt und die elektronische Antragstellung für den Steuerpflichtigen eine unbillige Härte darstellen würde.

E-Bilanz: Erweiterter Datensatz

Die Übermittlungsverpflichtung für den Anlagenspiegel, die sich bislang zum Teil aus handelsrechtlichen Regelungen ergibt, wurde ausdrücklich in § 5b Abs. 1 EStG geregelt. Jede für steuerliche Zwecke zu erstellende Bilanz ist von der Übermittlungspflicht umfasst.

Die Übermittlungspflicht der Kontennachweise gilt für Wirtschaftsjahre ab dem 31.12.2024. Die weiteren neuen Übermittlungspflichten finden erst für Wirtschaftsjahre Anwendung, die nach dem 31.12.2027 beginnen.

Kürzung wegen Grundbesitzes

Die einfache gewerbesteuerliche Grundbesitzkürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 1 des Gewerbesteuergesetzes (GewStG) wurde ab dem Erhebungszeitraum 2025 an die tatsächlich im Erhebungszeitraum als Betriebsausgabe erfasste Grundsteuer geknüpft.

Grunderwerbsteuer: Schlupfloch geschlossen

Mit § 1 Abs. 4a Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) wurde die Zugehörigkeit eines Grundstücks zum Vermögen einer Gesellschaft gesetzlich definiert. Ein Grundstück gehört zum Vermögen der Gesellschaft, die zuletzt einen Grundtatbestand nach § 1 Abs. 1 GrEStG über das Grundstück verwirklicht hat, wenn und solange keine Rückgängigmachung des Erwerbs nach § 16 Abs. 1 GrEStG erfolgte (§ 1 Abs. 4a Satz 1 und 2 GrEStG).

Zur Vermeidung missbräuchlicher Gestaltungen bestimmt § 1 Abs. 4a Satz 3 GrEStG, dass die neue Zuordnungsregelung keine Anwendung findet auf Rechtsvorgänge, die nach § 16 Abs. 1 GrEStG rückgängig gemacht wurden, und auf Grundstücke, die nach § 16 Abs. 2 GrEStG zurückerworben wurden, soweit das dazu führt, dass ein Erwerbsvorgang nach § 1 Abs. 2a bis 3a GrEStG vermieden wird.

Die Neuregelung gilt erstmals für Erwerbsvorgänge nach § 1 Abs. 2a bis 3a GrEStG. Es sind auch Erwerbsvorgänge nach § 1 Abs. 1 und 2 GrEStG zu berücksichtigen, die vor dem Tag nach der Verkündung des JStG 2024 verwirklicht wurden.

Kleinunternehmerregelung: Echte Steuerbefreiung

Die Neuregelung der Kleinunternehmerregelung gemäß § 19 Umsatzsteuergesetz (UStG) dient der Umsetzung der Kleinunternehmer-Richtlinie (RL (EU) 2020/285). Bis dahin galt § 19 UStG nur für im Inland ansässige Unternehmer. Seit Januar 2025 können auch Unternehmen im übrigen Gemeinschaftsgebiet die Regelung in Deutschland anwenden.

Der teilnehmende Unternehmer muss nach § 19a Abs. 3 UStG für jedes Kalendervierteljahr eine Umsatzmeldung abgeben – und diese innerhalb eines Monats nach Ablauf jedes Kalendervierteljahres ausschließlich auf elektronischem Weg mittels amtlich vorgeschriebenem Datensatz an das Bundeszentralamt für Steuern (BZSt) übermitteln.

Im neuen § 19 Abs. 1 UStG werden von inländischen Kleinunternehmern bewirkte Umsätze von der Steuer befreit (echte Steuerbefreiung), im Gegensatz zum bisherigen § 19 Abs. 1 UStG, nach dem bei Kleinunternehmern die Umsatzsteuer "nicht erhoben" wird. Voraussetzung: Der Gesamtumsatz (§ 19 Abs. 2 UStG) überschreitet im vorangegangenen Kalenderjahr nicht 25.000 Euro und im laufenden Kalenderjahr nicht 100.000 Euro.

Nimmt der Unternehmer eine gewerbliche oder berufliche Tätigkeit auf, ist § 19 Abs. 1 Satz 1 UStG mit der Maßgabe anzuwenden, dass der Gesamtumsatz im laufenden Kalenderjahr den Betrag von 25.000 Euro nicht überschreitet. Bereits der Umsatz, mit dem die Grenze überschritten wird, unterliegt der Regelbesteuerung. Die bis zum Zeitpunkt der Überschreitung bewirkten Umsätze sind steuerfrei. Kleinunternehmer müssen keine E-Rechnungen ausstellen, aber zum Empfang in der Lage sein.

Wertansatz für Wohnimmobilien in Drittstaaten

Mit der Neuregelung von § 13d Abs. 3 Nr. 2 Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) kann der Befreiungsabschlag bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen auch gewährt werden, wenn das Grundstück in einem Drittstaat belegen ist und in Bezug auf die Erbschaftsteuer ein Informationsaustausch mit diesem Drittstaat sichergestellt ist.

Erbschaft: Steuerstundung bei Wohnimmobilien

Nach § 28 Abs. 3 ErbStG wird auf Antrag eine Stundung bis zu zehn Jahre gewährt, soweit der Erwerber die Steuer nur durch Veräußerung des zu Wohnzwecken genutzten Grundbesitzes aufbringen kann. Mit den Änderungen in § 28 Abs. 3 ErbStG wurde die Stundungsregelung auf alle Fälle ausgeweitet, in denen Grundbesitz zu Wohnzwecken genutzt wird.

Die Regelung erfasst auch Fälle, in denen das vom Erblasser oder Schenker genutzte Grundstück nach dem Erbfall oder der Schenkung zu Wohnzwecken vermietet wird; ebenso wie alle Fälle der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, unabhängig von der Grundstücksart, beispielsweise eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus (Mietwohngrundstück).

In Drittstaaten kann die Stundung nur gewährt werden, wenn in Bezug auf die Erbschaftsteuer ein Informationsaustausch mit dem Drittstaat und die Möglichkeit der Beitreibung entsprechender steuerlicher Forderungen sichergestellt ist.

Jahressteuergesetz 2024

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