EU AI Act beendet die Narrenfreiheit

Frau Ruppel, Ihre Studie zeigt ein erschreckendes Bild: Mehr als ein Drittel der Führungskräfte kennt die Anforderungen des EU AI Acts nicht. Was regelt das Gesetz konkret — und wo ist die Immobilienwirtschaft direkt betroffen?

Rebekka Ruppel: Der EU AI Act stuft KI-Systeme in Risikoklassen ein, definiert Transparenzpflichten, Dokumentations- und Nachweispflichten sowie Anforderungen an das Risikomanagement — und legt Sanktionen bei Verstößen fest. 

Für die Immobilienwirtschaft relevant sind vor allem zwei Kategorien: Erstens das sogenannte Hochrisiko, zu dem etwa automatische Mieterauswahl, Bonitätsprüfung oder Gesichtserkennung beim Gebäudezutritt gehören können. Hier greifen klare Anforderungen an Risikomanagement, Datenqualität und technische Dokumentation. Für bestimmte Hochrisiko-Anwendungen gelten diese Regeln ab dem 2. Dezember 2027. Zweitens das begrenzte Risiko: Hier gelten die Transparenzpflichten bei der Nutzung von KI und KI-generierten Inhalten bereits seit dem 2. August 2026.

Das Tückische dabei: Viele Unternehmen setzen KI gar nicht aktiv ein. Sie bekommen sie über eingekaufte Drittsoftware mit ins Haus. Chatbots, automatische Ausschreibungsprozesse, Dokumentenanalyse, Gebäudesteuerung — das alles ist in der Branche längst Realität. Aber die Nutzung läuft dezentral in verschiedenen Fachbereichen, und die wenigsten Unternehmen haben überhaupt eine vollständige Übersicht darüber, welche KI-Systeme sie einsetzen. Da sind wir relativ blank.

EU AI Act: Gesetz greift schneller als viele denken

Das klingt nach einer erheblichen Haftungslücke. Verstöße können – so liest man –  mit bis zu 35 Millionen Euro oder 7 Prozent des weltweiten Jahresumsatzes geahndet werden. Manövriert sich die Branche da gerade sehenden Auges in eine Falle?

Ruppel: Die großen Zahlen werden in der Presse gehandelt, aber das ist die absolute Höchststrafe, es gibt Abstufungen. Den Druck nimmt das nicht, aber ich möchte die Polemik etwas herausnehmen.

Was ich für viel entscheidender halte: Anders als bei anderen regulatorischen Themen — zum Beispiel dem Gebäudeenergiegesetz, wo viele noch nach dem Prinzip "wo kein Kläger, da kein Richter" agiert haben — ist hier der Kläger schon häufiger an der Schwelle. Das Gesetz wird sich schneller durchsetzen als viele denken.

Hinzu kommt: Als Anwender und Nutzer eines KI-Systems kommt man nicht einfach aus der Verantwortung heraus, weil man es "nur" eingekauft hat. Wer ein Hochrisiko-System einsetzt, steht selbst in der Pflicht: für Dokumentation, Risikomanagement, Nachweise. So einfach lässt sich das nicht outsourcen.

Und das ist eigentlich der Kern: Die Immobilienwirtschaft bietet Haus und Hof für alle Menschen, zum Arbeiten, zum Leben. Viele Akteure basieren ihr Geschäftsmodell auf dem Vertrauen ihrer Anleger. Das ist eine klare Verantwortung, die proaktives Handeln erfordert. Nicht nur wegen der Haftung.

Immobilienunternehmen: AI Act macht KI-Governance zur Führungsaufgabe

Was muss jetzt organisatorisch passieren und wer muss die Verantwortung übernehmen?

Ruppel: Der erste Schritt ist Transparenz: Die meisten Unternehmen wissen schlicht nicht, was sie einsetzen. Welche Software läuft im Haus? Welche Module wurden bezogen? Welche KI steckt dahinter? Wenn wir in Digitalisierungsprojekten schon nach einem lückenlosen Softwareüberblick fragen, haben wir häufig ein Problem. Und beim Thema KI brauchen wir noch viel mehr Angaben.

Dann kommt die Governance. Das Thema gehört auf die Vorstandsebene, nicht als fancy Instrument, sondern als echte Führungsaufgabe. Ähnlich wie beim Datenschutz kann es eine operative Verantwortliche geben, die sich um die Umsetzung kümmert. Aber die Leitplanken, Verantwortlichkeiten und Prozesse müssen von oben definiert und laufend weiterentwickelt werden. Strategiezyklen von drei bis fünf Jahren werden hier nicht reichen.

Was ich mir von den Verbänden wie etwa dem ZIA wünsche: standardisierbare Prozesse, Vorlagen, klare Rollenbilder. Nicht jedes Unternehmen muss für sich herausfinden, welche Checklisten es bei der Software-Anschaffung braucht oder wie eine KI-Governance-Rolle aussieht. Das lässt sich skalieren und der Branche zur Verfügung stellen.

Der EU AI Act ist dabei nur ein Puzzlestück. Wer ihn jetzt als Anstoß nutzt, sich unternehmensweit mit dem Thema auseinanderzusetzen, hat die Chance, daraus echten Mehrwert zu ziehen. Nicht nur Compliance.

Ein redaktionell bearbeiteter Auszug aus dem L'Immo-Podcast mit Host Jörg Seifert und Rebekka Ruppel.