Einheimischenmodell: Bauen oder Grundstück zurück

Eine bayerische Gemeinde verlangt von der Käuferin eines Grundstücks dessen Rückübertragung, Zug-um-Zug gegen Rückzahlung des Kaufpreises.

Grundstückskauf mit Bauverpflichtung und Wiederkaufsrecht

Die Gemeinde hatte das Grundstück im April 2019 im Wege eines Einheimischenmodells zu einem Preis unter dem Verkehrswert verkauft. Im Gegenzug verpflichtete sich die Käuferin vertraglich, innerhalb von vier Jahren, also bis April 2023, ein Einfamilienhaus zu errichten. Sollte die Bauverpflichtung nicht eingehalten werden, sah der Vertrag während der ersten 15 Jahre ein Wiederkaufsrecht der Gemeinde vor. Das musste innerhalb von sechs Monaten nach Kenntnis vom Wiederkaufsgrund per Einschreiben ausgeübt werden.

Am 30.1.2023, also noch vor Ablauf der Frist zur Bebauung, bat die Käuferin um eine Verlängerung der Baufrist um fünf Jahre, da ihr aus finanziellen Gründen der Baubeginn bislang nicht möglich gewesen sei. Die Gemeinde lehnte dies mit Schreiben vom 9.3.2023 ab. Nach einem Beschluss des Gemeinderats erklärte die Gemeinde mit einem am 4.8.2023 zugegangenen Schreiben die Ausübung des Wiederkaufsrechts. Während des laufenden Rechtsstreits erklärte die Gemeinde zusätzlich den Rücktritt vom Kaufvertrag.

Vor Landgericht und Oberlandesgericht blieb die Klage der Gemeinde auf Rückübertragung des Grundstücks ohne Erfolg. Die Ausübung des Wiederkaufsrechts sei verfristet gewesen, weil die sechsmonatige Frist bereits mit Eingang des Verlängerungsgesuchs am 30.1.2023 begonnen habe. Ein Rücktrittsrecht stehe der Gemeinde ebenfalls nicht zu.

Bauverpflichtung nicht einklagbar, aber Verstoß löst Wiederkaufsrecht aus

Der BGH sieht die Sache anders als die Vorinstanzen und gibt der Gemeinde Recht. Sie kann Rückübertragung des Grundstücks gegen Erstattung des Kaufpreises verlangen.

Kein Rücktrittsrecht, da Bauverpflichtung nur Obliegenheit ist

Ein Rücktritt wegen Nichteinhaltung der Bauverpflichtung scheidet allerdings aus. Eine im Rahmen eines Einheimischenmodells vereinbarte Bauverpflichtung begründet regelmäßig keine Primärpflicht, deren Verletzung zum Rücktritt berechtigt, sondern lediglich eine Obliegenheit des Käufers.

Sie beschreibt eine der Bedingungen dafür, dass der Käufer den vergünstigten Kaufpreis erhält, vergleichbar mit der Pflicht, das Grundstück selbst zu nutzen. Ist zusätzlich ein Wiederkaufsrecht vereinbart, soll die Gemeinde bei Verstößen gegen die Bauverpflichtung gerade auf dieses Instrument beschränkt sein und nicht zusätzlich zurücktreten können.

Wiederkaufsrecht fristgerecht ausgeübt

Die Gemeinde hat allerdings ihr Wiederkaufsrecht rechtzeitig ausgeübt. Die sechsmonatige Frist begann frühestens mit der Ablehnung der Bitte um Fristverlängerung am 9.3.2023 zu laufen, nicht schon mit deren Eingang am 30.1.2023. Die Ausübung des Wiederkaufsrechts am 4.8.2023 lag damit innerhalb der Sechsmonatsfrist.

Gemeinden unterliegen bei Verträgen im Einheimischenmodell öffentlich-rechtlichen Bindungen. Sie müssen im Wege einer Ermessensentscheidung prüfen, ob und wie sie die vertraglichen Rechte durchsetzen. Deshalb dürfen sie auf ein Verlängerungsgesuch eingehen und die Baufrist verlängern, auch wenn der Vertrag eine solche Möglichkeit nicht ausdrücklich vorsieht.

Für diese Ermessensentscheidung braucht die Gemeinde eine angemessene Zeit. Erst wenn sie das Verlängerungsgesuch abschlägig bescheidet, steht fest, dass die ursprüngliche Baufrist nicht eingehalten werden kann. Ab diesem Zeitpunkt kann die Ausübungsfrist für das Wiederkaufsrecht beginnen.

Ablehnung der Fristverlängerung war ermessensfehlerfrei

Auch die Entscheidung der Gemeinde, die beantragte Verlängerung um fünf Jahre abzulehnen, ist nicht zu beanstanden. Gemeinden dürfen aus haushaltsrechtlichen Gründen Grundstücke grundsätzlich nicht unter Wert veräußern. Die Vergünstigung im Einheimischenmodell ist nur deshalb zulässig, weil sie an den Zweck gebunden ist, dass das Grundstück zeitnah einer Wohnnutzung zugeführt wird.

Da die Käuferin die ursprüngliche vierjährige Baufrist verstreichen ließ und angab, mindestens drei weitere Jahre für die nötige Kapitalbildung zu benötigen, hätte das Grundstück mindestens sieben Jahre brachgelegen. Es war daher ermessensgerecht, solch eine lange Verlängerung abzulehnen. Auch dass die Gemeinde anderen Erwerbern in Einzelfällen kürzere Verlängerungen von ein bis zwei Jahren gewährt hatte, ändert daran nichts.

( BGH, Urteil v. 17.7.2026, V ZR 153/25 )

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