Mietpreisbremse läuft weiter bis Ende Dezember 2029

Der Bundesrat hat in der letzten Plenarsitzung vor der parlamentarischen Sommerpause am 11. Juli ein Gesetz des Bundestags zur Verlängerung der Mietpreisbremse um vier Jahre bis zum 31.12.2029 gebilligt.

Die Regelung erlaubt es Ländern, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten auszuweisen, in denen bei Neuvermietungen die Miete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf – mit Ausnahmen für Neubauten ab 2014. Die Regelung war zuletzt bis zum 31.12.2025 befristet.

Entwurf eines Gesetzes zur Änderung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (PDF)

Beschlussempfehlung und Bericht des Ausschusses für Recht und Verbraucherschutz (6. Ausschuss) (PDF)

Da der Vermittlungsausschuss nicht angerufen wurde, kann das Gesetz ausgefertigt und im Bundesgesetzblatt verkündet werden. Es tritt am Tag nach der Verkündung in Kraft.

Verstöße gegen Mietpreisbremse: Bußgeldregelung soll kommen

Für Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) reicht die Verlängerung der Mietpreisbremse nicht aus. "Nach der Sommerpause wird eine Expertenkommission die Arbeit aufnehmen, die sich mit weiteren drängenden Fragen des Mietrechts befassen wird", sagte sie der Deutschen Presse-Agentur. Die soll auch Vorschläge für eine Bußgeldregelung bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse machen.

Derzeit ist es so, dass der Mieter, wenn ein Vermieter gegen die Mietpreisbremse verstößt, die überhöhte Miete zurückfordern kann. "Mehr hat der Vermieter nicht zu befürchten", kritisierte Hubig. "Das ist aus meiner Sicht unbefriedigend."

Die Kommission zu Mietrechtsfragen soll ihre Vorschläge spätestens bis zum 31.12.2026 vorlegen. Dem Gremium sollen Experten aus Justiz und Wissenschaft, von Verbänden der Mieter und Vermieter und vom Deutschen Städtetag angehören.

Regulierung von Indexmieten

Außerdem soll im Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) eine weitere Regulierung von Indexmieten sowie von Kurzzeitmietverträgen und Mietverträgen für möblierte Wohnungen vorbereitet werden, hieß es von dort.

Im Koalitionsvertrag steht dazu:

"In angespannten Wohnungsmärkten werden Indexmieten bei der Wohnraumvermietung, möblierte und Kurzzeitvermietungen einer erweiterten Regulierung unterworfen."

Ausgeweitet werden sollen laut einer Sprecherin auch die Möglichkeiten, eine Kündigung wegen nicht gezahlter Miete abzuwenden, wenn ein Mieter bis zum Abschluss eines Räumungsverfahrens doch noch zahlt.

Expertenstreit zur Verlängerung der Mietpreisbremse

In der Expertenanhörung im federführenden Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz waren die Meinungen zu dem von CDU/CSU und SPD vorgelegten Vorhaben weit auseinandergegangen. Vor allem von der Union und AfD benannte Sachverständige äußerten sich kritisch bis ablehnend, während die von SPD, Grünen und Linken benannten Experten das Vorhaben begrüßten.

Kritische Stimmen gegen die Verlängerung der Mietpreisbremse

Dirk Salewski von der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID) lehnte eine Fortführung entschieden ab. Die Maßnahme sei ursprünglich als temporäre Lösung gedacht gewesen, habe Investoren verunsichert und den Wohnungsbau behindert. Auch Kai Warnecke, Präsident des Eigentümerverbandes Haus & Grund Deutschland, sprach sich gegen die Verlängerung der Mietpreisbremse und eine verschärfte Regulierung aus.

Professor Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW), wie die Verbandschefs von der Unionsfraktion eingeladen, berief sich auf internationale Erfahrungen: Die zeigten, dass Mietpreisregulierungen langfristig negative Auswirkungen hätten, etwa durch sinkende Investitionen in Bestandsimmobilien.

Und Roger Beckamp, Immobilienökonom und Rechtsanwalt, bezeichnete die Verlängerung als Symbolpolitik ohne nachhaltige Problemlösung. Auch der – wie Beckamp von der AfD benannte – Sachverständige Manfred Sedlmeier lehnte eine Verlängerung der Mietpreisbremse ab.

Befürworter sehen dringenden Handlungsbedarf

Professor Florian Rödl (Freien Universität Berlin), von der SPD benannter Experte, warnte vor gravierenden Folgen bei einem Wegfall der Regelung. Die Mietpreisbremse sei trotz Schwächen das einzige wirksame Instrument zur Preisdämpfung auf dem Wohnungsmarkt. Er sprach sich dafür aus, sie unbefristet zu verlängern.

Melanie Weber-Moritz, mittlerweile Präsidentin beim Deutschen Mieterbund (DMB), bezeichnete die Verlängerung der Mietpreisbremse als "absolut notwendig". Der Entwurf sei jedoch unzureichend und verbesserungswürdig.

Der von den Grünen als Sachverständiger benannte Rechtsanwalt Max Althoff hält eine Verlängerung der Mietpreisbremse für "empfehlenswert". Im Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern funktioniere die Mietpreisbremse gut, wenn sie zur Anwendung komme. Der eigentliche Zweck, den Anstieg der Mieten in angespannten Wohnungsmärkten zu verhindern, werde aber nicht erreicht. Althoff kritisierte fehlende Sanktionen gegen Vermieter bei Verstößen gegen das Gesetz.

Wibke Werner vom Berliner Mieterverein, die von der Linken benannt worden war, wies darauf hin, dass viele Mieter sich scheuen würden, ihre Rechte durchzusetzen, häufig aus Angst vor Konsequenzen wie Eigenbedarfskündigungen.

Video der Anhörung sowie Links zu den Stellungnahmen der Experten

Verlängerung der Mietpreisbremse: das Verfahren

Das Kabinett beschloss am 28.5.2025 eine Formulierungshilfe für den von Justizministerin Stefanie Hubig (SPD) vorgelegten Gesetzentwurf. Die im Juni 2015 eingeführte Regelung wäre ohne Verlängerung Ende 2025 auslaufen. Union und SPD hatten die Verlängerung um vier Jahre im Koalitionsvertrag vereinbart.

Der Bundestag beriet am 5.6.2025 in erster Lesung über den vom Kabinett beschlossenen Gesetzentwurf zur Verlängerung der Mietpreisbremse. Der Entwurf wurde zusammen mit einem weiteren Entwurf, den die Linken eingebracht hatten, zur weiteren Beratung in die Ausschüsse verwiesen. Am 23.6.2025 fand im Rechtsausschuss die Expertenanhörung statt. Der Ausschuss hatte mit den Stimmen der Fraktionen von CDU/CSU, SPD und Grünen empfohlen, dem Entwurf zuzustimmen.

Der Bundestag hat den Gesetzentwurf am 26.6.2025 in zweiter und dritter Lesung abschließend beraten und verabschiedet.

Ausweitung der Mietpreisbremse vertagt

Eine der Ausnahmen von der Mietpreisbremse sind Neubauten: Der Stichtag ist September 2014. Mietwohnungen, die erstmals nach diesem Zeitpunkt genutzt wurden, fallen nicht unter die Regelung. "Der Entwurf belässt die Stichtagsregelung für Neubauten bei 2014", sagte Justizministerin Stefanie Hubig der "Rheinischen Post". "Mein Wunsch ist es, dass die Koalitionsfraktionen das noch mal miteinander besprechen."

Unter anderem der DMB hatte gefordert, dass der Gesetzentwurf im parlamentarischen Verfahren nachgeschärft und der Stichtag für Neubauten aktualisiert wird.

Bundesrat: Mietpreisbremse mit neuer Begründungspflicht

Der Bundesrat hat im Februar 2025 beschlossen, einen eigenen Gesetzentwurf zur Verlängerung der Mietpreisbremse um vier Jahre beim Bundestag einzubringen und am 2.4.2025 den Entwurf eines Gesetzes zur Verlängerung der Mietpreisbremse vorgelegt.

Dieser Entwurf enthält eine neue Begründungspflicht für die Bundesländer: Wenn eine Landesregierung wiederholt für ein Gebiet einen angespannten Wohnungsmarkt feststellen will, muss sie erklären, was bisher dagegen unternommen wurde und warum die Maßnahme dennoch weiterhin erforderlich ist. Diese Regelung und die Befristung bis Ende 2029 sollen die verfassungsrechtlichen Anforderungen, die das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) zur Mietpreisbremse formuliert hat, erfüllen.

Das BVerfG hatte 2019 geurteilt, dass die Mietpreisbremse für besonders begehrte Wohngegenden verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden sei – die 2015 eingeführten Vorschriften verstießen weder gegen die Eigentumsgarantie noch gegen die Vertragsfreiheit oder den allgemeinen Gleichheitssatz, befand das Gericht damals.

Anpassungen der Mietpreisbremse 2019 und 2020

Die Vorschriften für die Mietpreisbremse wurden erstmals durch das Mietrechtsanpassungsgesetz verschärft, das am 1.1.2019 in Kraft getreten ist.

Das Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn greift seit dem 1.4.2020. In Mietverhältnissen, die danach begründet wurden, können Mieter überzahlte Miete bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse auch rückwirkend zurückfordern. Städte und Gemeinden erhielten die Möglichkeit, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten zu definieren, in denen die Mietpreisbremse gelten soll.

Die Ampel-Regierung hat sich lange um Details zu einer Verlängerung der Mietpreisbremse gestritten. Im Koalitionsvertrag stand "bis zum Jahre 2029" – SPD und Grüne legten das bis einschließlich 2029 aus, die FDP wollte, dass 2028 Schluss ist. Der Bundestag hat erstmals Mitte Dezember 2024 über einen Regierungsentwurf debattiert.

Die Landesverordnungen haben zum Teil eine kürzere Geltungsdauer als die bundesgesetzliche Regelung. Berlin hat die Mietpreisbremse im April um ein halbes Jahr bis zum 31.12.2025 verlängert. Das Landeskabinett in Baden-Württemberg will die Mietpreisbremse ebenfalls bis 2025 verlängern. In Hamburg und Nordrhein-Westfalen läuft sie nach aktuellem Stand jeweils Ende Juni 2025 aus.

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