Heizungsart entscheidet mit über den Immobilienwert

Bei Wohnimmobilien entscheiden nicht nur Lage und Zustand über die Preisentwicklung, sondern auch die Art der Wärmeversorgung, wie eine aktuelle Analyse des Maklerunternehmens Von Poll Immobilien der acht größten deutschen Städte zeigt.

Je nach Energieträger gibt es dabei massive Unterschiede in den Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart – was sich im ersten Quartal 2026 gegenüber dem Vorjahreszeitraum geändert hat.

Solar, Luft-, Wasser- und Erdwärme führen

"Die Art der Wärmeversorgung wirkt sich zwar nicht isoliert auf die Preisentwicklung aus, sie wird jedoch in vielen Märkten zu einem zusätzlichen Faktor bei der Bewertung von Immobilien", sagt Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei Von Poll Immobilien.

Die Heizungsarten wurden für die Analyse in vier Cluster aufgeteilt:

• Solar, Luft-, Wasser- und Erdwärme
• Fernwärme und Strom
• Gas und Erdgas
• Öl

Die stärkste Preisdynamik unter den Energieträgern zeigen Wohnimmobilien mit Solar, Luft-, Wasser- oder Erdwärme. Spitzenreiter ist in diesem Cluster Berlin mit einer Steigerung von durchschnittlich 10,4 Prozent auf 6.559 Euro pro Quadratmeter im ersten Quartal 2026 gegenüber dem ersten Quartal 2025. Es folgen Düsseldorf mit 9,2 Prozent auf 7.311 Euro pro Quadratmeter, Frankfurt am Main mit 6,6 Prozent auf 7.461 Euro pro Quadratmeter und Hamburg mit 4,8 Prozent auf 6.569 Euro pro Quadratmeter.

Moderater entwickeln sich die Preise bei Immobilien mit erneuerbaren Energieträgern in Köln mit 1,5 Prozent auf 6.771 Euro pro Quadratmeter, Stuttgart mit 1,2 Prozent auf 7.625 Euro pro Quadratmeter und München mit 0,9 Prozent auf 10.091 Euro pro Quadratmeter. Leipzig verzeichnet mit 0,4 Prozent auf 4.800 Euro pro Quadratmeter die geringste Preissteigerung innerhalb der A-Städte.

Die Datengrundlage der Kaufpreisanalyse basiert auf den durchschnittlichen Angebotspreisen für Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser in den acht Großstädten – von Geomap für das erste Quartal 2026 im Vergleich zum ersten Quartal 2025 und Anpassungen durch Von Poll Immobilien Research (2026).

Wo Fernwärme und Strom die Preise treiben

Auch bei Wohnimmobilien mit Fernwärme oder Strom zeigen sich laut Analyse vielerorts positive Preisentwicklungen. Die höchste Steigerung verzeichnen Düsseldorf mit durchschnittlich 8,7 Prozent auf 6.856 Euro pro Quadratmeter und Hamburg mit 7,7 Prozent auf 8.029 Euro pro Quadratmeter. Dahinter folgen Köln mit 2,5 Prozent auf 5.735 Euro pro Quadratmeter, Frankfurt am Main (7.477 Euro pro Quadratmeter) und Berlin (6.509 Euro pro Quadratmeter) mit einem Plus von jeweils 1,8 Prozent sowie Stuttgart mit 1,4 Prozent auf 5.855 Euro pro Quadratmeter.

München weist mit 9.544 Euro pro Quadratmeter das höchste Preisniveau in diesem Segment auf, bleibt aber mit 0,5 Prozent vergleichsweise stabil. Leipzig ist mit einem Rückgang um ein Prozent auf 3.901 Euro pro Quadratmeter die einzige A-Stadt, in der die Preise für Wohnimmobilien mit Fernwärme oder Strom leicht sinken.

Differenziertes Bild bei Wohnimmobilien mit Gasheizung

Die Entwicklung von Wohnimmobilien mit Gas- oder Erdgasheizung verläuft nach Angaben der Von Poll-Researcher in den betrachteten Großstädten uneinheitlich. Die stärkste Preissteigerung erzielt hier Düsseldorf mit durchschnittlich 4,4 Prozent auf 4.694 Euro pro Quadratmeter. Es folgen Leipzig mit 2,4 Prozent auf 2.955 Euro pro Quadratmeter und Köln mit 2,3 Prozent auf 4.730 Euro pro Quadratmeter.

In München bewegen sich die Preise bei Wohnimmobilien mit Gasheizungen mit einem Plus von 0,2 Prozent auf 8.219 Euro pro Quadratmeter seitwärts. Gleiches gilt für Frankfurt am Main mit minus 0,4 Prozent auf 5.923 Euro pro Quadratmeter und Stuttgart mit minus 0,9 Prozent auf 4.560 Euro pro Quadratmeter. Leichte Rückgänge zeigen sich in Berlin mit einem Minus von 1,2 Prozent auf 5.290 Euro pro Quadratmeter und in Hamburg mit einem Minus von 1,5 Prozent auf jetzt 5.176 Euro pro Quadratmeter.

Ölheizungen: Immobilien mit stabilen Preisen

Entgegen der häufig erwarteten Entwicklung zeigt sich bei Wohnimmobilien mit Ölheizungen in den acht A-Städten kein einheitlicher Abwärtstrend, berichtet Von Poll Immobilien. Die höchsten Preissteigerungen verzeichnen Düsseldorf mit durchschnittlich 2,8 Prozent auf 4.336 Euro pro Quadratmeter, Leipzig mit 2,3 Prozent auf 2.966 Euro pro Quadratmeter und Berlin mit 1,4 Prozent auf 4.849 Euro pro Quadratmeter.

Eher seitwärts entwickeln sich die Preise für Immobilien mit Ölheizung dagegen in Hamburg mit minus 0,2 Prozent auf 4.718 Euro pro Quadratmeter, Frankfurt am Main mit minus 0,4 Prozent auf 4.734 Euro pro Quadratmeter, Köln mit minus 0,7 Prozent auf 4.066 Euro pro Quadratmeter und Stuttgart mit minus ein Prozent auf 4.331 Euro pro Quadratmeter. München verzeichnet mit einem Minus von 2,1 Prozent auf 7.587 Euro pro Quadratmeter den stärksten Preisrückgang unter den acht Metropolen in diesem Cluster.

Für Makler und Eigentümer wird Transparenz wichtiger

Wie stark die Energieeffizienz die Kaufentscheidung bereits im Kundengespräch beeinflusst und wie sich die Relevanz in den kommenden Jahren entwickeln könnte, hatte die Von Poll Immobilien GmbH mit einer Experten-Umfrage im Mai 2026 untersucht.

Energiepreise und Inflation spielen laut Umfrage im Kundengespräch eine relevante Rolle: Während 35,9 Prozent der Immobilienexperten des Unternehmens dem Thema eine mittlere Rolle zuschreiben, sehen weitere 33 Prozent eine große und 13,4 Prozent sogar eine sehr große Bedeutung. Für 15,8 Prozent spielen diese Themen derzeit nur eine untergeordnete Rolle, während 1,9 Prozent dem Thema keine Relevanz beimessen.

48,3 Prozent berichten von einem starken Einfluss auf die Kaufentscheidung, weitere 20,6 Prozent von einem sehr starken Einfluss, während 25,8 Prozent einen mittleren Einfluss beobachten. Nur 5,3 Prozent bewerten die Bedeutung aktuell als gering, kein einziger der Befragten sieht keinen Einfluss.

Sanierungsbedürftige Immobilien bleiben grundsätzlich gefragt

Die Energieeffizienz einer Immobilie kann laut Umfrage insbesondere bei vergleichbaren Immobilien ein ausschlaggebender Faktor sein. Gleichzeitig zeige sich, dass Immobilien mit nachvollziehbar dokumentiertem energetischem Zustand bei Kaufinteressenten häufig auf größeres Interesse stoßen.

Bei sanierungsbedürftigen Immobilien beobachten die Experten seit Anfang 2026 eher eine zurückhaltende Nachfrage: Während 28,2 Prozent keine Veränderung feststellen, berichten 62,6 Prozent von einer leicht oder deutlich rückläufigen Nachfrage. 8,6 Prozent registrieren ein leicht gestiegenes und 0,5 Prozent ein deutlich gestiegenes Interesse an sanierungsbedürftigen Objekten.

Für die kommenden zwei, drei Jahre erwarten die Umfrageteilnehmer einen weiteren Bedeutungszuwachs der Energieeffizienz: Mehr als die Hälfte (57,4 Prozent) geht davon aus, dass die Energieeffizienz von Immobilien wichtiger wird, 28,7 Prozent erwarten eine etwas höhere Relevanz. 8,6 Prozent rechnen wiederum mit keiner wesentlichen Veränderung, 3,8 Prozent der Befragten gehen von einer etwas geringeren und 1,4 Prozent von einer deutlich geringeren Bedeutung aus.

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