Doppelmakler verliert bei Widerruf nur eine Provision

Hintergrund: Verkäufer widerruft Maklervertrag

Ein Immobilienmakler verlangt vom Käufer eines Hauses die Zahlung von Maklerprovision.

Der Makler war im Frühjahr 2022 von einer Erbengemeinschaft mit dem Verkauf eines Einfamilienhauses beauftragt worden, für das ein Erbbaurecht bestand. Vereinbart war eine Provision von 3,57 Prozent des Kaufpreises. Über ein Immobilienportal meldete sich ein Interessent, der spätere Käufer, dem der Makler ein Exposé mit klarem Hinweis auf eine Käuferprovision in gleicher Höhe zusandte. Nach einer Besichtigung unterschrieb der Interessent eine Vereinbarung, in der er sich für den Fall des Hauskaufs zur Zahlung der Provision verpflichtete. Der Vereinbarung war eine Widerrufsbelehrung beigefügt.

Im September 2022 widerrief die Erbengemeinschaft den mit dem Makler geschlossenen Vertrag. Bei Abschluss dieses Vertrages hatte der Makler keine Widerrufsbelehrung erteilt, so dass der Widerruf auch noch Monate später möglich war. Der Makler bekam von der Verkäuferseite keine Provision.

Der Käufer erwarb die Immobilie später gemeinsam mit seiner Ehefrau. Als der Makler ihm die Rechnung über seinen Provisionsanteil stellte, verweigerte der Käufer die Zahlung mit Hinweis auf den Halbteilungsgrundsatz nach § 656c BGB. Wenn die Verkäuferseite nach dem Widerruf des Maklervertrages keine Provision schulde, entfalle auch seine Zahlungspflicht.

Entscheidung: Provisionsanspruch gegen den Käufer bleibt bestehen

Der BGH gibt dem Makler Recht. Der Provisionsanspruch des Maklers gegen den Käufer besteht fort. Der Ausfall der Verkäuferseite ändert daran nichts.

Halbteilungsgrundsatz nach § 656c BGB

Ein Makler, der für beide Parteien eines Immobilienkaufvertrags tätig wird (sogenannter Doppelmakler), darf sich nur in gleicher Höhe von Käufer und Verkäufer eine Provision versprechen lassen (Halbteilungsgrundsatz). Das ergibt sich aus § 656c Abs. 1 BGB.

Erlässt der Makler einer Partei die Provision, etwa durch eine Unentgeltlichkeitsvereinbarung, wirkt dieser Erlass automatisch auch zugunsten der anderen Partei (§ 656c Abs. 1 Satz 3 BGB). Das soll verhindern, dass der Makler formal für beide Seiten tätig wird, tatsächlich aber nur von einer Seite Zahlung verlangt und so die Provisionslast einseitig verschiebt.

Keine Analogie zu § 656c Abs. 1 Satz 3 BGB

Dies gilt jedoch nicht, wenn der Provisionsanspruch gegen eine Partei nicht durch eine bewusste Vereinbarung, sondern durch einen wirksamen Widerruf entfällt. § 656c BGB ist in diesem Fall nicht analog anwendbar.

Der Gesetzgeber wollte mit der Regelung Umgehungsversuche verhindern, bei denen der Makler mit einer Partei eine Unentgeltlichkeit vereinbart (von Anfang an oder durch nachträglichen Erlass), um dann die volle Provision von der anderen Partei zu verlangen. In diesen Fällen geht es um ein bewusstes, zielgerichtetes Verhalten des Maklers gegenüber einem seiner Vertragspartner.

Hingegen beruht ein Widerruf durch eine der Parteien nicht auf einer Entscheidung des Maklers, sondern auf einem eigenständigen Recht des Kunden, sich vom Vertrag zu lösen. Dass der Gesetzgeber solche Fälle bewusst anders behandeln wollte, zeigt sich auch an § 656c Abs. 2 Satz 2 BGB. Nach dieser Vorschrift bleibt § 654 BGB unberührt, wonach ein Makler seine Provision bei schwerwiegender Pflichtverletzung gegenüber einer Partei verlieren kann – dann aber nur gegenüber dieser einen Partei, nicht gegenüber beiden. Der Gesetzgeber hatte also auch Konstellationen im Blick, in denen der Makler seine Provision nur gegen eine der beiden Parteien durchsetzen kann, ohne dass dies automatisch auch die andere Partei entlastet.

Kein genereller "Verbraucherschutz-Automatismus"

Das Umgehungsverbot des § 656c BGB muss auch nicht im Sinne eines möglichst umfassenden Verbraucherschutzes weit ausgelegt werden. Es besteht ein wesentlicher Unterschied zwischen einem bewussten Erlass und einem Rechtsverlust durch fahrlässiges Versäumnis der Widerrufsbelehrung. Der Gesetzgeber hat den Fall des nachträglichen Wegfalls der Provision klar auf Willenserklärungen des Maklers bezogen (Erlass, Unentgeltlichkeitsvereinbarung), nicht auf gesetzliche Lösungsrechte der Vertragspartner wie den Widerruf.

( BGH, Urteil v. 16.7.2026, I ZR 223/25 )

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