Serielles Sanieren: Warum der Markt zögert

Der Sanierungsstau lässt sich nicht mit Zollstock und Kelle wegmoderieren. Wer Tausende Wohnungen, Schulen oder Kitas auf den Stand der Technik bringen muss, braucht Tempo, wiederholbare Prozesse und bezahlbare Lösungen. Zahlen zeigen, warum serielles Sanieren an Gewicht gewinnt. In Projekten halbierten sich Baustellenzeiten von 14 auf sieben Wochen; die Kosten der Folgeprojekte sanken gegenüber den Pilotprojekten um 33 Prozent, während der Baukostenindex im gleichen Zeitraum um 40 Prozent stieg. 

Serielle Sanierung: Was die dena-Zahlen wirklich bedeuten

Das ergab eine 2025 veröffentlichte Evaluation der Deutschen Energie-Agentur (dena). Digitale Aufmaße, BIM-Modelle und – in ersten Anwendungen – Künstliche Intelligenz erweitern den Werkzeugkasten. Industriell kosteneffizient vorgefertigte Fassaden- und Dachelemente mit bereits integrierten Fenstern oder Lüftungskomponenten verbessern zudem die Planbarkeit: Mehr Entscheidungen werden vor die Baustelle verlagert, vor Ort muss weniger improvisiert werden. Aber löst das den über Jahrzehnte gewachsenen Sanierungsstau?

Fabian Viehrig, Leiter Bauen und Technik beim GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, differenziert: "Serielle Sanierung ist für uns kein Allheilmittel, mit dem wir alles lösen können", sagt er. "Es gibt viele Gebäude, die eine hochwertige oder höherklassifizierte Sanierung erfahren müssen. Für unseren systematischen Wohnungsbestand ist sie allerdings eine Hoffnung, dass wir Sanierungen künftig besser hinbekommen: einfacher, schneller, kostengünstiger." Serielles Sanieren als Werkzeug für bestimmte Bestände – darin liegt die einsetzende Marktreife.

Wohnungsbestand: 18 Millionen Einheiten warten auf eine Lösung

"Die Pilotphase ist klar abgeschlossen, die Baufirmen rollen nun ihre Lösungen aus", so Robert Rapscher, Seniorexperte Serielles Sanieren im dena-Kompetenzzentrum Serielles Sanieren/Energiesprong. Der dena sind rund 5.000 Wohneinheiten im Bau oder fertiggestellt bekannt. Mehr als 550 Bauunternehmen seien aktiv, davon rund 50 als Gesamtlösungsanbieter. Um jedoch das volle Potenzial der seriellen Sanierung zu heben – insbesondere auf Kostenseite – werde ein Breitenmarkt benötigt. 

Die "Baujahreslogik" gibt einen solchen rechnerisch her: Mehr als 40 Prozent der Wohnungen, also grob geschätzt 17 bis 18 Millionen, wurden zwischen 1950 und 1980 gebaut – also überwiegend vor der ersten Wärmeschutzverordnung.

Serielles Sanieren ersetze zwar nicht jede konventionelle Sanierung, sondern eigne sich besonders dort, "wo Gebäude- und Portfoliostrukturen diese Skaleneffekte zulassen", betont Sandra Kühberger vom Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA). Es sei aber ein "relevanter Baustein, um energetische Modernisierungen perspektivisch wirtschaftlicher umzusetzen". Der Markt sei noch nicht dort, wo Standardisierung ihre volle Wirkung entfaltet. Besonders gut passt der Ansatz zu Mehrfamilienhäusern der 1950er bis 1980er Jahre mit einfachen Geometrien. 

Der Großteil der seriellen Sanierungen wird nach ZIA-Erkenntnissen bei drei- bis viergeschossigen Zeilenbauten realisiert. Neungeschosser seien bereits in der Umsetzung, auch Gebäude oberhalb der Hochhausgrenze würden beplant. Für bundesweite Gesamtlösungsanbieter seien meist mehr als 1.000 bis 2.000 Quadratmeter Nutzfläche eine wirtschaftliche Voraussetzung. Kühberger: "Der große Effekt entsteht bei der Skalierung."

Serielles Sanieren: Vom Projekt zur Serienproduktion

Es geht also nicht nur um ein anderes Fassadensystem, sondern um einen anderen Produktionsmodus: Bestandsanalyse, Planung, Produktion, Montage und technische Integration greifen ineinander. Skalierung entscheidet damit über Tempo und Kosten. Agora Energiewende, ein Berliner Thinktank zur Energie- und Klimapolitik, beziffert bei seriellen Lösungen die Montage vor Ort auf drei bis vier Wochen; konventionelle Verfahren benötigen zwei- bis dreimal so lange.

Für die Wohnungswirtschaft ist das ein entscheidender Vorteil. "Wir sind in vielen Landesregionen bei der Sanierung im bewohnten Zustand unterwegs, weil wir keine Umzugswohnungen haben", so GDW-Experte Viehrig. "Und es stehen nicht ewig Gerüste vor den Fenstern."

Die Wirtschaftlichkeit bleibt der kritische Punkt; sie hängt vom Skalierungsgrad ab. Viehrig: "Erst wenn wir unter 1.000 Euro, besser unter 800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche in der Sanierung kommen, wird daraus ein richtig breiter Markt." Derzeit bringt erst der "SerSan-Bonus" serielle Sanierungen auf das Kostenniveau einer klassischen Sanierung im Wärmedämmverbundsystem. Der über die KfW abgewickelte Förderbonus des Bundes beträgt 15 Prozent der förderfähigen Sanierungskosten und wird als zusätzlicher Tilgungszuschuss zur normalen Effizienzhaus-Förderung gewährt.

KfW-Förderung: Was hinter dem SerSan-Bonus steckt 

Voraussetzung sind ein digitales 3D-Aufmaß und mindestens 80 Prozent der relevanten Fassadenfläche mit werkseitig vorgefertigten Elementen. Sind Fenster Teil der Fassadenelemente, müssen Fenster oder Rahmen bereits im Werk integriert sein. Viehrig: "Aber der Bonus wird nicht ewig da sein."

Auch das Vergaberecht kann eine Hürde sein. Klassische Ausschreibungen zerlegen Bauvorhaben häufig in Einzelgewerke. Serielles Sanieren braucht funktionale Leistungsbeschreibungen und mehr Spielraum für Systemlösungen.

"Für viele Vergabestellen ist das Thema neu und die Unsicherheit dementsprechend groß", sagt Robert Rapscher von Energiesprong. Ohne veränderte Vergabe bleibt die Systemlösung schwer beschaffbar.

Industrialisierte Bauprozesse benötigen präzise Daten, damit Bauelemente korrekt und skalierbar hergestellt werden können. Das gilt erst recht für serielles Sanieren mit vielen integrierten Komponenten. "BIM, 3D-Scanning und digitale Tools helfen Bauelemente passgenau zu planen, Gewerke zu koordinieren und später auch den Betrieb zu unterstützen – etwa über digitale Zwillinge, die technische Systeme wie Heizung, Lüftung und Klima abbilden", so dena-Expertin Paula Baptista.

Künstliche Intelligenz: Wie KI ganze Immobilienportfolios analysiert

Bereits in der frühesten Projektphase kann KI eingesetzt werden, "um über Bilderkennung von Geodaten und 3D-Satellitendaten ganze Immobilienportfolios zu bewerten und wiederkehrende Gebäudetypen zu identifizieren", heißt es von ecoworks. Das Berliner Unternehmen zählt zu den profilierten Anbietern serieller Sanierung in Deutschland.

Über Laserscans werden millimetergenaue Punktwolken und daraus digitale Gebäudemodelle generiert. Im Idealfall wird daraus ein BIM-Modell, mit dem sich Gewerke vorab koordinieren lassen. So ließen sich bis zu 80 Prozent der Arbeiten von der Baustelle in die Fabrik verlagern.

Die digitale Planung zeigt zugleich: Serielle Sanierung endet nicht an der Fassade. Es können Lüftungskomponenten integriert werden. Leitungsführungen, neue Heizzentralen oder Wärmepumpen, PV-Dächer und Schnittstellen zur bestehenden Haustechnik lassen sich darstellen. Gebäudehülle, Wärmeversorgung, Lüftung und Stromerzeugung werden zusammengedacht – auch darin liegt der Systemwechsel.

Die Sanierung läuft nicht mehr nacheinander ab – erst Fassade, dann Fenster, dann Heizung, dann Lüftung. Sie wird als Paket geplant. "Seriell" heißt aber nicht automatisch einfach. Alte Leitungsnetze, dezentrale Gasthermen, unklare Schächte oder fehlende Steigzonen lassen sich nicht beliebig in ein Raster pressen. Auch unterschiedliche Fenster- und Deckenhöhen, Außenwandneigungen oder Gebäudeversätze müssen planerisch aufgefangen werden. Der Engpass liegt dann nicht in der Fabrik, sondern am Gebäude. Serielles Sanieren funktioniert dort, wo Abweichungen früh erkannt, digital erfasst und in Aufmaß, Werkplanung und Montagekonzept berücksichtigt werden.

Gebäudebestand: Wo serielles Sanieren an seine Grenzen stößt

Madaster, eine digitale Plattform für Material- und Gebäuderessourcenpässe, definiert serielles Sanieren nicht nur als Beschleuniger für energetische Sanierung, sondern durch digitale Gebäuderessourcenpässe auch als Hebel für zirkuläres Bauen. "Durch industrielle Vorfertigung, digitale Planung und wiederholbare Bauteilsysteme entstehen die Voraussetzungen, Materialien systematisch zu dokumentieren, Rückbau mitzudenken und Wiederverwendung planbar zu machen", so Franziska Albrecht, Head of Communications.

Bis 2030 erwartet Rapscher, dass serielles Sanieren "einen substanziellen Beitrag leisten wird, um die Sanierungsquote zu erhöhen". Neben vollständigen Sanierungen würden serielle Einzelmaßnahmen wichtiger: vorgefertigte Fassadenelemente, Technikmodule oder Wärmepumpenlösungen für teilmodernisierte Gebäude. Auch bei Aufstockungen und Umwidmungen könnten seriell vorproduzierte Elemente wichtiger werden.

Mit anderen Worten: Aus dem Takt einzelner Projekte muss ein Rhythmus für ganze Bestände werden.

Dieser Beitrag wurde in der Ausgabe 03/2026 der Immobilienwirtschaft. veröffentlicht. 

Dies könnte Sie noch interessieren:

Kreislaufwirtschaft: Der Bestand als Ressourcenquelle

Klimapfad: Sanierungsbooster gesucht

Zweckentfremdung: Wohnung wird Büro wird Wohnung?