Milieuschutz und Zweckentfremdung vor Gericht

Streit um die Zweckentfremdung von Wohnraum zur Vermietung an Urlauber gibt es in vielen Städten. Eine wegweisende Entscheidung zur befristeten Vermietung möblierter Wohnungen in Milieuschutzgebieten hat jetzt das Verwaltungsgericht Berlin gefällt.

Wo haben Gerichte zuletzt klare Grenzen gezogen? Ein Überblick zur aktuellen Rechtsprechung bei angespannten Wohnungsmärkten.

Berliner Gericht stoppt Wohn-Zeit-Modell in Milieuschutzgebiet

Die befristete möblierte Vermietung von Wohnungen, die zuvor dauerhaft vermietet waren, ist in Milieuschutzgebieten genehmigungspflichtig. Das hat das Verwaltungsgericht Berlin entschieden und damit eine weitreichende Grundsatzfrage beantwortet.

Das Modell: All-In-Miete zum dreifachen Preis

Eine Eigentümerin in Berlin-Neukölln vermietete 15 Wohneinheiten befristet zwischen drei und zwölf Monaten (möbliert, inklusive WLAN, Heiz- und Betriebskosten). Die All-in-Mieten lagen durchschnittlich bei 23,26 bis 32,63 Euro pro Quadratmeter. Die gebietstypische Warmmiete ohne Möblierung liegt laut Gericht bei 10,37 Euro pro Quadratmeter.

Das Bezirksamt untersagte das Modell mit Bescheid vom 22.12.2025: Die Befristung stelle gegenüber der vorherigen Dauervermietung eine milieuschutzrechtlich relevante Nutzungsänderung dar, für die keine Genehmigung vorliege und keine erteilt werden könne.

Gericht: Verdrängung ist entscheidend

Die Wohnungseigentümerin scheiterte mit ihrer Klage. Eine milieuschutzrechtliche Genehmigung sei erforderlich, so das Gericht.

Das befristete Mietmodell sei grundsätzlich geeignet, die ansässige Wohnbevölkerung zu verdrängen, insbesondere Haushalte mit Kindern und einkommensschwache Mieter, die das Milieuschutzgebiet prägen. Damit laufe das Geschäftsmodell den Zielen der Milieuschutzverordnung zuwider. Ob das Modell bauplanungsrechtlich noch von der Baugenehmigung gedeckt sei, spiele milieuschutzrechtlich keine Rolle.

Die Kammer ließ die Berufung zu. Das Urteil kann beim Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg angefochten werden.

(VG Berlin, Urteil v. 10.9.2026, VG 19 K 95/26)

Kurzzeitvermietung zu überhöhter Miete ist Zweckentfremdung

Wer eine Wohnung wiederholt möbliert und nur zum "vorübergehenden Gebrauch" zu einem Mietzins weit oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete anbietet, betreibt keine Wohnnutzung im rechtlichen Sinne, sondern Zweckentfremdung. Das geht aus einer Entscheidung des Verwaltungsgerichts Berlin hervor. Maßgeblich ist das Gesamtkonzept der Nutzung und wie es in der Praxis umgesetzt wird.

Dass zwischenzeitlich einmal eine längere Vermietung stattfand, spielt keine Rolle: Ein strukturell auf Kurzfristigkeit ausgelegtes Modell bleibt als solches zu bewerten. Zudem darf die Höhe des verlangten Mietzinses als Indiz in die Prüfung einfließen, als Hinweis darauf, ob echte Wohnnutzung vorliegt oder nicht. Eine unzulässige Einschränkung der Mietpreisgestaltung bedeutet das nicht.

(VG Berlin, Beschluss v. 5.2.2026, 6 L 529.25)

Lübeck scheitert mit Ferienwohnungsverbot in der Altstadt

Im Streit um das Verbot von Ferienwohnungen in Lübeck hat das Verwaltungsgericht Schleswig im Juli 2024 den Vermietern Recht gegeben. Geklagt hatte die Stadt – die geht seit 2019 bauordnungsrechtlich gegen die nichtgenehmigte Nutzung der Ganghäuser in der Altstadt für Feriengäste vor.

Die Nutzungsuntersagungen der Stadtverwaltung, die das Verwaltungsgericht nun in zwei Hauptsacheverfahren aufgehoben hat, wurden im Juni 2020 vom Oberverwaltungsgericht Schleswig noch als rechtmäßig eingeschätzt.

Bestandsschutz sticht – Vermieter gewinnen vor Gericht

"Das Verwaltungsgericht kommt in den gegen die Nutzungsuntersagungen der Hansestadt Lübeck gerichteten Klageverfahren jeweils zu der Einschätzung, dass die Vorhaben mangels erforderlicher Baugenehmigungen zwar formell rechtswidrig sind, aber von einer materiellen Zulässigkeit der Vorhaben auszugehen ist – da zum Zeitpunkt der Entstehung zulässig, wenn man seiner Zeit einen entsprechenden Bauantrag gestellt hätte", erklärte eine Sprecherin der Stadt auf Anfrage.

Die Nutzungsuntersagungsverfügungen seien deshalb als rechtswidrig zu beurteilen, weil die Kläger sich hinsichtlich der Nutzung des Gebäudes als Ferienwohnung jeweils auf (materiellen) Bestandsschutz berufen können.

Baudefinition: Ganghäuser als gemischtes Baugebiet eingestuft

Das Gericht begründete die Aufhebung der Nutzungsuntersagungsverfügung unter anderem damit, dass die ungenehmigten Nutzungen als Ferienwohnungen vor Inkrafttreten der Satzung der Hansestadt Lübeck zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung für das Gebiet der Lübecker Altstadt vom 27.2.2020 ausgeübt worden sind – und zu dieser Zeit zulässig waren.

Abweichend von der Einschätzung der Stadt, die der Rechtsauffassung ist, dass die Vorhaben in faktischen reinen Wohngebieten liegen, nicht aber die Blockrandbebauung des Straßengevierts umfassen, sieht das VG Schleswig den gesamten Block hinsichtlich der Nutzungen als ein Baugebiet an. Die Ferienwohnungen in den Gängen und Höfen seien ausnahmsweise zulässig.

Das OVG Schleswig hatte in einer Entscheidung 2020 der Stadt noch einen Ermessensspielraum bei der Zulassung von Ferienwohnungen und die Nichtzulassung zugestanden.

(VG Schleswig, Urteil v. 7.5.2024, 8 A 158/20)

Berliner Zweckentfremdungsverbot gilt auch rückwirkend

Das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg hat grundsätzlich klargestellt, dass Eigentümer auch rückwirkend belangt werden können, sollten sie Wohnraum vor Inkrafttreten des Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) im Jahr 2014 in Ferienwohnungen umgewandelt und sich bislang auf verfassungs- und baurechtlichen Bestands- und Vertrauensschutz berufen haben.

Im konkreten Fall ging es um ein Apartmenthaus mit 37 Wohnungen, für das die Eigentümerin ein sogenanntes Negativattest vom Bezirksamt Mitte eingefordert hatte, das bestätigen sollte, dass keine Zweckentfremdung im Sinne Verbots vorliegt. Das Bezirksamt Mitte war der Auffassung, dass es sich bei den Ferienapartments um Wohnungen handele, die als schützenswerter Wohnraum unter das ZwVbG fielen. Eine Nutzung als Ferienapartment bedürfe nach Ablauf der gesetzlichen Übergangsfrist einer Genehmigung.

Das OVG entschied, dass die Nutzung als Ferienwohnung bereits vor Inkrafttreten des Gesetzes baurechtlich unzulässig war, da es sich um eine gewerbliche Nutzung in einem allgemeinen Wohngebiet handele. Die Klägerin könne sich auch nicht auf einen dauerhaften Bestandsschutz berufen. Wohnen und die Vermietung als Ferienwohnung seien zwei eigenständige genehmigungspflichtige Nutzungsarten. Das Gesetz sei angesichts der Wohnraummangellage auch für solche Fälle eine taugliche Grundlage.

(OVG Berlin-Brandenburg, Urteil v. 28.9.2023, 5 B 5/22)

Bestandsschutz durch Eigennutzung

Wer seine Wohnung selbst nutzt und sie nur während berufsbedingter Abwesenheit kurzfristig vermietet, begeht keine Zweckentfremdung – auch wenn die Acht-Wochen-Grenze überschritten wird. Das hat der Bayerische Verwaltungsgerichtshof entschieden.

Eine Stewardess vermietete ihre Münchner Zwei-Zimmer-Maisonette-Wohnung während berufsbedingter Auslandsaufenthalte über die Plattform AirBnB im Jahr 2016 an 93 Tagen, bis Juli 2017 an 58 Tagen. Die Stadt wertete das als unerlaubte Zweckentfremdung und untersagte die Nutzung per Bescheid. Das Verwaltungsgericht München bestätigte diese Einschätzung zunächst.

Doch der VGH hob das Urteil auf: Der Bescheid sei rechtswidrig und verletze die Klägerin in ihren Eigentumsrechten. Das Gericht betonte, dass der Regelungszweck des Zweckentfremdungsrechts von vornherein nicht berührt ist, wenn keine dauerhafte Umwandlung von selbstgenutztem Wohnraum in gewerbliche Fremdenbeherbergung vorliegt.

(BayVGH, Beschluss v. 26.7.2021, 12 B 21.913)

Zweitwohnung: Eigennutzung schützt vor Zweckentfremdung

Bei Zweitwohnungen gilt: Sie dürfen als Ferienwohnung vermietet werden, wenn die Eigentümer sie selbst auch zum Wohnen nutzen und in eigener Abwesenheit Touristen zur Verfügung stellen. Das sei dann keine Zweckentfremdung, entschied das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg.

(OVG Berlin-Brandenburg, Urteil v. 17.9.2020, 5 N 36.17)

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