Mehr Geld, weniger Wohnungen – Deutschlands Förderdilemma

Keine Frage, bezahlbarer Wohnraum zählt zu den größten sozial- und wirtschaftspolitischen Herausforderungen Deutschlands. Trotz umfangreicher Fördermittel gelingt es bislang nicht, den Wohnraummangel in vielen Regionen nachhaltig zu beheben. Der Bund stellt zwar bis 2029 rund 23,5 Milliarden Euro für die soziale Wohnraumförderung bereit und hat damit die finanzielle Unterstützung deutlich ausgeweitet.

Allerdings stellt sich nicht die Frage, wie viel Geld zur Verfügung steht, sondern welche Förderinstrumente tatsächlich die gewünschte Wirkung entfalten.

Soziale Wohnraumförderung: das wirksamste Instrument

Aus wohnungsökonomischer Sicht bleibt die soziale Wohnraumförderung das wirksamste Instrument. Sie setzt direkt am Kernproblem an: dem Mangel an bezahlbaren Mietwohnungen für Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen. Die Förderung erfolgt überwiegend über zinsgünstige Darlehen, Zuschüsse sowie Mietpreis- und Belegungsbindungen. Dadurch entstehen Wohnungen, die dauerhaft oder zumindest langfristig zu moderaten Mieten angeboten werden können.

Gerade in angespannten Wohnungsmärkten schafft die Objektförderung Wohnraum, den der freie Markt allein oft nicht bereitstellt. Gleichwohl stößt auch dieses Instrument an Grenzen. Jährlich fallen rund 50.000 Sozialwohnungen aus der Preisbindung, sodass ein Teil der Neubauförderung lediglich den Verlust bestehender Bindungen kompensiert. Der tatsächliche Nettozuwachs an geförderten Wohnungen bleibt deshalb vielerorts hinter den Erwartungen zurück. Eine zentrale wohnungspolitische Aufgabe besteht daher darin, Sozialbindungen künftig deutlich länger zu sichern.

KfW-Förderung: Klimaschutz und Bezahlbarkeit im Konflikt

Neben der klassischen Wohnraumförderung spielen Klimaschutzprogramme eine zunehmend wichtige Rolle. Besonders die Förderprogramme der KfW für klimafreundlichen Neubau sowie für Gebäude im Niedrigpreissegment sollen Klimaschutz und Wohnungsbau miteinander verbinden. Sie ermöglichen langfristig niedrigere Energie- und Betriebskosten und unterstützen die Erreichung klimapolitischer Ziele.

Gleichzeitig zeigen sich jedoch Zielkonflikte: Höhere energetische Standards führen häufig zu steigenden Baukosten. Dadurch entstehen zwar nachhaltige Gebäude, aber nicht zwangsläufig mehr bezahlbare Wohnungen. Das Programm „Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment“ gilt deshalb als interessanter Ansatz, weil es erstmals versucht, Klimaschutz und Kosteneffizienz systematisch miteinander zu verbinden.

Wohneigentumsförderung hilft Familien – nicht dem Markt

Deutlich begrenzter dagegen ist die Wirkung der Wohneigentumsförderung. Programme wie "Wohneigentum für Familien" erleichtern zwar den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum und unterstützen die Vermögensbildung privater Haushalte.

Wohnungspolitisch bleibt ihr Beitrag überschaubar. Jede geförderte Eigentumswohnung kann den Markt indirekt entlasten, erhöht aber nicht den Bestand preisgebundener Mietwohnungen. Angesichts des akuten Mangels an bezahlbaren Mietwohnungen sollte der Schwerpunkt öffentlicher Fördermittel daher auf dem Mietwohnungsbau liegen.

Warum Fördermittel allein nicht ausreichen

Die negativen Erfahrungen der vergangenen Jahre machen deutlich, dass zusätzliche Fördermittel allein nicht ausreichen. Mehrere strukturelle Probleme begrenzen die Wirkung der Programme. Dazu zählen vor allem die stark gestiegenen Baukosten, langwierige Genehmigungs- und Planungsverfahren sowie zahlreiche regulatorische Anforderungen.

Klimaschutz, Barrierefreiheit, Flächeneffizienz und soziale Mietobergrenzen sind jeweils gesellschaftlich sinnvoll, erhöhen in ihrer Summe jedoch häufig die Herstellungskosten. In manchen Fällen werden dadurch zwar qualitativ hochwertige und nachhaltige Gebäude geschaffen, gleichzeitig sinkt aber die Zahl der tatsächlich realisierbaren Wohnungen.

Vier Hebel für mehr bezahlbaren Wohnraum

Vor diesem Hintergrund zeichnen sich vier Handlungsfelder mit besonderem Potenzial ab: 

1. sollten Sozialbindungen deutlich verlängert werden, damit öffentliche Fördergelder langfristiger wirken.
2. sollte die Förderung stärker auf serielles, modulares und standardisiertes Bauen ausgerichtet werden. Diese Bauweisen bieten erhebliche Kostenvorteile und können die Bauzeiten verkürzen.
3. gewinnt die Umnutzung bestehender Gebäude an Bedeutung. Die Umwandlung leerstehender Büro- und Gewerbeflächen in Wohnraum ist häufig kostengünstiger als ein vollständiger Neubau.
4. sollten Förderpolitik und Regulierungsrecht stärker miteinander verzahnt werden. Vereinfachte Bauvorschriften, schnellere Genehmigungsverfahren und geringere Baunebenkosten können oftmals größere Effekte erzielen als zusätzliche Zuschüsse.

Objekt- vs. Subjektförderung: Was Deutschland braucht

Für die wohnungspolitische Debatte ist darüber hinaus die Unterscheidung zwischen Objekt- und Subjektförderung von zentraler Bedeutung: 

• Die Objektförderung unterstützt den Bau oder die Modernisierung von Wohnungen und erhöht damit direkt das Angebot.
• Die Subjektförderung dagegen unterstützt die Nachfrageseite, beispielsweise über das Wohngeld, und verbessert die individuelle Bezahlbarkeit von Wohnraum.

Beide Ansätze verfolgen unterschiedliche Ziele und sollten nicht gegeneinander ausgespielt werden. Die Objektförderung bildet das Fundament einer langfristigen Wohnungspolitik, weil sie zusätzlichen Wohnraum schafft und über Bindungen dauerhaft günstige Wohnungen sichert.

Die Subjektförderung wirkt hingegen schneller und gezielter auf die finanzielle Situation einzelner Haushalte. Sie hilft insbesondere dann, wenn Mieten kurzfristig stärker steigen als die Einkommen.

Wohngeld schafft keine einzige Wohnung

Allerdings entsteht durch Wohngeld oder vergleichbare Leistungen keine einzige zusätzliche Wohnung. In angespannten Märkten besteht zudem das Risiko, dass ein Teil dieser Unterstützung über steigende Mieten indirekt bei den Vermietern ankommt.

Wissenschaftliche Empfehlung: Beide Instrumente nutzen

Aus wissenschaftlicher Sicht gilt daher: Dort, wo ein struktureller Wohnungsmangel besteht, ist Objektförderung in der Regel wirksamer. In Regionen mit ausreichendem Wohnungsangebot kann die Subjektförderung dagegen effizienter sein.

Für Deutschland spricht derzeit vieles für eine ausgewogene Kombination beider Instrumente. Eine zukunftsfähige Strategie sollte die Objektförderung als Schwerpunkt beibehalten, insbesondere für sozialen Mietwohnungsbau, genossenschaftliche Wohnungsangebote und preisgünstige Neubausegmente. Ergänzend sollte die Subjektförderung soziale Härten abfedern und Haushalte kurzfristig entlasten. Weder ein vollständiger Wechsel zur Subjektförderung noch eine ausschließliche Objektförderung erscheint unter den aktuellen Rahmenbedingungen sinnvoll.

Fazit: Nicht mehr Förderung – sondern bessere

Die größte Wirkung entsteht nicht durch immer höhere Fördersummen, sondern durch eine intelligentere Kombination von Förderinstrumenten. Sozialer Mietwohnungsbau, längere Bindungsfristen, kostengünstige und serielle Bauweisen, die Aktivierung von Bestandsgebäuden sowie eine zielgerichtete Wohngeldförderung bilden gemeinsam den erfolgversprechendsten Ansatz. 

Die Zukunft der Wohnraumförderung liegt weniger in einem "Mehr" an Förderung als in einem "Besser" der Förderung, das finanzielle Ressourcen, regulatorische Rahmenbedingungen und wohnungspolitische Ziele konsequent aufeinander abstimmt.

Der Bauturbo sollte auch hier für ein Umdenken und letztlich Entlastung an den Wohnungsmärkten sorgen.

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