Investment: So steigern Asset Manager den Wert einer Immobilie

Die Nachfrage nach Immobilieninvestitionen ist seit Jahren auf einem hohen Niveau. Das hat bei Core-Immobilien an den Top-Standorten zu deutlichen Preissteigerungen geführt. Doch auch in diesem Preisumfeld seien noch attraktive Renditen drin, sagt Thomas Müller, Managing Director beim US-Vermögensverwalter Blackrock, im Interview mit Wealthcap.

Wie Objekte aufgewertet werden können, erläutern die Experten des Fondsanbieters Wealthcap in ihrem Themenpapier "Wertsteigerungsstrategien bei Immobilien – eine Investition mit Zukunft" ausführlich. Beispiele für Wertsteigerungsmaßnahmen sind demnach:

• Neuverhandlungen oder die Verlängerung bestehender Mietverträge,
• die Schaffung neuer Flächen etwa durch Aufstockung,
• eine verbesserte Ausstattung, etwa durch technische Infrastruktur, eine Kantine oder ein Fitnessstudio,
• ein Wechsel von einer Einmieter- zu einer Vielmieterstruktur,
• neue Zuschnitte und eine effizientere Flächennutzung, zum Beispiel durch neue Arbeitsplatzkonzepte,
• energetische Sanierung, klassische Renovierungsarbeiten und Betriebskostenmanagement,
• der Abbau von Leerstand,
• der Umbau etwa von Büro- zu Wohnflächen.

Ein Kernelement der Wertsteigerungsstrategie ist Thomas Müller zufolge außerdem ein konsequenter Fokus auf Off-­Market-Transaktionen und damit "das Vermeiden preistreibender Bieterprozesse".

"Stattdessen suchen wir lieber das diskrete bilaterale Gespräch mit möglichen Verkäufern, um insbesondere drei Ziele für unsere Kunden zu erreichen: bessere Einkaufspreise, schnellere Abwicklung und höhere Abschlusssicherheit." Thomas Müller, Managing Director bei Blackrock

Höhere Renditechancen bergen auch höhere Risiken

Den Immobilienexperten zufolge eignet sich nicht jede Aufwertungsmaßnahme für jeden Immobilientyp. Gängig ist die Unterscheidung zwischen Core, Core plus, Value-Add und Opportunistic. Entlang dieser Reihenfolge erhöhen sich laut Wealthcap die Risiken, aber auch die Renditepotenziale.

• Klassische Core-Immobilien sind neue oder frisch renovierte, hochwertige Objekte in guter oder sehr guter Lage. Sie weisen geringen Leerstand auf und verfügen über einen oder mehrere bonitätsstarke Mieter. Der Mietvertrag läuft über viele Jahre und liefert regelmäßige und kalkulierbare Erträge. Die zu erwartende Rendite ist hier nur moderat, aber verlässlich.
• Ähnlich verhält es sich bei Core-Plus-Immobilien, hier sind allerdings höhere Leerstände und kürzere Mietverträge möglich. Wertsteigerungen werden in dieser Risikoklasse vor allem durch Auf- und Nachvermietung erzielt.
• Bei Value-Add-Immobilien sind den Experten zufolge signifikante Wertsteigerungen realisierbar. Die Lage der Objekte ist nur angemessen, die Leerstände und der Renovierungsbedarf sind relativ hoch. Das wiederum bietet großes Optimierungspotenzial durch eine bautechnische Aufwertung und eine Optimierung der Mietverträge sowie infrastrukturelle Verbesserungen.
• Deutliche Wertsteigerungen bieten Immobilien aus dem Segment "Opportunistic" mit Leerständen von bis zu 100 Prozent und einem hohen Entwicklungspotenzial. Diese Immobilien sind risikoreicher, dafür aber auch sehr renditeträchtig.

Renditen zwischen A- und B-Lagen nähern sich an

"Ziel einer Wertsteigerung ist dabei in der Regel, die Immobilie abschließend als Core-Immobilie zu einem höheren Preis zu verkaufen." Thomas Müller, Managing Director bei Blackrock

Dabei sollen die großen Renditedifferenzen zwischen erstklassigen Core-Objekten und solchen Objekten, die nicht den Core-Kriterien entsprechen, ausgenutzt werden. Diese Lücke betrage derzeit im Durchschnitt etwa 2,25 Prozent – im Vergleich zum langjährigen Mittel von etwa 1,85 Prozent, erklärt Müller im Interview mit Wealthcap.

Des Weiteren führe das positive wirtschaftliche Umfeld zu einem erhöhten Bedarf an Mietflächen, der durch die moderate Neubautätigkeit kaum befriedigt werden könne und zu einem Anstieg der Mieten führe. Der relativ höhere Mietanstieg ist hierbei in den B-Lagen zu erwarten. Dieses positive Vermietungsmomentum wird laut Müller dazu führen, dass sich die Renditen zwischen A- und B-Lagen annähern, was letztere für Investoren besonders interessant mache.

Exemplarischer Fall: Neupositionierung einer Büroimmobilie

In einem hypothetischen Fall, den Wealthcap im Themenpapier aufzeigt, wird eine Value-Add-­Büroimmobilie in guter Lage mit guter Verkehrsanbindung in einer der größten deutschen Städte erworben.

Das Gebäude selbst weist eine hochwertige Substanz auf, es besteht allerdings ein gewisser Renovierungsbedarf. Etwa ein Drittel der Fläche steht leer. Hauptmieter ist ein mittelständisches Unternehmen. In den folgenden Jahren trifft der Investor Wertsteigerungsmaßnahmen:

• Renovierung der leerstehenden Flächen – Modernisierung der IT-Infrastruktur und des Mobiliars, Neuaufteilung der Flächen, Brandschutzmaßnahmen,
• Wechsel des Kantinenbetreibers,
• Vermietung der leerstehenden Flächen – langfristige Mietverträge mit bonitätsstarken Mietern auf Marktzinsniveau, Streuung der Mieteinnahmen,
• Neuverhandlung und Verlängerung der bestehenden Mietverträge,
• Änderung des Flächenplans und Erschließung bisher nicht vermieteter Flächen – Vermietung der Konferenzräume, Ausbau von Dachflächen zu Terrassen,
• Senkung der Betriebskosten durch Steigerung der Energieeffizienz und optimiertes Betriebskostenmanagement

Im Ergebnis wird das modernisierte und zu höheren Mietzinsen vollvermietete Objekt gewinnbringend als Core-­Objekt an einen Cashflow-­orientierten Investor veräußert. Ein solcher Prozess wird laut Wealthcap mit etwa fünf Jahren veranschlagt.

"Der Fantasie der Wertsteigerungsmaßnahmen sind theoretisch keine Grenzen gesetzt. Welche Maßnahmen erfolgversprechend sind, hängt von der Nutzungsart und der konkreten Situation des Objektes ab." Stefan Echter, Leiter Fonds- und Assetmanagement Alternative Investments bei Wealthcap

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