Wo der Wohnungsbau anzieht – und warum Metropolen dominieren

Eine neue Geomap-Analyse untersucht alle aktiven Wohnbauprojekte in Deutschland und wertet aus, wie viele Wohnungen nach aktuellem Projektstand bis Ende 2028 in Deutschland tatsächlich entstehen sollen.

Die Ergebnisse zeigen eine klare Konzentration auf die Metropolregionen und wirtschaftsstarke Regionen in Bayern, Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfalen. Mit 43.520 geplanten Wohnungen führt Berlin das Ranking deutlich an, gefolgt von München (19.486 Wohnungen) und Hamburg (16.526 Wohnungen).

Wohnungsmangel: Genehmigt ist nicht gebaut

Laut jüngsten Daten des Statistischen Bundesamts wurden von Januar bis April 2026 bundesweit 83.700 Wohnungen genehmigt – das ist ein deutliches Plus von 13,2 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Damit setzt sich der Aufwärtstrend im Wohnungsbau nach mehreren schwachen Jahren fort.

Doch Baugenehmigungen allein zeigen noch nicht, wo gebaut wird. Während die amtlichen Genehmigungszahlen die allgemeine Entwicklung des Wohnungsbaus beschreiben, macht die Geomap-Auswertung sichtbar, wo der geplante Wohnungsneubau räumlich konzentriert ist. Dafür wurden alle aktiven Wohnbauprojekte ausgewertet und die darin geplanten Wohneinheiten bis Ende 2028 den Kreisen und kreisfreien Städten zugeordnet.

"Zwischen einer Baugenehmigung und der Fertigstellung einer Wohnung liegen oft mehrere Jahre. Umso wichtiger ist der Blick auf die tatsächlich aktiven Projekte. Positiv ist, dass gerade in Regionen mit hoher Nachfrage – darunter Berlin, München, Hamburg, aber auch Leipzig und Dresden – in den kommenden Jahren zahlreiche neue Wohnungen entstehen sollen", sagt Marco Hoffmann, Vorstand und Gründer der Real Estate Pilot AG.

Wohnungsbau: Diese Regionen und Städte dominieren

Die Karte zeigt, dass sich der Wohnungsbau vor allem auf wirtschaftsstarke Regionen konzentriert. Neben den Metropolen stechen Süddeutschland, der Rhein-Ruhr-Raum, das Rhein-Main-Gebiet und die Metropolregion Berlin-Brandenburg hervor. Vor allem ländliche Regionen in Mittel- und Ostdeutschland weisen eine eher geringe Bautätigkeit auf.

Metropolen: die acht größten Städte im Vergleich

Berlin führt die Geomap-Auswertung an. In 416 aktiven Wohnbauprojekten sollen dort bis Ende 2028 insgesamt 43.520 Wohnungen entstehen. Damit liegt die Hauptstadt sowohl bei der Zahl der Projekte als auch bei den geplanten Wohneinheiten vor den anderen Metropolen. Es folgen München mit 293 aktiven Wohnbauprojekten und 19.486 geplanten Wohnungen und Hamburg mit 288 Projekten und 16.526 Wohnungen.

Leipzig verzeichnet mit 161 aktiven Wohnbauprojekten die höchste Projektzahl der Verfolger und kommt auf 8.595 geplante Wohnungen. In Düsseldorf werden 132 Projekte und 8.611 Wohnungen registriert. Auf den Plätzen danach rangieren Köln mit 123 Projekten und 7.770 Wohnungen – und Frankfurt am Main mit 92 Projekten und 7.903 Wohnungen, aber im Durchschnitt größeren Bauvorhaben.

Stuttgart mit aktuell 71 Wohnbauprojekten und 2.687 geplanten Wohnungen in der Entwicklung liegt deutlich unter dem Niveau der Metropolen.

Wohnungsbauvorhaben außerhalb der "Top 8"-Städte

Auch außerhalb der acht deutschen Metropolen gibt es laut Geomap-Analyse einige Regionen mit einer hohen Wohnungsbauaktivität. Spitzenreiter ist Nürnberg mit 97 aktiven Wohnbauprojekten und 7.977 Wohnungen mit Fertigstellung bis Ende 2028. Es folgen die Region Hannover mit 117 Projekten und 7.735 Wohnungen, Dresden mit 70 Projekten und 4.094 Wohnungen und Essen mit 66 Projekten und 4.029 Wohnungen.

Hohe Werte erreichen auch Pinneberg mit 55 Projekten und 3.366 Wohnungen, der Rhein-Kreis Neuss (59 Projekte, 3.279 Wohnungen), Münster (73 Projekte, 3.251 Wohnungen) sowie Potsdam mit 33 Projekten und 3.226 Wohnungen. Dahinter folgen Darmstadt (48 Projekte, 3.045 Wohnungen), Dortmund (65 Projekte, 2.935 Wohnungen), Freiburg im Breisgau (52 Projekte, 2.892 Wohnungen) und Kiel (25 Projekte, 2.466 Wohnungen).

Auch in zahlreichen Landkreisen im Umland der Metropolen wird gebaut: So entstehen im Rhein-Erft-Kreis in 49 Projekten 2.532 Wohnungen, im Rhein-Sieg-Kreis in 71 Projekten 2.462 Wohnungen, im Main-Taunus-Kreis in 38 Projekten 2.238 Wohnungen und im Main-Kinzig-Kreis in 35 Projekten 2.216 Wohnungen.

Geomap-Analyse 2026 zum Wohnungsbau: Methodik

Die Auswertung basiert auf den Daten der Online-Datenbank Geomap der Real Estate Pilot AG. Derzeit sind mehr als 100.000 Bauprojekte erfasst. Die Daten werden kontinuierlich recherchiert, qualitätsgesichert und täglich aktualisiert. Ergänzend setzt Geomap auf KI-gestützte Verfahren zur frühzeitigen Identifikation neuer Bauprojekte.

Berücksichtigt wurden ausschließlich Wohnbauprojekte (keine Baugebiete) in allen 400 deutschen Kreisen und kreisfreien Städten, die sich in einer aktiven Projektphase (Idee, Planung, Bau oder Sanierung sowie vor oder im Vertrieb) befinden.

Außerdem wurde untersucht, wie viele Wohneinheiten im Rahmen der aktiven Projekte entstehen sollen. Berücksichtigt wurden nur Projekte, für die eine konkrete Angabe zur geplanten Zahl der Wohnungen vorlag. Die Ergebnisse wurden auf Ebene der Kreise und kreisfreien Städte zusammengefasst.

Die farbliche Darstellung auf der Karte zeigt anhand einer abgestuften Legende, in welchen Regionen bis Ende 2028 besonders viele neue Wohnungen entstehen sollen. Je dunkler der Blauton, desto höher ist die Zahl der geplanten Wohneinheiten. Grau markierte Regionen weisen eine unzureichende Datengrundlage auf, da dort keine oder nicht genügend belastbare Angaben zur Zahl der entstehenden Wohnungen vorlagen.

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