Der Pflegeimmobilienmarkt wächst weiter dynamisch, das Transaktionsvolumen am deutschen Markt wird laut CBRE 2018 auf 2,5 Milliarden Euro steigen. Kein Wunder, werden doch bis zum Jahr 2035 rund 230.000 zusätzliche Pflegeplätze benötigt, wie eine Studie von Wüest Partner Deutschland zeigt. Ein besonders großer Bedarf an Pflegeheimplätzen wird künftig für Berlin und Hamburg erwartet. Engpässe gibt es aber auch jetzt schon: vor allem in Ostdeutschland.

Innerhalb von 20 Jahren wird sich die Zahl pflegebedürftiger Personen in Deutschland nach Ergebnissen des "Pflegeheim-Atlas 2018" von Wüest Partner von rund 2,9 Millionen Menschen im Jahr 2015 auf 3,8 Millionen im Jahr 2035 erhöhen. Rund 30 Prozent könnten dann einen Heimplatz benötigen. Auch viele Landkreise wie die Region Hannover und der Rhein-Sieg-Kreis weisen der Studie zufolge einen hohen zukünftigen Bedarf auf. Untersucht wurden 402 deutsche Kreise und kreisfreien Städte.

Pflegeimmobilieninvestments: Geprägt von Portfoliodeals

Das Transaktionsvolumen am deutschen Investmentmarkt für Pflegeheime und Seniorenzentren liegt nach den ersten drei Quartalen 2018 bereits bei 1,75 Milliarden Euro – ein Plus von 137 Prozent zum Vorjahreszeitraum, wie die Analyse des Immobiliendienstleisters CBRE zeigt. 2018 wird das zweitgrößte Transaktionsvolumen am deutschen Pflegeimmobilienmarkt verzeichnen, was bereits nach dem ersten Halbjahr abzusehen war –  und das obwohl die Spitzenrendite im laufenden Jahr ist erstmals unter die Fünf-Prozent-Marke gesunken ist.

"Im Gesamtjahr ist ein Transaktionsvolumen von zwei bis 2,5 Milliarden Euro möglich", sagt Dirk Richolt, Head of Real Estate Finance bei CBRE in Deutschland.

Dabei sind laut CBRE Pflegeimmobilien beliebteres Investitionsziel als andere Wohnformen in dieser Assetklasse. In den ersten drei Quartalen entfielen 84,4 Prozent des Transaktionsvolumens auf Pflegeimmobilien, gefolgt von Seniorenresidenzen und Wohnstiften mit insgesamt 14,4 Prozent.

Der bisherige Jahresverlauf war CBRE zufolge stark von Portfoliotransaktionen (75 Prozent Anteil) geprägt. Aktivste Käufergruppe blieben Immobilienaktiengesellschaften / REITs mit 65 Prozent, gefolgt von Versicherungen und Pensionskassen (acht Prozent). Auf Asset- und Fondsmanager, geschlossene Fonds, Projektentwickler und Corporates entfielen jeweils rund fünf Prozent. Internationale Investoren machten 38 Prozent aus.

Engpässe vor allem in Brandenburg

Regionen in Mecklenburg-Vorpommern, Thüringen, Sachsen und Brandenburg weisen im "Pflegeheim-Atlas 2018" von Wüest Partner bereits jetzt einen erhöhten Auslastungsgrad vollstationärer Pflegeheime von mehr als 95 Prozent auf.

Mit einer durchschnittlichen Auslastung der verfügbaren Pflegeplätze von 101,3 Prozent weist allen ostdeutschen Städten voran Brandenburg an der Havel zeigt deutliche Engpässe auf. Aber auch die Städte Frankfurt an der Oder (100 Prozent) sowie Schwerin (98,2 Prozent) und Görlitz (98,8 Prozent) und die Landkreise Nordsachsen (100 Prozent) sowie der Elbe-Elster-Kreis (98,2 Prozent), der Landkreis Mecklenburgische Seenplatte und der Saale-Orla-Kreis (beide 98 Prozent) sind laut Wüest Partner überlastet.

Stärkstes Wachstum an Pflegebedürftigen in Baden-Württemberg

Nach Berechnungen von Wüest Partner ist die Zahl der Pflegebedürftigen in Deutschland zwischen 2009 und 2015 um 22,3 Prozent auf rund 2,9 Millionen gestiegen. Auf Bundeslandebene erhöhte sich die Zahl am stärksten in Baden-Württemberg (33,4 Prozent), in Brandenburg (30,1 Prozent) und in Mecklenburg-Vorpommern (28,8 Prozent).

"In zwei Jahren wird die so genannte Babyboomer-Generation schrittweise in das Rentenalter eintreten. Demografiebedingt wird es daher bis 2050 einen außerordentlich hohen Bedarf an neuen Pflegeeinrichtungen geben", sagt Karsten Jungk, Geschäftsführer und Partner bei Wüest Partner Deutschland.

Die meisten zusätzlichen Pflegeplätze in den kommenden 20 Jahren benötigen demnach Berlin (rund 10.400), Hamburg (rund 3.600) sowie die Landkreise Hannover (rund 3.200) und der Rhein-Sieg-Kreis (rund 2.100).

Trend zu kleineren Pflegeheimen

Parallel hierzu beobachtet Wüest Partner, dass die durchschnittliche Größe der Pflegeheime zuletzt gesunken ist. So wies im Jahr 2005 ein Heim durchschnittlich rund 73 Pflegeplätze auf – 2015 waren es noch 68 Plätze. Während die Zahl der Pflegeheime zwischen 2005 und 2015 um 30,4 Prozent gestiegen ist, sind die verfügbaren Plätze nur um 22,7 Prozent gestiegen.

Dabei ist die durchschnittliche Platzzahl je Heim ist in den neuen Bundesländern (außer Berlin) mit 60 Plätzen deutlich kleiner als in den alten Bundesländern (74 Heimplätze).

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