Lange waren es in erster Linie die institutionellen Anleger wie Fondsgesellschaften, Banken und Versicherungen, die sich im Bereich der Pflegeimmobilien-Investments engagiert haben. Sie erwerben dabei oftmals komplette Pflegeeinrichtungen für die eigenen Portfolien. Was für private Investoren – schon aus finanziellen Gründen – für geraume Zeit nicht möglich war, ist heute ein wachsender Markt. Denn inzwischen werden die Gebäudekomplexe vermehrt in kleinere Einheiten aufgeteilt, ähnlich wie bei Wohnimmobilien. Dadurch ergibt sich auch für private Käufer die Möglichkeit, in Pflegeimmobilien zu investieren, indem sie dort einzelne Apartments erwerben – vergleichbar mit dem Kauf einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus.
Teileigentum: Pionierarbeit für die Altersvorsorge
"Vor 25 Jahren haben wir Pionierarbeit bei der Erschließung dieses Marktes im Teileigentum geleistet. Die Idee war es, privaten Investoren die Möglichkeit zu geben, finanziell für Ihr Alter vorzusorgen und dabei durch die Schaffung von dringend benötigten Pflegeplätzen gleichzeitig sehr sinnstiftend zu investieren", erläutert Sandro Pawils, CSO der Carestone Gruppe, das Geschäftsmodell. Mehr als 19.000 Pflegeapartments sind seitdem in der Unternehmenshistorie platziert worden.
Demografischer Wandel schlägt hohe Zinsen und Inflation
Dass die Assetklasse so rasant gewachsen ist, verdankt sie zum einen dem demografischen Wandel. Die Nachfrage übersteigt das Angebot, der Markt ist von einem riesigen Investitionsbedarf getrieben, um zumindest einen Großteil der über 300.000 bis 2040 zusätzlich benötigten Pflegeplätze zu realisieren. Insofern schlägt der demografische Wandel Zinshoch und Inflation.
Darüber hinaus gibt es eine ganze Reihe von Faktoren, die die Pflegeimmobilie als Kapitalanlage von anderen Immobilieninvestments unterscheiden. So orientiert sich die Lage beispielsweise zuallererst am Bedarf für seniorengerechten Wohnraum und ist damit entkoppelt vom klassischen Wohnimmobilienmarkt.
Langfristig planbare Mieteinnahmen
Außerdem handelt sich bei den Einrichtungen um sogenannte Betreiberimmobilien. Diesem Namen entsprechend werden die Häuser also vollständig von professionellen Pflegebetreibern geführt, mit denen im Vorfeld bereits langfristige Pachtverträge vereinbart wurden. Dadurch sind die Mieteinnahmen für die (Teil-)Eigentümer über zwei Jahrzehnte planbar und wirken in dieser Zeit dank ihrer Indexierung der Inflation entgegen. Außerdem kümmern sich die Betreiber, mit Ausnahme von Dach und Fach, um den Erhalt der Immobilie und um deren Belegung, was die Aufwände für Eigentümer zusätzlich reduziert.
Das Modell ist in seiner Form dann auch für den Vermögensschutz und Aufbau konzipiert. Der Aspekt des Eigenbedarfs spielt dagegen eine untergeordnete Rolle. Um diesen dennoch zu berücksichtigen, inkludieren erfahren Projektentwickler regelmäßig ein bevorzugtes Belegungsrecht in den Verträgen. Mit ihm räumt der Einrichtungsbetreiber dem Eigentümer oder seinen nahen Verwandten die Möglichkeit ein, bei einer Pflegebedürftigkeit etwaige Wartelisten zu überspringen und schnellstmöglich einen Platz in der betreffenden Einrichtung zu bekommen.
ESG: Immobilien müssen ganzheitlich überzeugen
Die Argumente für die Pflegeimmobilie als Kapitalanlage greifen insbesondere in diesen Zeiten. Trotzdem spüren Branchengrößen wie die Carestone Gruppe, die ihre Immobilien über ein bundesweites Netzwerk von Vertriebspartnern vermarktet und gleichzeitig auch Projektentwickler und Bauträger ist, die Herausforderung, die eigenen Produkte permanent weiterzuentwickeln.
"Der Verkäufermarkt der letzten Jahre ist wieder zu einem Käufermarkt geworden", erklärt Pawils. Immobilien müssten seiner Meinung nach ganzheitlich gedacht, geplant und umgesetzt werden. Wie etwa beim Thema Nachhaltigkeit. "Natürlich erfüllen wir mit unseren Immobilien und der Schaffung dringend benötigter Pflegeplätze schon eine tief soziale Komponente. Aber unser Anspruch ist es, mehr zu bieten, als nur das 'S' bei ESG", so Pawils.
"Mit Projekten wie in Kalbach leisten wir nicht nur einen wertvollen Beitrag für den zukünftigen CO2-neutralen Bau von Pflegeimmobilien, wir erschließen unseren Kunden gleichzeitig in vollem Umfang die aktuellen Fördermöglichkeiten der KfW aus dem KfN+ QNG-Programm. Das lohnt sich dann für unsere Investoren und für die Gesellschaft."