Kaufpreise und Mieten ziehen 2026 an

Der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) über alle Objektarten – Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Büros und Einzelhandelsobjekte – hinweg stieg im vierten Quartal 2025 gegenüber dem vierten Quartal 2024 um ein Prozent auf 185,6 Punkte (Basiswert 2010 = 100).

Nach einem Zuwachs von 1,8 Prozent im Gesamtjahr 2024 belief sich die Preiszunahme 2025 auf vier Prozent. In allen vier Quartalen des vergangenen Jahres wurden Preisanstiege verzeichnet. Der Index-Anstieg geht vor allem auf die Entwicklung der Wohnimmobilienpreise zurück: Sie verteuerten sich im Jahresvergleich der vierten Quartale um 4,2 Prozent, während die Gewerbeimmobilienpreise um 3,5 Prozent zulegten. Gegenüber dem dritten Quartal 2025 stiegen die Preise für Wohnimmobilien (plus ein Prozent) und Gewerbeobjekte (plus 0,9 Prozent) auf ähnlichem Niveau.
Der von vdp Research quartalsweise erhobene Index basiert auf der Auswertung echter Transaktionsdaten, die von mehr als 700 Finanzierern, darunter Deutsche Bank, Commerzbank, große Sparkassen und Landesbanken, in Deutschland bereitgestellt werden.

Mehrfamilienhäuser als Preistreiber

Als Treiber des Anstiegs der Wohnimmobilienpreise in Deutschland erwies sich laut vdp-Index die Preisentwicklung von Mehrfamilienhäusern: Im Jahresvergleich verteuerten sie sich um 5,3 Prozent. Die Preisentwicklung des selbst genutzten Wohneigentums, zu dem Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen zählen, fiel mit plus drei Prozent spürbar geringer aus. 

Die anhaltende Knappheit an Wohnraum drückte sich im vierten Quartal 2025 auch in weiter anziehenden Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern aus: Im Vergleich zum Schlussquartal 2024 erhöhten sie sich um 3,5 Prozent. Da das Mietwachstum jedoch nicht mit dem Preisanstieg bei Mehrfamilienhäusern Schritt halten konnte, nahmen die Renditen, gemessen am vdp-Index für Liegenschaftszinsen, auf Jahressicht um 1,7 Prozent ab.

vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt erwartet für 2026, dass Wohnimmobilien wegen des knappen Angebots weitere Preiszuwächse verbuchen werden, sagte. Die Entwicklung der Gewerbeimmobilienpreise sei schwieriger vorherzusagen: "Wirtschaftliche Entwicklung und Geopolitik bleiben relevante Unsicherheitsfaktoren."

Mietrenditen in den Metropolen nehmen leicht ab

Das Preiswachstum in den "Top 7"-Städten fiel im vierten Quartal 2025 noch höher aus als im gesamten Bundesgebiet: In Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart verteuerten sich Wohnobjekte um durchschnittlich 4,7 Prozent im Vergleich zum Schlussquartal 2024. Während Baden-Württembergs Hauptstadt mit plus 2,2 Prozent die geringste Zunahme aufwies, war Frankfurt am Main im Berichtsquartal die Metropole mit der höchsten Wachstumsrate (plus 5,7 Prozent).

Das Plus bei den Neuvertragsmieten in den sieben Metropolen entsprach mit durchschnittlich 3,5 Prozent der bundesweiten Entwicklung. Die Spanne in den sieben Metroplen reichte von plus zwei Prozent in Stuttgart bis zu plus fünf Prozent in Frankfurt am Main. Gemessen am vdp-Liegenschaftszinsenindex, nahmen die Renditen in den Ballungsräumen im vierten Quartal 2025 gegenüber dem Vorjahresquartal um durchschnittlich 1,4 Prozent ab.

"Wirtschaftliche Impulse und Regulierung mit Augenmaß gefragt"

"Eine der politischen Prioritäten im Jahr 2026 muss die Schaffung von Wohnraum zu bezahlbaren Preisen sein", forderte Tolckmitt. Er warb in diesem Zusammenhang erneut für die Einführung staatlicher Bürgschaften für die Finanzierung des Wohnungsneubaus, um die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum anzukurbeln und den andauernden Zustand zu überwinden, dass hauptsächlich im Bestand finanziert wird. Die Kosten von Darlehen könnten so deutlich reduziert werden und damit den Neubau wieder ökonomisch attraktiv machen.

Neben einem gezielten Abbau von Baunormen und einer schnellen Umsetzung des Bauturbos wären nach Auffassung des vdp-Hauptgeschäftsführers auch entschlossene wirtschaftspolitische Impulse und eine Bankenregulierung mit Augenmaß wichtige Maßnahmen. Auch mehr Wohneigentum könnte den Mietwohnungsmarkt spürbar entlasten: Hier schlug Tolckmitt konkret die Verringerung Kaufnebenkosten vor.

Höhere Wachstumsraten bei Büroimmobilien

Die Preise der von Banken finanzierten Gewerbeimmobilien stiegen laut vdp Research zuletzt um 3,5 Prozent im Jahresvergleich und um 0,9 Prozent im Quartalsvergleich – getragen von der Entwicklung der Büropreise getragen. Büroimmobilien verteuerten sich um 3,9 Prozent gegenüber dem Schlussquartal 2024 und um 1,1 Prozent gegenüber dem direkten Vorquartal. Mit Anstiegen um 2,3 Prozent im vierten Quartal 2025 gegenüber dem vierten Quartal 2024 und um 0,6 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2025 verzeichneten die Preise für Einzelhandelsimmobilien geringere Zuwächse.

Auch bei den Neuvertragsmieten wiesen die finanzierten Büroobjekte mit 3,3 Prozent höhere Wachstumsraten auf als Einzelhandelsimmobilien (plus 1,8 Prozent) – jeweils verglichen mit dem vierten Quartal 2024. Die Renditeentwicklungen, gemessen am vdp-Liegenschaftszinssatzindex, verliefen recht ähnlich: Während Büros einen Renditerückgang in Höhe von 0,6 Prozent verzeichneten, belief sich das Minus bei Handelsobjekten auf 0,5 Prozent.

Methodik vdp-Immobilienpreisindex

Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) veröffentlicht vierteljährlich auf Grundlage von tatsächlichen Transaktionen Miet- und Preisindizes zur Entwicklung der Wohn- und Gewerbeimmobilienmärkte. Der durch vdp Research erstellte Index ist Bestandteil der Immobilienpreisbeobachtung der Bundesbank. Basis sind die von mehr als 700 deutschen Banken eingelieferten Transaktionsdaten (tatsächlich realisierte Kaufpreise und Mieten) zum Immobilienfinanzierungsgeschäft.

Zum aktuellen vdp-Immobilienpreisindex

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