Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

a) Wechselseitige Einflüsse; Rechtsfolgen der Anfechtung Rz. 362 Ist der Verwaltervertrag unwirksam, widerspricht die Bestellung des Verwalters ordnungsmäßiger Verwaltung. Dem einzelnen Wohnungseigentümer kann dann nach § 18 Abs. 1 WEG ein Anspruch auf Abberufung zustehen, wobei eine hierauf gerichtete Klage erst nach Vorbefassung der Eigentümer zulässig wäre; anderenfalls fe...mehr

a) Gegenstand einer Löschung Rz. 87 Der Gesetzgeber sieht in § 24 Abs. 7 S. 5 u. 6 WEG nur die Löschung von Eintragungen vor. Vermerke können demnach nicht isoliert gelöscht werden. Das ist ohne Weiteres verständlich, wenn der Vermerk auf eine erfolgreiche Anfechtung oder eine nicht angegriffene Aufhebung hinweist. Denn in diesem Fall würde die Löschung des Vermerks zur Unric...mehr

I. Künftige Regelungen Rz. 4 Die vom Gesetzgeber betonte Privatautonomie der Wohnungseigentümer lässt für künftige Gemeinschaftsordnungen nur den Schluss zu, dass die Neuregelungen abbedungen werden können, wenn das Gesetz nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt. Dies gilt erst recht für Vorschriften etwa zur Beschluss-Sammlung, denen teilweise auch ohne ausdrückliche Anord...mehr

Anmerkungen zur Verordnung über die Heizungskostenabrechnungmehr

a) Grundlagen Rz. 48 Eine unzulässige Beeinträchtigung kann sich aus einem zweckbestimmungswidrigen Gebrauch des Sonder- oder Gemeinschaftseigentums durch einen Wohnungseigentümer ergeben. Während dieser als solcher "nur" einen Unterlassungsanspruch der GdWE aus Absatz 1 Nr. 1 auslöst, löst er einen Unterlassungsanspruch anderer Wohnungseigentümer nur aus, wenn es dadurch auc...mehr

a) Abwicklung eines Einsichtsbegehrens Rz. 134 Die Gewährung von Einsicht in die Beschluss-Sammlung setzt nach § 24 Abs. 7 S. 8 WEG ein entsprechendes "Verlangen" voraus. Dies wird in der Praxis regelmäßig in Form einer Anfrage und einer Terminabsprache mit demjenigen, der die Beschluss-Sammlung führt, gegeben sein. Der Verwalter kann dabei auf seine allgemeinen Geschäftsstun...mehr

a) Grundsätze Rz. 10 Nach § 20 Absatz 1 (fortan: Absatz 1) sind bauliche Veränderungen Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen. Unter Erhaltung ist nach § 13 Abs. 2 die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung zu verstehen. Über die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geht eine Maßnahme nur hinaus, wenn sie ...mehr

1. Allgemeines Rz. 51 Für die isolierte Begründung von (Natural-) Leistungspflichten besteht keine Beschlusskompetenz.[180] Leistungspflichten eines Wohnungseigentümers, die sich weder aus dem Gesetz noch aus einer Vereinbarung ergeben, können außerhalb der nach Maßgabe des Umlageschlüssels zu tragenden Verwaltungskosten und der Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs nicht d...mehr

aa) Grundlagen Rz. 74 Ein besonders häufig auftretender Streitpunkt im Zusammenhang mit Maßnahmen zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, aber auch mit der Nutzung des Sondereigentums ist die Frage des Trittschallschutzes. Eine Belästigung durch erhöhten Trittschall entsteht, wenn die gebotene Entkopplung des Oberbodens von den tragenden Wänden und Decken durchbrochen...mehr

I. Zeitpunkt und Zeitraum der Bestellung Rz. 161 Die Bestellung eines Verwalters nach Entstehung der Gemeinschaft, d.h. nach Anlegung der Wohnungsgrundbücher (§ 9a Abs. 1 S. 2 WEG), ist jederzeit möglich. Sie kann nach der Entstehung der Gemeinschaft durch eine Vereinbarung, d.h. z.B. durch Änderungen in der Gemeinschaftsordnung oder dem Teilungsvertrag oder durch Beschluss er...mehr

I. Allgemeines Rz. 10 Sind die Voraussetzungen für das Bestehenbleiben des Dauerwohnrechts gegeben, so ist es im geringsten Gebot als bestehenbleibendes Recht aufzuführen. Ein Streit über das Bestehenbleiben ist im Verteilungstermin zu klären.[9] Rz. 11 Lässt sich im Versteigerungstermin nicht klären, ob alle Bedingungen für das Bestehenbleiben erfüllt sind, ist das Dauerwohnr...mehr

a) Anspruchsgrundlagen Rz. 372 Der Verwalter, der rechtswidrig und schuldhaft das Gemeinschaftseigentum schädigt oder das Recht der GdWE auf deren Besitz verletzt, haftet dieser grundsätzlich nach § 823 Abs. 1 BGB . Eine Haftung wegen Verletzungen des Gemeinschaftsvermögens – z.B. infolge fehlerhafter Vermögensverwaltung – scheidet hiernach aber aus, da § 823 Abs. 1 BGB nicht ...mehr

a) Verkündung als konstitutives Element Rz. 83 Nach Rechtsprechung des BGH kommt ein Beschluss nicht schon mit der Stimmabgabe als Akt kollektiver Willensbildung zustande. Es bedarf eines zusätzlichen Aktes der Verkündung durch den Versammlungsleiter. Dieser ist konstitutiv; ohne Verkündung ist der Beschluss also noch nicht zustande gekommen.[194] Allerdings wird man die Verk...mehr

I. Eintragungsantrag Rz. 14 Die Eintragung der Begründung von Wohnungseigentum setzt den Eintragungsantrag eines durch die Eintragung in seinem Recht Betroffenen oder Begünstigten (im Falle des § 3 Abs. 1 WEG eines Miteigentümers) voraus (§ 13 GBO). Dieser ist formfrei, wenn er nur die Eintragungstätigkeit des Grundbuchamts veranlassen soll (vgl. § 30 GBO). Der beurkundende N...mehr

1. Allgemeines Rz. 235 Tritt ein Wohnungseigentümer einem Rechtsstreit bei, ist dieser (streitgenössische) Beitritt mit einem erheblichen Kostenrisiko verbunden. Zu den allgemeinen Risiken der Prozessführung tritt bei einem Beitritt auf Seiten der beklagten GdWE die Sonderregelung in § 44 Abs. 4 WEG. Rz. 236 § 44 Abs. 4 WEG betrifft lediglich die Frage der Erforderlichkeit der...mehr

Rz. 32 Die Ausführungen über die Nutzungen gelten auch für die Früchte der baulichen Veränderung.[62]mehr

I. Nutzungsgestattungsanspruch Rz. 33 Nach Absatz 4 S. 1 kann jeder Wohnungseigentümer, der an der Nutzung einer baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht beteiligt ist, ihm die Nutzung nach billigem Ermessen gegen einen angemessenen Ausgleich zu gestatten. Dieser Gestattungsanspruch ist dem Gestattungsanspruch nach § 20 Abs. 2 nachgebildet. Daraus folgt, d...mehr

1. Inhalt Rz. 65 Auch nach der Normierung des Rechtes auf Einsicht in Verwaltungsunterlagen gemäß § 18 Abs. 4 WEG bestehen darüber hinausgehende Auskunftsansprüche, die vom Verpflichteten ein aktives Tun, nämlich die Beschaffung und Herausgabe von Informationen abverlangt. 2. Anspruchsgrundlage Rz. 66 Nach teilweise vertretener Ansicht setzen Auskunftsansprüche anders als das n...mehr

aa) Tierhaltung Rz. 51 Die Haltung ungefährlicher Kleintiere, wie Ziervögel, Schildkröten, Hamster, Kaninchen, Zierfische im Aquarium, gehört grundsätzlich zum sozial üblichen Wohngebrauch. Das gilt auch für die Haltung eines Blindenhundes.[156] Die Tierhaltung überschreitet allerdings dann die Grenze des Zulässigen, wenn von den Tieren störende Gerüche oder Geräusche oder ko...mehr

I. Fristdauer und -berechnung Rz. 12 Die Anfechtungsfrist beträgt einen Monat. Rz. 13 Sie beginnt mit der Beschlussfassung, d.h. der (zumindest konkludenten) Verkündung in der Versammlung bzw. bei schriftlicher Beschlussfassung mit der Beschlussfeststellung und Mitteilung des Beschlussergebnisses an alle Wohnungseigentümer. Der Beschluss ist zu dem Zeitpunkt existent geworden,...mehr

a) Gerichtliche Durchsetzung der Einsichtnahme Rz. 138 Soweit der für die Beschluss-Sammlung Verantwortliche die Einsicht verweigert, ist die GdWE als alleinige Trägerin der Verwaltung für ein entsprechendes Verlangen eines Wohnungseigentümers aus § 24 Abs. 7 S. 8 WEG passivlegitimiert. Für eine entsprechende Klage ist stets das Amtsgericht nach § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG zuständi...mehr

1. Antrag und Aktivlegitimation Rz. 47 Die Einleitung eines Versteigerungsverfahrens setzt nach § 15 ZVG einen Antrag voraus. Die Ausübung dieses Rechts steht dem Verband zu (§ 17 Abs. 1, letzter Hs.). Dem Antrag müssen nach § 16 Abs. 2 ZVG die erforderlichen Urkunden beigefügt werden. Dazu gehört auch der Vollstreckungstitel,[93] der vom Verband erstritten wurde und folglich...mehr

aa) Berichtigung von Beschluss-Sammlung und Niederschrift Rz. 111 Häufig wird die Unrichtigkeit der Beschluss-Sammlung mit entsprechenden Fehlern der Niederschrift einhergehen, insbesondere dann, wenn eine Person für beide Dokumentationsarten zuständig ist. In diesem Fall kann der für die Niederschrift Verantwortliche bereits im Verfahren der Protokollberichtigung[198] darauf...mehr

Wohnungseigentum wird durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum (§ 3) oder durch Teilung (§ 8) begründet.mehr

1. Verwaltungskosten und Zuordnung (§ 16 Abs. 2) a) Begriff der Verwaltungskosten (§ 16 Abs. 2 Fall1) Rz. 55 Verwaltungskosten des gemeinschaftlichen Eigentums i.S.d. § 16 Abs. 2 sind, wie unter anderem aus § 1 Abs. 2 BetrKV folgt, solche, die zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung anfallen.[195] Auf die Aufwendung der Kosten für die Ausführung der ordnungsmäßigen Verwaltung hat ...mehr

a) Keine zeitanteilige Abrechnung Rz. 159 Eine zeitanteilige Berechnung der auf den Voreigentümer einerseits und den Erwerber andererseits entfallenden Ausgaben ist nicht vorzunehmen.[419] Die Festlegung der Abrechnungsspitze ist daher bei einem Eigentümerwechsel in gleicher Weise vorzunehmen wie ohne Eigentümerwechsel. Eine Aufteilung der Abrechnungsspitze zwischen dem Erwer...mehr

I. Amtspflichten des Verwalters 1. Allgemeines Rz. 14 § 27 Abs. 1 WEG regelt Amtspflichten des Verwalters, die diesen aufgrund seiner Stellung als Organ der GdWE treffen. Rz. 15 Auf diese können die Wohnungseigentümer nur durch eine Vereinbarung oder einen Beschluss (Abs. 2) einwirken; nicht aber durch den Verwaltervertrag.[11] Rz. 16 Der Verwalter wird auch im Rahmen des § 27 A...mehr

I. Personengebundenheit und Delegationsmöglichkeiten Rz. 196 Die Ausübung des Verwalteramtes wird in der Rechtsprechung immer wieder als personengebundene Angelegenheit bezeichnet.[163] Rz. 197 Die mit der Amtsstellung verbundenen Aufgaben sind im Wesentlichen vom bestellten Verwalter selbst auszuüben, sofern es sich bei diesem um eine natürliche Person handelt. Rz. 198 Die Bin...mehr

1. Seit dem 1.12.2020 begründete Stellplätze Rz. 24 Vor dem 1.12.2020 fingierte § 3 Abs. 2 Satz 2 a.F. für Garagenstellplätze die Abgeschlossenheit,[63] wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich waren, wobei die Art der Markierung nicht im Aufteilungsplan angegeben werden musste.[64] Nicht fingiert wurde die Raumeigenschaft,[65] weil der Stellplatz in einer ...mehr

a) Folge einer nicht zu rechtfertigenden Härte Rz. 27 Nach Nummer 2 Halbs. 2, § 555d Abs. 2 BGB besteht eine Duldungspflicht nach Nummer 2 Halbs. 1 nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Drittnutzer, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl der GdWE und anderer Wohnung...mehr

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I. Ziel der Regelung 1. Kostenfreistellung nicht interessierter Wohnungseigentümer Rz. 3 Ziel der Regelung in Absatz 1 S. 1, Absatz 2 und 3 ist die Kostenfreistellung der Wohnungseigentümer, die nicht an der gestatteten oder beschlossenen baulichen Maßnahme interessiert sind. In Ansätzen gab es eine solche Regelung schon im früheren § 16 Abs. 6. Die geltende Regelung untersche...mehr

I. Einberufung auf Verlangen eines Viertels der Eigentümer (§ 24 Abs. 2 WEG) 1. Voraussetzungen Rz. 40 In der Praxis kommt es immer wieder dazu, dass einzelne Wohnungseigentümer die Einberufung einer Eigentümerversammlung wünschen, der Verwalter und der Verwaltungsbeirat sie aber für entbehrlich halten. In diesem Fall können die betroffenen Wohnungseigentümer versuchen, die Ei...mehr

1. Mittelbare Begrenzung durch Kostenvereinbarungen nach § 10 Abs. 1 S. 2 Rz. 112 Der aus Absatz 3 folgende wohnungseigentumsrechtliche Ausgleichsanspruch kann durch Vereinbarung ausgeschlossen oder modifiziert werden.[326] Bestimmt die Gemeinschaftsordnung, dass ein Wohnungseigentümer bestimmte Bereiche des Gemeinschaftseigentums auf eigene Kosten instand zu setzen hat, so t...mehr

1. Allgemeines a) Regelfall und gesetzliche Öffnungsklausel Rz. 178 Der Umlageschlüssel für die Kosten i.S.d. § 16 Abs. 2 S. 1 folgt dem gesetzlichen Regelfall aus § 16 Abs. 1 S. 2. Die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sind nach Maßgabe der Miteigentumsanteile (§ 47 GBO) umzulegen (zum Umlageschlüssel Rdn 22 ff.). Eine mit § 16 Abs. 3 a.F. und § 16 Abs. 4 a.F...mehr

I. Vertretung durch den Verwalter Rz. 3 Nach Absatz 1 Satz 1 vertritt der Verwalter die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich. Er hat damit eine organschaftliche Vertretungsmacht; eines Ermächtigungsbeschlusses der Wohnungseigentümer bedarf es von einer Ausnahme abgesehen nicht.[5] Die betrifft den Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehens...mehr

1. Relevante Konstellationen Rz. 61 Viele Regelungen zu Verwaltung und Benutzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum können sowohl durch Vereinbarungen als auch durch Beschluss getroffen werden. Der Beschluss ist das Regelungsinstrument, mit dem der Mehrheitswille ausgedrückt wird. Anders als Vereinbarungen bedarf er nur der Zustimmung einer Mehrheit der in der Eigentümerve...mehr

I. Abdingbarkeit Rz. 184 Die Bestimmungen des § 20 sind durch Vereinbarung abänderbar.[610] Ein das Gesetz ändernder Mehrheitsbeschluss ist jedoch nichtig,[611] wenn die Gemeinschaftsordnung nicht ausnahmsweise die Möglichkeit einer Mehrheitsentscheidung eröffnet.[612] In der Gemeinschaftsordnung könnten deshalb auch Gestaltungsvorgaben vorgesehen werden, die bauliche Verände...mehr

aa) Sondervergütung zu Lasten des Verbandes Rz. 136 Sofern in Teilungserklärung und Beschlüssen nichts anderes geregelt ist, können Gemeinschaft und Verwalter für die Einsichtnahme keine Vergütung verlangen. Schon nach altem Recht konnte der Verwaltervertrag aber für Zusatzaufwand wie die Anfertigung von Ablichtungen eine Sondervergütung vorsehen, die jedoch dem Vertragspartn...mehr

I. Vertragliche Aufhebung von Sondereigentumsrechten (Abs. 1 Nr. 1) Rz. 4 Materiell-rechtlich können sich sämtliche Sondereigentümer darüber einigen, dass das Wohnungseigentum wieder aufgehoben werden soll. Die Aufhebung erfolgt nach § 4 Abs. 2 S. 1 WEG in der Form der Auflassung (§ 925 BGB); vorausgesetzt wird also – wie bereits für die Verpflichtung zu einer solchen Aufhebu...mehr

I. Grundgedanke der Regelung Rz. 46 Mit der Abkehr von der freiwilligen Versteigerung nach §§ 53–58 WEG a.F. und der in § 17 Abs. 4 S. 1 WEG angeordneten Vollstreckbarkeit eines Entziehungsurteils nach den Vorschriften des ZVG erstrebt die Novelle eine vereinfachte Durchsetzung des Anspruchs auf Veräußerung nach § 17 WEG. Zugleich bezweckt der Rückgriff auf die häufig angewan...mehr

1. Überblick Rz. 3 Absatz 1 Nummer 1 begründet die Pflicht jedes Wohnungseigentümers, das in der Gemeinschaft geltende Regelwerk einzuhalten. Dieses Regelwerk besteht aus den gesetzlichen Regelungen, den Vereinbarungen einschließlich der Zweckbestimmungen mit Vereinbarungscharakter in der Teilungserklärung[6] und den Beschlüssen der Wohnungseigentümer. Die Kompetenz der Wohnu...mehr

a) Regelungsinhalt Rz. 51 Während eine Zweckbestimmung im weiteren Sinne festlegt, ob die zum Sondereigentum gehörenden Räume Wohnungseigentum (zu Wohnzwecken dienend) oder Teileigentum (nicht zu Wohnzwecken dienend) sind, regelt die Zweckbestimmung im engeren Sinne, in welchen Grenzen eine Teileigentumseinheit (z.B. als Laden) oder Wohnungseigentumseinheit genutzt werden dar...mehr

a) Abänderung und Erweiterung des Umlageschlüssels Rz. 183 Es bestehen grundsätzlich Abänderungsmöglichkeiten bestehender Umlageschlüssel– sie dürfen jedoch nicht unbillig sein. Der Umlageschlüssel kann im Einzelfall abgeändert werden, um beispielsweise die Benachteiligung einzelner Wohnungseigentümer zu verhindern (S. auch Rdn 161 ff.). Weder dürfen eine Benachteiligung im H...mehr

a) Allgemeines Rz. 381 Die Möglichkeit, den Verwalter zu entlasten, ist gesetzlich nicht geregelt, von der Rechtsprechung aber anerkannt.[302] Rz. 382 Sinn und Zweck der Entlastung ist es, das bisherige Verwalterhandeln, d.h. dessen Tätigwerden in der Vergangenheit, zu billigen und die Grundlage für eine weitere vertrauensvolle Zusammenarbeit in der Zukunft zu legen.[303] Rz. ...mehr

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I. Organ der GdWE 1. Allgemeines Rz. 7 Der Verwalter ist das exekutive Organ der GdWE,[5] durch den die Verwaltung des gemeinschaftlichen Vermögens und Eigentums, die der Gemeinschaft obliegt (§§ 9a Abs. 3, 18 Abs. 1 WEG), erfolgt (§ 27 Abs. 1 WEG). Rz. 8 Das Verhalten des Verwalters ist daher der GdWE nach § 31 BGB analog zuzurechnen. Rz. 9 Seine Vertretungsmacht im Außenverhäl...mehr

1. Allgemeines Rz. 18 Gemäß § 7 Abs. 4 S. 1 WEG sind der Eintragungsbewilligung der Aufteilungsplan (Nr. 1, vgl. Rdn 21) und die Bescheinigung über die Voraussetzungen nach § 3 Abs. 3 WEG (Nr. 2, vgl. Rdn 34) als Anlagen beizufügen. Dies erfordert keine körperliche Verbindung durch Schnur und Siegel (§ 44 BeurkG) mit der Eintragungsbewilligung, sondern es reicht aus, wenn sie...mehr

1. Grundlagen Rz. 147 Nach Absatz 4 Fall 1 dürfen bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten, nicht beschlossen und gestattet werden; sie können auch nicht verlangt werden. Diese Vorschrift knüpft an den früheren § 22 Abs. 2 S. 1 an, wonach Modernisierungsmaßnahmen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern mit einer qualifizierten Mehrheit beschlossen ...mehr

a) Eintragungen Rz. 91 Zur Form von Eintragungen finden sich einige wesentliche Regelungen in § 24 Abs. 7 S. 2 Nr. 1 bis 3 und S. 3 WEG. Demnach hat die Beschluss-Sammlung die seit Inkrafttreten der Novelle "ergangenen" Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum zu enthalten.[167] Da interessierten Wohnungseigentümern nach § 24 Abs. 7 S. 8 WEG Einsicht zu gewähren ist, muss dies...mehr