Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

1. Bestehen einer Eigentümergemeinschaft Rz. 63 Da ein Beschluss nur auf einer Eigentümerversammlung gefasst werden kann, muss bereits eine GdWE bestehen (vgl. o. Rdn 1). Diese entsteht nach § 9a Abs. 1 S. 2 WEG, wenn die Wohnungsgrundbücher angelegt wurden. Vorherige (Mehrheits-)Entscheidungen der Bruchteilseigentümer sind keine Beschlüsse im Sinne der §§ 23 ff. WEG,[139] se...mehr

a) Eintragungen Rz. 94 Nach § 24 Abs. 7 S. 7 WEG sollen Eintragungen, Vermerke und Löschungen "unverzüglich" einzutragen sein. Für Eintragungen konkretisiert die Entwurfsbegründung, dass sie jeweils unverzüglich "nach der Verkündung" in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen sind.[179] Damit hat der Verwalter für die Vornahme einer Eintragung weit weniger Zeit als für die Anferti...mehr

I. Verwaltungsgegenstand Rz. 3 Zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehören alle Entscheidungen und Maßnahmen, die in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum auf eine Änderung des bestehenden Zustands oder eine Geschäftsführung in tatsächlicher oder rechtlicher Hinsicht abzielen und im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer erforderlich sind.[3] Auch Ents...mehr

1. Allgemeines a) Anwendbarkeit der HeizkostenV Rz. 143 Nach § 3 S. 1 HeizkostenV gilt im für die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten im Wohnungseigentum, d.h. im gemeinschaftlichen Eigentum und im Sondereigentum die HeizkostenV in unmittelbarer Anwendung.[483] Die HeizkostenV regelt abschließend, welche Kosten Heiz- und Warmwasserkosten sind.[484] Einer Vereinbarung nac...mehr

a) Anwendbarkeit der HeizkostenV Rz. 143 Nach § 3 S. 1 HeizkostenV gilt im für die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten im Wohnungseigentum, d.h. im gemeinschaftlichen Eigentum und im Sondereigentum die HeizkostenV in unmittelbarer Anwendung.[483] Die HeizkostenV regelt abschließend, welche Kosten Heiz- und Warmwasserkosten sind.[484] Einer Vereinbarung nach § 10 Abs. 1 ...mehr

1. Verhinderung von Manipulationen a) Ausschluss von Belastungen nach Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks Rz. 50 Im Gegensatz zur früheren "freiwilligen Versteigerung" wird nunmehr nach § 19 Abs. 1 ZVG die Anordnung der Zwangsversteigerung in das Grundbuch eingetragen, was nach § 20 Abs. 1 ZVG als Beschlagnahme gilt. In der Folge sind Verfügungen gegen den Willen des V...mehr

1. Rechtsstellung des Verwalters Rz. 19 Sieht die Vereinbarung über die Veräußerungsbeschränkung die "Zustimmung des Verwalters" vor, so war er bis 30.11.2020 in aller Regel nur Treuhänder oder mittelbarer Stellvertreter der Wohnungseigentümer.[106] Heute ist er insoweit als (Geschäftsführungs-)Organ[107] der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anzusehen. Ab 1.12.2020 kann de...mehr

1. Rückwirkung und Vertrauensschutz a) Rückwirkungsverbot Rz. 185 Mit der Beschlussfassung nach § 16 Abs. 2 S. 2 wird der bestehende gültige Umlageschlüssel mit Wirkung für die Zukunft abgeändert. Die Beschlussfassung hat im Verhältnis zu der entsprechenden Vereinbarung oder einem bereits gefassten Mehrheitsbeschluss vorrangig Rechtswirkung. Die Beschlusskompetenz gem. § 16 Ab...mehr

1. Grundsatz Rz. 145 Sowohl das Recht der Wohnungseigentümer nach Absatz 1 bauliche Veränderungen zu beschließen als auch der Anspruch des interessierten Wohnungseigentümers, unter den Voraussetzungen der Absätze 2 und 3 bauliche Veränderungen zu verlangen, finden ihre Grenzen in den beiden Tatbeständen des Absatzes 4. Wenn sie vorliegen, darf die bauliche Veränderung weder b...mehr

I. Löschungsanspruch Rz. 5 Da häufig aus den finanziellen Leistungen des Dauerwohnberechtigten die Zinsen und Tilgungen des aufgenommenen und durch Grundpfandrechte gesicherten Fremdkapitals erbracht werden, entspricht es regelmäßig der Interessenlage, dass er auch die Vorteile aus der fortschreitenden Tilgung genießt und mit seinem Recht in die erste Rangstelle im Grundbuch ...mehr

a) Individuelles Vorgehen einzelner Wohnungseigentümer aa) Berichtigungsanspruch Rz. 116 Die Beschluss-Sammlung soll nach dem Willen des Gesetzgebers bei der Dokumentation der Beschlusslage neben die Niederschrift treten. Bei dieser Funktionsidentität kann auch im Hinblick auf den Rechtsschutz gegen die fehlerhafte Dokumentation kein Unterschied gemacht werden. Folglich muss d...mehr

a) Form und Inhalt Rz. 21 Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung, die von der Behörde nicht hergestellt, aber von ihr durch Unterschrift und Siegel bzw. Stempel als richtig verantwortet werden muss. Neu ist seit 2021, dass der Aufteilungsplan elektronisch gestellt werden kann, soweit nach § 135 Abs. 1 S. 2 GBO der elektronische Rechtsverkehr mit dem Grundbuchamt durch die ...mehr

1. Inhaltsgleiche Zweitbeschlüsse Rz. 91 Der Eigentümergemeinschaft ist es nicht verwehrt, über eine bereits behandelte Angelegenheit nochmals Beschlüsse zu fassen.[227] Auch inhaltsgleiche Zweitbeschlüsse sind nicht ausgeschlossen. Sie entsprechen immer dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der erste Beschluss (nur) an einem formellen Fehler litt. In diesen Fällen ist die Fa...mehr

I. Dauer und Fristberechnung Rz. 56 Die Frist zur Begründung der Klage beträgt zwei Monate ab Beschlussfassung (hierzu siehe Rdn 13 ff.). Die Dauer der Frist hat ihren Grund darin, dass dem klagenden Wohnungseigentümer die Niederschrift über die Versammlung häufig noch nicht oder erst kurz vor Ablauf der Klagefrist von einem Monat zur Verfügung steht, wodurch eine hinreichend...mehr

I. Zerstörung des Gebäudes Rz. 4 Unter Zerstörung versteht nicht jede Einschränkung der Nutzbarkeit von Gebäuden, sondern nur den Fall, dass die Nutzbarkeit des Gebäudes Nutzbarkeit durch punktuelle Ereignisse (wie Brand, Überflutung, Explosion, Erdbeben) wesentlich beeinträchtigt oder aufgehoben ist. Die Sanierungspflichten der Wohnungseigentümer, die aus der Überalterung bz...mehr

I. Schließung der Wohnungsgrundbücher Rz. 11 Nach rechtsgeschäftlicher Aufhebung aller oder einzelner Sondereigentumsrechte (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 WEG) werden die Wohnungsgrundbücher von Amts wegen in der Form von § 1 WGV mit § 36 GBV geschlossen, soweit die Wohnungseigentumsrechte durch die Aufhebung erloschen sind (vgl. § 4 WEG Rdn 13). Auch wenn das Gesetz von einer Eintragung ...mehr

I. Verwalter 1. Voraussetzungen Rz. 24 Zur Einberufung der Eigentümerversammlung ist nach § 24 Abs. 1, 2 WEG primär der Verwalter zuständig. Dies setzt die wirksame Bestellung voraus. Mit Ablauf der Bestellungsdauer entfällt folglich seine Befugnis zur Einberufung von Eigentümerversammlungen.[45] Die spätere Ungültigerklärung seiner Bestellung lässt die Wirksamkeit einer Einbe...mehr

1. Schutz gegen Verschleuderung von Wohnungseigentum a) Anwendbarkeit von § 85a Abs. 1 ZVG Rz. 53 Die Anwendbarkeit des ZVG bringt auch dem verurteilten Wohnungseigentümer Vorteile. Dies betrifft zum einen die Publizität des Verfahrens, da Zwangsversteigerungen über die zwingend vorgesehenen Publikationen hinaus auch in Zwangsversteigerungskalendern und im Internet veröffentli...mehr

a) Wohnungseigentümer Rz. 6 Nach Absatz 1 S. 1 trägt die Kosten einer baulichen Veränderung, die "einem" Wohnungseigentümer gestattet worden ist, "dieser" Wohnungseigentümer. Die Vorschrift geht davon aus, dass es nur einen ínteressierten Wohnungseigentümer gibt. Mit Wohnungseigentümer ist hier wie sonst der Eigentümer eines Wohnungs- oder Teileigentumsrechts gemeint. Das kan...mehr

I. Bedeutung der Beschluss-Sammlung 1. Wirkung der Beschluss-Sammlung nach dem Willen des Gesetzgebers Rz. 70 Nach dem Willen des Gesetzgebers soll der Beschluss-Sammlung eine hohe Bedeutung zukommen: Sie soll die Publizität der Beschlüsse, die nach § 10 Abs. 3 WEG auch gegen Sonderrechtsnachfolger wirken, gewährleisten und insbesondere die Eintragung von Beschlüssen in das Gr...mehr

1. Gegenstand der Ausübungsbefugnis Rz. 18 Die GdWE übt als vollrechtsfähiger Verband in erster Linie ihre eigenen Rechte aus und erfüllt ihre eigenen Verpflichtungen. Damit allein könnte sie indessen ihrer Kernaufgabe, das gemeinschaftliche Eigentum zu verwalten (§ 18 Abs. 1), nicht gerecht werden. Diese lässt sich nur erreichen, wenn sie die Wahrnehmung gemeinschaftsbezogen...mehr

I. Allgemeines Rz. 254 Das Amt des Verwalters endet automatisch mit Ablauf seiner Bestellungszeit, d.h. mit Ablauf des im Bestellungsbeschluss festgelegten Datums. Rz. 255 Im Falle eines teilnichtigen Beschlusses bei Überschreiten der zulässigen Höchstdauer, endet das Verwalteramt mit Ablauf der jeweiligen Höchstfrist (hierzu siehe Rdn 109). Rz. 256 Ist kein Datum im Bestellung...mehr

1. Sondereigentum Rz. 118 Hat der einzelne Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen am Sondereigentum vorgenommen und müssen diese im Zuge von Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum oder am Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers beschädigt oder beseitigt werden, stellt sich die Frage, ob die GdWE oder der andere Wohnungseigentümer nach Absatz 3 zur Wiede...mehr

I. Grundsatz Rz. 49 § 18 Abs. 3 WEG übernimmt wortgleich die Vorgängervorschrift des § 21 Abs. 2 WEG a.F. in das neue Recht. Demnach ist jeder Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die erforderlich sind, um einen dem gemeinschaftlichen Eigentum (oder dem Verwaltungsvermögen; vgl. § 9a Abs. 3 WEG) unmittelbar dr...mehr

I. Änderungen durch das WEMoG Rz. 317 § 28 Abs. 3 enthält nur noch eine Beschlusskompetenz über die Fälligkeit und die Zahlungsmodalitäten zu beschließen. Die Vorschrift tritt zum einen an die Stelle von § 28 Abs. 2 a.F., wonach der Verwalter die Zahlungen "abrufen" konnte. Zum anderen ersetzt die Norm § 21 Abs. 7 a.F., der aber daneben aber auch die Möglichkeit enthielt beso...mehr

I. Zwischenablesung Rz. 58 § 9b Abs. 1 HeizkostenV sieht für den Fall des Nutzerwechsels eine Zwischenablesung der Erfassungsgeräte der vom Wechsel betroffenen Räume vor. Die nach Verbrauch abzurechnenden Kosten sind gemäß § 9b Abs. 2 HeizkostenV auf der Grundlage dieser Zwischenablesung zu verteilen. Die übrigen Kosten sind gemäß § 9b Abs. 2 HeizkostenV nach Gradtagzahlen od...mehr

a) Einzelne Kosten Rz. 189 Für einzelne Kosten ermöglicht § 16 Abs. 2 S. 2 die Abweichung vom gesetzlichen oder vereinbarten Umlageschlüssel.[635] Die Beschlusskompetenz aus § 16 Abs. 2 S. 2 ist gesetzliche Öffnungsklausel und daher weitreichend. Einzelne Kosten sind konkret bestimmbare, einmalig anfallende Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.[636] Die Kosten bauli...mehr

1. Einführung Rz. 26 Absatz 1 Nr. 2 und Absatz 2 Nr. 2 fassen die Nummern 3 und 4 des früheren § 14 zusammen, erweitern sie von Einwirkungen zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 13 Abs. 2) auf alle zulässigen Einwirkungen, teilen sie aber zugleich nach Duldungspflichten gegenüber der GdWE und solche gegenüber anderen Wohnungseigentümern auf. Absatz 1 Nr. 2 handel...mehr

1. Allgemeines Rz. 34 In der Regel sind Anlagen technische Ausstattungen[105] und Einrichtungen Räume. Sind sie nach ihrer Art, Funktion und Bedeutung so auf die gemeinsamen Bedürfnisse der Wohnungseigentümer zugeschnitten, dass eine Vorenthaltung der gemeinschaftlichen Verfügungsbefugnis durch Bildung von Sondereigentum ihren schutzwürdigen Belangen zuwiderlaufen würde,[106]...mehr

1. Verwalter a) Mehrheitsentscheidung über die Führung der Beschluss-Sammlung? Rz. 97 Die Beschluss-Sammlung ist nach § 24 Abs. 8 S. 1 WEG vom Verwalter zu führen. Das gilt auch dann, wenn er nicht Versammlungsleiter ist.[185] Diese Anordnung kann im Gegensatz zu § 24 Abs. 5 WEG nicht durch einfachen Beschluss der Wohnungseigentümer abgeändert werden. Die Führung der Beschluss...mehr

I. Schuldner bei Überlassung an Mieter und andere Dritten 1. Anspruch gegen den überlassenden Wohnungseigentümer a) Verpflichtung der Dritten auf einen maßvollen Gebrauch des Sondereigentums Rz. 66 Der Wohnungseigentümer ist verpflichtet, für die Einhaltung der Verpflichtung zum maßvollen Gebrauch durch die Personen zu sorgen, die zu seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb gehör...mehr

a) Kostenarten des Betriebs und Kosten der Wärmelieferung Rz. 146 Bei den Kostenverteilung der Heiz- und Warmwasserkosten ist zu differenzieren.[491] Diese regelt § 7 Abs. 2 HeizkostenV. Unter die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungslage fallen die folgenden Positionen, die unter § 7 Abs. 2 HeizkostenV aufgeführt sind. Die Vorschrift entfaltet jedoch Wirksamkeit im Verh...mehr

I. Allgemeines Rz. 255 Den Wohnungseigentümern steht es im Rahmen ihres Selbstverwaltungsrechtes grundsätzlich frei, die in § 27 Abs. 1 WEG gesetzlich vorgesehenen Aufgaben und Befugnisse des Verwalters zu beschränken oder zu erweitern. Rz. 256 § 27 Abs. 2 WEG normiert insofern die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer, vom gesetzlichen Regelfall in § 27 Abs. 1 WEG abzuwei...mehr

1. Anspruch auf bauliche Maßnahmen zu einem privilegierten Zweck Rz. 100 Nach Absatz 2 S. 1 kann ein Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die einem der Privilegierungstatbestände dienen. Der Anspruch ist auf die Vornahme der baulichen Veränderung gerichtet. Die Wohnungseigentümer haben deshalb nach Absatz 1 die Wahl, ob sie dem interessierten Wohnu...mehr

1. Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen (Abs. 2 Satz 1 Nr. 1) Rz. 105 Ein Individualanspruch auf Gestattung von Baumaßnahmen für einen barrierefreien Zugang, etwa durch den Bau einer Rollstuhlrampe im Eingangsbereich,[313] durch den Umbau eines Fensters in eine Tür[314] oder durch den Einbau eines Treppenlifts war schon vor dem Inkrafttreten von Absatz 2 S. 1 Nr. 2 anerk...mehr

1. Allgemeines Rz. 67 Ob die Anfechtungs- und die Nichtigkeitsklage denselben Streitgegenstand haben, ist streitig.[40] Dabei gilt zunächst einmal auch hier der sog. zweigliedrigen Streitgegenstandsbegriff,[41] für den der Antrag (Rdn 71 ff.) und der diesem zugrunde liegende Lebenssachverhalt (Rdn 81 ff.) maßgeblich sind.[42] Rz. 68 Die Beantwortung der Frage, wann vom selben ...mehr

1. Notargebühren Rz. 35 Durch die wegen § 29 GBO [140] erforderliche öffentliche Beglaubigung der Veräußerungszustimmung entstehen Notargebühren. Gebührenschuldner des Notars ist nach § 29 Nr. 1 GNotKG die Person, deren Erklärung durch den Notar beglaubigt wurde, z.B. der Zustimmungsberechtigte.[141] Da der Verwalter bei der Erteilung der Veräußerungszustimmung im Rahmen seine...mehr

1. Gestattung und Durchführung der Maßnahme Rz. 155 Ein Gestattungsbeschluss begründet für den interessierten Wohnungseigentümer das Recht, das gemeinschaftliche Eigentum zu verändern. Diese Befugnis gilt nur für die konkret vorgestellte und gestattete bauliche Veränderung. Sie deckt weder eine abweichende Ausführung, noch spätere Änderungen.[521] Sie gilt auch nur unter den ...mehr

I. Beschlussfassung Rz. 152 Bauliche Veränderungen nach Absatz 1 oder nach § 13 Abs. 2 i.V.m. Absatz 1 können die Wohnungseigentümer beschließen, mangels Festlegung eines Quorums mit einfacher Mehrheit.[509] Sie haben die Wahl, ob sie dem interessierten Wohnungseigentümer die Maßnahmen gestatten, sich das Anliegen zu Eigen machen und es als gemeinschaftliche Maßnahme beschlie...mehr

a) Rechtsschutz gegen die bevorstehende Vornahme von Berichtigungen Rz. 122 Wie bei der Niederschrift kann jeder Wohnungseigentümer auch gegen unzutreffende "Berichtigungen" gerichtlichen Rechtsschutz in Anspruch nehmen. Denn er hat aus § 18 Abs. 2 WEG Anspruch auf eine Verwaltung, die den Vereinbarungen und Beschlüssen entsprechen. Dies betrifft naturgemäß zuallererst die or...mehr

Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nicht beschlossen oder verlangt werden.mehr

I. Erstreckung des Sondereigentum und Sondernutzungsrecht Rz. 22 Das Sondernutzungsrecht ist entwickelt worden, weil außerhalb des Gebäudes liegende Teil des Grundstücks bis zum 30.11.2020 nicht Gegenstand des Sondereigentums sein konnte. Das hat sich mit der Einführung von § 3 Abs. 1 S. 2 und Abs. 2 geändert. Danach gelten Stellplätze als Räume des Gebäudes. Ferner kann das ...mehr

a) Verpflichtung der Dritten auf einen maßvollen Gebrauch des Sondereigentums Rz. 66 Der Wohnungseigentümer ist verpflichtet, für die Einhaltung der Verpflichtung zum maßvollen Gebrauch durch die Personen zu sorgen, die zu seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb gehören (z.B. Ehegatte, Kinder, Gäste und Hausangestellte, Angestellte) oder denen er sonst die Nutzung des Sonderei...mehr

1. Ausbleiben des Wiederaufbaus Rz. 8 Liegt keine Verpflichtung zum Wiederaufbau vor, kann ein einzelner Wohnungseigentümer diesen nicht verlangen. Ein Wiederaufbau "kann" dann auch nicht beschlossen werden. Mit der Verwendung des Worts "können" spricht das Gesetz heute die Kompetenz an,[12] weshalb die Ansicht vertreten wird, ein trotzdem gefasster Beschluss sei nichtig.[13]...mehr

1. Klageantrag Rz. 74 Der Klageantrag richtet sich darauf, bestimmten, namentlich benannten Personen[225] oder einem in sonstiger Weise individualisierbaren Personenkreis (dem Verwalter und den Handwerkern eines bestimmten Unternehmens) Zugang zu bestimmten Räumen des Sondereigentums zu gewähren und konkret benannte Tätigkeiten oder Eingriffe in das Sondereigentum zu dulden. ...mehr

a) Allgemeines Rz. 105 Geht der Klage ein isolierter Prozesskostenhilfeantrag voraus bzw. wird die Klage unter "der Bedingung" erhoben, dass zunächst Prozesskostenhilfe gewährt wird, kommt eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand nur dann in Betracht, wenn der Kläger darauf vertrauen darf, dass ihm Prozesskostenhilfe in dem von ihm beantragten Umfang gewährt wird. Dies ist ...mehr

1. Formelle Ordnungsmäßigkeit a) Bedeutung der formellen Ordnungsmäßigkeit Rz. 70 Die Beschlussfassung kann nicht an beliebigem Ort zu irgendeiner Zeit erfolgen, wenn sich mehrere Wohnungseigentümer zufällig treffen. Im Gegensatz zur Gemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB setzt die Willensäußerung der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Beschluss eine formalisierte Versammlung der ...mehr

a) Schnittmenge von Beschluss-Sammlung und Niederschrift Rz. 74 Die Beschluss-Sammlung weist in Funktion und Inhalt Schnittmengen mit der Niederschrift auf.[131] Gleichwohl ersetzt sie Letztere nicht, sondern stellt eine zusätzliche Dokumentation der gemeinschaftlichen Willensbildung dar.[132] Dies geht zum einen daraus hervor, dass die Vorschriften zur Protokollierung der Ei...mehr

1. Anwendungsbereich der Regelung Rz. 13 Die Kostenregelung des Absatzes 2 gilt, wie sich aus der Eingangspassage der Vorschrift – „vorbehaltlich des Absatzes 1 – ergibt, für alle baulichen Veränderungen, die nicht von Absatz 1 erfasst werden. Von Absatz 1 erfasst werden alle baulichen Veränderungen, die einem oder mehrere Wohnungseigentümer gestattet oder auf sein bzw. deren...mehr

I. Zweck des Vermögensberichts Rz. 326 Neu durch das WEMoG ist die Regelung des Vermögensberichts in § 28 Abs. 4 aufgenommen worden. Durch den Vermögensbericht sollen die Eigentümer eine möglichst genaue Information über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft erhalten. Der Vermögensbericht übernimmt dabei Teile der Abrechnung im alten Recht, jedenfalls wenn man die Struktu...mehr