Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

I. Zustimmungserklärung Rz. 32 Die Veräußerungszustimmung ist eine empfangsbedürftige[130] und bedingungsfeindliche Willenserklärung, die gemäß § 182 Abs. 1 BGB sowohl gegenüber dem Veräußerer als auch gegenüber dem Erwerber abgegeben werden kann und mit dem Zugang wirksam wird. Ist der Notar beauftragt worden, die erforderliche Erklärung einzuholen, ist er auch zu deren Entg...mehr

I. Anspruchsinhalt Rz. 54 Absatz 2 gibt dem einzelnen Eigentümer einen schuldrechtlichen Anspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf Abschluss einer Vereinbarung bzw. Zustimmung zu einer Vereinbarung, mit der eine bestehende Vereinbarung im Sinne des Absatzes 2 abgeändert oder eine vom Gesetz abweichende Regelung erstmals getroffen wird. Die (ergänzende) Auslegung der G...mehr

a) Rückwirkungsverbot Rz. 185 Mit der Beschlussfassung nach § 16 Abs. 2 S. 2 wird der bestehende gültige Umlageschlüssel mit Wirkung für die Zukunft abgeändert. Die Beschlussfassung hat im Verhältnis zu der entsprechenden Vereinbarung oder einem bereits gefassten Mehrheitsbeschluss vorrangig Rechtswirkung. Die Beschlusskompetenz gem. § 16 Abs. 2 S. 2 umfasst im Regelfall kein...mehr

I. Negativbeschlüsse Rz. 89 Beschlüsse der Eigentümerversammlung liegen nicht nur dann vor, wenn eine positive Regelung beschlossen wird. Auch mit der Ablehnung eines Beschlussantrags treffen die Wohnungseigentümer eine verbindliche Regelung, die sogar einer abweichenden Regelung in der Zukunft entgegenstehen kann.[225] Negativbeschlüsse sind zwar nicht isoliert anfechtbar, d...mehr

aa) Berichtigungsanspruch Rz. 116 Die Beschluss-Sammlung soll nach dem Willen des Gesetzgebers bei der Dokumentation der Beschlusslage neben die Niederschrift treten. Bei dieser Funktionsidentität kann auch im Hinblick auf den Rechtsschutz gegen die fehlerhafte Dokumentation kein Unterschied gemacht werden. Folglich muss dem einzelnen Wohnungseigentümer wie dort ein Berichtig...mehr

1. Reichweite der Beschlusskompetenz a) Einzelne Kosten Rz. 189 Für einzelne Kosten ermöglicht § 16 Abs. 2 S. 2 die Abweichung vom gesetzlichen oder vereinbarten Umlageschlüssel.[635] Die Beschlusskompetenz aus § 16 Abs. 2 S. 2 ist gesetzliche Öffnungsklausel und daher weitreichend. Einzelne Kosten sind konkret bestimmbare, einmalig anfallende Kosten der Gemeinschaft der Wohnu...mehr

aa) Beschlussfassung zur Berichtigung Rz. 119 Gerade bei Auseinandersetzungen mit dem Verwalter kann es dazu kommen, dass eine Mehrzahl von Wohnungseigentümern die Protokollierung für falsch hält. Erreichen sie auf der Eigentümerversammlung die Mehrheit, kann dies die Durchsetzung des Begehrens erheblich vereinfachen. Denn sie können den Verwalter durch Beschluss zur Berichti...mehr

I. Regelungsgegenstand Rz. 22 Soweit eine Vereinbarung nach § 10 Abs. 1 nicht entgegensteht, können die Wohnungseigentümer den ordnungsmäßigen Gebrauch durch Mehrheitsbeschluss regeln. Dieser inhaltliche Rahmen würde überschritten, wenn einem Wohnungseigentümer durch Beschluss nach Absatz 1 Fall 2 das Recht eingeräumt würde, gemeinschaftliches Eigentum oder Teile davon unter ...mehr

I. Bedeutung der Privilegierung 1. Anspruch auf bauliche Maßnahmen zu einem privilegierten Zweck Rz. 100 Nach Absatz 2 S. 1 kann ein Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die einem der Privilegierungstatbestände dienen. Der Anspruch ist auf die Vornahme der baulichen Veränderung gerichtet. Die Wohnungseigentümer haben deshalb nach Absatz 1 die Wahl, ...mehr

1. Voraussetzungen Rz. 24 Zur Einberufung der Eigentümerversammlung ist nach § 24 Abs. 1, 2 WEG primär der Verwalter zuständig. Dies setzt die wirksame Bestellung voraus. Mit Ablauf der Bestellungsdauer entfällt folglich seine Befugnis zur Einberufung von Eigentümerversammlungen.[45] Die spätere Ungültigerklärung seiner Bestellung lässt die Wirksamkeit einer Einberufung vor d...mehr

a) Anwendbarkeit von § 85a Abs. 1 ZVG Rz. 53 Die Anwendbarkeit des ZVG bringt auch dem verurteilten Wohnungseigentümer Vorteile. Dies betrifft zum einen die Publizität des Verfahrens, da Zwangsversteigerungen über die zwingend vorgesehenen Publikationen hinaus auch in Zwangsversteigerungskalendern und im Internet veröffentlicht werden und somit einem wesentlich breiteren Inte...mehr

1. Allgemeines und Abgrenzung zu anderen Klagearten Rz. 93 Bei der Beschlussersetzungsklage handelt es sich um eine Gestaltungsklage. Rz. 94 Mit ihr beantragt der klagende Wohnungseigentümer, dass Gericht möge anstelle der Wohnungseigentümer einen ­Beschluss fassen. Rz. 95 Die vor dem Inkrafttreten des WEMoG in § 21 Abs. 8 WEG a.F. geregelte Klageart ist zum 1.12.2020 in § 44 A...mehr

1. Gebäudeversicherung Rz. 110 Nach Absatz 2 Nr. 3 gehört es zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung, das gemeinschaftliche Eigentum angemessen zum Neuwert zu versichern. Eine solche Versicherung ist heute eine einheitliche und verbundene Gebäudeversicherung. Sie heißt verbunden, weil sie die durch Brand, Leitungswasser, Sturm und Hagel entstehenden Schäden abdeckt. Typi...mehr

1. Der Begriff der Verschlechterung Rz. 4 Den Veränderungen gleichgestellt sind Verschlechterungen. Sie sind von baulichen Veränderungen durch eine Wertminderung des ursprünglichen Zustandes abzugrenzen. Während auch eine unzulässige bauliche Veränderung den Wert der Liegenschaft durchaus erhöhen kann, wird er bei Verschlechterungen stets verringert. Abzustellen ist also auf ...mehr

1. Wirkung der Beschluss-Sammlung nach dem Willen des Gesetzgebers Rz. 70 Nach dem Willen des Gesetzgebers soll der Beschluss-Sammlung eine hohe Bedeutung zukommen: Sie soll die Publizität der Beschlüsse, die nach § 10 Abs. 3 WEG auch gegen Sonderrechtsnachfolger wirken, gewährleisten und insbesondere die Eintragung von Beschlüssen in das Grundbuch ersetzen.[117] Dem dient au...mehr

1. Mögliche Einträge in die Beschluss-Sammlung Rz. 73 Nach § 24 Abs. 7 S. 7 WEG sind "Eintragungen, Vermerke und Löschungen"[128] möglicher Inhalt der Beschluss-Sammlung. Nur die Eintragungen können für sich in der Beschluss-Sammlung stehen; Vermerke[129] und Löschungen beziehen sich stets auf eine Eintragung. Die Eintragungen geben zum einen die in Beschlüsse gefasste Willen...mehr

1. Allgemeines Rz. 263 Nach § 26 Abs. 3 S. 1 WEG kann der Verwalter jederzeit und ohne Angabe von Gründen abberufen werden. Rz. 264 Die Abberufung wirkt nur für die Zukunft und kann nicht rückwirkend erklärt werden.[211] Rz. 265 Im Gegensatz zu § 26 Abs. 1 S. 3 WEG a.F. kann die Möglichkeit zur Abberufung des Verwalters nicht mehr auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes besch...mehr

I. Bindung der Sondernachfolger an Vereinbarungen Rz. 78 Vereinbarungen i.S.d. Absatzes 1 S. 2 wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Sondernachfolger ist der rechtsgeschäftliche Erwerber und der Ersteigerer in der Zwangsversteigerung. Gesamtrechtsnachfolger, z.B. Erben, sind auch...mehr

I. Schuldner der Duldungsansprüche Rz. 2 Zur Duldung verpflichtet ist nach dem Einleitungssatz der Vorschrift, wer Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein. Gedacht ist nach der Entwurfsbegründung vor allem an Mieter. Erfasst sein sollen aber auch dinglich Wohnungsberechtigte, Nießbraucher und alle anderen Personen, denen der Gebrauch überlassen wurde.[1] D...mehr

1. Anzahl der Verwalter Rz. 19 Zum Verwalter bestellt werden kann nur eine natürliche und geschäftsfähige oder juristische Person bzw. Personengesellschaft (zu den Besonderheiten bei der GbR siehe Rdn 31, 213 ff.). Rz. 20 Mehrere Personen, die keine rechtlich selbstständige bzw. handlungsfähige Einheit bilden, etwa eine Personengruppe (Sozietäten, Ehepaare, Unterabteilungen ei...mehr

1. Haftung auf Erfüllung Rz. 422 Zunächst ist festzuhalten, dass der Verwalter, sofern er im Namen der GdWE Willenserklärungen für und gegen diese abgibt oder annimmt, dem Dritten gegenüber im Grundsatz nicht selbst haftet. Da die Vertretungsmacht im Außenverhältnis grundsätzlich unbeschränkt ist (§ 9b Abs. 1 WEG), scheidet eine Haftung auf Erfüllung zumeist aus.[362] Rz. 423...mehr

a) Mehrheitsentscheidung über die Führung der Beschluss-Sammlung? Rz. 97 Die Beschluss-Sammlung ist nach § 24 Abs. 8 S. 1 WEG vom Verwalter zu führen. Das gilt auch dann, wenn er nicht Versammlungsleiter ist.[185] Diese Anordnung kann im Gegensatz zu § 24 Abs. 5 WEG nicht durch einfachen Beschluss der Wohnungseigentümer abgeändert werden. Die Führung der Beschluss-Sammlung ka...mehr

a) Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung Rz. 15 Die Erhebung einer erforderlichen Sonderumlage etwa bei Liquiditätsengpässen[33] ebenso wie eine Finanzierungsregelung bei kostenverursachenden Maßnahmen,[34] der Abschluss von Verträgen, etwa des Verwaltervertrages – auch die Erweiterung der Aufgaben des Verwalters und die entsprechende Sondervergütung[35] –, des Hausmeistervert...mehr

I. Rechtliche Gleichbehandlung Rz. 7 Sondereigentum ist entweder Wohnungseigentum, nach Abs. 2 Sondereigentum an einer Wohnung, oder Teileigentum, nach Abs. 3 Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Teilen des Gebäudes. Welcher dieser Arten die einzelnen Sondereigentumsrechte einer Anlage zugeordnet sind, muss in der Teilungserklärung festgelegt werden. Nach dieser E...mehr

1. Anspruch gegen den überlassenden Wohnungseigentümer a) Verpflichtung der Dritten auf einen maßvollen Gebrauch des Sondereigentums Rz. 66 Der Wohnungseigentümer ist verpflichtet, für die Einhaltung der Verpflichtung zum maßvollen Gebrauch durch die Personen zu sorgen, die zu seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb gehören (z.B. Ehegatte, Kinder, Gäste und Hausangestellte, Ang...mehr

1. Die Beantragung von Prozesskostenhilfe a) Allgemeines Rz. 105 Geht der Klage ein isolierter Prozesskostenhilfeantrag voraus bzw. wird die Klage unter "der Bedingung" erhoben, dass zunächst Prozesskostenhilfe gewährt wird, kommt eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand nur dann in Betracht, wenn der Kläger darauf vertrauen darf, dass ihm Prozesskostenhilfe in dem von ihm b...mehr

a) Umlageschlüssel nach der HeizkostenV Rz. 155 Die HeizkostenV gibt keine konkreten Umlageschlüssel vor. Vielmehr folgt daraus lediglich ein zulässiger Rahmen für mögliche Umlageschlüssel. Dieser Rahmen muss von den Wohnungseigentümern durch Vereinbarung oder Beschluss ausgefüllt werden, bevor eine Abrechnung nach der HeizkostenV möglich ist.[523] Der Umlageschlüssel kann zu...mehr

a) Verwalterpflicht Rz. 25 Ohne abweichende Sonderregelung in der Teilungserklärung hat er diese nach § 24 Abs. 1 WEG mindestens einmal im Jahr einzuberufen. Hierbei handelt es sich freilich um das absolute Minimum. Stehen wichtige Entscheidungen an, die nicht bis zur nächsten Eigentümerversammlung warten können, muss er eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen....mehr

I. Rechtsgeschäftliche Veräußerung Rz. 8 Wird das Dauerwohnrecht durch Rechtsgeschäft veräußert (an den Eigentümer oder einen Dritten), ohne dass damit ein Heimfallanspruch erfüllt wird, so tritt der Erwerber in das bestehende Miet- oder Pachtverhältnis in entsprechender Anwendung der §§ 566–566e, 581 Abs. 2 BGB ein. Rz. 9 Hat der Veräußerer das Dauerwohnrecht vereinbarungswid...mehr

1. Aufwendungsersatzansprüche gegen die GdWE Rz. 51 Da es sich bei einer Notmaßnahme um eine echte (berechtigte) Geschäftsführung ohne Auftrag gemäß §§ 677, 683 BGB handelt, hat der Eingreifende einen Aufwendungsersatzanspruch gemäß § 670 BGB.[284] Dieser Anspruch richtet sich gegen den Verband.[285] In einer Zweiergemeinschaft, bei der ein Verwalter nicht bestellt und bei Ge...mehr

1. Durchsetzung der Duldungspflicht Rz. 9 Nummern 1 und 2 begründen gesetzliche Verpflichtungen zur Duldung von Erhaltungs- bzw baulichen Maßnahmen. Die Pflicht entsteht mit dem Zugang der erforderlichen Ankündigung und einer angemessenen Frist zur Prüfung des in der Ankündigung der Maßnahme liegenden Duldungsverlangens.[13] Der Drittnutzer ist nicht verpflichtet, auf eine so...mehr

a) Zertifizierung Rz. 36 Der Verwalter muss, damit die Bestellung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, gem. § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG grundsätzlich ein zertifizierter Verwalter oder eine ihm gleichgestellte Person sein (hierzu § 26a WEG Rdn 8). Rz. 37 Sofern nicht der Sonderfall des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG vorliegt, geht das Gesetz unwiderleglich davon aus, dass demjenigen, der ni...mehr

I. Gestattungsfreie bauliche Maßnahmen Rz. 18 Das mit Absatz 1 verbriefte Recht des Sondereigentümers, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren, umfasst auch das Recht, es baulich zu verändern. Solche baulichen Veränderungen können im Zuge von Instandsetzungs- und Erhaltungsmaßnahmen (Erhaltung) anfallen. Beispiel für solche Maßnahmen sind der hinfällig und erneue...mehr

a) Verteilungsmaßstab der Kostenverteilung Rz. 32 Auch bei einer Mehrhausanlage bleibt es bei der Kostenbelastung aller Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 2 S. 1 i.V.m. § 16 Abs. 1 S. 2, wenn für einzelne Eigentümer oder Untergemeinschaften klare und eindeutige Sonderregelungen zur Kostenverteilung fehlen.[131] Es gibt keinen allgemeinem Grundsatz, wonach ein Wohnungseigentüme...mehr

I. Versammlungsleitung (§ 24 Abs. 5 WEG) 1. Verwalter als Versammlungsleiter Rz. 49 Eine Versammlungsleitung ist allenfalls in kleineren Gemeinschaften entbehrlich, in denen ein ordentlicher Versammlungsablauf auch ohne leitende Hand möglich ist. Ansonsten wird hierfür eine Versammlungsleitung erforderlich sein, die das Gesetz als "Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung"...mehr

1. Allgemeines; insbes. Höchstfristen Rz. 564 Die Amtszeit des Verwalters kann nicht vertraglich vereinbart werden. Die GdWE kann sich daher auch nicht dazu verpflichten, einen Verwalter nach Ablauf seiner Amtszeit wieder zu bestellen. Rz. 565 Abzugrenzen hiervon ist die Vertragslaufzeit und dessen Beendigung. Schon aus der Existenz des § 26 Abs. 3 S. 2 WEG ist ersichtlich, da...mehr

1. Sorge für den ordnungsmäßigen Ablauf der Versammlung Rz. 51 Der Versammlungsleiter hat zunächst die Eigentümerversammlung zu eröffnen und die Tagesordnungspunkte aufzurufen. In der Diskussion hat er das Wort zu erteilen und zu entziehen, bei einer Mehrzahl von Wortmeldungen eine Rednerliste zu führen. Bei ungebührlichem Verhalten kann er zur Ordnung rufen. Nach mindestens ...mehr

I. Haftung des Verwalters gegenüber der GdWE 1. Allgemeines Rz. 296 Verletzt der Verwalter eine seiner Pflichten, die seinerseits gegenüber der GdWE bestehen, kommt sowohl eine Haftung aufgrund von Vertragsverletzungen als auch eine solche wegen Verletzungen seiner organschaftlichen Pflichten in Betracht. Rz. 297 Mit Bestellung des Verwalters entsteht ein gesetzliches Schuldver...mehr

1. Allgemeines Rz. 296 Verletzt der Verwalter eine seiner Pflichten, die seinerseits gegenüber der GdWE bestehen, kommt sowohl eine Haftung aufgrund von Vertragsverletzungen als auch eine solche wegen Verletzungen seiner organschaftlichen Pflichten in Betracht. Rz. 297 Mit Bestellung des Verwalters entsteht ein gesetzliches Schuldverhältnis zu diesem, auf welches die §§ 280 ff...mehr

a) Bedeutung der formellen Ordnungsmäßigkeit Rz. 70 Die Beschlussfassung kann nicht an beliebigem Ort zu irgendeiner Zeit erfolgen, wenn sich mehrere Wohnungseigentümer zufällig treffen. Im Gegensatz zur Gemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB setzt die Willensäußerung der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Beschluss eine formalisierte Versammlung der Miteigentümer voraus (s. § 24...mehr

I. Veräußerung des Dauerwohnrechts (Abs. 1) Rz. 9 Der Erwerber des Dauerwohnrechts übernimmt mit schuldbefreiender Wirkung (§§ 417, 418 BGB) die sich für die Dauer seiner Berechtigung ergebenden fällig werdenden Verpflichtungen, also in erster Linie Zahlung des laufenden Entgelts oder sonstige laufende Zahlungen (z.B. Heizungskosten, Grundsteuer usw.). Für Rückstände haftet d...mehr

I. Einigung und Eintragung (Abs. 1) Rz. 2 Die Einräumung von Sondereigentum ist eine Inhaltsänderung des Miteigentums (§ 3 WEG Rdn 34). In Anlehnung an §§ 873, 877 BGB schreibt § 4 Abs. 1 daher vor, dass für die vertragliche Einräumung die Einigung aller Miteigentümer über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung im Wohnungsgrundbuch (vgl. hierzu § 7) erforderlich i...mehr

I. Vertragsart und -partner Rz. 298 Beim Verwaltervertrag handelt es sich im Regelfall um einen Geschäftsbesorgungsvertrag (§§ 675 ff. BGB). Rz. 299 Wird ein Verwalter unentgeltlich tätig, handelt es sich dagegen um einen Auftrag i.S.d. § 662 BGB. Rz. 300 Die entgeltliche Geschäftsbesorgung ist ihrem Schwerpunkt nach dienstvertraglich ausgestaltet, d.h. der Verwalter schuldet g...mehr

1. Anfechtungsklage und Beschlussersetzung a) Anfechtungsklage und Rechtsschutzbedürfnis Rz. 193 Wird der Beschluss zur Anpassung oder Änderung des Umlageschlüssels zu Lasten eines Wohnungseigentümers festgelegt oder eine bestimmte Beschlussfassung abgelehnt (Negativbeschluss), kann der Wohnungseigentümer binnen Monatsfrist Anfechtungsklage gem. §§ 44 Abs. 1 S. 1 und 45 S. 1 e...mehr

a) Zum Schaden führende Pflichtverletzung aa) Pflichtverletzung des Verwalters Rz. 126 Dass die mangelhafte Führung der Beschluss-Sammlung eine Pflichtverletzung des Verwalters darstellt, ergibt sich aus dem Verwaltervertrag.[210] Jedenfalls eine Mehrzahl von Fehlern rechtfertigt die Abberufung aus wichtigem Grund.[211] Dass die Abberufung gegen den Willen der Mehrheit nach Au...mehr

I. Rechtsnatur und Form Rz. 3 Die Teilungserklärung nach § 8 Abs. 1 WEG ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, die auf die Teilung des Vollrechts als dingliches Verfügungsgeschäft gerichtet ist.[2] Auf sie finden die allgemeinen Regelungen des BGB (z.B. die §§ 104 ff. BGB) Anwendung. Die Teilungserklärung ist nach den für eine Grundbucheintragung anzuwendend...mehr

a) Allgemeines und Bindungswirkung Rz. 35 Nach h.M. ist es zulässig, dass der Umlageschlüssel und somit die Verteilung der Kostenpositionen Regelungsinhalt einer Öffnungsklausel in einer Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung sein können.[142] Daraufhin stand den Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Es stellt sich die praktische Frage, wie mit einer bereits...mehr

I. Allgemeines Rz. 40 Absatz 2 zählt nur beispielhaft ("insbesondere") eine Reihe von Maßnahmen auf, die zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehören. Diese Aufzählung ist nicht abschließend; daher kann es z.B. ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, für andere als den in Absatz 2 Nr. 4 genannten Zweck eine Rücklage (Sonderrücklage) zu bilden.[162] Sie ist andererseits auch nicht z...mehr

I. Vertragliche Teilungserklärung Rz. 2 Durch Vertrag (sog. vertragliche Teilungserklärung) können sich die Miteigentümer eines Grundstücks (§ 1008 BGB) gegenseitig Sondereigentum einräumen (§ 3) und damit Wohnungseigentum begründen. Dieser Weg wird beim sog. "Bauherrenmodell" beschritten, bei dem mehrere Wohnungsinteressenten ein Baugrundstück zu Miteigentum erwerben, um es ...mehr

a) Erstmalige Herstellung eines ordnungsmäßigen Zustands Rz. 55 Die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums umfasst auch die erstmalige Herstellung des ordnungsmäßigen Zustands des gemeinschaftlichen Eigentums.[242] Deshalb kann jeder Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2 Abs. Nr. 1 von der GdWE grundsätzlich verlangen, dass das gemeinschaftliche Eigentum plangerecht hergest...mehr