Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

a) Grundsatz Rz. 121 Absatz 2 sieht einen nach dem Wortlaut der Vorschrift abschließenden Katalog von Tatbeständen vor, in denen einem Wohnungseigentümer ein Anspruch auf bestimmte bauliche Veränderungen zustehen soll. Raum für die Annahme unbenannter Fälle bietet die Vorschrift nicht. Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber den einen oder anderen Tatbestand übersehen haben...mehr

I. Vereinbarung Rz. 2 Erforderlich ist zunächst eine materiell-rechtlich formfreie Vereinbarung zwischen dem Dauerwohnberechtigten und dem Eigentümer über das Bestehenbleiben des Dauerwohnrechts für den Fall der Zwangsversteigerung durch einen vor- oder gleichrangigen Grundpfandrechts- oder Reallastgläubiger (Abs. 1); soweit diese Gläubiger nachrangig sind, ist eine solche Ve...mehr

1. Grundlagen- und Durchführungsbeschluss Rz. 127 Über die Durchführung einer privilegierten baulichen Veränderung ist nach Absatz 2 S. 2 im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen. Im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung haben die Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2, § 19 Abs. 1 ein am Ziel der Maßnahme auszurichtendes Gestaltungsermessen. Das bedeutet, dass der anspru...mehr

I. Verfügungen zugunsten Außenstehender Rz. 2 Nach § 6 Abs. 1 WEG kann Sondereigentum ohne den zugehörigen Miteigentumsanteil (sog. isoliertes Sondereigentum) nicht durch Rechtsgeschäft oder im Wege der Zwangsvollstreckung veräußert oder belastet werden. Aus § 6 Abs. 2 WEG folgt, dass auch ein Miteigentumsanteil ohne das zugehörige Sondereigentum (sog. isolierter Miteigentums...mehr

aa) Voraussetzungen Rz. 16 Eine Verteilung der Kosten einer beschlossenen baulichen Veränderung nach Absatz 2 S. 1 Nr. 1 auf alle Wohnungseigentümer nach Maßgabe ihrer Anteile am gemeinschaftlichen Eigentum findet nach Halbsatz 2 der genannten Vorschrift auch bei Erreichen der doppelt qualifizierten Mehrheit nicht statt, wenn die bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen K...mehr

I. Regelungskonzept Rz. 1 Das Besondere des Wohnungseigentums besteht darin, dass die in dem Gebäude aufgeteilten befindlichen Wohnungen und nicht zu Wohnzwecken genutzte Räume mit dem Sondereigentum rechtlich verselbstständigt werden. Die rechtliche Verselbstständigung kann ihren Zweck nur erreichen, wenn diesem Sondereigentum Teile des bebauten Grundstücks als dingliches Su...mehr

1. Fruchtziehung (Nutzungen) des gemeinschaftlichen Eigentums Rz. 7 Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums gem. § 16 Abs. 1 S. 1 sind die unmittelbaren und mittelbaren Sach- und Rechtsfrüchte.[24] Mit der Neufassung des § 16 hat der Gesetzgeber den Begriff Nutzungen durch den Begriff Früchte ersetzt.[25] Maßgeblich ist gem. § 16 Abs. 1 S. 2 das nach § 47 GBO im Wohnungsgrun...mehr

a) Allgemeines Rz. 310 Das Zustandekommen des Verwaltervertrages richtet sich grundsätzlich nach den allgemeinen vertraglichen Regelungen, weshalb es eines Angebotes und einer Annahme nach den §§ 145 ff. BGB bedarf. Rz. 311 Kommt es zu keinem ausdrücklichen Vertragsschluss, kann im Einzelfall ein Verwaltervertrag auch konkludent zustande kommen, wenn der bestellte Verwalter üb...mehr

Rz. 338 Der Beschluss, durch den ein Wohnungseigentümer zum Abschluss des Verwaltervertrages ermächtigt wird, entspricht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer bei den beschlossenen Vorgaben die Grenzen des ihnen auch bei der Ausgestaltung des Verwaltervertrags zustehenden Gestaltungsermessens nicht überschritten haben.[249] Rz. 339 Enthält der Ermäc...mehr

1. Objektiv und subjektive Überschreitung der Notgeschäftsführung Rz. 57 Liegt keine Notgeschäftsführung vor, so bestehen keine Ausgleichsansprüche.[301] Meist scheitern solche Ansprüche schon daran, dass nach dem Ergebnis einer vorangegangenen Beschlussfassung die Maßnahme nicht dem Willen der Wohnungseigentümer entspricht.[302] Verwaltungsentscheidungen der Wohnungseigentüm...mehr

a) Umfang der Duldungspflicht Rz. 38 Bei baulichen Veränderungen kann nach Absatz 1 Nr. 2 eine Pflicht zur Duldung von Eingriffen ins Sondereigentum auch bestehen, um Instandhaltungsmaßnahmen an fremdem Sondereigentum zu ermöglichen. So kann ein Wohnungseigentümer zur teilweisen Entfernung seiner Zwischendecke verpflichtet sein, wenn dies zur Behebung einer Verstopfung des Ba...mehr

I. Eintragungsvoraussetzungen Rz. 3 Zur Eintragung im Grundbuch ist neben dem Antrag des Eigentümers oder Berechtigten (§ 13 Abs. 1 GBO) und der Voreintragung des Eigentümers (§ 39 GBO) die Eintragungsbewilligung des Betroffenen (§ 19 GBO) – d.h. des Eigentümers und im Falle des § 42 WEG des Erbbauberechtigten – erforderlich, die in der Form des § 29 GBO nachzuweisen ist. Sie...mehr

1. Willkürverbot und Abweichung vom bisherigen Umlageschlüssel Rz. 162 Eine Kostenverteilung muss für die Adressaten der Kostenschuld nachvollziehbar sein. Der Umlageschlüssel darf somit nicht einseitig ohne sachlichen Grund Wohnungseigentümer bevorzugen oder einen generellen Kostenverteilungsschlüssel vorsehen, mit dem einzelne Wohnungseigentümer im Einzelfall oder generell ...mehr

I. Zweck und Rechtsnatur des Anspruchs Rz. 92 Mit den Duldungspflichten nach Absatz 1 Nr. 2 und Absatz 2 Nr. 2 mutet das Gesetz den betroffenen Wohnungseigentümer ein Sonderopfer zu. Sie müssen Einbußen bei der Wahrnehmung ihrer Eigentümerrechte aus § 13 Abs. 1 hinnehmen, auch wenn die Maßnahme nicht in ihrem eigenen Interesse liegt und andere Wohnungseigentümer keine Einbuße...mehr

aa) Allgemeines Rz. 330 Voraussetzung für einen Anspruch aus den §§ 280 ff. BGB ist, dass die jeweilige Pflichtverletzung vom Verwalter zu vertreten ist. Dies setzt entweder eigenes Verschulden (§ 276 BGB) oder das Verschulden eines Erfüllungsgehilfen (§ 278 BGB) voraus. bb) Eigenes Verschulden Rz. 331 Verschuldet ist die Pflichtverletzung, wenn sie mindestens fahrlässig, d.h. ...mehr

I. Gesetzgeberische Intention Rz. 1 Das bis 2007 für viele bauliche Maßnahmen in Wohnungseigentümergemeinschaften geltende Einstimmigkeitsprinzip führte dazu, dass Gebäude in Wohnungseigentum deutlich seltener modernisiert wurde als anderer Baubestand. Selbst auch ohne Einstimmigkeit mögliche Maßnahmen unterblieben wegen der zu erwartenden Streitigkeiten darüber, ob und in we...mehr

(1) Das Sondereigentum kann ohne den Miteigentumsanteil, zu dem es gehört, nicht veräußert oder belastet werden. (2) Rechte an dem Miteigentumsanteil erstrecken sich auf das zu ihm gehörende Sondereigentum.mehr

1. Andere baulichen Veränderungen Rz. 23 Dies Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben nach Absatz 3 die Wohnungseigentümer zu tragen, die sie beschlossen haben. In Absatz 1 und 2 ist die Kostentragungspflicht für folgende baulichen Veränderungen geregelt:mehr

I. Quotale Haftung der Eigentümer (S. 1) 1. Grundsätzliches Rz. 57 Für die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft aus Rechtsverhältnissen mit Dritten haftet das Verwaltungsvermögen. Aufgrund der seit dem 1.7.2007 geltenden Bestimmung des heutigen Absatzes 4 haftet daneben jeder Wohnungseigentümer für die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft nach dem Verhältnis seines Miteigentumsant...mehr

a) Vermerk bei Anfechtung eines Beschlusses Rz. 85 Sind Beschlüsse angefochten, ordnet § 24 Abs. 7 S. 4 WEG an, "dies anzumerken". Dadurch sollen Wohnungseigentümer und Einsichtsberechtigte darauf aufmerksam gemacht werden, dass die Wirksamkeit des Beschlusses durch eine gerichtliche Entscheidung entfallen kann.[160] Entsprechendes gilt für gerichtliche Entscheidungen. Denn §...mehr

1. Grundsätzliches Rz. 57 Für die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft aus Rechtsverhältnissen mit Dritten haftet das Verwaltungsvermögen. Aufgrund der seit dem 1.7.2007 geltenden Bestimmung des heutigen Absatzes 4 haftet daneben jeder Wohnungseigentümer für die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils gemäß § 16 Abs. 1 S. 2. Die Haftung...mehr

I. Anspruchsvoraussetzungen Rz. 343 Der im alten Recht in § 28 Abs. 4 enthaltene Anspruch gegen den Verwalter auf Rechnungslegung ist gestrichen worden. Inhaltlich hat sich aber keine Änderung ergeben. Der Anspruch auf Rechnungslegung ergibt sich bereits aus den §§ 666, 675, 259 BGB.[815] Die Funktion der alten Norm lag ursprünglich – vor Erkennung der Rechtsfähigkeit der GdW...mehr

I. Unauflöslichkeit der Gemeinschaft als Ausnahme im Recht der Dauerschuldverhältnisse Rz. 1 Wie § 11 Abs. 1 WEG bestimmt, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft im Gegensatz zu anderen Dauerschuldverhältnissen auch bei Vorliegen eines wichtigen Grundes nicht zwangsweise aufgelöst werden. Diese auf den ersten Blick erstaunliche Sonderregelung findet ihren Grund darin, dass a...mehr

1. Handlungs- und Zustandsstörereigenschaft Rz. 496 Bei der Frage, ob ein Verwalter öffentlich-rechtlich in Anspruch genommen werden kann, gilt es sowohl nach der Art der Inanspruchnahme als auch nach der jeweiligen Verantwortlichkeit des Verwalters zu differenzieren. Rz. 497 Grundsätzlich ist im gefahrenabwehrrechtlichen Bereich zwischen dem sog. Zustandsstörer und dem Handlu...mehr

1. Anspruch auf Übertragung gegen den teilenden Eigentümer Rz. 13 Abs. 3 setzt nach seinem klaren Wortlaut einen Anspruch gegen den teilenden Eigentümer voraus. Die Gesetzesbegründung bekräftigt, dass die Regelung nur beim erstmaligen Erwerb von Wohnungseigentum gilt; Grund hierfür soll sein, dass bei typisierter Betrachtungsweise hier der Zeitraum zwischen Besitz- und Eigent...mehr

I. Entstehung mit Anlage der Wohnungsgrundbücher Rz. 10 Mit der Anlegung des letzten Wohnungsgrundbuchs entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dies ergibt sich nach Streichung des früheren § 8 Abs. 2 S. 2 WEG seit dem WEMoG nunmehr aus § 9a Abs. 1 S. 2 WEG; dessen zweiter Halbsatz stellt klar, dass die Anlegung auch im Fall einer Teilung nach § 8 WEG maßgeblich ist...mehr

I. Verbot von Beeinträchtigungen (Nr. 1) 1. Gegenstand des Anspruchs a) Verteidigung nur des Sondereigentums Rz. 45 Absatz 2 Nr. 1 entspricht inhaltlich dem früheren § 14 Nr. 1.[126] Die Vorschrift verpflichtet jeden Wohnungseigentümer gegenüber den anderen Wohnungseigentümern, deren Sondereigentum nicht über das in Absatz 1 Nr. 2 bestimmte Maß zu beeinträchtigen. Jeder Wohnung...mehr

a) Wohnungseigentümer und von ihnen ermächtigte Dritte Rz. 132 Nach § 24 Abs. 7 S. 8 WEG hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Einsicht in die Beschluss-Sammlung. Er kann aber auch Dritte zur Einsichtnahme ermächtigen. Auch wenn diese Ermächtigung keiner besonderen Form bedarf, empfiehlt es sich, sie schriftlich zu erteilen und bei der Einsichtnahme zu den Akten zu ...mehr

aa) Unvollständigkeit Rz. 108 Die Unvollständigkeit ist die typische Folge einer Vernachlässigung der Beschluss-Sammlung: Je nach Dauer der unzureichenden Aktualisierung fehlen mehr oder weniger viele Einträge. Das führt naturgemäß dazu, dass sich Eigentümer und sonstige zur Einsicht Berechtigte nicht mehr auf die Beschluss-Sammlung verlassen können: Die vorhandenen Einträge ...mehr

I. Vollversammlung und Rügeverzicht Rz. 56 Die Vorschriften zur Eigentümerversammlung sind kein zwingendes Recht. Die Wohnungseigentümer können ohne Weiteres auf ihre Einhaltung verzichten. Da aber jeder nur auf seine eigenen Rechte, nicht auf diejenigen eines Miteigentümers verzichten kann, ist die Durchführung einer Eigentümerversammlung unter Verstoß gegen die hierfür gelt...mehr

I. Allgemeines Rz. 632 In den Fällen, in denen der Verwalter die Gemeinschaft vertritt, d.h. in denen Rechte der Gemeinschaft betroffen sind (§ 13 Abs. 1 S. 2 GBO),[515] bedarf es gegenüber dem Grundbuchamt eines Nachweises der Verwalterstellung. Dies betrifft sowohl Anträge nach § 13 GBO als auch die Abgabe der Bewilligungserklärung nach § 19 GBO. Rz. 633 Da ein amtliches Ver...mehr

I. Miteigentum am Grundstück Rz. 2 Die Begründung von Sondereigentum durch vertragliche Teilungserklärung setzt nach § 3 Abs. 1 voraus, dass das Grundstück im Miteigentum nach Bruchteilen (§ 1008 BGB) mehrerer (also mindestens zweier) Personen steht. Nicht erforderlich ist, dass die Beteiligten bereits im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses Miteigentümer sind. Es genügt, dass s...mehr

aa) räumlicher Umfang der Ausgleichspflicht Rz. 96 Ein Ersatzanspruch nach Absatz 3 besteht nicht nur für Nachteile an den innerhalb des Gebäudes liegenden Teilen des Sondereigentums, sondern auch an Stellplätze (§ 3 Abs. 1 S. 2) und an außerhalb des Gebäudes liegenden Teilen des Sondereigentums (§ 3 Abs. 2). Er besteht auch dann, wenn ein Eigentümer das Betreten oder die Ben...mehr

I. Allgemeines und Voraussetzungen Rz. 195 Die Vorschrift des § 44 Abs. 3 WEG dient der Rechtssicherheit und dem Rechtsfrieden innerhalb der Gemeinschaft.[149] Rz. 196 Die Norm betrifft die materielle Rechtskraft,[150] welche abweichende gerichtliche Entscheidungen in subjektiver, objektiver und zeitlicher Hinsicht begrenzt.[151] Rz. 197 Eine Regelung zur formellen Rechtskraft ...mehr

I. Einsicht in Unterlagen (§ 18 Abs. 4 WEG) 1. Systematische Einordnung Rz. 60 Zur Durchsetzung seines Anspruchs auf ordnungsmäßige Verwaltung benötigt der Wohnungseigentümer häufig genauere Kenntnis der Vorgänge in der Verwaltung. Die Informationsrechte des einzelnen Wohnungseigentümers waren bislang nur punktuell geregelt. So bestand schon nach altem Recht ein Anspruch auf E...mehr

1. Allgemeines Rz. 14 Ob an einem Gebäudebestandteil Sondereigentum besteht, hängt zunächst davon ab, ob an einem Raum Sondereigentum eingeräumt ist und ob der Bestandteil zu diesem Raum gehört (vgl. Rdn 16). Danach ist zu prüfen, ob es sich um einen wesentlichen Bestandteil handelt (vgl. Rdn 12) und die weiteren Voraussetzungen von § 5 Abs. 1 erfüllt sind (vgl. Rdn 17, 18), ...mehr

1. Zwingende Vorgaben und Wirksamkeitshindernisse Rz. 397 Ein Verwaltervertrag, der gegen gesetzliche Verbote i.S.d. § 134 BGB (z.B. § 1 PreisklauselG), § 138 BGB oder gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstößt, ist nichtig. Rz. 398 Auch ein Vertrag, der die Bestellung eines nicht bestellungsfähigen Verwalters vorsieht, ist insgesamt unwirksam (hierzu vgl. R...mehr

1. Voraussetzung für das Entstehen der Duldungspflicht Rz. 22 Auch eine Modernisierungs- oder bauliche Baumaßnahme muss gemäß Nummer 2 Halbs. 1 angekündigt worden sein. Sie ist damit auch bei Nummer 2 Tatbestandsvoraussetzung für die Duldungspflicht. Ohne sie ist die Duldungspflicht wie bei Erhaltungsmaßnahmen nicht nur nicht fällig. Sie entsteht vielmehr gar nicht erst (oben...mehr

1. Entziehung als funktioneller Ersatz für die Auflösung der Gemeinschaft Rz. 2 Die Unauflöslichkeit der Gemeinschaft bedeutet jedoch nicht, dass die Wohnungseigentümer auf Gedeih und Verderb an einen unzumutbaren Miteigentümer gekettet sind. Als Ausgleich für die Unauflöslichkeit sieht§ 17 WEG die Möglichkeit vor, einen unzumutbaren Miteigentümer zur Veräußerung seines Wohnu...mehr

a) Verteidigung nur des Sondereigentums Rz. 45 Absatz 2 Nr. 1 entspricht inhaltlich dem früheren § 14 Nr. 1.[126] Die Vorschrift verpflichtet jeden Wohnungseigentümer gegenüber den anderen Wohnungseigentümern, deren Sondereigentum nicht über das in Absatz 1 Nr. 2 bestimmte Maß zu beeinträchtigen. Jeder Wohnungseigentümer darf von seinem Sondereigentum nur in Übereinstimmung m...mehr

a) Allgemeines Rz. 181 Die übliche Verwaltung der Finanzen der GdWE ist zwar gesetzlich nicht geregelt, in der Literatur wird aber davon ausgegangen, dass die Finanzverwaltung durch den Verwalter entsprechend "jahrzehntelanger Übung" regelmäßig unter § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG fällt.[149] Rz. 182 Zum gemeinschaftlichen Vermögen gehören u.a. Bargeldbestände, eingenommene Gelder, Zin...mehr

1. Begriffsbestimmung a) Grundsätze Rz. 10 Nach § 20 Absatz 1 (fortan: Absatz 1) sind bauliche Veränderungen Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen. Unter Erhaltung ist nach § 13 Abs. 2 die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung zu verstehen. Über die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geht eine Maßnahme ...mehr

I. Allgemeines Rz. 3 Die rechtsfähige GdWE ist gemäß Absatz 2 Trägerin des Gemeinschaftsvermögens. Sie kann gemäß Absatz 1 Satz 1 gegenüber Dritten und den Wohnungseigentümern Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Die Rechtsfähigkeit der GdWE hängt nicht (mehr) davon ab, ob sie sich im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums bewegt. Daraus folgt nicht, dass die reg...mehr

a) Grundsätze Rz. 44 Die Wohnungseigentümer können den Gebrauch des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums durch Vereinbarung regeln (Abs. 1). Hierbei handelt es sich um Vereinbarungen i.S.d. Absatzes 1 S. 2. Diese wirken gegenüber Sondernachfolgern nur, wenn sie gemäß Abs. 3 in den Grundbüchern eingetragen sind (zum Zustandekommen und zur Wirksamkeit einer Vereinbaru...mehr

1. Nachträgliche Kontrolle im Verfahren nach § 44 Abs. 1 S. 1 WEG Rz. 38 Darüber, dass gegen die Einberufung einer Eigentümerversammlung jedenfalls im Nachhinein Rechtsschutz zu gewähren ist, besteht in Rechtsprechung und Literatur kein Streit. Die auf einer solchen Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse sind in der Regel zumindest anfechtbar,[63] sofern der Mangel nicht ...mehr

a) Ermächtigung durch das Gericht nach altem Recht Rz. 36 Außerhalb der Regelung des § 24 Abs. 3 WEG sind einzelne Wohnungseigentümer kraft Gesetzes nicht befugt, eine Eigentümerversammlung einzuberufen.[58] Die Beschlüsse einer gleichwohl auf eine solche Einberufung hin zusammengetretenen Eigentümerversammlung sind zumindest anfechtbar, sofern nicht alle Eigentümer teilnehme...mehr

a) Regelfall und gesetzliche Öffnungsklausel Rz. 178 Der Umlageschlüssel für die Kosten i.S.d. § 16 Abs. 2 S. 1 folgt dem gesetzlichen Regelfall aus § 16 Abs. 1 S. 2. Die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sind nach Maßgabe der Miteigentumsanteile (§ 47 GBO) umzulegen (zum Umlageschlüssel Rdn 22 ff.). Eine mit § 16 Abs. 3 a.F. und § 16 Abs. 4 a.F. vergleichbar...mehr

I. Vorgaben der HeizkostenV Rz. 34 Der Gebäudeeigentümer hat gemäß § 6 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf der Grundlage der Verbrauchserfassung nach Maßgabe der §§ 7 bis 9 auf die einzelnen Nutzer zu verteilen. Das Ergebnis der Ablesung soll dem Nutzer nach § 6 Abs. 1 S. 2, 3 HeizkostenV innerhalb eines Monats mitgeteilt werden.[67]...mehr

1. Grundlagen Rz. 137 Nach Absatz 3 besteht ein Gestattungsanspruch für bauliche Veränderungen, wenn ihr die Wohnungseigentümer zustimmen, die durch sie über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus einen Nachteil erleiden. Das Einverständnis der nicht in diesem Maß betroffenen Wohnungseigentümer ist zwar für die Annahme eines Gestattungsanspruchs nich...mehr

1. Gestattungsanspruch Rz. 134 Nach Absatz 3 kann ein Wohnungseigentümer die Gestattung einer baulichen Veränderung verlangen, wenn ihr alle dadurch über das in § 14 Abs. 1 Nr. 2 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigten Wohnungseigentümer einverstanden sind. Wie nach früherem Recht[384] besteht der Anspruch auch dann, wenn die bauliche Veränderung für keinen der anderen Wohnungs...mehr