Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, WEG § 3 WEG – Vertraglich ... / II. Einzelheiten.

Rn 24

§ 5 AVA v 6.7.21 (BAnz AT 12.7.21 B2) sieht Wohnungen und nicht zu Wohnzwecken dienende Räume als abgeschlossen an, wenn sie baulich vollkommen von fremden Wohnungen und Räumen abgetrennt sind und einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien, von einem Treppenhaus oder einem Vorraum haben (der Zugang darf nicht über ein anderes SonderE oder ohne dingliche Absicherung über ein Nachbargrundstück führen).

Rn 25

Diese Definition ist unzureichend und entspricht nicht § 3 III (aA wohl KG MDR 23, 158). Abgeschlossenheit von Wohnungseigentum (§ 1 II) erfordert danach: Abgegrenztheit (eigentliche Abgeschlossenheit), idR durch eine Tür (BGH NJW 14, 379 [BGH 25.10.2013 - V ZR 212/12] Rz 11), Zugangsmöglichkeit vom gemE (Frankf ZWE 18, 160 Rz 19; Ddorf NJW-RR 87, 333 [OLG Düsseldorf 29.10.1986 - 3 Wx 391/86]; LG Bamberg MittBayNot 06, 418) und Ausstattung (die Gesamtheit der Räume des Wohnungs- oder Teileigentums muss einen selbständigen Haushalt erlauben, BayVGH DWW 76, 306, mithin: Schlafraum, Küche und WC). Bei Teileigentum (§ 1 III) gelten die Erfordernisse sinngemäß. Es bedarf auch hier der Abgegrenztheit und freier Zugangsmöglichkeit. Die Ausstattung kann hinter Wohnungseigentum aber zurückbleiben.

Rn 26

Zu § 1 II, III können zusätzliche Räume außerhalb des Abschlusses gehören (Nebenräume; § 1 Rn 7), etwa: Keller- oder Bodenräume, Garagen, Nebengebäude, Lagerhallen, Werkstätten, Abstellkammern. Diese Räume ›gefährden‹ die Abgeschlossenheit der zusammenhängenden Wohn- oder Gewerberäume nicht (Nürnbg MDR 12, 900 [BGH 01.06.2012 - V ZR 225/11]). Für sie gelten die Anforderungen in Bezug auf Raumeigenschaft, nicht aber die auf Abgeschlossenheit: Es reicht aus, wenn ein Nebenraum klar abgeteilt und verschließbar ist (s.a. BRDrs 75/51 zu § 3 WEG). Ferner muss der Raum frei zugänglich sein. Nebenräume benötigen weder Wasserversorgung, Ausguss, Toilette, Stromanschluss noch muss dort eine Küche oder Kochgelegenheit bestehen. Auch eine räumliche Verbindung mit den Haupträumen ist nicht erforderlich (München ZWE 09, 25). Für die Abgeschlossenheit von Nebenräumen ist es daher unschädlich, wenn sich diese auf mehreren Etagen befinden, sofern sie dort einen eigenen abschließbaren Zugang zum gemE haben.