Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Rn 13 Wird ein Gegenstand unzureichend angekündigt, ist ein dennoch gefasster Beschl wegen eines formalen Beschl-Mangels nicht nichtig (Vor §§ 23–25 Rn 6), aber anfechtbar (Dorf ZMR 21, 139; KG KGR 99, 250, 253; Vor §§ 23–25 Rn 9), allerdings ohne Erfolgsaussicht, wenn es bei ordnungsmäßiger Ladung nachweislich zu demselben Beschl – ggf mit kleinerer Mehrheit – gekommen wäre...mehr

Rn 35 Die Abrechnung und ihre jeweiligen Bestandteile/Ergänzungen müssen für einen durchschnittlichen (BGH ZMR 18, 343 Rz 7; NJW 12, 2648 Rz 20) WEigtümer ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein (BGH ZMR 18, 343 Rz 7). Diesen Anforderungen genügt eine Abrechnung nur, wenn sie die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben ausweist (BGH ZMR 18, 343 Rz 7; NJW 14...mehr

Rn 12 Die Wirksamkeit der vom amtierenden Verw erklärten Zustimmung hängt nicht davon ab, dass er das Verw-Amt noch in dem in § 878 BGB genannten Zeitpunkt innehat (BGH ZMR 13, 125 = NJW 13, 299 Rz 12; München MittBayNot 11, 486; Ddorf ZMR 11, 814). Die Berechtigung des Verw muss (schon und noch) im Zeitpunkt der Abgabe der Zustimmungserklärung gemäß § 12 vorliegen.mehr

Rn 17 Ein Beschl kommt erst mit der Feststellung und einer an alle WEigtümer gerichteten Mitteilung des Beschl-Ergebnisses zustande (BGH ZMR 19, 55 Rz 15; aA Ddorf ZWE 20, 71 Rz 28: es genügt jede Form der Unterrichtung – etwa durch einen Aushang oder ein Rundschreiben).mehr

Rn 43 Die Liquiditätsrücklage ist ein Mittel, kurzfristigen Liquiditätsengpässen zu begegnen Liquiditätsengpass meint, dass die GdW fällige Forderungen zu befriedigen hat, für deren Begleichung keine ausreichenden liquiden Mittel zur Verfügung stehen, obwohl deren Eingang eingeplant oder prognostiziert war (s.a. LG München I ZWE 17, 286).mehr

Rn 2 § 48 II ordnet an, dass Vereinbarungen und Beschl, die bis zum 1.12.20 getroffen oder gefasst und zu denen alle Zustimmungen erteilt wurden, die nach den bis zum 1.12.20 geltenden Vorschriften erforderlich waren, durch den Wegfall von § 5 IV 3 nicht berührt werden. § 5 IV 4 1951 gilt für diese Vereinbarungen und Beschl weiter (Wilsch FGPrax 20, 1).mehr

1. Überblick. Rn 13 Soweit nicht § 5 II (Rn 19), III (Rn 20) greifen, stehen vGw (auch) im SonderE 1. die wesentlichen (BGH ZMR 82, 60; 81, 123) Bestandteile des Gebäudes, die 2. zu einem im SonderE stehenden Raum gehören, 3. ohne Nachteil verändert, beseitigt oder eingefügt werden können und 4. verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne die äußere Gestaltung des...mehr

Rn 3 Berechtigter kann jede natürliche oder juristische Person sein. Ein Dauerwohnrecht kann auch für mehrere Personen und auch als Bruchteils- (BGH NJW-RR 96, 1034) oder Gesamthandsgemeinschaft als Gesamtgläubiger iSd § 428 BGB bestellt werden (BGHZ 130, 150 = ZMR 95, 543). Der Eigentümer kann auch für sich selbst am eigenen Grundstück ein Dauerwohnrecht bestellen.mehr

Rn 45 § 28 III enthält 2 Beschl-Kompetenzen: Zum einen können die WEigtümer beschließen, wann Geldforderungen fällig werden, zum anderen, wie sie zu erfüllen sind.mehr

(1) 1Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird durch den Verwalter gerichtlich und außergerichtlich vertreten, beim Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags aber nur aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer. 2Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keinen Verwalter, wird sie durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten. 3Eine Beschr...mehr

Rn 4 Ist ein Wohnungseigentum iSv § 2 (s § 2 Rn 1) selbständig belastet, ist für die Schließung des entspr Wohnungsgrundbuchs die Zustimmung Dritter (Vor §§ 1–49 Rn 20) erforderlich. Etwas anderes gilt, wenn alle Wohnungseigentumsrechte (Vor §§ 1–49 Rn 9) einheitlich betroffen sind oder das Grundstück als Ganzes belastet ist (Brandbg NotBZ 19, 43 [OLG Brandenburg 15.08.2018 ...mehr

Rn 68 Eine Entlastung entspricht § 18 II, wenn keine Schadenersatzansprüche absehbar sind (BGH ZMR 10, 775) und widerspricht § 18 II, wenn der Verw schuldhaft Pflichten verletzt hat (BGH ZMR 10, 775). Die GdW darf den Verw trotz Möglichkeit einer Haftung entlasten, wenn aus besonderen Gründen Anlass besteht, auf mögliche Ansprüche zu verzichten (AG Hamburg ZMR 15, 811).mehr

Rn 24 Liegt ein Verstoß gegen einen Beschl, eine Vereinbarung oder das Gesetz vor, kann jeder WEigtümer von der GdW nach § 18 II Nr 2 ein Einschreiten verlangen. Dies müssen die WEigtümer beschließen; ggf ist nach § 44 I 2 vorzugehen. Der Verw kann grds nicht handeln, auch nicht nach § 27 I, II.mehr

Rn 21 Da WEigtümer Drittnutzern keine Rechte vermitteln können, die sie selbst nicht haben, sind auch Drittnutzer der Sache nach Beschl, Vereinbarungen und dem Gesetz unterworfen und können bei Verstößen auf Unterlassung in Anspruch genommen werden (§ 13 Rn 8).mehr

Rn 13 Soweit keine Beseitigung verlangt werden kann, bleiben die durch Art 14 I GG geschützten Interessen der WEigtümer nicht gänzlich unberücksichtigt. Sie haben dann ein Mitbestimmungsrecht – Direktionsrecht (BGH ZWE 10, 29, 30; ZMR 04, 438).mehr

Rn 56 Einzelne Kosten sind konkret bestimmbare, einmalig anfallende Kosten der GdW. Die WEigtümer können nach § 16 II 2 zB über die Verteilung der Kosten einer konkreten Erhaltungsmaßnahme, etwa eines Fensteraustausches, für die Organisation einer Online-Teilnahme an einer Versammlung, einer Mahnung, der Kosten für eine Kopie usw beschließen.mehr

Rn 3 Anlagen und Einrichtungen iSv § 33 III sind: der Hofraum, das Treppenhaus, Trockenspeicher und andere Einrichtungen des Gebäudes, nicht aber Dach und Balkone (BGH NZM 12, 311 [BGH 16.09.2011 - V ZR 236/10] Rz 8).mehr

Rn 7 Ist das gemE ›isoliert‹ – besteht kein allgemeiner Zugang – ist vorstellbar, dass die Flächen und/oder Räume davor nach § 5 II gemE werden.mehr

Rn 25 Zum Streitgegenstand gilt Rn 2 entspr, zur Zuständigkeit gilt Rn 3 entspr, zu den Parteien gelten Rn 5 ff entspr.mehr

Rn 22 Die Nichtigkeitsklage erfordert keinen besonderen Nachweis des Feststellungsinteresses. Dieses ist grds indiziert. Etwas anderes kann ausnw gelten, wenn die Klärung der Nichtigkeit folgenlos bliebe. Das Gericht gibt einer statthaften und zulässigen Nichtigkeitsklage statt, wenn der vom Kläger angegriffene, aber entstandene Beschl nichtig ist.mehr

Rn 1 Eine WE-Anlage kann immer nur einen Verw haben. Mehrere Verw nebeneinander sind unzulässig (LG Nürnberg-Fürth ZMR 10, 315; LG Düsseldorf NZM 10, 288), auch in Mehrhausanlagen (AG Heilbronn ZMR 10, 484).mehr

Rn 70 S dazu § 28 Rn 32 ff. Die fehlerhafte Verteilung der Heizkosten soll dazu führen, dass der gesamte Beschluss nach § 28 II 1 für ungültig zu erklären ist (LG München I ZMR 22, 817).mehr

Rn 3 § 16 I 2 bestimmt für die Mitnutzungen den Umlageschlüssel. Er ist keine Anspruchsgrundlage. Anspruchsgrundlage ist ein Beschl nach § 28 II 1 (exemplarisch BGH NJW 12, 2797 [BGH 01.06.2012 - V ZR 171/11] Rz 16).mehr

Rn 18 § 21 III 1 ist der gesetzliche Umlageschlüssel für bauliche Veränderungen, die nicht § 21 I, II unterfallen. § 21 III 2 regelt, wem die Nutzungen solcher baulichen Veränderungen gebühren. Die WEigtümer dürfen nach § 21 V 1 von beiden Regelungen in den Grenzen von § 21 V 2 etwas Abweichendes bestimmen.mehr

Rn 6 Als Beschränkung des Miteigentums ist nach § 7 I 2 Hs 2 die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden SonderE-Rechte einzutragen.mehr

(1) Zur Einräumung und zur Aufhebung des Sondereigentums ist die Einigung der Beteiligten über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung in das Grundbuch erforderlich. (2) 1Die Einigung bedarf der für die Auflassung vorgeschriebenen Form. 2Sondereigentum kann nicht unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung eingeräumt oder aufgehoben werden. (3) Für einen Vertrag, dur...mehr

Rn 2 Die WEigtümer beeinflussen ihre Geschicke bzw die der GdW insb durch einen Beschl in der Versammlung. Ihr Stimmrecht kann nicht allgemein ausgeschlossen werden. Ein WEigtümer ist auch nicht in der Lage, seine Mitgliedschaftsstellung beizubehalten, zugleich aber sein Stimmrecht einem anderen vollständig als eigenes Recht zu verschaffen (Abspaltungsverbot). Das Stimmrecht...mehr

Rn 32 Ist eine Eintragung falsch, besitzt jeder WEigtümer gegen die GdW nach § 18 II einen einklagbaren Anspruch auf Berichtigung (Rn 21 gilt entspr). Die Feststellungslast für einen anderen als den protokollierten Beschl-Inhalt trägt derjenige, der eine abweichende Beschl-Fassung behauptet.mehr

1. Allgemeines. Rn 1 Im SonderE stehen nach § 5 I 1 va die nach dem Teilungsvertrag/der Teilungserklärung gem §§ 3 I, 8 I iVm dem Aufteilungsplan (§ 7 IV Nr 1) gewillkürt dazu bestimmten Räume (LG Wuppertal RNotZ 09, 48). Dazu iE § 3 Rn 5 ff. Rn 2 Bei selbständigen Gebäuden (§ 3 Rn 2) auf demselben Grundstück (Mehrhausanlage, Vor §§ 1–49 Rn 20) kann SonderE an jedem der Gebäud...mehr

Rn 7 Soweit sich der Mieter im vertraglich Erlaubten bewegt, hat der vermietende WEigtümer gegen ihn keine Ansprüche. Verstößt der Mieter gegen den vertraglich zulässigen Gebrauch nach Abmahnung, gelten §§ 541, 543 BGB.mehr

Rn 12 § 25 IV sieht als Sondervorschrift zu § 181 BGB kein allgemeines Stimmverbot vor, sondern beschränkt den Ausschluss des Stimmrechtes auf bestimmte, besonders schwerwiegende Fälle (BGH ZMR 14, 559 = NZM 14, 275 Rz 10). Ausgeschlossen ist stets nur das Stimmrecht, nicht: das Teilnahme-, Rede-, Antrags- oder Anfechtungsrecht (str).mehr

Rn 14 Teilt ein WEigtümer seinen Miteigentumsanteil ohne Zustimmung und veräußert den neu gewonnenen Anteil, führt das nicht zu einer Stimmrechtsmehrung (BGH ZMR 12, 639) – egal, welches Stimmrechtsprinzip (§ 25 Rn 7) gilt. Das ›geteilte‹ Stimmrecht ist nach gleich hohen Bruchteilen auszuüben (BGH ZMR 12, 639 = NJW 12, 2434 Rz 8).mehr

Rn 10 Im ›Charakter‹ einer WE-Anlage und den prägenden örtlichen Verhältnissen liegt keine Benutzungsvereinbarung (BGH ZMR 19, 425 Rz 24).mehr

(1) Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz entgegensteht, mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, insbesondere dieses bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen. (2) Für Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung (Erhaltung) des Sondereigentums hinausgehen, ...mehr

Rn 4 Die nach § 29 I 1 zu Verwaltungsbeiräten Bestellten sind Amtsträger. Der Bestellung liegen daneben §§ 662 ff BGB zu Grunde (Schlesw ZMR 05, 735; Ddorf ZMR 98, 105), sodass zB § 670 BGB anwendbar ist (Schlesw ZMR 05, 735; BayObLG NZM 99, 862).mehr

Rn 9 Ermessen kann ›reduziert‹ sein. Bei den in § 19 II genannten Maßnahmen, besteht zB für das ›ob‹ kein Ermessen. IÜ ist eine Ermessensreduktion anzunehmen, wenn nur ein bestimmter Beschl als ermessensfehlerfrei (Rn 8) angesehen werden kann (BGH NJW 16, 1310 Rz 13 = ZMR 16, 210; NJW 15, 3713 für einen Verzicht, NZM 15, 53 Rz 10 für die Erhaltung).mehr

Rn 17 Die Frage der Unverhältnismäßigkeit iSv § 21 II 1 Nr 1 bzw. der Amortisation iSv § 21 II 1 Nr 2 wird bei einem Streit, ob Kosten nach § 21 II oder § 21 III umzulegen sind, idR nur durch ein Gutachten zu ermitteln sein. Die negative Formulierung des § 21 II 1 Nr 1 soll dabei zum Ausdruck bringen, dass derjenige die Unverhältnismäßigkeit zu beweisen hat, der sie behauptet.mehr

Rn 32 Informiert der Verw falsch, unvollständig, verspätet oder nicht, schuldet er Schadenersatz (München ZMR 11, 406), ggf auch Schmerzensgeld (BayObLG WE 96, 159). Im Falle einer pflichtwidrig erteilten oder nicht erteilten Information kann der Verw abbestellt werden (München ZMR 06, 637; AG Bonn ZMR 10, 320).mehr

Rn 21 Bilden die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume wirtschaftlich nicht die Hauptsache, ist die Eintragung unwirksam, kann aber ggf in ein SNR umgedeutet werden. Ein gutgläubiger (Zweit-)Erwerb ist ausgeschlossen.mehr

Rn 18 Der veräußernde WEigtümer hat ohne einen dem Erwerb entgegenstehenden wichtigen Grund (§ 12 II 1) oder nach § 12 II 2 einen einklagbaren Anspruch auf Zustimmung (s.a. Rn 20).mehr

Rn 9 Die WEigtümer können die vom Verw als Organ der GdW vorgeschlagenen Ansätze ändern (BGHZ 163, 154 = ZMR 05, 557); einer neuen Ladung bedarf es dazu nicht (LG München I ZMR 10, 554). Die WEigtümer können von § 28 I 2 Abweichendes vereinbaren. Eine Beschl-Kompetenz besteht nicht (BGHZ 163, 154 = ZMR 05, 557).mehr

Rn 21 Die Rechte nach § 9a II Fall 1 können grds nur von der GdW wahrgenommen werden. Der einzelne WEigtümer kann nicht handeln und ist zB nicht prozessführungsbefugt. Nach einer Vereinbarung kann etwas anderes gelten (Rn 22). Ferner kann die GdW einen WEigtümer ermächtigen (Rn 18).mehr

Rn 17 Das ›Gesamtgrundstück‹ kann mit einem Grundpfandrecht belastet werden. Dieses kann zB der Sicherung eines Kredits dienen, dessen Aufnahme beschlossen werden (BGH NZM 15, 821; NJW 12, 3719 Rz 6) und § 18 II entsprechen kann (zu den Kriterien s BGH ZMR 16, 49; LG Itzehoe ZMR 19, 897).mehr

Rn 27 Wechselt der Gesellschafter, zB der Komplementär, oder wechselt der Geschäftsführer, hat dies auf das Amt keine Auswirkungen (Ddorf NJW-RR 90, 1299 [OLG Düsseldorf 28.05.1990 - 3 Wx 159/90]; BayObLG NJW-RR 88, 1170).mehr

Rn 39 § 20 III regelt 2 Tatbestände. Zum einen geht es um eine bauliche Veränderung, die für einige oder alle WEigtümer zwar nachteilig ist, mit der diese aber einverstanden sind. Und zum anderen geht es um bauliche Veränderungen, die den anderen WEigtümern nicht iSv § 14 I Nr 2 nachteilig sind.mehr

Rn 3 Das GBA ist nur zu einer formalen Prüfung der in § 32 III genannten Angelegenheiten berechtigt (aA Ddorf DNotZ 78, 354 [OLG Düsseldorf 21.09.1977 - 3 W 266/77]). Verstößt das GBA gegen § 32 III, entstehen Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht. § 32 III ist Sollvorschrift (s.a. BGH ZMR 08, 897).mehr

Rn 1 § 9 I nennt zwei Fälle, in denen die Wohnungsgrundbücher geschlossen werden. Zur Durchführung der Schließung s.a. die VO zur Durchführung der Grundbuchordnung (GBV).mehr

Rn 45 Zum Anspruch auf Festsetzung von Vorschüssen s § 28 Rn 10 ff. Daneben besteht entspr § 19 II Nr 5 ein Anspruch auf Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse sowie auf die Herausgabe von Guthaben.mehr

Rn 9 Verletzt ein WEigtümer eine Benutzungsregelung, hat er aber gem § 10 II einen Anspruch auf Änderung, kann er ggü einem Unterlassungs- seinen Änderungsanspruch nicht einredeweise geltend machen (BGH ZMR 18, 782 Rz 17). Hingegen ist eine Widerklage möglich, wenn alle anderen WEigtümer die klagende Partei sind oder die GdW.mehr

Rn 11 § 6 II bringt das Prinzip der Untrennbarkeit von SonderE und Miteigentumsanteil in umgekehrter Richtung zum Ausdruck. Wird der Miteigentumsanteil mit Grundpfandrechten belastet oder in anderer Weise über ihn verfügt, so wird stets auch das SonderE erfasst.mehr