Dr. Werner Niedenführ, WEG – Kommentar und Handbuch zum ... / 1. Haftung auf Erfüllung

Rz. 422

Zunächst ist festzuhalten, dass der Verwalter, sofern er im Namen der GdWE Willenserklärungen für und gegen diese abgibt oder annimmt, dem Dritten gegenüber im Grundsatz nicht selbst haftet. Da die Vertretungsmacht im Außenverhältnis grundsätzlich unbeschränkt ist (§ 9b Abs. 1 WEG), scheidet eine Haftung auf Erfüllung zumeist aus.^[362]

Rz. 423

Im Zusammenhang mit dem Abschluss von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen können sich hiervon aber Abweichungen ergeben, da es in diesen Fällen für die Vertretungsmacht des Verwalters (im Außenverhältnis) eines Beschlusses der Wohnungseigentümer bedarf.

Dabei ist zwischen der Situation bei einem fehlenden und einem fehlerhaften Ermächtigungsbeschluss zu unterscheiden.

Rz. 424

Fehlt es an einem Ermächtigungsbeschluss oder ist dieser nichtig, gelten die §§ 177 ff. BGB, womit die Wirksamkeit des Vertrages mit dem Dritten von der Genehmigung durch die GdWE abhängt.^[363]

Rz. 425

Fassen die Wohnungseigentümer keinen Genehmigungsbeschluss haftet der Verwalter dem Vertragspartner nach § 179 Abs. 1 BGB als falsus procurator unmittelbar.^[364]

Rz. 426

Kannte der Verwalter den Mangel seiner Vertretungsmacht bzw. die Nichtigkeit oder das Fehlen des erforderlichen Beschlusses, haftet er dem Dritten gegenüber nach dessen Wahl auf Erfüllung oder Schadenersatz; im Falle der Unkenntnis haftet er nur auf den sog. Vertrauensschaden (§ 179 Abs. 2 BGB).

Rz. 427

Dies kann dazu führen, dass der Verwalter, z.B. bei einem Grundstückserwerb, selbst von dem Veräußerer auf Erfüllung, d.h. auf Zahlung des Kaufpreises, in Anspruch genommen werden kann.

Rz. 428

Ein möglicherweise bestehender Regressanspruch im Innenverhältnis zur GdWE hat keinen Einfluss auf die Haftung gegenüber dem Dritten. Insofern kann sich der Verwalter diesem gegenüber auch nicht dara...