Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Rz. 11 Die Festsetzung von Vorschüssen nach § 28 Abs. 1 und damit auch das Aufstellen eines Wirtschaftsplans gehört gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 5 zur ordnungsmäßigen Verwaltung und kann nur durch die Gemeinschaftsordnung oder eine sonstige Vereinbarung ausgeschlossen werden. An den Anforderungen zur Aufstellung des Wirtschaftsplans hat sich durch die WEG-Reform 2020 inhaltlich nic...mehr

Rz. 19 Eine Wäschespinne, die nicht fest und dauerhaft installiert ist, sondern nur bei Bedarf in ein im Boden eingelassenes Führungsrohr geschoben wird, ist keine bauliche Veränderung.[31] Auch das Aufstellen von Biertischen, Bänken und Schirmen, die im Boden nicht fest verankert sind, für jeweils sechs Monate im Jahr ist nicht mit einer auf Dauer angelegten baulichen Verän...mehr

Rz. 41 Zu Widersprüchen kann es aber auch zwischen der Teilungserklärung im engeren Sinne, also den rein sachenrechtlichen Regelungen, und der Gemeinschaftsordnung im engeren Sinne kommen, die nur die Beziehungen zwischen den Wohnungseigentümern regelt. Oftmals enthalten nämlich beide Regelungswerke Bestimmungen zur Nutzung der Räumlichkeiten, die differieren, wenn etwa die ...mehr

Rz. 27 Teilnahme- und Stimmrechtsausschlüsse müssen nicht ausdrücklich angeordnet sein. Sie können auch in anderen Regelungen versteckt sein. Prominentes Beispiel sind Regelungen zu so genannten Delegiertenversammlungen, aufgrund derer nur zuvor bestimmte Eigentümer die "Eigentümerversammlung" abhalten und dort stimmberechtigt sind. Solche Regelungen in der Gemeinschaftsordn...mehr

Rz. 184 Die Wohnungseigentümer haben einen weiten Gestaltungsspielraum. Auch die Beschlussfassung nach § 16 Abs. 2 S. 2 setzt jedoch eine pflichtgemäße Ermessensausübung im Rahmen der Abwägung und Beschlussfassung voraus. Daraus folgt jedoch nicht, dass sie die Entscheidung über eine weitreichende oder generelle Abweichung vom vereinbarten Umlageschlüssel ohne pflichtgemäßes...mehr

Rz. 10 Ein Missbrauch ist auch bei der gesetzlichen Vertretungsmacht nach § 9b möglich. Voraussetzungen und Folgen bestimmen sich nach den allgemeinen Regeln. Dann hat das Risiko des Missbrauchs der Vertretungsmacht grundsätzlich der Vertretene zu tragen, im Zusammenhang mit § 9b also die GdWE. Die Missachtung von Regeln und Weisungen, die sich aus dem Innenverhältnis des Ve...mehr

Rz. 64 Die Duldungspflicht besteht in erster Linie bei den in der Gesetzbegründung genannten[195] Erhaltungs- und Baumaßnahmen einzelner Wohnungseigentümer. Hier kann sich ebenso wie bei Einwirkungen durch die GdWE zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums die Notwendigkeit ergeben, das unter- oder oberhalb oder neben dem eigenen Sondereigentum liegende Sondereigentum z...mehr

Rz. 178 Die Beschlussfassung nach § 28 Abs. 2 WEG beeinträchtigt nicht die Rechtsstellung der Gemeinschaft gegenüber möglichen Regressschuldnern.[476] Die Genehmigung der Jahresabrechnung enthält insbesondere keine konkludente Billigung der vom Verwalter getätigten Ausgaben und kann deshalb Regressansprüchen gegen den Verwalter nicht entgegenstehen.[477] Sie steht daher im n...mehr

Rz. 68 Es ist in Rechtsprechung und Literatur unstreitig, dass ein unrichtiges Protokoll berichtigt werden kann. Deshalb widerspricht ein Beschluss, der die Niederschrift "genehmigt", ordnungsmäßiger Verwaltung, da er den Eindruck erweckt, ihre Unrichtigkeit könne nicht mehr berichtigt oder gerügt werden.[113] Ähnliches gilt für die Korrektur der Niederschrift durch Mehrheit...mehr

Rz. 233 Nach dem Ende seiner Tätigkeit hat der Verwalter Rechenschaft über die Verwaltung abzulegen (§§ 666, 259 BGB);[191] diese Pflicht folgt nach Beendigung seiner Tätigkeit nicht mehr aus § 28 Abs. 2 S. 2 WEG.[192] Rz. 234 Erforderlich ist insofern die Vorlage einer geordneten und nachvollziehbaren Aufstellung der Ein- und Ausnahmen, einer Übersicht über die Kontostände u...mehr

Rz. 9 Nach Absatz 1 S. 1 Fall 2 hat der Wohnungseigentümer die Kosten der baulichen Veränderung auch dann zu tragen, wenn er sie nicht selbst durchführt, sondern auf sein Verlangen nach § 20 Abs. 2 die GdWE. Die GdWE führt bauliche Veränderungen normalerweise nicht auf Kosten einzelner Wohnungseigentümer, sondern entweder auf Kosten aller Wohnungseigentümer entsprechend ihre...mehr

Rz. 18 Nach früherem Recht war die Befugnis zur Abwehr von Störungen des Gemeinschaftseigentums gespalten. Teils stand sie bereits kraft Gesetzes der Wohnungseigentümergemeinschaft zu, teils den einzelnen Wohnungseigentümern. In letztgenanntem Fall konnte sie aber durch Beschluss der Eigentümerversammlung auf die Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen werden, was man "Ver...mehr

A. Allgemeines Rz. 1 Die wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren richten sich seit der WEG-Novelle im Jahr 2007 nach den Regelungen des Zivilverfahrensrechts.[1] Da zuvor die Verfahren den Regelungen über die freiwillige Gerichtsbarkeit unterlagen, gab es noch einige Besonderheiten in den durch das WEMoG abgelösten §§ 43–50 WEG a.F., die sich aus Sicht des Gesetzgebers jedoch ...mehr

Rz. 20 Wie bei allen formellen Mängeln scheidet eine Ungültigerklärung aus, wenn der angefochtene Beschluss mit Sicherheit nicht hierauf beruht.[35] Dies ist dann der Fall, wenn feststeht, dass der Beschluss auch bei korrekter Ladung unverändert gefasst worden wäre.[36] Alleine der Umstand, dass der Anfechtende Wohnungseigentümer nicht stimmberechtigt ist, rechtfertigt diese...mehr

Rz. 145 Die Vorschriften der HeizkostenV sind zwingendes Recht. Nach § 3 HeizkostenV gilt die HeizkostenV zwingend, und zwar unabhängig davon, ob die Wohnungseigentümer abweichende Vereinbarungen nebst Öffnungsklauseln oder Beschlussfassungen zur Abweichung von den Vorschriften der HeizkostenV getroffen haben. Entsprechend abweichende Regelungen sind somit nichtig, zumindest...mehr

Rz. 51 Anderes gilt bei Belastungen, die vor dem Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen wurden. Diese sind weiterhin nach § 44 Abs. 1 ZVG zu übernehmen. Manipulationen aufgrund ungünstig verlaufenen Erkenntnisverfahrens sind also weiterhin möglich. Denn die Möglichkeit einer Vormerkung zur Sicherung des Erwerbs durch den noch unbekannten Erwerber besteht erst ab Verkündung ...mehr

Rz. 179 Über die Jahresabrechnung haben grundsätzlich alle Wohnungs- und Teileigentümer abzustimmen, auch wenn die Jahresabrechnung einzelne Positionen enthält, die nur eine abgeschlossene Gruppe betrifft, z.B. die Teileigentümer der Tiefgarage.[478] Rz. 180 Da Jahresabrechnung und die Entlastung des Verwalters zwei getrennte Beschlussgegenstände sind, die auch inhaltlich nic...mehr

Rz. 89 In der Praxis stellt sich die Frage, wie mit Mehrkosten der Verwaltung umzugehen ist. Eine § 27 Abs. 2 Nr. 4 und 27 Abs. 3 Nr. 6 a.F. entsprechende Regelung existiert nicht mehr. Dennoch muss die Möglichkeit bestehen, mögliche abweichende Vergütungsansprüche für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu vereinbaren. Auch Mehrkosten gegenüber der gesetzlichen Vergütun...mehr

Rz. 25 Nach dem früheren § 10 Abs. 3 S. 3 Fall 1 übte die GdWE die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nahm ihre gemeinschaftsbezogenen Pflichten wahr.[81] Nach der Rechtsprechung des BGH waren Rechte "gemeinschaftsbezogen" nur, wenn Ihre Geltendmachung im Interesse der Wohnungseigentümer oder aus Gründen des Schuldnerschutzes eine einheitliche Recht...mehr

Rz. 43 Die Regelung lässt in Absatz 5 Abweichungen durch Beschluss zu. Sie enthält aber, anders als im früheren § 22 Abs. 2, keine Regelung, die die allgemeine Abweichungsbefugnis § 10 Abs. 1 S. 2 ausschließt. Deshalb steht sie in Gänze zur Disposition der Wohnungseigentümer, die durch Vereinbarung von ihr abweichen können.[82] Es fehlt es nämlich an einer gesetzlichen Regel...mehr

Rz. 2 Als empfangsbedürftige Willenserklärung muss die Einzelstimme zugehen. Empfänger sind nach h.M. nicht die übrigen Wohnungseigentümer, sondern der Versammlungsleiter. Daraus folgt im Umkehrschluss, dass der einzelne Wohnungseigentümer seine Stimmabgabe bis zum Zugang beim Versammlungsleiter widerrufen kann.[4] Dieser Zeitpunkt wird, wenn offen, durch Handaufheben oder n...mehr

Rz. 149 Zunächst sind auch bei der Warmwasserversorgung die Kosten des Betriebs der Warmwasserversorgungsanlage. § 8 HeizkostenV differenziert zwischen den Kosten der Wasserversorgung und Wassererwärmung.[505] Zu den Kosten der Wasserversorgung gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren und Zählermiete sowie die Kosten von Zwischenzählern. Schließlich gehören...mehr

Rz. 55 Zum "bewährten Schutzsystem" des Zwangsversteigerungsrechtes gehört auch die einstweilige Einstellung nach § 30a ZVG.[108] Deren Voraussetzungen dürften aber nur selten vorliegen, da dies "nach den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Schuldners sowie nach der Art der Schuld der Billigkeit" entsprechen muss. Dies kann allenfalls beim Verzug mit Beitrags...mehr

Rz. 69 Die gesetzlich vorgesehenen Möglichkeiten der Mehrheitsherrschaft können durch Teilungserklärung oder Vereinbarung beschränkt werden. So kann etwa die Möglichkeit, die Modalitäten der Wohngeldzahlung nach § 28 Abs. 3 WEG durch Mehrheitsbeschluss zu verändern, abbedungen werden. Derartige Regelungen der Gemeinschaftsordnung gehen dem dispositiven Gesetzesrecht vor.mehr

Rz. 1 Die § 566 BGB nachgebildete Vorschrift regelt die schuldrechtlichen Beziehungen zwischen dem Erwerber eines Dauerwohnrechts und dem Grundstückseigentümer einerseits und zwischen dem Erwerber eines Grundstücks und dem Dauerwohnberechtigten andererseits bei Einzelrechtsnachfolge. Sie gilt entsprechend § 567b BGB auch bei Weiterveräußerung.[1] Da ein Universalrechtsnachfo...mehr

Rz. 192 Die Wohnungseigentümer haben einen Anpassungsanspruch, wenn der existente und vor allem im Einzelfall unbillige Umlageschlüssel sie einseitig belastet und dies eine Abweichung erfordert. Hier greift § 10 Abs. 3 S. 2. Beschlussfassungen zur Abweichung vom bisherigen Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 2 S. 2 wirken gegenüber Sonderrechtsnachfolgern auch ohne Grundbucheint...mehr

Gesetzestext (1) Kann der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch von Nutzern für einen Abrechnungszeitraum wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden, ist er vom Gebäudeeigentümer auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweilig...mehr

Rz. 152 Bauliche Veränderungen nach Absatz 1 oder nach § 13 Abs. 2 i.V.m. Absatz 1 können die Wohnungseigentümer beschließen, mangels Festlegung eines Quorums mit einfacher Mehrheit.[509] Sie haben die Wahl, ob sie dem interessierten Wohnungseigentümer die Maßnahmen gestatten, sich das Anliegen zu Eigen machen und es als gemeinschaftliche Maßnahme beschließen oder ob sie nac...mehr

Rz. 112 Durch die WEG-Reform 2020 hat sich die Problematik der Verteilung von Prozesskosten deutlich vereinfacht.[324] Denn nun ist auch die GdWE selbst Partei im Verfahren über Beschlussklagen (§ 43 Abs. 2), so dass sich die Fragen, wie Prozesskosten, die vom Verwalter ausgelöst werden, aber eigentlich nur die Eigentümer betreffen, abzurechnen sind, nicht mehr stellt. Auch ...mehr

Rz. 7 Eine Mehrheitsentscheidung setzt voraus, dass die Zahl der Ja-Stimmen die der Ablehnungen übersteigt; bei Stimmengleichheit ist ein Beschlussantrag folglich abgelehnt. Dabei kommt es, sofern keine qualifizierte Mehrheit vorgesehen ist, nicht auf alle, sondern auf die anwesenden oder vertretenen Eigentümer an. Im Extremfall kann somit ein Eigentümer alleine Beschlüsse f...mehr

Gesetzestext (1) Soweit sich die §§ 3 bis 7 auf die Versorgung mit Wärme beziehen, sind sie nicht anzuwendenmehr

Rz. 47 Ähnlich wie Beschlüsse auf Eigentümerversammlungen kommt auch der schriftliche Beschluss nicht schon mit der Abgabe der letzten Stimme durch Unterzeichnung zustande. Vielmehr bedarf es auch hier einer Verkündung,[106] wobei es hier verschiedene Möglichkeiten gibt. So kann der Verwalter die Wohnungseigentümer durch Rundschreiben über die Beschlussfassung informieren. I...mehr

Rz. 75 Mit der Wiedergabe der Beschlüsse kann sich die Niederschrift im Gegensatz zur Beschluss-Sammlung häufig nicht begnügen. Die Regelung in § 24 Abs. 6 S. 1 WEG, wonach "über die gefassten Beschlüsse (...) eine Niederschrift aufzunehmen" ist, wird allgemein nur als ihr Mindestinhalt verstanden.[134] Werden in der Eigentümerversammlung rechtserhebliche Erklärungen, etwa d...mehr

Rz. 209 Voraussetzung für eine ordnungsgemäße Abrechnung ist eine Buchführung des Verwalters, die den wesentlichen Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Buchführung (GoB) entspricht. Aufzeichnungen und Belege über die Einnahmen und Ausgaben und über den Stand der Gemeinschaftskonten müssen vollständig und richtig sein und zeitlich ­sowie nach Sachgruppen geordnet sein. Die Grund...mehr

Rz. 10 Die aus Absatz 1 S. 2 folgende Freiheit der Wohnungseigentümer, ihr Verhältnis untereinander durch Vereinbarung zu regeln, besteht allerdings nicht schrankenlos; sie unterliegt folgenden Grenzen:mehr

Rz. 52 Da § 12 Abs. 2 S. 1 WEG unabdingbar ist, kann nicht durch Vereinbarung festgelegt werden, welche Umstände einen wichtigen Grund zur Versagung der Veräußerungszustimmung darstellen.[181] Es kann aber vereinbart werden, welche Umstände keinen wichtigen Grund darstellen, sodass der Veräußerer in diesem Fall einen Anspruch auf Erteilung der Veräußerungszustimmung hat.mehr

Rz. 3 Im Ergebnis genügt die Kopie eines nicht unterzeichneten Schreibens an alle Einzuladenden. Auch die Papierform ist aber nicht zwingend. Der Einberufende kann auch auf elektronische Übermittlungsmöglichkeiten wie E-Mail zurückgreifen, was nicht zuletzt aus Gründen der Übermittlungsgeschwindigkeit und der Einsparung von Verwaltungskosten empfehlenswert ist. Die Erklärung...mehr

Rz. 67 Die Erhaltung umfasst zunächst die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Sie zielt auf Bewahrung des bestehenden Zustandes. Dies umfasst pflegende, erhaltende und vorsorgende Maßnahmen, die dazu dienen, den ursprünglichen Zustand aufrechtzuerhalten.[282] Hierzu gehört auch die übliche Gartenpflege.[283] Auch die Kosten eines mit Pflegemaßnahmen betrauten Ha...mehr

Rz. 17 Gemäß § 4 Abs. 3 HeizkostenV sind gemeinschaftlich genutzte Räume (z.B. Treppenhäuser, Trockenräume etc.) von der Pflicht zur Verbrauchserfassung ausgenommen, soweit es sich nicht um Gemeinschaftsräume mit nutzungsbedingtem hohem Wärme- oder Warmwasserverbrauch, wie Schwimmbäder oder Saunen handelt. Bei diesen sind spätestens seit dem 30.9.1989 (§ 12 Abs. 4 Heizkosten...mehr

Rz. 51 Der Verzicht des Verwaltungsbeirats auf die Kontrolle der Kontenbelege ist eine grob fahrlässige Verletzung der gesetzlichen Pflichten aus § 29 Abs. 3 WEG.[140] Rz. 52 Es ist eine grob fahrlässige Verletzung des vom Verwaltungsbeirat übernommenen Auftrags, den ausgehandelten Verwaltervertrag abzuschließen, wenn dem Verwalter entgegen der ausdrücklichen Weisung der Eige...mehr

Rz. 7 Die Versammlung hat im Umkreis der Anlage stattzufinden, und zwar auch dann, wenn die Mehrheit der Eigentümer nicht dort wohnt.[4] Mehrheitsbeschlüsse, die einen anderen Versammlungsort festlegen, sind anfechtbar.[5] Hingegen ist eine abweichende Bestimmung in der Teilungserklärung etwa der Art, dass die Versammlung immer am Sitz des Verwalters stattfindet, wirksam.[6]...mehr

Rz. 128 Aus einer unzulänglichen Führung der Beschluss-Sammlung wird dem teilrechtsfähigen Verband häufig deswegen ein Schaden erwachsen, weil diese durch den neuen Verwalter auf den aktuellen Stand gebracht werden muss. Diese Arbeit ist vom neuen Verwalter nicht geschuldet, da er erst die Einträge vorzunehmen hat, die nach seiner Bestellung fällig werden.[215] Folglich kann...mehr

Rz. 45 Die privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums fallen nach zutreffender Auffassung unter den Kostenbegriff. Der neugefasste Kostenbegriff des § 16 ist nach der hier vertretenen Auffassung weit zu fassen.[169] Einerseits kann man eine Regelungslücke erkennen, zumal der Gesetzgeber den Wortlaut "Lasten" gestrichen hat. § 16 Abs....mehr

Rz. 9 Unabhängig von einer Vereinbarung nach § 11 Abs. 1 S. 3 bleibt den Wohnungseigentümern jederzeit die Möglichkeit, sich vertraglich zur Aufhebung der Gemeinschaft zu verpflichten;[13] es handelt sich nicht um eine Vereinbarung nach § 10 Abs. 3, da nicht das Gemeinschaftsverhältnis geregelt wird. Der Vertrag bedarf gemäß § 4 Abs. 3 WEG, § 311b Abs. 1 S. 1 BGB der notarie...mehr

Rz. 25 Wohnungseigentum ist als grundstücksgleiches Recht veräußerbar und vererbbar und es kann mit beschränkt dinglichen Rechten belastet werden. Dies alles ist grundsätzlich nicht einschränkbar. Eine Ausnahme lässt lediglich § 12 Abs. 1 zu, wonach als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden kann, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der...mehr

Rz. 3 Dieser Systemwechsel hat selbst bei unverändertem Wortlaut entscheidende Bedeutung für die Handhabung aller Vorschriften, die die Aufgaben des Verwalters regel(te)n: Soweit das Gesetz dem Verwalter noch bestimmte Aufgaben zuweist, handelt es sich lediglich um eine interne Zuständigkeitsverteilung,[5] also um Regelungen im Innenverhältnis. Ihre Durchführung ist nunmehr ...mehr

Rz. 51 Das Beschlussrecht des Wohnungseigentumsrechtes weicht in § 23 Abs. 4 S. 2 WG erheblich von den Regeln zur Willensbildung in einer Eigentümergemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB ab. In Letzterer bleibt ein fehlerhafter Willensbildungsakt stets angreifbar. Von einer Gemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB getroffene Entscheidungen können grundsätzlich – zumindest inzident – zeitl...mehr

Rz. 57 Gläubiger des Zustimmungsanspruchs ist der veräußernde Eigentümer, nicht aber der Erwerber.[189] Der Anspruch ist nicht abtretbar und nicht verpfändbar (§ 1274 Abs. 2 BGB); der Gläubiger kann aber einen Dritten zur Geltendmachung im eigenen Namen ermächtigen[190] (im Prozess unter den Voraussetzungen der gewillkürten Prozessstandschaft) und daher ist der Anspruch pfän...mehr

Rz. 13 Sondereigentum kann begründet werden an: Räumen eines Gewächshauses;[26] Penthouse;[27] Räumen eines Schwimmbades mit Sauna;[28] Dachspeicher;[29] Doppelstockgarage im Ganzen (siehe § 3 WEG Rdn 30); Fertiggarage;[30] Veranda, Loggia, Balkon, Dachgarten[31] und Dachterrasse[32] sowie Innenhof[33] – trotz mangelnder Abgeschlossenheit nach oben hin –, soweit sie mit Sond...mehr

Rz. 18 Über § 34 Abs. 2 WEG kann der Dauerwohn- und Dauernutzungsberechtigte bei Beeinträchtigung seines dinglichen Rechtes zunächst vollen Ausgleich seiner Schäden einschließlich der Vermögensfolgeschäden verlangen. Darüber hinaus kann er ohne die Einschränkungen etwa des § 862 Abs. 2 BGB von demjenigen, der ihm gegenüber kein Recht zu Besitz hat, aus § 985 BGB die Herausga...mehr