Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Rz. 2 Durch Vertrag (sog. vertragliche Teilungserklärung) können sich die Miteigentümer eines Grundstücks (§ 1008 BGB) gegenseitig Sondereigentum einräumen (§ 3) und damit Wohnungseigentum begründen. Dieser Weg wird beim sog. "Bauherrenmodell" beschritten, bei dem mehrere Wohnungsinteressenten ein Baugrundstück zu Miteigentum erwerben, um es zu bebauen und in Wohnungseigentu...mehr

Rz. 10 Erhebliche Schwierigkeiten für die Ermittlung der abgegebenen Stimmen kann die Unterteilung einer Einheit mit sich bringen. Unproblematisch ist die Unterteilung unter diesem Aspekt nur beim Wertprinzip. Denn die Miteigentumsanteile verändern sich durch die Aufteilung nicht, so dass sich die Stimmen nunmehr auf die Eigentümer der beiden neu gebildeten Einheiten aufteil...mehr

Rz. 18 Da jeder Wohnungseigentümer zwingend Mitglied in der Wohnungseigentümergemeinschaft ist, gehört zu den Grundprinzipien des Wohnungseigentums die Existenz unverzichtbarer Mitgliedschaftsrechte. Die Gestaltungsfreiheit für Gemeinschaftsordnungen dort endet, wo die personenrechtliche Gemeinschaftsstellung der Wohnungseigentümer ausgehöhlt wird.[44] Die unverzichtbaren Mi...mehr

Rz. 58 Der Schuldtitel nach § 794 ZPO führt dazu, dass sich die Einleitung des Klageverfahrens erübrigt. Denn der Wohnungseigentümergemeinschaft steht nun ein einfacherer Weg zur Durchsetzung eines Entziehungsanspruches zu. Eine gleichwohl erhobene Klage ist daher mangels Rechtsschutzbedürfnisses unzulässig. Eine bereits erhobene wird es nachträglich. Sie ist daher für erled...mehr

Rz. 325 Der Verwalter kann seine Pflichten nicht nur betreffend das "Ob" seiner Tätigkeit, sondern auch des "Wie" im Hinblick auf seine Kompetenzausübung verletzen. Rz. 326 Die vom zur Handlung befugten Verwalter konkret gewählte Vorgehensweise muss sich ebenfalls im Rahmen ordnungsmäßiger Handlung bewegen. Beispiel: Die Wohnungseigentümer haben die Verwalterkompetenzen nach §...mehr

Rz. 14 Die Eintrittswirkung bei Veräußerung des Dauerwohnrechts (vgl. Rdn 9 ff.) gilt auch bei Veräußerung des Dauerwohnrechts im Wege der Zwangsvollstreckung (vgl. § 37 WEG Rdn 10).[10] Rz. 15 Die Eintrittswirkung bei Veräußerung des Grundstücks (vgl. Rdn 12, 13) gilt auch für den Ersteher eines Grundstücks, wenn das Dauerwohnrecht bestehen bleibt und nicht durch Zuschlag er...mehr

Rz. 2 Erforderlich ist zunächst eine materiell-rechtlich formfreie Vereinbarung zwischen dem Dauerwohnberechtigten und dem Eigentümer über das Bestehenbleiben des Dauerwohnrechts für den Fall der Zwangsversteigerung durch einen vor- oder gleichrangigen Grundpfandrechts- oder Reallastgläubiger (Abs. 1); soweit diese Gläubiger nachrangig sind, ist eine solche Vereinbarung nich...mehr

Rz. 114 Die bloße Anwendung eines falschen Verteilungsschlüssels führt schon deshalb nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses über die Genehmigung konkreter Nachschüsse auf der Basis der Jahresabrechnung oder über die Erhebung einer Sonderumlage, weil der Verteilungsschlüssel nicht mit Bindungswirkung für die Zukunft geändert wird.[379] Die Beschlussfassung ist lediglich anfech...mehr

Rz. 27 Dieses neue System der Durchsetzung von Ansprüchen auf ordnungsmäßige Verwaltung schlägt sich auch bei der Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Pflichtverletzungen nieder. Da der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung nur gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft besteht, der der Verwalter nur im Innenverhältnis verpflic...mehr

Rz. 202 Die Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen unterfällt § 21. Diese sind nicht mehr unter § 16 geregelt Die Vorschrift des § 16 Abs. 3 verweist vollumfänglich auf § 21 (s. dazu die Ausführungen zu § 21 Rdn 1 ff.). Ist eine Beschlussfassung nach § 20 erforderlich, werden die daraus resultierenden Kosten § 16 Abs. 2 unterfallen.[672] Dies gilt beispielsweise auch f...mehr

Rz. 28 Dieses System des Schadensersatzanspruchs gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer überträgt der Gesetzgeber sogar auf Ansprüche gegen Dritte, etwa Handwerker. Erleidet ein Wohnungseigentümer durch die Tätigkeit eines solchen Dritten für die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Schaden, haftet gemäß § 278 BGB die Wohnungseigentümergemeinschaft auch hierfür, k...mehr

Rz. 493 Ein Verwalter kann sich – auch bei anhaltenden Liquiditätsproblemen der GdWE – nicht wegen einer Insolvenzverschleppung nach § 15a InsO strafbar machen. Da gem. § 9a Abs. 5 WEG ein Insolvenzverfahren über das Vermögen der GdWE nicht stattfindet, besteht weder die Möglichkeit noch die Pflicht zur Stellung eines Insolvenzantrages. Rz. 494 Ob eine Strafbarkeit nach § 71 ...mehr

Rz. 4 Durch einseitige Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt (einseitige Teilungserklärung) kann der Eigentümer ­eines Grundstücks das Eigentum am Grundstück in Miteigentumsanteile teilen und dieses mit Sondereigentum zu Wohnungseigentum verbinden (§ 8), dabei kann das Grundstückseigentum Allein-, Mit- oder Gesamthandseigentum sein (vgl. § 8 WEG Rdn 5). Dieser Weg wird beim s...mehr

Rz. 55 Diese können den gesamten Ablauf der Versammlung, etwa die Festlegung von Pausen oder Redezeiten sowie die äußeren Umstände ihrer Abhaltung wie z.B. ein Rauchverbot, betreffen. Auch eine Änderung der Tagesordnung kann beschlossen werden, allerdings nicht die Neuaufnahme von Beschlussfassungen, da es dann an der erforderlichen Ankündigung nach § 23 Abs. 2 WEG fehlt. De...mehr

Rz. 22 Zu den unabdingbaren und unverzichtbaren Mitgliedschaftsrechten gehört das Recht, sich über die Vorgänge innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen zu informieren und vom Verwalter Auskunft zu verlangen und auf diese Weise die Verwaltungsführung durch den Verwalter und die übrigen Eigentümer kontrollieren zu können. D...mehr

Rz. 213 Für die EDV-Buchführung gelten weitere Anforderungen an die Verfahrensdokumentation, an die Überwachung der Funktionssicherheit der EDV-Anlage, an die Kontrollen zur Vermeidung von System- und Bedienungsfehlern sowie an die Datensicherung. Für die Einzelheiten ist auf das BMF-Schreiben vom 14.11.2014 – Bundessteuerblatt (BStBl) I 2014 S. 1450 zu verweisen.mehr

Rz. 14 Zum Zeitpunkt des Entstehens sowohl der Ersatzansprüche des Grundstückeigentümers als auch derjenigen des Dauerwohn- und Dauernutzungsberechtigten äußert sich das Gesetz nicht ausdrücklich. Der parallelen Behandlung aller Ansprüche weist allerdings darauf hin, dass auch insoweit von einem Gleichlauf auszugehen ist. Damit dürfte von einer Entstehung des Anspruchs mit d...mehr

Rz. 59 Eine Ausnahme wurde früher dann anerkannt, wenn die von dem handelnden Wohnungseigentümer durchgeführte Maßnahme als einzige den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hat, weil er auf diese konkrete Maßnahme gemäß § 18 Abs. 2 WEG einen Anspruch hatte.[312] Diese Rechtsprechung dürfte nach oben Gesagtem obsolet sein.mehr

Rz. 38 Die h.M. entnimmt dem Erfordernis der Unzumutbarkeit einer Fortsetzung der Gemeinschaft mit dem Störer nicht zuletzt aus verfassungsrechtlichen Gründen (Art. 14 GG), dass die Entziehung das letzte Mittel zur Wiederherstellung tragbarer Zustände in der Eigentümergemeinschaft bleiben muss.[59] Sie kommt daher als ultima ratio nur dann in Betracht, wenn alleine eine Entf...mehr

Rz. 78 Jeder Beschluss muss den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung entsprechen. Was hierunter zu verstehen ist, erläutert das Gesetz nicht. Nach Rechtsprechung und Schrifttum entspricht eine Maßnahme im Rahmen der Bewirtschaftung des gemeinschaftlichen Eigentums ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sie unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalls im I...mehr

Rz. 14 Sondernutzungsrechte sind dadurch gekennzeichnet, dass einem oder mehreren Wohnungseigentümern unter Ausschluss der übrigen (negative Komponente) das Recht zur Nutzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums zugewiesen wird (positive Komponente); wegen des Entzugs der Befugnis zum Mitgebrauch nach § 13 Abs. 2 kann es nur durch Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 S. 2) oder durch ...mehr

Rz. 2 Untergemeinschaften etwa in Mehrhausanlagen kommen die Befugnisse der Eigentümerversammlung, insbesondere die Möglichkeit der Beschlussfassung ohne diesbezügliche Regelung in der Gemeinschaftsordnung nicht zu. Das ist auch dann nicht der Fall, wenn sie wirtschaftlich teilweise unabhängig sind, etwa nur Kosten ihres Hauses zu tragen haben.[2] Die Gemeinschaftsordnung ka...mehr

Rz. 1 Die Regelungen zum Wohnungserbbaurecht in § 30 WEG sind von erheblicher praktischer Bedeutung. Sie stellen klar, dass nicht nur der Eigentümer eines Grundstücks, sondern auch der oder die Inhaber eines Erbbaurechtes Wohnungseigentum begründen können. Bei letzterem handelt es sich um eine der Ausnahmen von § 94 BGB, ­wonach es zulässig ist, dass das Eigentum am Boden un...mehr

Rz. 9 Die Einberufung muss naturgemäß auch den Beginn der Versammlung mitteilen, damit jeder Teilnahmeberechtigte pünktlich erscheinen kann. Ein Endpunkt kann und sollte nicht angegeben werden, da dieser nicht zuletzt von der nicht vorhersehbaren Diskussionsfreudigkeit der Teilnehmer abhängt. Würde gleichwohl eine genaue Terminierung (z.B. "von 20.00 Uhr bis 22.30 Uhr") vorg...mehr

Rz. 35 Die Abmahnung muss eine bestimmte Verfehlung rügen,[53] die, wenn sie vorliegt, die Entziehung rechtfertigt, was bereits in der Anfechtung eines Abmahnungsbeschlusses zu überprüfen sein soll.[54] Unbestimmte Floskeln wie "unzumutbares Verhalten" genügen nicht.[55] Ferner muss sie den Wohnungseigentümer auffordern, dieses Verhalten zu unterlassen, da ansonsten die Entz...mehr

Rz. 6 Die Haftung Dritten gegenüber gestaltet sich nun unproblematisch, da der Verwalter nunmehr zweifellos Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft ist, die nach § 31 BGB für ihn eintreten muss.[9] Zudem haftet die Wohnungseigentümergemeinschaft als Vertragspartnerin gegenüber für den Verwalter auch gemäß § 278 BGB, wenn dieser in Erfüllung ihrer Verbindlichkeiten tätig wir...mehr

Rz. 9 Das für den Verwalter geltende System der Haftung der GdWE für Pflichtverletzungen überträgt der Gesetzgeber sogar auf Dritte, etwa Handwerker. Erleidet ein Wohnungseigentümer durch die Tätigkeit eines solchen Dritten für die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Schaden, haftet gemäß § 278 BGB die Wohnungseigentümergemeinschaft auch hierfür, kann aber bei dem Dritten R...mehr

Rz. 4 Die vom Gesetzgeber betonte Privatautonomie der Wohnungseigentümer lässt für künftige Gemeinschaftsordnungen nur den Schluss zu, dass die Neuregelungen abbedungen werden können, wenn das Gesetz nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt. Dies gilt erst recht für Vorschriften etwa zur Beschluss-Sammlung, denen teilweise auch ohne ausdrückliche Anordnung Unabdingbarkeit z...mehr

Rz. 182 Den Beseitigungsanspruch aus § 1004 BGB i.V.m. § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG kann nach § 9a Abs. 2 nur die GdWE geltend machen.[603] Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung des gemeinschaftlichen Eigentums aus § 823 BGB bzw. § 14 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. § 280 BGB übt der Verband ebenfalls nach § 9a Abs. 2 aus.[604] Die Prozessführungsbefugnis der GdWE besteht deshalb – anders...mehr

Rz. 10 Nach § 20 Absatz 1 (fortan: Absatz 1) sind bauliche Veränderungen Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen. Unter Erhaltung ist nach § 13 Abs. 2 die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung zu verstehen. Über die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geht eine Maßnahme nur hinaus, wenn sie den Zustand d...mehr

mehr

Rz. 20 § 11 Abs. 3 WEG stellt kein gesetzliches Verbot dar und ist insgesamt durch Vereinbarung abdingbar.[32] Ein von § 11 Abs. 3 abweichender Mehrheitsbeschluss ist mangels Beschlusskompetenz nichtig.[33] Die erforderliche Beschlusskompetenz kann vorliegend auch nicht im Wege einer rechtsgeschäftlichen Öffnungsklausel eingeräumt werden, weil nicht das wohnungseigentumsrech...mehr

Rz. 64 Das Gesetz sieht keine Verpflichtung zur Versendung der Niederschrift vor,[101] was trotz der gegenüber seiner Entstehungszeit drastisch verbesserten Vervielfältigungsmöglichkeiten erstaunlicherweise weder in der Novelle 2007 noch im WEMoG geändert wurde. Grundsätzlich muss also auch ein professioneller Verwalter die Niederschrift nicht abschriftlich an alle Eigentüme...mehr

Rz. 4 Je nachdem, ob es sich um Wohnungs- oder um Teileigentum handelt, erhält das besondere Grundbuchblatt die Aufschrift "Wohnungsgrundbuch" oder "Teileigentumsgrundbuch" (§ 2 S. 1 WGV). Es ist das Grundbuch im Sinne des BGB und der GBO.[2] Rz. 5 Ist mit dem Miteigentumsanteil sowohl Sondereigentum an einer Wohnung als auch Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden R...mehr

Rz. 10 Die schuldrechtlichen Beziehungen zwischen der GdWE und Wohnungseigentümern sind im Gesetz nicht geregelt oder auch nur angesprochen. Sie sind zwar von geringerer Bedeutung als der Verwaltervertrag, weil die GdWE naturgemäß nicht selbst, sondern nur durch Dritte handeln kann. Deren Pflichtverletzungen werden der GdWE ohnehin, wie soeben ausgeführt, nach § 278 BGB zuge...mehr

Rz. 14 Die Eintragung der Begründung von Wohnungseigentum setzt den Eintragungsantrag eines durch die Eintragung in seinem Recht Betroffenen oder Begünstigten (im Falle des § 3 Abs. 1 WEG eines Miteigentümers) voraus (§ 13 GBO). Dieser ist formfrei, wenn er nur die Eintragungstätigkeit des Grundbuchamts veranlassen soll (vgl. § 30 GBO). Der beurkundende Notar ist berechtigt,...mehr

Rz. 22 Sondereigentum kann bestehen an:[55] Nichttragender Innenwand innerhalb eines Sondereigentums; Innenputz an Decken und Wänden (auch an tragenden Zwischenwänden und Außenmauern);[56] Innenanstrich (auch von Loggien, Veranden, Balkonen Fenstern und Außentüren, es sei denn das Material lässt gesonderte Instandsetzung nicht zu);[57] Treppen innerhalb eines Sondereigentums...mehr

Rz. 57 Die gesetzliche Regelung ist allerdings bei Weitem nicht vollständig. Der Verstoß gegen zwingendes Recht ist nicht der einzige Umstand, der zur Nichtigkeit eines Beschlusses führt. Weitere Grenze für die Mehrheitsherrschaft sind insbesondere das sachenrechtliche Grundverhältnis und der Kernbereich des Sondereigentums sowie staatliche Hoheitsakte. Selbst wenn eine Öffn...mehr

Rz. 15 Ebenfalls keine bauliche Veränderung ist die erstmalige Herstellung eines ordnungsmäßigen Zustands. Sie Teil der Erhaltungsmaßnahmen, für die die GdWE nach §§ 18, 19 zu sorgen hat (vgl. § 19 WEG Rdn 55 ff.). Deren Kosten sind Kosten der Verwaltung und nach § 16 Abs. 2 S. 1 von allen Wohnungseigentümern anteilig nach Miteigentumsanteilen zu tragen.mehr

Rz. 10 Bei Eintritt der vereinbarten Voraussetzungen kann der Grundstückseigentümer vom Dauerwohnberechtigten die Übertragung des Dauerwohnrechts durch Einigung und Eintragung (§ 873 BGB) an sich oder einen von ihm bezeichneten Dritten verlangen; das Verlangen wird durch formfreie empfangsbedürftige Willenserklärung gestellt. Der bezeichnete Dritte erlangt keinen eigenen Ans...mehr

Rz. 14 Nach § 3 Abs. 3 Hs. 1 soll Sondereigentum nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen (nicht zu Wohnzwecken dienenden) Räume in sich abgeschlossen sind. Dieses Erfordernis soll gewährleisten, dass jeder Sondereigentumsbereich von den anderen Sondereigentumsbereichen und vom gemeinschaftlichen Eigentum eindeutig abgegrenzt ist, damit der dingliche Herrscha...mehr

Rz. 65 Die Niederschrift ist nur eine Dokumentation der Willensbildung, aber ohne entsprechende Regelung in der Gemeinschaftsordnung kein konstitutives Element der Beschlussfassung,[103] weshalb auch nicht protokollierte Beschlüsse wirksam sind.[104] Bei unterschiedlichen Nuancierungen im Einzelnen sind sich Rechtsprechung und Schrifttum grundsätzlich darüber einig, dass die...mehr

Rz. 8 Im Gegensatz zum Wohnungs- und Teileigentum stehen Abwehransprüche aus § 1004 BGB aus dem Besitz als absolutem Recht jedem einzelnen Dauerwohn- und Dauernutzungsberechtigten kraft Gesetzes zu. Hierbei handelt es sich um Individualansprüche, die keine Ermächtigung o.Ä. voraussetzen. Denn irgendeine Form der Vergemeinschaftung oder gar die gesetzliche Ausübungsbefugnis e...mehr

Rz. 289 Ein Recht die Zahlung zu verweigern, gesteht die Rechtsprechung teilweise den Wohnungseigentümern zu, wenn der Verwalter kein Bankkonto auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft angelegt hat und die Zahlungsfähigkeit der Gemeinschaft nicht gefährdet ist.[706] Diese Auffassung überzeugt jedoch nicht. Der Eigentümer hat gegen die GdWE unzweifelhaft einen Anspruc...mehr

Rz. 23 Das Recht zur Teilnahme an Eigentümerversammlungen ist ein unverzichtbares Recht, das mit der Zugehörigkeit zur Eigentümergemeinschaft verbunden ist. Es kann auch durch die Gemeinschaftsordnung nicht auf Dauer Dritten übertragen werden. Selbst im Falle des Stimmrechtsausschlusses ist der betroffene Wohnungseigentümer jedenfalls zur Teilnahme berechtigt und kann durch ...mehr

Rz. 86 Da die Beschlussverkündung konstitutiv ist, kommt ohne sie kein Beschluss zustande. Nach Rechtsprechung des BGH zum altem Recht konnte die unterlassene Beschlussverkündung im Wege der Beschlussklage durch das Gericht nachgeholt werden.[206] Dass das WEMoG hieran etwas ändern wollte, ist nicht ersichtlich. Da die Ersetzung der Beschlussverkündung nur ein Minus zur Erse...mehr

Rz. 16 Die gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer gegenüber der GdWE ist indessen nicht auf Fehlverhalten bei Beschlussfassungen beschränkt. Dieses Haftungssystem ist auf alle gleichartigen Pflichtverletzungen gegenüber der GdWE anzuwenden, aus denen jener ein Schaden erwächst. Das erfasst insbesondere auch die Nichterfüllung von Beitragspflichten. Erleidet die ...mehr

Rz. 59 Nicht zur Disposition der Mehrheit stehen des Weiteren auch staatliche Hoheitsakte. Entsprechende Beschlüsse, die etwa Gerichtsentscheidungen abändern, sind nichtig.[132] Dies wurde etwa bejaht, wenn der durch einstweilige Verfügung für eine bestimmte Dauer bestellte Verwalter durch Mehrheitsbeschluss wieder abberufen,[133] ein gerichtlich aufgestellter Wirtschaftspla...mehr

Rz. 24 Anders als bisher kann Sondereigentum nach § 3 Abs. 2, § 5 Abs. 1 s. 2 auf außerhalb liegende Teile des gemeinschaftlichen Grundstücks erstreckt werden, wenn die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume wirtschaftlich die Hauptsache bleiben. Die einer Erdgeschosswohnung vorgelagerten Terrassenfläche oder Gartenfläche können deshalb nicht nur Gegenstand vo...mehr

Rz. 53 Der Teileigentümer, der in der Wohneigentumsanlage ein nach der Gemeinschaftsordnung zulässiges Geschäft betreibt, darf ein ortsübliches und angemessenes Werbeschild an der Außenfront des Hauses anbringen.[169] Dies gilt auch für einen Wohnungseigentümer, der in seiner Wohnung einen nicht störenden Beruf ausübt.[170] Der Wohnungseigentümerversammlung steht hinsichtlic...mehr