Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

I. Allgemeines Rz. 1 § 7 WEG enthält – ergänzt durch die Verordnung über die Anlegung und Führung der Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher (Wohnungsgrundbuchverfügung – WGV – Abdruck Teil 4 C), die für das Wohnungs- und Teileigentum maßgeblichen besonderen Grundbuchvorschriften. Daneben bleiben die für Grundstücke geltende Grundbuchordnung (GBO – auszugsweiser Abdruck Teil ...mehr

I. Schadensersatzanspruch des Veräußerers Rz. 67 Dem Veräußerer können gemäß § 280 BGB Schadensersatzansprüche wegen Pflichtverletzung gegen den Zustimmungsberechtigten zustehen, wenn dieser die Zustimmung ohne wichtigen Grund versagt hat.[215] Der zustimmungsberechtigte Externe, der die Zustimmung versagt hat, haftet nur für den Schaden, der bis zu dem Zeitpunkt eingetreten ...mehr

1. Vereinbarung und Abdingbarkeit Rz. 19 Die Vorschriften des § 16 stehen vollständig zur Disposition der Wohnungseigentümer.[74] Daraus folgt, dass davon auch der Gebrauchs- und Nutzungsumfang umfasst sind. Dies gilt auch für die anteiligen Gebrauchsvorteile am gemeinschaftlichen Eigentum, die aus § 16 Abs. 1 S. 3 folgt. Vorrangig hat m.E. zunächst die Auslegung der Bestands...mehr

a) Vergütungsanspruch und Höhe der Vergütung Rz. 421 Der Anspruch auf Vergütung folgt grundsätzlich aus den §§ 611 Abs. 1, 675 BGB aufgrund der vertraglichen Abrede zwischen dem Verwalter und der GdWE. Rz. 422 Wird ausnahmsweise ein bestimmter Erfolg geschuldet (hierzu auch Rdn 301), folgt der Anspruch aus den §§ 675, 631 Abs. 1 BGB. Rz. 423 Eine Vergütung schuldet die GdWE nur...mehr

Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Die §§ 233 bis 238 der Zivilprozessordnung gelten entsprechend.mehr

a) Ankündigender Rz. 23 Auch die Ankündigung baulicher Maßnahmen muss derjenige veranlassen, der die Maßnahme durchführt, also die GdWE oder der andere Wohnungseigentümer. Auch diese Ankündigung müssen die GdWE und der andere Wohnungseigentümer nicht persönlich erklären. Sie können auch hiermit andere beauftragen. Unterlaufen diesen Fehler, geht das zu ihren Lasten (vgl. oben...mehr

1. Allgemeines Rz. 25 Kann die Klage nicht binnen eines Monats zugestellt werden, gilt § 167 ZPO, welcher eine gesetzliche Fiktion des rechtzeitigen Zuganges normiert. Rz. 26 Bei der Anwendbarkeit des § 167 ZPO gelten auch im Wohnungseigentumsrecht keine Besonderheiten. Es genügt daher zur Fristwahrung, wenn die Klage nach ihrer Einreichung "demnächst" zugestellt wird. Rz. 27 N...mehr

a) Verfahren aa) Berichtigung von Beschluss-Sammlung und Niederschrift Rz. 111 Häufig wird die Unrichtigkeit der Beschluss-Sammlung mit entsprechenden Fehlern der Niederschrift einhergehen, insbesondere dann, wenn eine Person für beide Dokumentationsarten zuständig ist. In diesem Fall kann der für die Niederschrift Verantwortliche bereits im Verfahren der Protokollberichtigung...mehr

1. Aufteilung nach § 3 WEG (Mehr-Personen-GdWE) Rz. 6 Die Eigentümergemeinschaft als Schuldverhältnis der Wohnungseigentümer entstand früher und entsteht nach wie vor im Fall der Begründung von Wohnungseigentum durch Teilungsvertrag nach § 3 unmittelbar mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher und im Fall der Begründung der Wohneigentumsanlage durch einen aufteilenden Alleineigen...mehr

1. Wohnungen und Räume Rz. 12 Nach § 3 Abs. 1 kann Sondereigentum nur an Wohnungen oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes (vgl. Rdn 8, 9) begründet werden. Es ist zulässig, Sondereigentum sowohl an einer Wohnung als auch an sonstigen Räumen mit einem Miteigentumsanteil zu einem gemischten Wohnungs- und Teileigentum zu verbinden (vgl. § 1 WEG Rdn 9, § 7 W...mehr

1. Recht und Inhalt der Antragstellung Rz. 81 Ohne Antrag kann kein Beschluss gefasst werden.[191] Wenn Alternativen zu einem Beschlussantrag in Betracht kommen, muss der Antragsteller Hilfsanträge stellen.[192] Zu angekündigten Beschlussgegenständen darf jeder Wohnungseigentümer Anträge stellen. Seine Anwesenheit auf der Versammlung ist dabei nicht erforderlich; er darf sein...mehr

1. Beschlusskompetenz Rz. 50 Sowohl eine beschlossene als auch eine vereinbarte Verteilung der Kosten kann durch Mehrheitsbeschluss geändert werden.[95] § 16 Abs. 2 S. 2 WEG begründet die Beschlusskompetenz, den Verteilungsschlüssel durch Mehrheitsbeschluss abweichend von dem in § 16 Abs. 2 S. 1 WEG bestimmten Maßstab, aber auch abweichend von einem durch die Wohnungseigentüm...mehr

aa) Schreib- und Rechenfehler sowie offenbare Unrichtigkeiten Rz. 113 Schreibfehler, offenbare Unrichtigkeiten etc. sind nach dem Rechtsgedanken von § 319 ZPO jederzeit zu berichtigen. Dies sollte in Form eines Berichtigungsvermerks geschehen, der die korrekte Fassung des Eintrags enthält. bb) Unzulässige Einträge Rz. 114 Unzulässige Einträge sind analog § 53 Abs. 1 S. 2 GBO zu...mehr

I. Begriff des Heimfallanspruchs Rz. 1 Der Heimfallanspruch ist das Recht des Eigentümers von dem Dauerwohnberechtigten beim Eintritt bestimmter Voraussetzungen die Übertragung des Dauerwohnrechts auf sich selbst oder auf einen von ihm benannten Dritten zu verlangen. Rz. 2 Der Eintritt der vereinbarten Voraussetzungen bewirkt kein Erlöschen des Dauerwohnrechts und keinen Recht...mehr

a) Leistung des Angleichs Rz. 36 Ein Wohnungseigentümer kann nach Absatz 4 S. 1 die nachträgliche Gestattung der Nutzung der baulichen Veränderung gegen angemessenen Ausgleich verlangen. Das bedeutet aber nicht, dass die Wohnungseigentümer, die die bauliche Veränderung nach Absatz 1 oder Absatz 3 vorgenommen haben oder auf deren Verlangen nach § 20 Abs. 2 S. 2 sie durch die G...mehr

I. Einhalten von Gesetz, Vereinbarungen und Beschlüssen (Nr. 1) 1. Überblick Rz. 3 Absatz 1 Nummer 1 begründet die Pflicht jedes Wohnungseigentümers, das in der Gemeinschaft geltende Regelwerk einzuhalten. Dieses Regelwerk besteht aus den gesetzlichen Regelungen, den Vereinbarungen einschließlich der Zweckbestimmungen mit Vereinbarungscharakter in der Teilungserklärung[6] und ...mehr

a) Allgemeines und Umlage der Kosten des Rechtsstreits Rz. 73 Bei den Kosten sämtlicher Rechtsstreitigkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und somit auch Rechtsverfolgungskosten wie beispielsweise für die notwendige Beauftragung eines Rechtsanwalts handelt es sich um Verwaltungskosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.[232] Eine dem Wortlaut und Regelungszweck...mehr

1. Allgemeines Rz. 14 § 27 Abs. 1 WEG regelt Amtspflichten des Verwalters, die diesen aufgrund seiner Stellung als Organ der GdWE treffen. Rz. 15 Auf diese können die Wohnungseigentümer nur durch eine Vereinbarung oder einen Beschluss (Abs. 2) einwirken; nicht aber durch den Verwaltervertrag.[11] Rz. 16 Der Verwalter wird auch im Rahmen des § 27 Abs. 1 WEG nur für die GdWE täti...mehr

a) Bestandsaufnahme Rz. 91 Es widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen zu beschließen, ohne dass eine Bestandsaufnahme über den Umfang der Schäden und deren mögliche Ursachen erfolgt ist.[418] Die Wohnungseigentümer halten sich nämlich nur dann im Rahmen des ihnen in Bezug auf Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zustehenden Beurteilun...mehr

1. Kostenfreistellung nicht interessierter Wohnungseigentümer Rz. 3 Ziel der Regelung in Absatz 1 S. 1, Absatz 2 und 3 ist die Kostenfreistellung der Wohnungseigentümer, die nicht an der gestatteten oder beschlossenen baulichen Maßnahme interessiert sind. In Ansätzen gab es eine solche Regelung schon im früheren § 16 Abs. 6. Die geltende Regelung unterscheidet sich von der fr...mehr

1. Ausschluss von der Nutzung der baulichen Veränderung Rz. 34 Der Anspruch setzt eine bauliche Veränderung am gemeinschaftlichen Eigentum voraus, die nur die Wohnungseigentümer nutzen dürfen, die die Kosten für ihre Vornahme und Unterhaltung zu tragen haben. Der Grund, aus dem der nachträglich interessierte Wohnungseigentümer an der Nutzung gehindert ist, ist unerheblich. Es...mehr

I. Lückenhafte gesetzliche Regelung Rz. 60 Obwohl § 23 WEG die Funktion der Eigentümerversammlung als Gremium, das Entscheidungen durch Beschluss fasst, betont, ist das Beschlussrecht gesetzlich nur äußerst lückenhaft geregelt. Zu den Voraussetzungen und Grenzen der Beschlussfassung finden sich neben einer systematisch eigentlich den Vorschriften zur Einberufung zugehörigen R...mehr

1. Form des Eintrags in die Beschluss-Sammlung a) Eintragungen Rz. 91 Zur Form von Eintragungen finden sich einige wesentliche Regelungen in § 24 Abs. 7 S. 2 Nr. 1 bis 3 und S. 3 WEG. Demnach hat die Beschluss-Sammlung die seit Inkrafttreten der Novelle "ergangenen" Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum zu enthalten.[167] Da interessierten Wohnungseigentümern nach § 24 Abs. ...mehr

1. Konstruktive Teile Rz. 28 Gebäudebestandteile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, können nach § 5 Abs. 2 nicht Gegenstand des Sondereigentums sein. Sie sind auch dann gemeinschaftliches Eigentum, wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Rz. 29 Hiernach besteht zwingend gemeinschaftliches Eigentum an: Fundamenten; ...mehr

I. Gesetzgeberische Intention Rz. 1 Die Regelungen zum Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht sind nur vor dem historischen Hintergrund der ­erheblichen Wohnraumverknappung durch Kriegszerstörungen und Flüchtlingsströme zu verstehen. Diese führte dazu, dass der Wohnraum Suchende zwar in erheblichem Umfang finanziell am Wiederaufbau zerstörter Wohnungen beteiligt wurde, hierfür abe...mehr

(1) Die Vorschriften der §§ 31 bis 41 gelten für die Belastung eines Erbbaurechts mit einem Dauerwohnrecht entsprechend. (2) Beim Heimfall des Erbbaurechts bleibt das Dauerwohnrecht bestehen.mehr

a) Allgemeines Rz. 513 Damit Klauseln im Verwaltervertrag nach den §§ 305 ff. BGB überprüfbar sind, muss es sich bei diesen zunächst um Allgemeine Geschäftsbedingungen i.S.d. § 305 Abs. 1 BGB handeln. Rz. 514 D.h. es muss sich um Bedingungen zu einem Vertrag handeln, die für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert sind und die eine Partei (Verwender) der anderen Partei bei A...mehr

1. Grundlagen Rz. 63 Nach Absatz 2 Nr. 2 ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber den anderen Wohnungseigentümern verpflichtet, Einwirkungen nach Maßgabe von Absatz 1 Nr. 2 zu dulden. Danach hat der Wohnungseigentümer das Betreten seines Sondereigentums und andere Eiwirkungen auf das Sondereigentum und das gemeinschaftliche Eigentum (im Bereich des Sondereigentums oder von Sond...mehr

aa) Vertretungsmacht des Verwalters Rz. 212 Ohne ausdrückliche Ermächtigung (§ 185 BGB) darf der Verwalter das Bankkonto der GdWE nicht kostenpflichtig überziehen oder in anderer Weise einen Kredit für die GdWE aufnehmen.[174] Dies gilt nicht nur im Innen-, sondern gem. § 9b Abs. 1 S. 1 WEG auch im Außenverhältnis. Der Verwalter benötigt deshalb zur Kreditaufnahme bei der Bes...mehr

a) Modernisierende Instandsetzung Rz. 14 Keine bauliche Veränderung, sondern eine Erhaltungsmaßnahme ist eine modernisierende Instandsetzung.[17] Sie war im früheren § 22 Abs. 3 geregelt und war danach wie eine Erhaltungsmaßnahme zu behandeln. Daran hat sich nach der Aufhebung des früheren § 22 Abs. 3 nichts geändert (vgl. § 19 WEG Rdn 69 ff.). Bauliche Veränderungen sind dag...mehr

aa) Feststellung als Abwägungsvorgang Rz. 28 Die Feststellung einer nicht zu rechtfertigenden Härte ist ein Abwägungsvorgang. Er erlischt nach Nummer 2 Halbs. 1 nicht schon, wenn die bauliche Maßnahme für den Drittnutzer, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde. Sie muss vielmehr ein Gewicht habe, das die Maßnahme auch unter Würdigung d...mehr

1. Rechte und Pflichten des amtierenden Verwalters Rz. 227 Den Verwalter trifft qua seines Amtes die Pflicht, die von den Wohnungseigentümern gefassten Beschlüsse zu vollziehen (Vollzugspflicht), ohne dass es hierfür eine ausdrückliche gesetzliche Regelung gäbe.[190] Rz. 228 Zu den Aufgaben und Befugnissen des Verwalters betreffend die Vertretung der Gemeinschaft siehe die Kom...mehr

I. Geltungsbereich Rz. 2 § 34 Abs. 1 WEG redet ohne gegenständliche Einschränkungen von Veränderungen und Verschlechterungen. Anders als § 34 Abs. 2 WEG ist die Anwendung der Vorschrift also nicht auf das Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht beschränkt. Sie erfasst auch Veränderungen und Verschlechterungen des Grundstücks. II. Keine Berechtigung zu Veränderungen Rz. 3 Bereits aus ...mehr

1. Allgemeiner und vereinbarter Kostenverteilungsschlüssel Rz. 115 Die im Rahmen des Absatz 3 von der GdWE aufgewandten Ausgaben für den Ausgleich sind in der Jahresabrechnung nach dem vereinbarten oder beschlossenen Verteilungsschlüssel oder, sofern die Wohnungseigentümer keine abweichende Regelung getroffen haben, nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile auf alle Sondere...mehr

aa) Beschränkung auf bekannte oder erkennbare Umstände Rz. 397 Von der Entlastung erfasst werden nur Ansprüche der GdWE, die auf solchen Umständen beruhen, die im Zeitpunkt der Beschlussfassung bekannt oder bei hinreichend sorgfältiger Prüfung erkennbar waren.[325] Rz. 398 Dabei ist grundsätzlich auf den Kenntnisstand aller an der Beschlussfassung mitwirkender Wohnungseigentüm...mehr

I. Bedeutung der Vorschrift 1. Grundsatz Rz. 145 Sowohl das Recht der Wohnungseigentümer nach Absatz 1 bauliche Veränderungen zu beschließen als auch der Anspruch des interessierten Wohnungseigentümers, unter den Voraussetzungen der Absätze 2 und 3 bauliche Veränderungen zu verlangen, finden ihre Grenzen in den beiden Tatbeständen des Absatzes 4. Wenn sie vorliegen, darf die b...mehr

1. Allgemeines Rz. 7 Der Verwalter ist das exekutive Organ der GdWE,[5] durch den die Verwaltung des gemeinschaftlichen Vermögens und Eigentums, die der Gemeinschaft obliegt (§§ 9a Abs. 3, 18 Abs. 1 WEG), erfolgt (§ 27 Abs. 1 WEG). Rz. 8 Das Verhalten des Verwalters ist daher der GdWE nach § 31 BGB analog zuzurechnen. Rz. 9 Seine Vertretungsmacht im Außenverhältnis folgt aus § ...mehr

I. Allgemeine Eigentumsrechte Rz. 2 Jeder Wohnungseigentümer ist in Bezug auf sein Sondereigentum Alleineigentümer. Daher übernimmt § 13 Abs. 1 fast wörtlich § 903 BGB. Hiernach kann jeder Wohnungseigentümer (positiver Inhalt der Regel) mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren. Er kann grundsätzlich (zu Einschränkungen siehe Rdn 4) rechtlich Gebrauch machen durch Übe...mehr

a) Allgemeines Rz. 39 Die Nutzung einer baulichen Veränderung nach Absatz 1 oder 3 kann eine singuläre Erscheinung sein, wie z.B. die Anbringung von Einbruchsschutz (Absatz 2 S. 1 Nr. 4) oder eines Steckersolargeräte zur Stromerzeugung an dem Balkon einer Eigentumswohnung. Es gibt aber auch bauliche Veränderungen, die andere Wohnungseigentümer, die erst später auf dem Geschma...mehr

aa) Allgemeines Rz. 520 Ob eine AGB-Klausel der Inhaltskontrolle nach den §§ 307 ff. BGB unterliegt, richtet sich nach § 307 Abs. 3 BGB. Rz. 521 Danach sind Klauseln, die ausschließlich den Inhalt gesetzlicher Regelungen wiedergeben, d.h. in jeder Hinsicht mit den bestehenden gültigen Rechtsvorschriften übereinstimmen und keine konstitutive Wirkung haben, nicht kontrollfähig.[...mehr

1. Grundlagen Rz. 6 Absatz 1 regelt das Kernstück der ordnungsmäßigen Verwaltung durch die Wohnungseigentümer und ist von größter praktischer Bedeutung. Soweit nicht durch eine Vereinbarung nach § 10 Abs. 2 alle Wohnungseigentümer eine abweichende Regelung getroffen haben, können sie durch Stimmenmehrheit eine ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie d...mehr

a) Erhaltungsmaßnahmen am Sondereigentum Rz. 64 Die Duldungspflicht besteht in erster Linie bei den in der Gesetzbegründung genannten[195] Erhaltungs- und Baumaßnahmen einzelner Wohnungseigentümer. Hier kann sich ebenso wie bei Einwirkungen durch die GdWE zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums die Notwendigkeit ergeben, das unter- oder oberhalb oder neben dem eigenen ...mehr

I. Unauflöslichkeit der GdWE Rz. 1 § 22 bestimmt seinem Inhalt nach "nur" die Grenze der Pflicht der GdWE nach § 19 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 2 zur Erhaltung des Gebäudes auf dem gemeinschaftlichen Grundstück. Sie steht aber in einem systematischen Zusammenhang mit einer der Grundlagenvorschriften des WEG, nämlich mit § 9a Abs. 5, § 11 über die Unauflöslichkeit der GdWE. Nach § 1...mehr

I. Allgemeines und Verfahren Rz. 84 § 45 S. 2 WEG regelt, dass auf die Versäumnis der materiell-rechtlichen Fristen die Regelungen über die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand, d.h. prozessrechtliche Regelungen, entsprechend anwendbar sind. Der vom Gesetzgeber gewählte Weg mag zwar dogmatisch nicht ohne Weiteres nachvollziehbar sein.[72] So erscheint es zunächst befremdlich...mehr

a) Ausschluss von Belastungen nach Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks Rz. 50 Im Gegensatz zur früheren "freiwilligen Versteigerung" wird nunmehr nach § 19 Abs. 1 ZVG die Anordnung der Zwangsversteigerung in das Grundbuch eingetragen, was nach § 20 Abs. 1 ZVG als Beschlagnahme gilt. In der Folge sind Verfügungen gegen den Willen des Verbandes, der das Entziehungsrecht...mehr

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a) Allgemeines Rz. 31 Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG befugt und verpflichtet solche Maßnahmen zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu einer erheblichen Verpflichtung führen. Rz. 32 Die Voraussetzungen müssen immer kumulativ vorliegen. Rz. 33 Beide Elemente stellen unbestimmte Rechtsbegriffe dar und unterliegen deshalb einer Wertung. Rz. 34 Diese...mehr

I. Vertragsinhalt Rz. 34 Durch die vertragliche Teilungserklärung wird jedem Miteigentümer (d.h. jedem Miteigentumsanteil) an bestimmten Räumen des Gebäudes Sondereigentum eingeräumt (zugeordnet) und damit in ihnen Alleineigentum in den Grenzen des Gesetzes verschafft. Da hierdurch das Miteigentum am Grundstück inhaltlich verändert ("beschränkt") wird, enthält der Vertrag ein...mehr

a) Allgemeines Rz. 56 § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ermächtigt den Verwalter Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Rz. 57 Diese Alternative erfasst auch diejenigen Maßnahmen, bei denen nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG eine Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer eigentlich geboten wäre, zur Vermeidung eines Nachteils ab...mehr

1. Abschlussmängel Rz. 40 Mängel betreffend den Abschluss des Verfügungsgeschäfts (z.B. Formmangel gemäß § 4 Abs. 2 S. 1, § 925 BGB,[98] Geschäftsunfähigkeit gemäß § 105 BGB, Nichtigkeit gemäß §§ 134, 138 BGB, erfolgreiche Anfechtung gemäß § 142 Abs. 1 BGB) führen zur Nichtigkeit der vertraglichen Teilungserklärung, so dass für keinen Beteiligten Wohnungseigentum begründet wi...mehr