Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

1. Pflichten bei Selbstnutzung Rz. 5 Der Drittnutzer hat nach dem Einleitungssatz von § 15 die Erhaltungs- oder baulichen Maßnahmen zu "dulden". Dulden verlangt dem Wortsinn nach ein im Kern passives Verhalten im Sinne einer Hinnahme der zu duldenden Maßnahme.[4] Dazu gehören neben den zur Durchführung der Maßnahmen erforderlichen Maßnahmen, einschließlich des Aufstemmen von ...mehr

I. Allgemeines 1. Anfechtungsklage und Beschlussersetzung a) Anfechtungsklage und Rechtsschutzbedürfnis Rz. 193 Wird der Beschluss zur Anpassung oder Änderung des Umlageschlüssels zu Lasten eines Wohnungseigentümers festgelegt oder eine bestimmte Beschlussfassung abgelehnt (Negativbeschluss), kann der Wohnungseigentümer binnen Monatsfrist Anfechtungsklage gem. §§ 44 Abs. 1 S. 1...mehr

I. Bestellung durch die Wohnungseigentümer Rz. 70 Gem. § 26 Abs. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über die Bestellung des Verwalters. Ihnen ist insofern die Beschlusskompetenz zugewiesen, d.h. die Wohnungseigentümer müssen durch Beschluss darüber entscheiden, wen sie zum Verwalter, ab wann und wie lange sie ihn bestellen wollen. Rz. 71 Die Entscheidung über die Bestell...mehr

a) Vorgaben im gemeinschaftlichen Regelwerk Rz. 33 Nach Absatz 1 Nr. 2 Halbs. 1 hat der Wohnungseigentümer Maßnahmen zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen. Er hat damit zunächst alle Maßnahmen zu dulden, deren Durchführung die Wohnungseigentümer vereinbart oder nach § 19 Abs. 1 beschlossen haben. Die Duldungspflicht betrifft die beschlossene Maßnahme ...mehr

1. Umlageschlüssel und Öffnungsklausel a) Allgemeines und Bindungswirkung Rz. 35 Nach h.M. ist es zulässig, dass der Umlageschlüssel und somit die Verteilung der Kostenpositionen Regelungsinhalt einer Öffnungsklausel in einer Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung sein können.[142] Daraufhin stand den Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Es stellt sich die p...mehr

I. Vereinbarter Inhalt Rz. 47 Der gesetzliche Inhalt des Sondereigentums, d.h. die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander, bestimmt sich nach §§ 10 ff. und §§ 19 ff. WEG und subsidiär nach §§ 741 ff. und §§ 1009 ff. BGB (§ 10 Abs. 1). Die Wohnungseigentümer können durch Vereinbarung abweichende Bestimmungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich b...mehr

I. Gesetzesentwicklung Rz. 1 Die jüngste Vorgängerregelung des § 61 a.F. wurde durch das Gesetz zur Heilung des Erwerbs von Wohnungseigentum vom 3.1.1994 (BGBl I, 66) eingefügt und inhaltlich unverändert als § 46 ins WEMoG übernommen.[1] II. Normzweck Rz. 2 § 46 ist eine verfassungskonforme Heilungsnorm (Reparaturvorschrift[2]) mit echter Rückwirkung.[3] Auslöser war der Beschl...mehr

I. Informationspflicht des Verwalters Rz. 137 Gem. § 44 Abs. 2 S. 2 WEG ist der Verwalter verpflichtet den Wohnungseigentümern die Erhebung einer Klage unverzüglich bekannt zu machen. Diese materiell-rechtliche Pflicht folgt aus der Amtsstellung des Verwalters und besteht gegenüber der GdWE.[113] Sie ist im Zusammenhang mit § 27 Abs. 1 WEG zu sehen und begründet kein schuldrec...mehr

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Rz. 597 Für die außerordentliche, fristlose Kündigung bedarf es des Vorliegens eines wichtigen Grundes. Ein solcher setzt voraus, dass das zur Zusammenarbeit erforderliche Vertrauensverhältnis zwischen der GdWE und dem Verwalter so zerstört ist, dass eine künftige Zusammenarbeit nicht zumutbar ist. Rz. 598 Deshalb ist auch eine nach § 341 Abs. 2 BGB grundsätzlich vorgesehene ...mehr

Rz. 331 Verschuldet ist die Pflichtverletzung, wenn sie mindestens fahrlässig, d.h. fahrlässig oder vorsätzlich, erfolgt. Rz. 332 Fahrlässig handelt ein Verwalter, der die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt (§ 276 Abs. 1 S. 2 BGB). Maßstab ist dabei diejenige Sorgfalt, die ein durchschnittlicher und gewissenhafter Verwalter bei der zu erfüllenden Aufgabe aufge...mehr

Rz. 41 In der Hausordnung sind Gebrauchs- und Verwaltungsregelungen zusammengefasst, die den Schutz des Gebäudes, die Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung und die Erhaltung des Hausfriedens sichern sollen.[163] In der Regel wird die Hausordnung durch Mehrheitsbeschluss festgelegt (Absatz 1). Im Beschlusswege kann aber nicht alles geregelt werden, was die Beteiligten ...mehr

Rz. 16 Der Verwaltungsbeirat besteht gemäß § 29 Abs. 1 S. 1 WEG aus einer nunmehr frei bestimmbaren Zahl von Wohnungseigentümern; bei mehreren Beiratsmitgliedern muss ein Vorsitzender und ein Beisitzer bestellt werden. Dies kann bereits durch Beschluss der Eigentümerversammlung geschehen, subsidiär durch die Beiratsmitglieder selbst. Die Zahl der Beiratsmitglieder und die Zu...mehr

Rz. 135 Verweigern die übrigen Eigentümer eine Auseinandersetzung mit der Frage der Verwalterbestellung oder die Bestellung eines Verwalters insgesamt, kann der betroffene Eigentümer im Wege der Beschlussersetzungsklage die Bestellung eines Verwalters geltend machen. Rz. 136 In eilbedürftigen Fällen kann die gerichtliche Bestellung auch im einstweiligen Rechtschutz nach den §...mehr

Rz. 4 Der Verwaltungsbeirat kann gemäß § 29 Abs. 1 S. 1 WEG durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer bestellt werden. Das Erfordernis einer besonderen[14] Entscheidung darüber, ob überhaupt ein Verwaltungsbeirat gebildet werden soll, lässt sich daraus nicht entnehmen.[15] Jedenfalls liegt in der Bestellung von nicht mehr notwendig (nur) drei Wohnungseigentümern zu Mit...mehr

Rz. 13 Die Vereinbarung über die Veräußerungsbeschränkung kann bestimmen, dass die Veräußerung der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf. Spricht die Gemeinschaftsordnung nur von der Zustimmung "der [anderen bzw. übrigen] Wohnungseigentümer", waren damit im Zweifel alle Mitglieder der Gemeinschaft gemeint.[93] In diesem Fall müssen dem Grundbuchamt die Zustimmungserklär...mehr

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Rz. 5 Zunächst ist der zertifizierte Verwalter vom gewerblichen Verwalter i.S.d. § 34c GewO zu unterscheiden, wenngleich ein Auseinanderfallen in vielen Fällen eher theoretischer, denn rechtspraktischer Natur sein dürfte. Rz. 6 Gem. § 26a Abs. 1 WEG darf sich als zertifizierter Verwalter bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer nachgewiesen hat, dass er über die...mehr

Rz. 52 Einsicht in das Wohnungsgrundbuch und die Grundakten ist nach § 12 GBO, § 1 WGV mit § 43 ff. GBV jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt, und das Recht der von der Einsicht Betroffenen auf informationelle Selbstbestimmung nicht entgegensteht.[91] Ein berechtigtes Interesse erfordert, dass die Einsicht zu Erkenntnissen führen kann, die geeignet sind, au...mehr

Rz. 11 Zu schweren Verwerfungen kann es in Eigentümergemeinschaften ferner dann kommen, wenn ein Wohnungseigentümer die Mehrheit der Stimmen auf sich vereint, wie dies insbesondere in der Verkaufsphase auf Seiten des Bauträgers oftmals der Fall ist. Hier kann es dazu kommen, dass der Mehrheitseigentümer seine Stimmkraft dazu nutzt, eigene Interessen auch gegen das Gemeinscha...mehr

Rz. 88 Die gerichtsinterne Zuständigkeit beim Amtsgericht bzw. Landgericht richtet sich ausschließlich nach dem jeweiligen Geschäftsverteilungsplan. Da weder in den §§ 23a ff. GVG noch in § 72a GVG eine Pflicht zur Bildung von wohnungseigentumsrechtlichen Abteilungen bzw. Kammern normiert ist, kann das übergeordnete Gericht nur bestimmen, an welches Gericht die Klage zu rich...mehr

Rz. 8 Aus § 6 Abs. 2 WEG folgt, dass bei Verfügungen über das Wohnungseigentum das Objekt der Verfügung der Miteigentumsanteil ist. Verfügungen über ihn erfolgen nach den für Verfügungen über Miteigentumsanteile am Grundstück (§ 1008 BGB) geltenden Vorschriften und erstrecken sich kraft Gesetzes auf das mit ihm verbundene Sondereigentum. Rz. 9 Die Übertragung des Wohnungseige...mehr

Rz. 60 Eine nach Absatz 2 Nr. 1, Absatz 1 Nr. 1 abwehrfähige Beeinträchtigung kann ebenso wie nach dem früheren § 14 Nr. 1 auch aus einer Verletzung seiner Verpflichtung zur Erhaltung seines Sondereigentums entstehen.[184] Voraussetzung ist auch hier nicht nur die Verletzung der Erhaltungspflicht als solche, sondern die konkrete Beeinträchtigung der anderen Wohnungseigentüme...mehr

Rz. 216 In der Rechtsprechung ist angenommen worden, dass es ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, kurzfristige Kredite aufzunehmen, die auf die Fälle vorübergehender, dringend notwendiger und nicht anders ausgleichbarer Überziehung des Gemeinschaftskontos beschränkt sind, wenn der Kreditbetrag die Summe der Hausgeldzahlungen aller Wohnungseigentümer für drei Monate nicht ü...mehr

Rz. 112 Der aus Absatz 3 folgende wohnungseigentumsrechtliche Ausgleichsanspruch kann durch Vereinbarung ausgeschlossen oder modifiziert werden.[326] Bestimmt die Gemeinschaftsordnung, dass ein Wohnungseigentümer bestimmte Bereiche des Gemeinschaftseigentums auf eigene Kosten instand zu setzen hat, so trägt der Eigentümer sämtliche Kosten dieser Maßnahme, mithin auch die Kos...mehr

Rz. 77 Bei den Gerichts- und Rechtsanwaltskosten einer Beschlussmängel- oder Beschlussersetzungsklage ist die Durchsetzung der klageweise geltend gemachten Einwendungen gegen die Beschlussfassung und auf Beklagtenseite die Klageabwehr notwendig. Beispielsweise handelt es sich um Anfechtungs- oder Beschlussersetzungsklagen, hilfsweise Nichtigkeitsfeststellungsklagen gegen Bes...mehr

Rz. 191 Im alten Recht der "Joker" der Anfechtung war die fehlende rechnerische Schlüssigkeit der Abrechnung. Rz. 192 Der Saldo zwischen den tatsächlich geleisteten Einnahmen und Ausgaben musste unter Berücksichtigung einer eventuellen Bargeldkasse mit den Salden der Bankkonten übereinstimmen (rechnerische Schlüssigkeit; Kontenabstimmung).[502] Anders ausgedrückt musste der B...mehr

Rz. 28 Eine in der Teilungserklärung enthaltene nichtige Zuweisung von Gebäudebestandteilen zum Sondereigentum kann im Einzelfall in eine Regelung umgedeutet werden, welche die Erhaltungspflicht für diese Gebäudeteile den Wohnungseigentümern auferlegt, zu deren Sondereigentum die Gebäudebestandteile gehören.[104] Dabei ist auch zu prüfen, ob eine Instandhaltungs- und Instand...mehr

Rz. 67 Nach dem Ende des Zitterbeschlusses durch die Entscheidung des BGH vom 20.9.2000[143] wurde das Fehlen der Beschlusskompetenz wohl zum häufigsten Nichtigkeitsgrund in der Praxis. Bis dahin waren Rechtsprechung und Schrifttum fast einhellig davon ausgegangen, dass Beschlussfassungen ohne Beschlusskompetenz zwar anfechtbar seien, aber nach Ablauf der Monatsfrist in Best...mehr

Rz. 106 An die Formulierung des Klageantrages dürfen keine zu hohen Anforderungen gestellt werden. Auch wenn § 44 Abs. 1 S. 2 WEG – anders als noch § 21 Abs. 8 WEG – nicht mehr ausdrücklich auf eine gerichtliche Entscheidung nach billigem Ermessen verweist, ist damit keine Änderung an die bis dato entwickelten Grundsätze im Hinblick auf die §§ 253 Abs. 2 Nr. 2, 308 ZPO zur B...mehr

Rz. 19 Nach Absatz 2 S. 1 Nr. 2 tragen alle Wohnungseigentümer nach Maßgabe ihre Anteile am gemeinschaftlichen Eigentum die Kosten baulicher Veränderungen, die sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Diesen Begriff hat der Gesetzgeber aus der Rechtsprechung des BGH zur modernisierenden Erhaltung übernommen, die nach dem früheren § 22 Abs. 3 als Teil der ord...mehr

Rz. 155 Auch das Gericht kann – in Ausnahmefällen – verpflichtet sein, die Wohnungseigentümer über die Erhebung einer Beschlussklage zu informieren. Der Gesetzgeber hat insofern in seiner Begründung auf eine Entscheidung des BVerfG vom 9.2.1982 Bezug genommen,[126] wonach eine Informationspflicht des Gerichts in bestimmten Fällen aus Art. 103 Abs. 1 GG folgen könne. Hierbei i...mehr

Rz. 53 Die einzige Möglichkeit eines Wohnungseigentümers, sich gegen einen fehlerhaften, aber nicht nichtigen Beschluss zu wehren, ist die Beschlussklage nach § 44 Abs. 1 S. 1 WEG. Grundsätzlich können alle Beschlüsse der Eigentümerversammlung in diesem Verfahren überprüft werden. Hierbei ist ohne Weiteres vom Rechtsschutzbedürfnis einer zur Beschlussanfechtung berechtigten ...mehr

Rz. 343 Der im alten Recht in § 28 Abs. 4 enthaltene Anspruch gegen den Verwalter auf Rechnungslegung ist gestrichen worden. Inhaltlich hat sich aber keine Änderung ergeben. Der Anspruch auf Rechnungslegung ergibt sich bereits aus den §§ 666, 675, 259 BGB.[815] Die Funktion der alten Norm lag ursprünglich – vor Erkennung der Rechtsfähigkeit der GdWE – wohl auch eher darin, d...mehr

Rz. 95 Die Prüfung der internationalen Zuständigkeit erfolgt von Amtswegen.[51] Rz. 96 Grundsätzlich ist auch die internationale Zuständigkeit anzunehmen, wenn nach dem deutschen Recht eine örtliche Zuständigkeit besteht.[52] Rz. 97 Etwas anderes gilt nur, wenn es vorrangig zu beachtende Regelungen gibt, wie sie etwa innerhalb der EU oder mit der Schweiz bestehen. Rz. 98 Im Gel...mehr

Rz. 1 § 45 WEG ersetzt seit dem 1.12.2020 den § 46 Abs. 1 S. 2 und 3 WEG a.F., ohne, dass hiermit inhaltliche Änderungen verbunden worden sind.[1] Rz. 2 Der Sinn und Zweck der Norm besteht darin innerhalb einer möglichst kurzen Zeit Rechtssicherheit über einen Beschluss zu erhalten, d.h. darüber, ob dessen Gültigkeit in Frage gestellt wird. Die Frist zur Erhebung der Anfechtu...mehr

Rz. 1 Die im WEG ursprünglich vorgesehenen Regelungen über bauliche Maßnahmen ließen bauliche Veränderungen im Grundsatz nur zu, wenn alle zustimmten, die durch die bauliche Veränderung in einem über das heute in § 14 Abs. 1 Nr. 2 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt wurden. Das führte auch mit Blick auf Veränderungen des optischen Gesamteindrucks[1] dazu, dass Gebäude auf in...mehr

Rz. 9 Das Gesetz regelt abgesehen von den Ausschlusstatbeständen des § 25 Abs. 4 WEG nicht ausdrücklich, wer an Eigentümerversammlungen teilnehmen und sich dort an Willensbildung und Abstimmung beteiligen darf. Dies ist alleine dem Begriff der "Versammlung der Wohnungseigentümer" zu entnehmen. Teilnehmen dürfen demzufolge nur Wohnungseigentümer und von ihnen legitimierte Per...mehr

Rz. 183 Es bestehen grundsätzlich Abänderungsmöglichkeiten bestehender Umlageschlüssel– sie dürfen jedoch nicht unbillig sein. Der Umlageschlüssel kann im Einzelfall abgeändert werden, um beispielsweise die Benachteiligung einzelner Wohnungseigentümer zu verhindern (S. auch Rdn 161 ff.). Weder dürfen eine Benachteiligung im Hinblick auf die Gleichbehandlung und Maßstabskonti...mehr

Rz. 105 Durch Vereinbarung kann Wohnungseigentümern die Verpflichtung auferlegt werden, die Kosten bestimmter Erhaltungsmaßnahmen zu tragen.[470] Ein ähnlicher Effekt könnte – allerdings beschränkt auf einzelne Kostenarten und nicht die Erhaltungspflicht als solche[471] – auch durch einen Beschluss nach § 16 Abs. 2 erreicht werden.[472] Nur durch Vereinbarung kann Wohnungsei...mehr

Rz. 386 Die Entlastung, d.h. die Vertrauenskundgabe, erfolgt durch einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer. Rz. 387 Ein Entlastungsbeschluss kann grundsätzlich sowohl ausdrücklich als auch konkludent gefasst werden. Erfolgt die Entlastung im Zusammenhang mit Beschlüssen über die Abrechnung, stellt sich aber die Frage, ob mit einem Beschluss nach § 28 Abs. 2 S. 1 WEG z...mehr

Rz. 58 Die Nichtigkeitsklage stellt einen speziellen Fall der Feststellungsklage i.S.d. § 256 Abs. 1 ZPO dar.[37] Anders als bei § 256 Abs. 1 ZPO ist es dagegen nicht erforderlich, dass der Kläger sein Feststellungsinteresse darlegt. Letzteres folgt bereits aus seiner Stellung als Wohnungseigentümer. Rz. 59 Voraussetzung für die Geltendmachung der Nichtigkeit ist das Vorliege...mehr

Rz. 31 Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG befugt und verpflichtet solche Maßnahmen zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu einer erheblichen Verpflichtung führen. Rz. 32 Die Voraussetzungen müssen immer kumulativ vorliegen. Rz. 33 Beide Elemente stellen unbestimmte Rechtsbegriffe dar und unterliegen deshalb einer Wertung. Rz. 34 Diese Wertung ist e...mehr

Rz. 26 Nimmt der Eintragungsvermerk im Grundbuch zur näheren Bezeichnung des Gegenstandes des Sondereigentums auf die Eintragungsbewilligung Bezug (§ 7 Abs. 3 WEG), so wird der ihr als Anlage beigefügte Aufteilungsplan zum Inhalt des Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbuchs [43] und damit von der Richtigkeitsvermutung des § 891 BGB erfasst. Als Grundbucheintragung unterliegt er...mehr

Rz. 16 Ist kein Verwalter bestellt, wird die GdWE gegenüber Dritten durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten (§ 9b Abs. 1 S. 2 WEG). Auch der Verwalter, um dessen wirksame Bestellung gestritten wird, ist im Rahmen des Beschlussmängelverfahrens als vertretungsberechtigt anzusehen.[7] Rz. 17 Nimmt die GdWE einen von ihren Wohnungseigentümern in Anspruch (z.B. auf ...mehr

Rz. 123 Kernanliegen des Wohnungseigentumsgesetzes ist die Sicherstellung einer ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 19, § 16 Abs. 2, § 28 Abs. 2) und in der Absicherung eines geordneten Zusammenlebens der Wohnungseigentümer (§§ 14, 19). Nach dem Grundkonzept des Wohnungseigentumsgesetzes sind diese Ziele im Regelfall nur durch die Bestellung eines ...mehr

Rz. 18 Hierauf können die Wohnungseigentümer nicht so reagieren wie der Rechtsausschuss des Deutschen Bundestags für das Erreichen der doppelt qualifizierten Mehrheit empfohlen hat. Würden sie den Beschluss auch unter die Bedingung stellen, dass die Kosten nicht unverhältnismäßig sind, wüssten sie nach erfolgter Beschlussfassung nicht, ob der Beschluss wirksam ist. Teilweise...mehr

Rz. 38 Gemäß § 29 Abs. 1. S. 3 WEG werden die Sitzungen des Verwaltungsbeirates von dem Vorsitzenden nach Bedarf einberufen. Ein Bedarf besteht, wenn nach den Umständen des Einzelfalls eine Sitzung des Verwaltungsbeirats als zweckmäßig einzustufen ist. Ist der Vorsitzende nicht willens oder nicht in der Lage, den Verwaltungsbeirat einzuberufen, ist sein Stellvertreter zur Ei...mehr

Rz. 198 Von der Beschlusskompetenz des § 16 Abs. 2 S. 2 unberührt bleibt der Anspruch auf eine angemessene Vereinbarung nach § 10 Abs. 2 S. 1. Über eine Vereinbarung kann nicht durch Beschlussfassung entschieden werden. Dafür besteht dem Grunde nach keine Beschlusskompetenz. Um eine Vereinbarung zu treffen, müssen alle Wohnungseigentümer zustimmen. Werden Zustimmungen nicht ...mehr

Rz. 126 Dass die mangelhafte Führung der Beschluss-Sammlung eine Pflichtverletzung des Verwalters darstellt, ergibt sich aus dem Verwaltervertrag.[210] Jedenfalls eine Mehrzahl von Fehlern rechtfertigt die Abberufung aus wichtigem Grund.[211] Dass die Abberufung gegen den Willen der Mehrheit nach Auffassung des BGH gleichwohl nur dann durchsetzbar sein soll, wenn ihre Verwei...mehr