Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Rz. 56 Es entspricht trotz § 29 Abs. 3 WEG wohl noch ordnungsmäßiger Verwaltung, den Abschluss einer Vermögensschadenshaftpflichtversicherung für den Verwaltungsbeirat auf Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu beschließen,[152] wobei ein angemessener Selbstbehalt vereinbart werden sollte.[153]mehr

Rz. 1 Wie § 11 Abs. 1 WEG bestimmt, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft im Gegensatz zu anderen Dauerschuldverhältnissen auch bei Vorliegen eines wichtigen Grundes nicht zwangsweise aufgelöst werden. Diese auf den ersten Blick erstaunliche Sonderregelung findet ihren Grund darin, dass ansonsten wieder eine Bruchteilsgemeinschaft am gesamten Grundstück entstünde und folgl...mehr

Rz. 130 Von besonderer Bedeutung ist die Beschluss-Sammlung für Erwerbsinteressenten, deren Kaufentscheidung durch die Beschlusslage erheblich beeinflusst werden kann. Ist etwa eine Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels nicht eingetragen, kann dies erhebliche Mehrbelastungen nach sich ziehen. Gleichwohl kommen Schadensersatzansprüche aus § 280 BGB weder gegen die GdWE n...mehr

Rz. 187 Die Teilungserklärung kann vorsehen, dass statt der im geltenden Recht vorgesehenen einfachen Mehrheit (Absatz 1) eine qualifizierte Mehrheit für eine bauliche Veränderungen erforderlich ist. Eine solche Vereinbarung führte unter früherem Recht – ähnlich wie die frühere Regelung in § 22 Abs. 2 a.F. – zu einer Erleichterung baulicher Veränderungen, weil dann nicht die...mehr

Rz. 16 § 11 Abs. 3 setzt im Regelfall voraus, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einvernehmlich aufgehoben wird. § 11 Abs. 3 greift nicht, wenn die Miteigentümer die Sondereigentumsrechte zwar aufheben und neu ordnen wollen, die Gemeinschaft als solche aber bestehen bleiben soll. Durch die bloße Zerstörung des Gebäudes geht die Gemeinschaft noch nicht unter, § 11 Ab...mehr

Rz. 2 Aus diesen Vorgaben ergibt sich mit Sicherheit, dass die häufig zu beobachtende wörtliche Wiederholung des Gesetzes in der Gemeinschaftsordnung der Anwendbarkeit des neuen Rechtes grundsätzlich nicht entgegensteht.[4] Ähnliches gilt für die bloß inhaltsgleiche Gestaltung der Gemeinschaftsordnung. Auch damit soll nur die Gültigkeit der (alten) Gesetzesfassung festgeschr...mehr

Rz. 19 Ausdrücklich offen lässt der Gesetzgeber die Frage danach, ob eine noch nicht einmal der Textform genügende Vollmachtserteilung nur zurückgewiesen werden kann oder unwirksam ist.[44] Vor dem Hintergrund der Handhabung des alten Rechtes erscheint ersteres vorzugswürdig. Wenn man den Mangel der Schriftform nach altem Recht nur als Grund zur Zurückweisung ansah, dürfte b...mehr

Rz. 174 Der Beitrag des einzelnen Wohnungseigentümers zu den Kosten und Lasten besteht grundsätzlich in einer Geldzahlung (bezeichnet als Wohngeld oder Hausgeld), und zwar entweder durch Vorschüsse sowie die Nachschusszahlungen auf die zu erwartenden Unkosten oder durch Zahlung des sich aus der Abrechnung ergebenden Betrages (Nachschuss) sowie durch anteilige Beiträge für ku...mehr

Rz. 107 In diesem Bereich sind folgende Positionen in Rechtsprechung und Schrifttum als ausgleichsfähige Nachteile anerkannt: Rz. 108 Für einen Ersatzanspruch nach Absatz 3 genügt es hingegen nicht, dass der Schaden am Sondereigentum zwar auf Mängel am Gemeinschaftseigentum zurückzuführen ist (z.B. Schimmelflecken am Teppichboden wegen Feuchtigkeit in der Geschossdecke), der ...mehr

Rz. 5 Verletzt der Verwalter seine Pflichten aus dem Verwaltervertrag, kann der geschädigte Wohnungseigentümer Schadensersatzansprüche nur gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend machen.[7] Eine unmittelbare Haftung des Verwalters den Wohnungseigentümern gegenüber besteht nur noch, sofern er deren Sondereigentum oder absolute Rechte schädigt. Hingegen beste...mehr

Rz. 79 Daneben setzt die materielle Ordnungsmäßigkeit eines Beschlusses die Vereinbarkeit mit Teilungserklärung, Vereinbarungen und Gesetzesrecht voraus. Die Gemeinschaftsordnung kann die Anforderungen an die Ordnungsmäßigkeit eines Beschlusses modifizieren.[183] Daher kann es durchaus sein, dass ein Beschluss zwar nach allgemeinem Gesetzesrecht nicht zu beanstanden wäre, ab...mehr

Rz. 62 Eine gewisse Grauzone besteht bei E-Mailverkehr mit einzelnen Wohnungseigentümern und Dritten. Schon aus Gründen des Datenschutzes darf der Verwalter den Einsichtsberechtigten nicht ungehinderten Zugang zu allen seinen E-Mails gewähren, da sich darunter auch sensible Daten anderer Gemeinschaften befinden. Zudem setzt schon die Kapazität des Postfachs Grenzen, da der V...mehr

Rz. 76 Die Gesamtabrechnung dient auch weiter in Teilen der turnusmäßigen Rechnungslegung des Verwalters und damit auch dessen Kontrolle.[187] Die im alten Recht in § 28 Abs. 3 und 4 enthaltenen speziellen Regeln zur Rechnungslegung hat der Reformgesetzgeber gestrichen. Damit ist aber kein Wegfall der Rechnungslegungspflicht verbunden, diese folgt jedoch weiter aus der allge...mehr

Rz. 3 Die Eigentümerversammlung darf auch nicht über eine GdWE hinausgehen. Insbesondere dürfen mehrere Gemeinschaften keine gemeinsamen Versammlungen abhalten, selbst wenn es um gemeinsame Projekte geht, Beschlussfassungen gemeinschaftlicher Eigentümerversammlungen mehrerer Eigentümergemeinschaften sind für ungültig zu erklären.[3] Richtig ist in diesen Fällen die Behandlun...mehr

Rz. 10 Dabei ist zu beachten, dass die Versammlung zu einer Tageszeit stattfinden muss, zu der sie auch von berufstätigen Wohnungseigentümern besucht werden kann. Termine am Vormittag eines Werktags sind also grundsätzlich problematisch. Andererseits kann bei der Terminierung berücksichtigt werden, dass die Miteigentümer keine Nachtsitzungen durchführen wollen.[13] Eigentüme...mehr

Rz. 40 Ein Grund zur Entziehung wurde bejaht beimehr

Rz. 51 Für die isolierte Begründung von (Natural-) Leistungspflichten besteht keine Beschlusskompetenz.[180] Leistungspflichten eines Wohnungseigentümers, die sich weder aus dem Gesetz noch aus einer Vereinbarung ergeben, können außerhalb der nach Maßgabe des Umlageschlüssels zu tragenden Verwaltungskosten und der Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs nicht durch Mehrheits...mehr

Rz. 32 Die Möglichkeit der Teilnahme an Eigentümerversammlungen von einem anderen Ort aus setzt nicht die allgemeinen Regeln ihrer ordnungsgemäßen Durchführung außer Kraft. So kann nicht mit der Begründung, man könne ja von zu Hause aus teilnehmen, eine unzumutbare Zeit für ihre Durchführung gewählt werden. Ebenso muss der Versammlungsleiter wie bei einer Präsenzveranstaltun...mehr

Rz. 112 Ist nur die Beschluss-Sammlung fehlerhaft, darf der für sie Verantwortliche diese gleichwohl nicht einfach unvermerkt, ohne Kenntnis der Eigentümer ändern. Immerhin würde er damit die Dokumentation der Beschlusslage verändern. Auch wenn dies keine konstitutive Wirkung hat, verlangt ein solcher Eingriff die vorherige Anhörung der Wohnungseigentümer, wobei der angeblic...mehr

Rz. 19 Andenken lässt sich eine Vor-Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – vergleichbar der Vor-GmbH, die ab Abschluss des notariellen Gründungsvertrags bis zur Eintragung im Handelsregister besteht und für die Rechtsgeschäfte abgeschlossen werden können (etwa die Eröffnung eines Bankkontos), die dann auf die GmbH übergehen. Hierfür kann zum Abschluss von Versorgungsverträgen...mehr

Rz. 15 Abweichende Regelungen können in der Gemeinschaftsordnung, nicht aber durch Beschluss getroffen werden,[25] sind aber restriktiv auszulegen. So betrifft die Regelung, wonach die Absendung der Einladung an die zuletzt mitgeteilte Anschrift genügt, nur den Adresswechsel, stellt aber keine Vermutung des richtigen Zugangs bei ordnungsgemäßer Absendung in anderen Fällen da...mehr

Rz. 136 Zu den Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs (Betriebskosten) zählen gemäß § 2 Nr. 11 BetrKV auch die Kosten der Beleuchtung.[453] Sie unterfallen der gesetzlichen Umlage nach § 16 Abs. 2 S. 2. Hierzu gehört sowohl die Treppenhausbeleuchtung als auch die Beleuchtung gemeinschaftlicher Wege. Eine vom allgemeinen Umlageschlüssel abweichende Regelung durch Mehrheitsbe...mehr

Rz. 59 Das Sondernutzungsrecht (und der damit einhergehende Gebrauchsentzug für die übrigen Wohnungseigentümer) ist abzugrenzen von einer mehrheitlich zu beschließenden Gebrauchsregelung i.S.d. § 19 Abs. 1. Während für eine Gebrauchsregelung eine Beschlusskompetenz gegeben ist, fehlt sie für einen Gebrauchsentzug.[172] Maßgebend ist, ob die übrigen Wohnungseigentümer durch d...mehr

Rz. 7 Gegen Beeinträchtigungen der zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Teile, Anlagen und Einrichtungen kann, sofern nichts anderes vereinbart ist, zunächst der Grundstückseigentümer aus § 1004 BGB vorgehen. Denn ihm stehen auch nach der Belastung seines Eigentums mit Dauerwohn- und Dauernutzungsrechten alle Befugnisse aus dem Eigentum zu. Dies gilt auch gegenüber den...mehr

Rz. 11 Da die GdWE alle organschaftlichen Befugnisse des Verwalters übernommen hat, wird man sich bei der Bestimmung ihrer schuldrechtlichen Beziehungen zu den Wohnungseigentümern an den Verwaltervertrag anlehnen dürfen. Allerdings wird die GdWE unentgeltlich tätig. Denn sämtliche Gelder, die sie von den Wohnungseigentümern verlangen kann, stehen ihr nur als Treuhänderin, ni...mehr

Rz. 85 Da die Verkündung konstitutiv ist, kommt ein Beschluss stets mit dem Ergebnis zustande, das der Versammlungsleiter feststellt.[201] Dies gilt auch dann, wenn er ein unzutreffendes Ergebnis verkündet[202] oder die Anforderungen an die (qualifizierte) Mehrheit verkennt.[203] Lediglich bei vorsätzlich falscher Beschlussfeststellung kommt nach einer bislang vereinzelten A...mehr

Rz. 23 Kfz-Stellplätze im Freien, auf nicht dem überdachten Oberdeck eines Parkhauses auf oder auf oder unter der Hebebühne eines Doppelstockgarage können nach § 3 Abs. 1 S. 2 Gegenstand von Sondereigentum sein. Dabei kommt es – anders als nach der früheren Rechtslage – nicht darauf an, ob sie Raumcharakter haben oder hinreichend dauerhaft markiert sind. Sie gelten nach § 3 ...mehr

Rz. 90 Im Gegensatz zur Aufhebung durch Zweitbeschluss hat die gerichtliche Ungültigerklärung im Zusammenhang mit der Löschung keine eigenständige Regelung erfahren, so dass § 24 Abs. 7 S. 6 WEG Anwendung findet. Danach genügt es für die Löschung nicht, dass der Beschluss für ungültig erklärt wurde. Vielmehr ist sie nur unter der zusätzlichen Voraussetzung zulässig, dass die...mehr

Rz. 27 Am Grundstück selbst kann Sondereigentum in den Fällen des § 3 Abs. 1 S. und Abs. 2, also an Stellplätzen sowie an Freiflächen und anderen Teile des gemeinschaftlichen Grundstücks begründet werden, auf die das Wohnungs- und Teileigentum so erstreckt werden kann, dass die Wohnung oder das Teileigentum wirtschaftlich die Hauptsache bleibt. Die Einräumung von Sondernutzu...mehr

Rz. 61 Viele Regelungen zu Verwaltung und Benutzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum können sowohl durch Vereinbarungen als auch durch Beschluss getroffen werden. Der Beschluss ist das Regelungsinstrument, mit dem der Mehrheitswille ausgedrückt wird. Anders als Vereinbarungen bedarf er nur der Zustimmung einer Mehrheit der in der Eigentümerversammlung anwesenden Wohnung...mehr

Rz. 66 Nach teilweise vertretener Ansicht setzen Auskunftsansprüche anders als das nicht von einem besonderen Interesse abhängige Einsichtsrecht aus § 18 Abs. 4 WEG voraus, dass der Wohnungseigentümer in entschuldbarer Weise über den Gegenstand seines Auskunftsverlangens im Unklaren ist.[314] Dies geht aber nicht über die allgemeine Rechtsprechung aus § 242 BGB hinaus und ve...mehr

Rz. 188 Durch Vereinbarung könnte auch die Zustimmung des Verwalters vorgesehen werden. Als zusätzliches Erfordernis würde sie aber die Verwirklichung baulicher Veränderungen erschweren. Denn die bauliche Veränderung müsste auch dann nach Absatz 1 durch die Wohnungseigentümer gestattet werden. Das Zustimmungserfordernis träte hinzu. Zum Schutz der Wohnungseigentümer davor, d...mehr

Rz. 17 Ist ein Wohnungseigentümer nicht voll geschäftsfähig, ist sein gesetzlicher Vertreter zu laden, etwa die Eltern. Steht das Wohnungseigentum mehreren Eigentümern als Bruchteilsgemeinschaft zu, sind sie alle zu laden, sofern die ­Gemeinschaftsordnung keine Sonderregelung (etwa die Vertretung durch einen Eigentümer) vorsieht. Bei Gesellschaften wie OHG oder KG ist der ve...mehr

Rz. 229 Die Verwaltung des Gemeinschaftsvermögens obliegt dem Verwalter, weshalb dieser auch für die Beitreibung von Forderungen zuständig ist.[189] Rz. 230 Der Verwalter ist hierbei sowohl für die Anforderung von Kosten- und Lastenbeiträgen, Tilgungsbeträgen und Hypothekenzinsen als auch deren außergerichtliche und gerichtliche Beitreibung zuständig.[190] Dies gilt sowohl im...mehr

Rz. 1 § 34 WEG will die Ansprüche wegen Veränderungen und Verschlechterungen des Grundstücks regeln. Die Vorschrift ist wenig gelungen. Abgesehen davon, dass die Ansprüche des Grundstückseigentümers vorausgesetzt und nicht geregelt werden, sind die dem Wortlaut nach für Verschlechterungen und Veränderungen gleichermaßen geltenden Verweisungen auf §§ 1049, 1057 BGB unglücklic...mehr

Rz. 51 Während eine Zweckbestimmung im weiteren Sinne festlegt, ob die zum Sondereigentum gehörenden Räume Wohnungseigentum (zu Wohnzwecken dienend) oder Teileigentum (nicht zu Wohnzwecken dienend) sind, regelt die Zweckbestimmung im engeren Sinne, in welchen Grenzen eine Teileigentumseinheit (z.B. als Laden) oder Wohnungseigentumseinheit genutzt werden darf.[137] Eine Zweck...mehr

Gesetzestext (1) Diese Verordnung gilt für die Verteilung der Kosten durch den Gebäudeeigentümer auf die Nutzer der mit Wärme oder Warmwasser versorgten Räu...mehr

Rz. 8 Das Sondereigentum genießt Eigentumsschutz nach den §§ 985, 1004 BGB. Jeder Wohnungseigentümer kann Abwehransprüche wegen Beeinträchtigung des Sondereigentums sowohl gegenüber Dritten als auch gegenüber den Mitgliedern der Gemeinschaft allein geltend machen. Die Ausübung der Abwehransprüche wegen Eingriffs allein in das Sondereigentum unterfällt nicht der Ausübungskomp...mehr

Rz. 2 Im Rückblick haben sich diese Erwartungen nicht erfüllt. Dauerwohnrecht und Dauernutzungsrecht spielten selbst unmittelbar nach dem Kriege nicht die ihnen zugedachte Rolle und haben mit der Entspannung auf dem Wohnungsmarkt und der Weiterentwicklung des Mietrechts etwa durch die Einschränkung des Kündigungsrechtes gem. § 57c ZVG a.F. weiter an Bedeutung verloren. Die m...mehr

Rz. 18 Das Abstellen auf die Eigentümerstellung schließt bloß schuldrechtlich Berechtigte aus dem Kreise derjenigen, die zu laden sind, von vornherein aus. Aber auch Inhaber sonstiger dinglicher Rechte an einer Wohnung bzw. einem Teileigentum sind grundsätzlich nicht zu laden, selbst wenn sie, wie etwa der Nießbraucher, wirtschaftlich von den Entscheidungen der Eigentümerver...mehr

Gesetzestext (1) Der Gebäudeeigentümer hat den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu ­erfassen. (2) Er hat dazu die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu versehen; die Nutzer haben dies zu dulden. Will der Gebäudeeigentümer die Ausstattung zur Verbrauchserfassung mieten oder durch eine andere Art der Gebrauchsüberlassung beschaffen, so hat e...mehr

Rz. 3 § 22 wiederum schließt einen Anspruch auf Wiederaufbau des zerstörten Gebäudes nur unter bestimmten noch zu erörternden Bedingungen aus. Im Umkehrschluss aus dieser Norm und aus § 19 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 2 ergibt sich, dass die GdWE grundsätzlich verpflichtet ist, das Gebäude als Haftungsmasse der Wohnungs- und Teileigentumsrechte wiederherzustellen, und die Wohnungse...mehr

Rz. 90 Eine Abweichung vom Umlageschlüssel durch Beschlussfassung nach § 16 Abs. 2 S. 2 ist möglich. Dies gilt auch für die Umlage der Kosten eines Rechtsstreits (zur Abweichung vom Umlageschlüssel durch Beschluss s. Rdn 179 ff.). Es kann auch dafür gestimmt werden, dass nur die Wohnungseigentümer die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu tragen haben, die für de...mehr

Rz. 42 Neben diesen Regelungen zur Art der Nutzung kann die Gemeinschaftsordnung spezielle Regelungen zum Umfang der Nutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum vorsehen. Dies ist immer dann sinnvoll, wenn die gleichzeitige Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen wie Waschkeller, Trockenraum oder Parkplätzen durch alle Wohnungseigentümer nicht möglich ist. Hier kommen Turnu...mehr

Rz. 39 In die Teilungserklärung können – müssen aber nicht[96] – Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander aufgenommen werden, die Inhalt des Sondereigentums werden sollen (vgl. § 5 WEG Rdn 47). Werden Regelungen, die nur durch einen Mehrheitsbeschluss erfolgen können (z.B. die Bestellung eines Verwalters) in die Teilungserklärung aufgenommen, s...mehr

Rz. 14 In diesem Zusammenhang fallen insbesondere auch Sekundäransprüche wegen unterlassener oder ungenügender Beschlussfassungen durch die Wohnungseigentümer. Das neue Haftungssystem gestaltet auch die erst 2014 vom BGH zum alten Recht entschiedene Frage,[13] wer bei der Unterlassung gebotener Beschlussfassungen für den daraus resultierenden Schaden haftet, vollständig um. ...mehr

Rz. 188 Die Wohnungseigentümer haben bei der Ausgestaltung eines abweichenden Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 2 S. 2 für die Kostenverteilung einen weiten Gestaltungsspielraum. Dabei dürfen die Wohnungseigentümer Billigkeitskriterien und eine Verteilungsgerechtigkeit bei ihrer Entscheidungsfindung einbeziehen.[632] Die Grenzen einer angemessenen Kostenverteilung und angemess...mehr

Rz. 91 Der Eigentümergemeinschaft ist es nicht verwehrt, über eine bereits behandelte Angelegenheit nochmals Beschlüsse zu fassen.[227] Auch inhaltsgleiche Zweitbeschlüsse sind nicht ausgeschlossen. Sie entsprechen immer dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der erste Beschluss (nur) an einem formellen Fehler litt. In diesen Fällen ist die Fassung eines inhaltsgleichen Besch...mehr

Rz. 32 Folgende Gebäudebestandteile einer (Tief-) Garage sind auch dann zwingend Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums, wenn die Garage insgesamt[98] oder ihre einzelnen Stellplätze (§ 3 Abs. 2 S. 2) als Gegenstand des Sondereigentums bestimmt worden sind: Garagendach[99]/-decke, Stützpfeiler, Bodenplatte, Seitenbegrenzungen,[100] Feuchtigkeitsisolierung, Fußgängertrep...mehr

Rz. 19 Die unterlassene Ladung eines Teilnahmeberechtigten ist ein formeller Fehler. Er führt grundsätzlich lediglich zur Anfechtbarkeit der gleichwohl auf der Versammlung gefassten Beschlüsse. Aus diesen Gründen führt auch die Änderung der Tagesordnung durch Mehrheitsbeschluss zur Anfechtbarkeit der neu auf die Tagesordnung gesetzten Beschlussgegenstände, allerdings nicht zu...mehr