Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Rz. 109 Zu einem unzutreffenden Eintrag kann es auch dann kommen, wenn die Beschluss-Sammlung ansonsten korrekt geführt wird. Hierbei wird eine Eintragung bzw. ein Vermerk anders in die Beschluss-Sammlung aufgenommen, als dies rechtlich geboten wäre. Typisches Beispiel sind eine von der Verkündung abweichende Verlautbarung eines Beschlusses in der Sammlung oder ein Vermerk, ...mehr

Rz. 146 Ist die Abrechnungssumme geringer als das Wohngeldsoll (überhöhter Wirtschaftsplan) sieht § 28 Abs. 2 nun ausdrücklich vor, dass die Vorschüsse angepasst werden. Diese Terminologie beseitigt die im alten Recht bestandenen Unsicherheiten, wann ein Rückzahlungsanspruch des Eigentümers in diesen Fällen besteht. Es werden die Ansprüche der Gemeinschaft aus dem Wirtschaft...mehr

Rz. 60 Das Sondernutzungsrecht ist abzugrenzen von der Miete. Die Abgrenzung kann u.a. Bedeutung für die Frage erlangen, ob ein Mehrheitsbeschluss für die Begründung des Rechtsverhältnisses ausreichend ist und wie das Rechtsverhältnis beendet werden kann. Ob ein Mietverhältnis oder ein Sondernutzungsrecht vorliegt, ist durch Auslegung zu ermitteln. Mietvertrag und Sondernutz...mehr

(1) Wohnungseigentümer können durch Beschluss zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt werden. Hat der Verwaltungsbeirat mehrere Mitglieder, ist ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen. Der Verwaltungsbeirat wird von dem Vorsitzenden nach Bedarf einberufen. (2) Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben...mehr

(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe...mehr

Rz. 350 Ist der GdWE ein Schaden entstanden, richtet sich die Ersatzpflicht nach den §§ 249 ff. BGB. Rz. 351 Grundsätzlich ist ein Schaden anzunehmen, wenn das Vermögen der GdWE ausgehend von der Differenzhypothese verringert worden ist. Dies ist nicht unproblematisch, sofern der Schaden bei der GdWE darin liegt, dass ihr eine Inanspruchnahme durch einen Wohnungseigentümer we...mehr

Rz. 44 Die Wohnungseigentümer können den Gebrauch des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums durch Vereinbarung regeln (Abs. 1). Hierbei handelt es sich um Vereinbarungen i.S.d. Absatzes 1 S. 2. Diese wirken gegenüber Sondernachfolgern nur, wenn sie gemäß Abs. 3 in den Grundbüchern eingetragen sind (zum Zustandekommen und zur Wirksamkeit einer Vereinbarung siehe Rdn ...mehr

Rz. 206 Wird der Anfechtungs- bzw. Nichtigkeitsklage stattgegeben (zur Frage desselben Streitgegenstandes siehe Rdn 67 ff.), steht fest, dass der Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprach bzw. ein Nichtigkeitsgrund vorlag.[163] Weshalb dies der Fall war, d.h. aus welchem Grund, wird dagegen nicht von der Rechtskraftwirkung erfasst (hierzu siehe Rdn 199). Rz. 207 Ab...mehr

Rz. 1 Der Gesetzgeber ist davon ausgegangen, dass das für das Dauerwohnrecht einmalig oder wiederkehrend zu zahlende Entgelt keine Miete oder Pacht ist. Die Fragen, ob und inwieweit sich die dingliche Haftung für Grundpfandrechte bei der Vermietung oder Verpachtung des Grundstücks auf das Entgelt erstreckt, ob und inwieweit das Entgelt durch die Zwangsvollstreckung in das un...mehr

Rz. 228 Der Erwerber einer Eigentumswohnung haftet nicht kraft Gesetzes für Wohngeldrückstände des Voreigentümers.[596] Dies gilt für den rechtsgeschäftlichen Erwerb und erst recht für den originären Eigentumserwerb durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung.[597] Insoweit gilt die Fälligkeitstheorie, so dass der jeweilige Eigentümer für die Beiträge haftet, die während seine...mehr

Rz. 84 Die Beschluss-Sammlung soll aus Gründen der Übersichtlichkeit neben Gericht, Datum und Parteien nur die "Urteilsformeln", also den Tenor der Entscheidung eines jeden Verfahrens enthalten. Dies bereitet in der Regel keine Probleme, sofern dem Klageantrag stattgegeben wurden. Dann ist der Streitgegenstand bereits aus dem Tenor erkennbar. Hingegen reicht die bloße Wieder...mehr

Rz. 73 Auch bezüglich der Jahresabrechnung folgt der Reformgesetzgeber dem System des § 28 Abs. 1. Der Verwalter ist im Innenverhältnis der Gemeinschaft zur Vorlage der Jahresabrechnung verpflichtet. Die GdWE beschließt anders als im alten Recht gem. § 28 Abs. 2 S. 1 nur noch über die Anpassung der Vorschüsse bzw. die Einforderung von Nachschüssen, mithin die früher so bezei...mehr

Rz. 67 Die Haftung nach Absatz 4 S. 1 kann durch die Gemeinschaft nicht einseitig, auch nicht durch eine entsprechende Regelung der Gemeinschaftsordnung, abbedungen werden, da Vereinbarungen unter den Wohnungseigentümern nach dem allgemeinen Grundsatz des Verbots des Vertrags zulasten Dritter nicht zum Nachteil von Gemeinschaftsgläubigern wirken können.[215] Die GdWE kann mi...mehr

Rz. 347 Ein Titel, der den Verwalter zur Rechnungslegung verpflichtet, ist nach § 888 ZPO zu vollstrecken.[824] Ebenso wie bei der Jahresabrechnung hat der Verwalter Einsicht in die Belege zu gewähren und ergänzende Auskünfte zu erteilen. Rz. 348 Der Einwand der Erfüllung ist zwar im Regelfall durch Vollstreckungsgegenklage (§ 767 ZPO) geltend zu machen. Weil der Zwangsmittel...mehr

Rz. 79 Die Einzelabrechnungen dienen der Feststellung, in welcher Höhe die Wohnungseigentümer über die Zahlungsverpflichtungen aus dem Wirtschaftsplan hinaus Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums leisten müssen. Zu diesem Zweck sind die verteilungsrelevanten Einnahmen und Ausgaben aus der Gesamtabrechnung nach dem jeweiligen Verteilungsschlüssel ...mehr

Rz. 135 Zu den Betriebskosten zählen die Kosten der Gartenpflege (§ 2 Nr. 10 BetrKV). Obwohl es sich bei der Gartenpflege dem Grunde nach auch um laufende Erhaltungsmaßnahmen (Instandhaltung und Instandsetzung) im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums handelt, fallen die dadurch verursachten Kosten unter den Anwendungsbereich des § 16 Abs. 2. Zur persönlichen Pflege des g...mehr

Rz. 185 Ist § 20 Abs. 1 durch Vereinbarung wirksam abbedungen, sind die allgemeinen nachbarrechtlichen Vorschriften des Privatrechts (insbesondere die §§ 906 ff. BGB und das jeweils landesrechtliche Nachbarrecht) und des öffentlichen Rechts, soweit sie drittschützenden Charakter haben (z.B. Abstandsflächenvorschriften), entsprechend anzuwenden.[614] Bestimmt die Gemeinschaft...mehr

Rz. 147 Der Abrechnungssaldo ist die Differenz zwischen der Abrechnungssumme und den tatsächlich für die Abrechnungsperiode gezahlten Wohngeldvorschüssen. Das Ergebnis der Differenzbildung kann positiv (Guthaben) oder negativ (Fehlbetrag) sein. Wurden alle aufgrund des Wirtschaftsplans geschuldeten Wohngeldvorschüsse gezahlt, dann sind Abrechnungssaldo und Abrechnungsspitze ...mehr

Rz. 58 Die vorstehend beschriebenen Ansprüche aus dem Sondernutzungsrecht unterliegen der Regelverjährung von drei Jahren. Der Anspruch auf Einräumung des Besitzes an der Sondernutzungsfläche im Falle der vollständigen Besitzentziehung verjährt hingegen erst in 30 Jahren, § 197 Abs. 1 Nr. 1 BGB.[170] Der Anspruch aus § 985 BGB auf Herausgabe der Sondernutzungsfläche zum Allei...mehr

Rz. 74 Ein besonders häufig auftretender Streitpunkt im Zusammenhang mit Maßnahmen zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, aber auch mit der Nutzung des Sondereigentums ist die Frage des Trittschallschutzes. Eine Belästigung durch erhöhten Trittschall entsteht, wenn die gebotene Entkopplung des Oberbodens von den tragenden Wänden und Decken durchbrochen wird. Die Ent...mehr

Rz. 84 Die Rechtsprechung zum Trittschallschutz hat auch Bedeutung für den Schallschutz von sonstigen Installationen (z.B. Sanitärgegenstände, Wasserleitungen). Die vorstehenden Grundsätze gelten entsprechend für den Schutz vor Installationsgeräuschen, die infolge nachträglicher Sanierungsarbeiten an zumeist im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Anlagen entstehen, und zwa...mehr

Rz. 23 Für die Voraussetzungen der Abgeschlossenheit nicht zu Wohnzwecken dienender Räume und deren Nachweis gelten nach § 5 Abs. 1 AVA 2021 die gleichen Erfordernisse wie bei Wohnungen. Das darin keine bestimmte Ausstattung mehr gefordert wird, stellt sich auch nicht mehr die Frage, inwieweit solche Maßgaben zur Ausstattung auch für Teileigentum gelten. Es ist deshalb nach ...mehr

(1) Als Inhalt des Dauerwohnrechts kann vereinbart werden, daß das Dauerwohnrecht im Falle der Zwangsversteigerung des Grundstücks abweichend von § 44 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung auch dann bestehen bleiben soll, wenn der Gläubiger einer dem Dauerwohnrecht im Range vorgehenden oder gleichstehenden Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld oder Re...mehr

Rz. 276 Für die Beendigung des Verzugs ist die Vornahme der geschuldeten Leistungshandlung ausreichend. Auf den Zeitpunkt des Zahlungseingangs kommt es daher nicht an. Die Ungültigerklärung von Beschlüssen nach § 28 führt nicht dazu, dass der Verzug rückwirkend entfällt. Zwar wirkt die Ungültigerklärung nach h.M. rückwirkend,[670] da der Eigentümer aber nach § 23 Abs. 4 bis ...mehr

Rz. 102 In diesem Bereich sind folgende Positionen in Rechtsprechung und Schrifttum als ausgleichsfähige Nachteile anerkannt: Rz. 103 Finanzieller Ausgleich für fehlenden Eigengebrauch von Teilen der Eigentumswohnung (z.B. Terrasse) für nicht unerhebliche Zeit;[306] anders aber bei Terrassen oder Gartenflächen vor Räumen, die gewerblich oder freiberuflich genutzt werden.[307]...mehr

Rz. 111 Werden die GdWE oder der andere Wohnungseigentümer von einem Eigentümer gemäß Absatz 3 auf Ausgleich eines Schadens in Anspruch genommen, stellt dies nach Auffassung des BGH einen Haftpflichtfall dar, der von der Haftpflichtversicherung für Haus- und Grundbesitzer grundsätzlich erfasst ist, wenn nach den Versicherungsbedingungen zum Umfang des Versicherungsschutzes a...mehr

Rz. 49 Jeder Wohnungseigentümer kann grundsätzlich von der GdWE den Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen (§ 18 Abs. 2 Nr. 2). Während beim Sondereigentum das Recht zum Gebrauch nicht ausgeschlossen werden kann, ist dies beim Gemeinschaftseigentum in Teilbereichen durch Vereinbarung i.S.d. § 10 Abs. 1 S. 2 möglich. Typischer Anwendungsfall ist das Sondernutz...mehr

Rz. 83 Nach Rechtsprechung des BGH kommt ein Beschluss nicht schon mit der Stimmabgabe als Akt kollektiver Willensbildung zustande. Es bedarf eines zusätzlichen Aktes der Verkündung durch den Versammlungsleiter. Dieser ist konstitutiv; ohne Verkündung ist der Beschluss also noch nicht zustande gekommen.[194] Allerdings wird man die Verkündung von Beschlüssen nicht ausnahmslo...mehr

Rz. 3 Ausnahmsweise erstrecken sich Grundpfandrechte und Reallasten, die dem Dauerwohnrecht im Rang vorgehen oder gleichstehen (für nachrangige gilt Rdn 2), auf den Anspruch auf das einmalig oder wiederkehrend zu zahlende Entgelt für das Dauerwohnrecht – zu dem auch zum Rechtsinhalt gemachte oder nur schuldrechtlich vereinbarte Beitragspflichten nach § 33 Abs. 4 Nr. 2 und 3 ...mehr

Rz. 74 Durch Vereinbarung kann das Wirtschaftsjahr abweichend vom Kalenderjahr festgelegt werden. Auch eine langjährige faktische Handhabung führt nicht zu einer Vereinbarung über ein vom Kalenderjahr abweichendes Wirtschaftsjahr.[184] Liegt der Abrechnung ein Zeitraum von mehr als zwölf Monaten zugrunde, so entspricht dies nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.[185] Legt der Ver...mehr

Rz. 88 Die Aufhebung eines Beschlusses ist der einzige ausdrücklich im Gesetz geregelte Fall einer Löschung, und auch hier ist sie nur fakultativ. Es besteht also insoweit ein Ermessen dessen, der die Beschluss-Sammlung führt. Nach der Zurückhaltung, mit der das Gesetz die Löschung von Eintragungen behandelt, ist hier Vorsicht geboten. Eine Löschung sollte daher nur in Ausna...mehr

Rz. 68 Dem Erwerber stehen bei Versagung der Zustimmung ohne wichtigen Grund keine Ansprüche gegen den Zustimmungsberechtigten zu, da zwischen ihnen keine Rechtsbeziehungen bestehen. Dem Erwerber können gegen den Veräußerer gemäß §§ 280 ff. BGB Schadensersatzansprüche wegen Verletzung seiner Pflicht zur Einholung der Veräußerungszustimmung (Rdn 63) zustehen, wenn dieser sein...mehr

Rz. 1 Der Heimfallanspruch ist das Recht des Eigentümers von dem Dauerwohnberechtigten beim Eintritt bestimmter Voraussetzungen die Übertragung des Dauerwohnrechts auf sich selbst oder auf einen von ihm benannten Dritten zu verlangen. Rz. 2 Der Eintritt der vereinbarten Voraussetzungen bewirkt kein Erlöschen des Dauerwohnrechts und keinen Rechtsübergang kraft Gesetzes, sonder...mehr

Rz. 33 Nach Absatz 4 S. 1 kann jeder Wohnungseigentümer, der an der Nutzung einer baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht beteiligt ist, ihm die Nutzung nach billigem Ermessen gegen einen angemessenen Ausgleich zu gestatten. Dieser Gestattungsanspruch ist dem Gestattungsanspruch nach § 20 Abs. 2 nachgebildet. Daraus folgt, dass es sich nicht um einen sch...mehr

Rz. 26 Gegenstand des Sondereigentums können nicht das Grundstück (§ 1 Abs. 5) und die in § 5 Abs. 2 genannten Gegenstände sein; außerdem nicht die von § 5 Abs. 1 nicht erfassten raumzugehörigen Gebäudebestandteile, die aber vielfach auch solche i.S.v. § 5 Abs. 2 sind. Eine Regelung, die einen solchen Gegenstand zu Sondereigentum erklärt, ist unwirksam;[71] der Gegenstand wi...mehr

Rz. 25 Wiederum abweichend von der Ankündigung einer Erhaltungsmaßnahme muss die Ankündigung bestimmten inhaltlichen Anforderungen genügen. Diese legt Nummer 2 Halbs. 2 mit einer Verweisung auf § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 und 2 BGB fest. Danach muss die Modernisierungsankündigung Angaben enthalten über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in we...mehr

Rz. 183 Der Beseitigungsanspruch wird in der Regel gemäß § 887 ZPO im Wege der Ersatzvornahme vollstreckt. Die Verpflichtung, das Betreten der Wohnung zu dulden, braucht nicht gesondert ausgesprochen zu werden, wenn der Wohnungseigentümer gegen den sich der Titel richtet, selbst in der Wohnung wohnt oder sein Mieter mit der vertretbaren Handlung einverstanden ist. Gegen eine...mehr

Rz. 135 Die Herausgabe der Beschluss-Sammlung im Original kann der Einsichtsberechtigte dagegen aufgrund des Verlustrisikos wie bei den Niederschriften grundsätzlich nicht verlangen.[228] In Betracht kommt aber eine Anfertigung von Kopien oder – bei elektronischen Beschluss-Sammlungen – Ausdrucken bzw. Dateien.[229] Wie im Falle der Niederschrift kann sich der Einsichtsberec...mehr

Rz. 35 Sofern zunächst nur ein Antrag auf Prozesskostenhilfe ohne zeitgleiche Klageerhebung gestellt wird (sog. isolierter Prozesskostenhilfeantrag), ist dies zur Wahrung der Frist nicht ausreichend.[19] Zu prüfen ist in diesem Fall, ob eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand in Betracht kommt (hierzu siehe Rdn 84 ff.). Für eine Anwendbarkeit von § 167 ZPO besteht dagegen...mehr

(1) Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen. Zu diesem Zweck hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält. (2) Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließ...mehr

Rz. 47 Die Einleitung eines Versteigerungsverfahrens setzt nach § 15 ZVG einen Antrag voraus. Die Ausübung dieses Rechts steht dem Verband zu (§ 17 Abs. 1, letzter Hs.). Dem Antrag müssen nach § 16 Abs. 2 ZVG die erforderlichen Urkunden beigefügt werden. Dazu gehört auch der Vollstreckungstitel,[93] der vom Verband erstritten wurde und folglich in der Hand des Verwalters ist.mehr

Rz. 150 Der Saldo aus der Vorjahresabrechnung gehört nicht in die Einzelabrechnung.[402] Er kann zur Information über offene Zahlungspflichten mitgeteilt werden. Eine solche Information über den nach der Berechnung des Verwalters noch geschuldeten Fehlbetrag, ist nicht Gegenstand der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung.[403] Rz. 151 Enthält die Einzelabrechnung einen N...mehr

Rz. 159 Eine zeitanteilige Berechnung der auf den Voreigentümer einerseits und den Erwerber andererseits entfallenden Ausgaben ist nicht vorzunehmen.[419] Die Festlegung der Abrechnungsspitze ist daher bei einem Eigentümerwechsel in gleicher Weise vorzunehmen wie ohne Eigentümerwechsel. Eine Aufteilung der Abrechnungsspitze zwischen dem Erwerber und dem Veräußerer ist nicht ...mehr

Rz. 277 Es widerspricht nicht in jedem Fall ordnungsmäßiger Verwaltung, bei einem bekannt zahlungsunfähigen Wohnungseigentümer von der gerichtlichen Beitreibung von Forderungen abzusehen und eine Ratenzahlungsvereinbarung mit ihm zu treffen.[672] Es widerspricht nicht dem Grundsatz der Gleichbehandlung der Wohnungseigentümer, wenn gleichzeitig gegen zahlungsfähige Wohnungsei...mehr

Rz. 27 Nach Nummer 2 Halbs. 2, § 555d Abs. 2 BGB besteht eine Duldungspflicht nach Nummer 2 Halbs. 1 nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Drittnutzer, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl der GdWE und anderer Wohnungseigentümer in dem Gebäude sowie von Belangen ...mehr

Rz. 13 Die GdWE führt seit der Einführung des früheren § 10 Abs. 3 S. 4 aF die Bezeichnung die Bezeichnung "Wohnungseigentümergemeinschaft". Diese Bezeichnung hatte sich jedenfalls in der Rechtsprechung nicht durchgesetzt, weil sie mit der Gesamtheit der Wohnungseigentümer verwechselt werden konnte. Diese Schwierigkeit besteht bei der mit Absatz 1 Satz 3 neben der alten Beze...mehr

(1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Absatz 1 Satz 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das bei einem geordneten Zusammenleb...mehr

Rz. 114 Unzulässige Einträge sind analog § 53 Abs. 1 S. 2 GBO zu löschen. Dabei kann sich der für die Beschluss-Sammlung Verantwortliche an den in den Materialien vorgeschlagenen Möglichkeiten orientieren, also etwa die Eintragung durchkreuzen und mit dem Vermerk "Gelöscht am …" versehen. Bei elektronisch gespeicherten Beschluss-Sammlungen soll auch eine vollständige Entnahm...mehr

Rz. 11 Der Löschungsanspruch des Berechtigten gegen den Eigentümer erstreckt als dinglicher Inhalt des langfristigen Dauerwohnrechts seine Wirkungen nur auf die beiderseitigen Rechtsnachfolger. Er entfaltet keine Wirkung gegenüber Erwerbern der auf den Eigentümer als Eigentümergrundschulden übergegangenen Grundpfandrechte z.B. bei Neuvalutierung. Um auch gegenüber diesen Dri...mehr

Rz. 69 Den Wohnungseigentümern bzw. der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer können gegen den externen Zustimmungsberechtigten Schadensersatzansprüche zustehen, wenn er die Zustimmung trotz Vorliegens eines wichtigen Versagungsgrundes erteilt hat (Grundlage wie Rdn 67). Ein Schaden entsteht etwa, wenn der Erwerber zur Zahlung der Wohngeldbeiträge nicht in der Lage ist.mehr