Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Rz. 41 Die Pflicht zur Duldung bedeutet, dass Abwehransprüche nach § 1004 Abs. 1 BGB nicht geltend gemacht werden können. Abs. 1 Nr. 2 schließt jedoch sonstige Ansprüche nicht aus, wie etwa Aufopferungsansprüche wegen Schäden, die einem Sondereigentümer aufgrund einer nach Abs. 1 Satz 2 zulässigen Einwirkung entstanden sind (vgl. Abs. 3).mehr

Rz. 123 Wird ein Wohnungseigentümer als Mitglied der Gemeinschaft für diese entgeltlich tätig, kann die Abrechnung der erbrachten Dienstleistungen in der Weise geregelt werden, dass der von diesem Wohnungseigentümer nach dem allgemeinen Verteilungsmaßstab zu tragende Kostenanteil vorab von den Gesamtkosten abgezogen wird und nur der restliche Betrag von den übrigen Wohnungse...mehr

Rz. 53 Im Rahmen der Willensbildung hat der Versammlungsleiter Beschlussanträge entgegenzunehmen, u.U. nach dem von der Versammlung Gewollten auch selbst zu formulieren. Auf Bedenken wegen der Anfechtbarkeit oder Nichtigkeit einer Beschlussfassung muss er vorab hinweisen. Nach der Abstimmung hat er die Stimmen unter Berücksichtigung von Stimmrechtsausschlüssen etc. auszuzähl...mehr

Rz. 4 Nach dem Wortlaut des § 46 wird nicht zwischen einer Teilungserklärung gemäß § 8 und einem Teilungsvertrag unter Miteigentümern gemäß § 3 unterschieden. Der Normzweck lässt jedoch eine Heilung nur dann gerechtfertigt erscheinen, wenn die erstmalige Veräußerung eines Wohnungseigentums im Wege der sog. Vorratsteilung gemäß § 8 – vielfach durch einen Bauträger – erfolgt i...mehr

Rz. 126 Derartige Vereinbarungen können sich in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung finden. Hier kann sich eine Legitimation der baulichen Veränderung auch aus einer vereinbarten Gebrauchsregelung, dem Inhalt eines Sondernutzungsrechts oder aus einer Zweckbestimmung des Sondereigentums ergeben. Ist dem Teileigentümer nach der Gemeinschaftsordnung gestattet, diesen zu ...mehr

Rz. 40 Die Leitung der Sitzung ist Aufgabe des Vorsitzenden. Durch Mehrheitsbeschluss kann der Verwaltungsbeirat einen anderen Versammlungsleiter bestimmen.[115] Jedes Mitglied des Verwaltungsbeirats hat einen Anspruch auf Teilnahme an den Sitzungen. Wer dem Verwaltungsbeirat nicht angehört, der hat dagegen keinen Anspruch auf Teilnahme an den Sitzungen, soweit sich nicht au...mehr

Rz. 49 Weder dem Gesetzestext noch den Gesetzesmaterialien lässt sich entnehmen, welche schuldrechtlichen Ansprüche und Verbindlichkeiten dem Verwaltungsvermögen im Detail zugeordnet sind. Absatz 3 bestimmt lediglich, dass für das Gemeinschaftsvermögen § 18, § 19 Abs. 1 und § 27 entsprechend gelten. Anders als der frühere § 10 Abs. 7 bestimmt er nicht einmal, dass das Gemein...mehr

Rz. 47 Ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) aufgrund einer Willensbildung, die ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, für die Entstehung eines Schadens mitverantwortlich, so kann der Verwaltungsbeirat einem vertraglichen Schadensersatzanspruch des rechtsfähigen Verbands ein Mitverschulden entgegenhalten,[127] denn es gibt nur eine einzige Gemeinschaft der Woh...mehr

Rz. 42 Sind bei der Gestattung von Eingriffen in das Sondereigentum durch Maßnahmen der GdWE erhebliche Beschädigungen zu erwarten, kann der betroffene Wohnungseigentümer nur dann die Gestattung der Eingriffe von einer vorherigen Sicherheitsleistung abhängig machen, wenn er konkrete Anhaltspunkte dafür hat, dass die GdWE nicht über die notwendigen Mittel verfügen wird.[125]mehr

Rz. 20 Eine Ankündigung ist nicht erforderlich, wenn die Erhaltungsmaßnahme nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf das Wohnungseigentum verbunden ist oder wenn ihre sofortige Durchführung zwingend ist. Diese Einschränkung der Pflicht zur Ankündigung ergibt sich aus Nummer 1 Halbs. 2 i.V.m. § 555a Abs. 2 Halbs. 2 BGB. Unerhebliche Einwirkungen auf das Wohnungseigentum lie...mehr

Rz. 105 In der Praxis kann es vorkommen, dass der zur Fortführung der Beschluss-Sammlung Verpflichtete in einer Eigentümerversammlung wechselt, etwa bei Abberufung des Verwalters. Für die Frage, wer die gefassten Beschlüsse etc. in diesem Fall einzutragen hat, kann auf die Grundsätze zur Erstellung der Jahresabrechnung zurückgegriffen werden, wonach maßgeblich ist, in wessen...mehr

Rz. 106 Die Beschluss-Sammlung kann Fehler aufweisen, die sich nicht auf die Wiedergabe von Beschlüssen und Gerichtsentscheidungen auswirken. Dies ist insbesondere bei den auch mit höchster Sorgfalt nicht zu vermeidenden Schreib- und Rechenfehlern sowie sonstigen offenbaren Unrichtigkeiten der Fall. In aller Regel beeinträchtigen sie die angestrebte Publizitätswirkung der Be...mehr

Rz. 590 Zumeist erfolgt die vorzeitige Beendigung des Verwaltervertrages durch außerordentliche, fristlose Kündigung. Rz. 591 Im Verwaltervertrag kann zudem ein Sonderkündigungsrecht der GdWE für den Fall vereinbart werden, dass der zuständige Sachbearbeiter bei dem Verwalter ausscheidet.[434] aa) Kündigungsfrist, -erklärung und Kenntnis der Umstände Rz. 592 Die in § 626 Abs. 2...mehr

Rz. 138 Ausgaben, die der Verwalter unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft getätigt hat, sind auch bei den Einzelabrechnungen zu berücksichtigen, denn die Gemeinschaft ist darauf angewiesen, dass alle tatsächlichen Belastungen umgelegt werden, weil andernfalls die Sicherung der Liquidität und die Planungssicherheit der Gemeinschaft in nicht hinnehmbarer Weise in Mi...mehr

Rz. 8 Bei einer Zerstörung des Gebäudes ohne Aufhebungsanspruch nach § 11 Abs. 1 S. 3 oder anderen Fällen wirtschaftlicher Wertlosigkeit der Wohnanlage kann eine Aufhebung der Gemeinschaft nicht verlangt werden. Fehlt eine solche Vereinbarung und erweist sich die einzelne Wohnungseigentumseinheit mangels Kaufinteressenten als nicht veräußerungsfähig, ist dies grundsätzlich e...mehr

Rz. 57 Die Abdingbarkeit der Vorschriften zur Einberufung und Durchführung von Eigentümerversammlungen ermöglicht ferner abweichende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung. Diese kann Modifikationen bei der Einberufung vorsehen, etwa der Art, dass die Absendung des diesbezüglichen Schreibens an die letzte von einem Miteigentümer bekanntgegebene Adresse genügt. Ebenso können ...mehr

Rz. 14 Der Gesetzgeber hatte sich mit der seit dem 1.7.2007 geltenden Bestimmung des § 11 Abs. 3 a.F. (jetzt § 9a Abs. 5) ausdrücklich gegen eine Insolvenzfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer i.S.d. § 10 Abs. 6 a.F. entschieden. Benötigt die Gemeinschaft Finanzmittel, haben die Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 2 entsprechende Sonderumlagen zu beschließen. Die ...mehr

Rz. 255 Ist die Zwangsverwaltung einer Eigentumswohnung angeordnet, so richtet sich der Anspruch auf Zahlung der nach Anordnung der Zwangsverwaltung fällig gewordenen Wohngeldbeiträge auch gegen den Zwangsverwalter. Das Wohngeld kann daneben weiter gegen den Eigentümer[635] und gegen den gemäß §§ 35, 80 InsO an seine Stelle getretenen Insolvenzverwalter[636] gerichtlich gelt...mehr

Rz. 93 Anspruchsvoraussetzung ist, dass die GdWE (Abs. 1 Nr. 2) oder ein anderer Wohnungseigentümer (Abs. 2 Nr. 2)mehr

Rz. 327 Dem Verwalter obliegt es zudem, auf eine sachgerechte und ordnungsmäßige Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer hinzuwirken.[259] Rz. 328 Bereitet oder schlägt er Beschlüsse vor, die widersprüchlich und missverständlich sind oder unterlässt er es, die Wohnungseigentümer über rechtliche und tatsächliche Risiken bestimmter Beschlussfassungen aufzuklären, liegt hi...mehr

Rz. 73 Die Ordnungsmäßigkeit der Willensbildung setzt ferner voraus, dass die Eigentümerversammlung nicht offen oder verdeckt fremden Einflüssen ausgesetzt ist. Deshalb sind Eigentümerversammlungen grundsätzlich nicht öffentlich. Dies schließt zum einen die Teilnahme Dritter aus, soweit sie nicht zulässigerweise als Bevollmächtigte eines Wohnungseigentümers oder sonstigen Te...mehr

Rz. 21 Gemäß § 33 Abs. 1 MessEG dürfen Messwerte im geschäftlichen Verkehr nur dann verwendet werden, wenn zu ihrer Bestimmung ein Messgerät bestimmungsgemäß verwendet wurde. Zudem hat sich der Verwender von Messwerten gemäß § 33 Abs. 2 MessEG im Rahmen seiner Möglichkeiten zu vergewissern, dass das Messgerät die gesetzlichen Anforderungen erfüllt. Eichpflichtige Geräte dürf...mehr

Rz. 174 Der Umfang der Prozessverbindung richtet sich danach, inwieweit die Klagen kongruent sind, d.h. dieselben ­Beschlüsse bzw. Beschlussinhalte betroffen sind. Werden in verschiedenen Verfahren nur teilweise dieselben ­Beschlüsse angefochten, ist eine Verbindung nur hinsichtlich dieser Beschlüsse zwingend. Das Gericht wird nach pflichtgemäßem Ermessen dann zu prüfen habe...mehr

Rz. 6 Als Inhalt des Dauerwohnrechts ist die Vereinbarung im Grundbuch einzutragen. Das Bestehen der Vereinbarung muss in den Eintragungsvermerk aufgenommen werden, nur für die vereinbarten Bedingungen des Bestehenbleibens (vgl. Rdn 9) genügt eine Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung nach § 32 Abs. 2 S. 1.[3] Mit dieser Eintragung wird sie Inhalt des Dauerwohnrechts. Rz...mehr

Rz. 111 In die Jahresgesamtabrechnung sind alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben einzustellen ohne Rücksicht darauf, ob sie zu Recht getätigt worden sind.[321] Maßgebend ist also die rechnerische Richtigkeit, nicht die sachliche Richtigkeit der Jahresabrechnung. Die Jahresabrechnung des Verwalters soll den Wohnungseigentümern nämlich eine einfache und leicht nachvollzieh...mehr

(1) Für Dauerwohnrechte, die zeitlich unbegrenzt oder für einen Zeitraum von mehr als zehn Jahren eingeräumt sind, gelten die besonderen Vorschriften der Absätze 2 und 3. (2) Der Eigentümer ist, sofern nicht etwas anderes vereinbart ist, dem Dauerwohnberechtigten gegenüber verpflichtet, eine dem Dauerwohnrecht im Range vorgehende oder gleichstehende Hypothek löschen zu lasse...mehr

Rz. 347 Der Verwaltervertrag kann formfrei, d.h. ausdrücklich, konkludent mündlich oder schriftlich geschlossen werden. Ist zunächst vereinbart, dass der Vertrag schriftlich geschlossen werden soll, so kommt er erst mit der Errichtung der privatschriftlichen Vertragsurkunde zustande (§§ 126, 127, 154 Abs. 2 BGB). Rz. 348 Er ist regelmäßig dahin auszulegen, dass die Schriftfor...mehr

Rz. 23 Dies Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben nach Absatz 3 die Wohnungseigentümer zu tragen, die sie beschlossen haben. In Absatz 1 und 2 ist die Kostentragungspflicht für folgende baulichen Veränderungen geregelt:mehr

Rz. 336 Wurden der Rücklage Gelder zur Finanzierung laufender Ausgaben entnommen, so ist diese zweckbestimmungswidrige Verwendung der Rücklage nur im Rahmen der nicht mehr zwingenden Rücklagenentwicklung darzustellen. Ist ein Ausgleich nicht erfolgt, ist in jedem Fall der aktuelle Stand der Rücklage anzugeben. Sinnvoll ist bei einem entsprechenden Finanzierungsbedarf eine Li...mehr

Rz. 20 Gemäß § 37 Abs. 1 MessEG dürfen Messgeräte nicht ungeeicht verwendet werden. Die Eichfrist für Warmwasserzähler und für Wärmezähler beträgt nach Anlage 7 zu § 34 I Nr. 1 MessEV (Nr. 5.5.2 und Nr. 7.1) unverändert jeweils fünf Jahre. Gemäß § 31 Abs. 1 S. 1 MessEG dürfen ausschließlich Messgeräte verwendet werden, die den Bestimmungen des MessEG und der MessEV entsprech...mehr

Rz. 15 Die Erhaltungsmaßnahme muss nach Nummer 1 Halbs. 1 rechtzeitig angekündigt worden sein. Sie ist damit Tatbestandsvoraussetzung für die Duldungspflicht. Ohne sie ist die Duldungspflicht nicht nur nicht fällig.[23] Sie entsteht vielmehr gar nicht erst.[24]mehr

Rz. 21 Für Maßnahmen, die über Erhaltungsmaßnahmen hinausgehen, sieht Nummer 2 ebenfalls einen Duldungsanspruch der GdWE oder des anderen Wohnungseigentümers gegen den Drittnutzer vor, allerdings – wiederum in Anlehnung an das Wohn- und Gewerberaummietrecht – unter strengeren, an § 555d BGB angelehnten Voraussetzungen. Diese strengeren Voraussetzungen beziehen sich im Wohn- ...mehr

Rz. 46 Auch wenn Absatz 2 Nr. durch seine Verweisung auf Absatz 1 Nr. 2 jeden Wohnungseigentümer zu einem Gebrauch seines Sondereigentums verpflichtet, der den Vereinbarungen und Beschlüssen entspricht, steht den anderen Wohnungseigentümern kein Anspruch auf Einhaltung dieses gemeinschaftlichen Regelwerks zu. Das ist nach § 18 Abs. 1 Aufgabe der GdWE, der deshalb auch allein...mehr

Rz. 8 Die Verteilung der Kosten für Erhaltungsmaßnahmen und modernisierende Instandsetzungen richten sich heute wie vor der Reform von 2020 nach dem allgemeinen gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel des § 16 Abs. 2 S. 1 oder dem in der Gemeinschaft vereinbarten abweichenden Kostenschlüssel. Diese Kostenverteilungsschlüssel galten nach dem früheren § 16 Abs. 2 und 4 auch fü...mehr

Rz. 144 Die Abrechnungsspitze ist die Differenz zwischen dem Wohngeldsoll, also den im beschlossenen Wirtschaftsplan veranschlagten, durch Vorschüsse zu deckenden Lasten und Kosten, und der Abrechnungssumme, d.h. den tatsächlich entstandenen Lasten und Kosten.[389] Es kommt insoweit also im Gegensatz zum Abrechnungssaldo (siehe Rdn 147) weder auf rückständige Beitragsvorschü...mehr

Rz. 15 Wie bei Aufhebung von gemeinschaftlichem und Sondereigentum die Auseinandersetzungen vorzunehmen ist, regelt § 29 Abs. 3 nicht. Idealerweise existiert eine Vereinbarung. Fehlt eine solche Regelung wird nur ein Verkauf oder notfalls eine Teilungs-Versteigerung in Betracht kommen (vgl. § 753 Abs. 1 Satz 1 BGB). Der Erlös ist anschließend auf der Basis der in § 29 Abs. 3...mehr

Rz. 26 Die im Grundgesetz normierten Grundrechte, die im Rahmen von Vereinbarungen mittelbare Drittwirkung entfalten, schränken die Regelungsfreiheit der Wohnungseigentümer nur insoweit ein, als die Grundrechte unverzichtbar ausgestaltet sind. Auf Rechtspositionen, die die Grundrechte auf Informationsfreiheit und Unverletzlichkeit der Wohnung, das Eigentumsrecht und das Grun...mehr

Rz. 23 Das BayObLG hatte die Abrechnung der Kosten für Wasser/Abwasser nach Miteigentumsanteilen nicht beanstandet, weil eine verbindliche Verbrauchserfassung durch ungeeichte Zähler nicht erfolgen könne, da die Verwendung ungeeichter Zähler als Ordnungswidrigkeit geahndet werden könne, so dass es auf die Funktionsfähigkeit der Zähler nicht ankomme.[49] Der BGH hat für das M...mehr

(1) Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden. (2) Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, diemehr

Rz. 132 Die Wohnungseigentümer können nach Absatz 2 S. 2 auch die Durchführung auf Kosten des interessierten Wohnungseigentümers durch die GdWE beschließen.[382] Die Durchführung bestimmt sich dann in erster Linie nach dem Inhalt des Beschlusses und im Übrigen nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. In diesem Rahmen muss sich die GdWE aufgrund der Treuepflicht der W...mehr

Rz. 24 Soweit die Messgeräte zur gemeinschaftlichen Abrechnung verwendet werden und wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, gehören sie zum gemeinschaftlichen Eigentum, weil sie Einrichtungen sind, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer dienen (§ 5 Abs. 2).[56] Soweit Verbrauchsmessgeräte keine wesentlichen Bestandteile des Gebäudes sind, sondern nu...mehr

Rz. 8 Nach § 39 Abs. 3 Hs. 1 ist die Vereinbarung über das Fortbestehen des Dauerwohnrechts nur wirksam, wenn der Berechtigte im Zeitpunkt der Feststellung der Versteigerungsbedingungen – also im Versteigerungstermin, § 66 Abs. 1 ZVG – seine fälligen Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Grundstückseigentümer erfüllt hat. Hierunter fallen insbesondere die Zahlung des laufend...mehr

Rz. 124 Zu den Betriebskosten zählen die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage (§ 2 Nr. 4a) BetrKV), des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage (§ 2 Nr. 4b) BetrKV), der Wärmelieferung (§ 2 Nr. 4c) BetrKV), des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage (§ 2 Nr. 5a) BetrKV), der Warmwasserlieferung (§ 2 Nr. 5b) Be...mehr

(1) Das Gericht kann auf Klage eines Wohnungseigentümers einen Beschluss für ungültig erklären (Anfechtungsklage) oder seine Nichtigkeit feststellen (Nichtigkeitsklage). Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht auf Klage eines Wohnungseigentümers den Beschluss fassen (Beschlussersetzungsklage). (2) Die Klagen sind gegen die Gemeinschaft der Wohnungseige...mehr

Rz. 18 Die Messgeräte und die mit ihrer Hilfe festgestellten Messwerte finden im Sinne von § 3 Nr. 22 und Nr. 23 MessEG, § 6 Nr. 6 MessEV Verwendung im geschäftlichen Verkehr, wenn die mit ihnen erzielten Messergebnisse Grundlage für die verbrauchsabhängige Kostenverteilung sind.[36] 1. Anzeigepflicht Rz. 19 Wer neue oder erneuerte Messgeräte verwendet oder im Auftrag des Verw...mehr

Rz. 339 Anzuführen sind auch die Forderungen der GdWE gegen Wohnungseigentümer und Dritte. Sinnvoll ist auch anzugeben, in welchem Stadium sich die Forderungsdurchsetzung befindet (Bsp: Forderung gegen Eigentümer A auf rückständiges Hausgeld 2.500 EUR – gerichtliches Mahnverfahren). Gleiches gilt für Verbindlichkeiten der GdWE. Unproblematisch betrifft dies bereits an die Gd...mehr

Rz. 29 Soweit möglich, werden den kostentragungspflichtigen Wohnungseigentümern mit Absatz 1 S. 2, Absatz 2 S. 2 und Absatz 3 S. 2 die Nutzungen allein zugewiesen. Die Nutzungen des baulich veränderten gemeinschaftlichen Eigentums gebühren deshalb nur denjenigen Wohnungseigentümern, die auch die Kosten der baulichen Veränderung zu tragen haben; die übrigen Wohnungseigentümer...mehr

Rz. 341 In der Praxis stellt sich vor allem die Frage der Wesentlichkeit. Für Sachwerte wird empfohlen sich an den Regeln über geringwertige Wirtschaftsgüter zu orientieren (§ 6 Abs. 2 S. 1 EstG).[803] Die dortigen auf das Steuerrecht zugeschnittenen Regelungen werden aber wohl nicht ungeprüft zu übertragen sein,[804] für kleine Gemeinschaften dürfte der Wert von 800 EUR zu ...mehr

Rz. 3 Den gegenteiligen Schluss lassen Formulierungen der Art zu, das "abweichend vom Gesetz" eine andere Regelung gelten soll. Hiermit macht die Gemeinschaftsordnung deutlich, dass gerade nicht die (alte) Gesetzesfassung, sondern eine autonome Regelung getroffen werden soll. Diese Bestimmung soll Vorrang vor dem Gesetz haben. Ähnliches wird oftmals auch dann anzunehmen sein...mehr

Rz. 346 Die Rechnungslegung enthält Elemente der Jahresabrechnung und des Vermögensberichts, geht aber darüber hinaus. Sie hat ebenso wie die vom Verwalter periodisch und ohne Aufforderung zu erstellende Jahresabrechnung gemäß § 259 BGB eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben zu enthalten. Sie dient der Kontrolle der laufenden Geschäftsführungstätigkeit de...mehr