Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Rz. 78 Vor dem Hintergrund dieser Absicht des Gesetzgebers, die Beschluss-Sammlung knapper und übersichtlicher als die Niederschrift zu gestalten, stellt sich die Frage nach der Behandlung von Beschlüssen zur Geschäftsordnung. Denn diese erschöpfen sich oftmals im Vollzug in der Versammlung, auf der sie gefasst wurden. Eine Bedeutung für die Zukunft kommt ihnen in aller Rege...mehr

Rz. 310 Das Zustandekommen des Verwaltervertrages richtet sich grundsätzlich nach den allgemeinen vertraglichen Regelungen, weshalb es eines Angebotes und einer Annahme nach den §§ 145 ff. BGB bedarf. Rz. 311 Kommt es zu keinem ausdrücklichen Vertragsschluss, kann im Einzelfall ein Verwaltervertrag auch konkludent zustande kommen, wenn der bestellte Verwalter über einen länge...mehr

Rz. 1 Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist auf Dauer angelegt. Kein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen, auch nicht aus wichtigem Grund; dies gilt schon für die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft. Damit unterscheidet sich die Wohnungseigentümergemeinschaft in einem wesentlichen Aspekt von der Bruchteilsgemeinschaft gemäß §§ 741 ff. BGB, be...mehr

Rz. 92 Mit den Duldungspflichten nach Absatz 1 Nr. 2 und Absatz 2 Nr. 2 mutet das Gesetz den betroffenen Wohnungseigentümer ein Sonderopfer zu. Sie müssen Einbußen bei der Wahrnehmung ihrer Eigentümerrechte aus § 13 Abs. 1 hinnehmen, auch wenn die Maßnahme nicht in ihrem eigenen Interesse liegt und andere Wohnungseigentümer keine Einbußen hinnehmen müssen. Diese Einbuße ist ...mehr

Rz. 45 Gegenstände, die gemäß § 94 BGB wesentliche Bestandteile des gemeinschaftlichen Grundstücks sind, gehören nicht zum Gemeinschaftsvermögen.[155] Sie sind gemeinschaftliches Eigentum aller Eigentümer. Alle beweglichen Gegenstände, insbesondere Zubehör im Sinne des § 97 BGB, gehören zum Gemeinschaftsvermögen, soweit sie vom Verband rechtsgeschäftlich erworben wurden.[156...mehr

Rz. 476 Die eigentliche Problematik der (Vermögens-)Zurechnungsproblematik zeigt sich vor allem im Hinblick auf die Frage nach einem tatbestandsausschließenden Einverständnis. Denn der Tatbestand der Untreue wird bereits dadurch ausgeschlossen, dass der Treugeber sein Einverständnis mit einer Vermögensschädigung erklärt. Dies gilt jedoch nur, wenn das Einverständnis vor der Ta...mehr

Rz. 29 Ein Sondernutzungsrecht kann grundsätzlich nur durch Vereinbarung i.S.d. § 10 Abs. 1 S. 2, Abs. 3 begründet werden. Einer Vereinbarung steht die einseitige Begründung durch den teilenden Eigentümer in der Teilungserklärung gleich (§§ 8 Abs. 2, 5 Abs. 4).[81] Unter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 kann auch ein Anspruch auf Begründung von Sondernutzungsrechten beste...mehr

Rz. 127 Über die Durchführung einer privilegierten baulichen Veränderung ist nach Absatz 2 S. 2 im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen. Im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung haben die Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2, § 19 Abs. 1 ein am Ziel der Maßnahme auszurichtendes Gestaltungsermessen. Das bedeutet, dass der anspruchsberechtigte Wohnungseigentümer nach Ma...mehr

Rz. 36 Gegenstand und Inhalt des Sondernutzungsrechts müssen hinreichend bestimmt beschrieben sein. Ein im Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht unterliegt den Bestimmtheitserfordernissen des Grundbuchrechts. Nach den Auslegungsgrundsätzen für Grundbucheintragungen (vgl. § 10 WEG Rdn 32) ist die Eintragung des Sondernutzungsrechts im Grundbuch nur wirksam, wenn für jed...mehr

Rz. 592 Die in § 626 Abs. 2 BGB vorgesehene Kündigungsfrist von zwei Wochen ist für das Wohnungseigentumsrecht zu modifizieren.[435] Ihre Einhaltung erscheint schon aufgrund der regelmäßigen Einberufungsfrist von drei Wochen (§ 24 Abs. 4 S. 2 WEG) problematisch. Deshalb findet die Frist nur mit der Maßgabe Anwendung, dass die Kündigung innerhalb einer angemessen kurzen Zeit ...mehr

Rz. 184 Durch die Verbindung der Prozesse werden die Kläger – sofern über die Gültigkeit der Beschlüsse zu entscheiden ist – notwendige Streitgenossen. Der Erlass eines Teilurteils scheidet deshalb aus. Dies gilt auch dann, wenn der Rechtstreit aufgrund von Insolvenz oder Tod einer Partei unterbrochen ist. Rz. 185 Infolge der Verbindung ist gemeinsam zu verhandeln, d.h. auch e...mehr

Rz. 80 Sind die maßgeblichen Grenzwerte nicht oder nicht mehr eingehalten, kommen Ansprüche in Betracht. Inhalt und Grundlage des Anspruchs variieren, je nach dem, worin die Ursache hierfür liegt. Hat sie ihre Grundlage im gemeinschaftlichen Eigentum, kommt ein Anspruch gegen die GdWE auf Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 18 Abs. 2 Nr. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 2) ...mehr

Rz. 14 Ob an einem Gebäudebestandteil Sondereigentum besteht, hängt zunächst davon ab, ob an einem Raum Sondereigentum eingeräumt ist und ob der Bestandteil zu diesem Raum gehört (vgl. Rdn 16). Danach ist zu prüfen, ob es sich um einen wesentlichen Bestandteil handelt (vgl. Rdn 12) und die weiteren Voraussetzungen von § 5 Abs. 1 erfüllt sind (vgl. Rdn 17, 18), ohne dass Sond...mehr

Rz. 519 Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und -Vermögens (§§ 9a Abs. 3, 18 Abs. 1 WEG) ist Aufgabe des rechtsfähigen Verbandes sui generis,[452] die sie durch ihren Verwalter als Organ wahrnimmt. Rz. 520 Deshalb muss sie sich dessen Verhalten gem. § 31 BGB analog zurechnen lassen, sofern es sich um ein amtsbezogenes Verhalten des Verwalters handelt, d.h. der Verwalter...mehr

Rz. 283 Die Aufrechnung gegenüber Wohngeldforderungen ist eingeschränkt, weil insbesondere die im Wirtschaftsplan ausgewiesenen Vorschüsse zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums in dem betreffenden Wirtschaftsjahr tatsächlich zur Verfügung stehen sollen.[684] Aufgerechnet werden kann grundsätzlich nur mit einer Gegenforderung, die anerkannt oder rechtskräftig festgestellt...mehr

Rz. 68 Wird ein Eigentümer nach Absatz 4 S. 1 quotal in Anspruch genommen, kann er bei der GdWE Rückgriff nehmen.[217] Dies gilt allerdings nur, wenn ein Anspruch des (angeblichen) Gläubigers gegen die Gemeinschaft einredefrei bestand. Um in einem Rückgriffsprozess die Einwendung der GdWE auszuschließen, der Eigentümer habe auf eine in Wirklichkeit nicht bestehende oder einr...mehr

Rz. 51 Die Haltung ungefährlicher Kleintiere, wie Ziervögel, Schildkröten, Hamster, Kaninchen, Zierfische im Aquarium, gehört grundsätzlich zum sozial üblichen Wohngebrauch. Das gilt auch für die Haltung eines Blindenhundes.[156] Die Tierhaltung überschreitet allerdings dann die Grenze des Zulässigen, wenn von den Tieren störende Gerüche oder Geräusche oder konkrete Gefahren...mehr

Rz. 196 Die Ausübung des Verwalteramtes wird in der Rechtsprechung immer wieder als personengebundene Angelegenheit bezeichnet.[163] Rz. 197 Die mit der Amtsstellung verbundenen Aufgaben sind im Wesentlichen vom bestellten Verwalter selbst auszuüben, sofern es sich bei diesem um eine natürliche Person handelt. Rz. 198 Die Bindung betrifft den jeweiligen Rechtsträger, sodass se...mehr

Rz. 50 Gebrauchsregelungen, insbesondere Zweckbestimmungen über die Nutzung des Sondereigentums, können in der Gemeinschaftsordnung, in der dinglichen Teilungserklärung oder in dem dort in Bezug genommenen Aufteilungsplan enthalten sein. Sind die Regelungen zum Gebrauch widersprüchlich, stellt sich die Frage, welche Regelung Vorrang hat. Die Lösung ist in diesen Fällen unter...mehr

Rz. 46 Der natürliche Zweck von Sondereigentum besteht darin, dieses als Raum (umbauter Kubus) nutzen zu können. Ein Raum dient dem Betreten durch Personen (zu näher bestimmten Zwecken) und/oder der Unterbringung von Gegenständen. Eine Vereinbarung darf diese Funktion dem Sondereigentum nicht vollständig nehmen. Eine Vereinbarung, wonach ein Sondereigentum nicht betreten wer...mehr

Rz. 2 Jeder Wohnungseigentümer ist in Bezug auf sein Sondereigentum Alleineigentümer. Daher übernimmt § 13 Abs. 1 fast wörtlich § 903 BGB. Hiernach kann jeder Wohnungseigentümer (positiver Inhalt der Regel) mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren. Er kann grundsätzlich (zu Einschränkungen siehe Rdn 4) rechtlich Gebrauch machen durch Übereignung, Belastung mit dingl...mehr

Rz. 66 Gerade nach dem Übergang in den Zivilprozess ist aber fraglich, ob der – u.U. jahrelang unangegriffenen – Niederschrift überhaupt kein Beweiswert zukommt.[106] In diesem Falle wären die Niederschrift und die insoweit nicht privilegierte Beschluss-Sammlung praktisch wertlos. Dass die protokollierte Tatsache richtig ist, müssten dann nach allgemeinen zivilprozessualen G...mehr

Rz. 497 Vertraglich vereinbart werden kann grundsätzlich – unter Beachtung der §§ 305 ff. BGB –sowohl ein pauschaler Aufwendungsersatz als auch, dass etwaige Aufwendungsersatzansprüche bereits durch die Verwaltervergütung abgegolten sein sollen.[376] Rz. 498 Sofern keine pauschale Abgeltung des Aufwendungsersatzes vereinbart wird, kann der Verwalter nach § 669 BGB auch einen ...mehr

Rz. 3 Zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehören alle Entscheidungen und Maßnahmen, die in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum auf eine Änderung des bestehenden Zustands oder eine Geschäftsführung in tatsächlicher oder rechtlicher Hinsicht abzielen und im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer erforderlich sind.[3] Auch Entscheidungen über den Erwe...mehr

Rz. 4 Das Recht zum Gebrauch des Sondereigentums und zum Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums (siehe § 16 Abs. 1 S. 3) ist im Rahmen der Zweckbestimmung und der vereinbarten und beschlossenen Gebrauchsregelungen nach Maßgabe von Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. Abs. 1 Nr. 2 maßvoll auszuüben. Keinem anderen Wohnungseigentümer darf ein Nachteil erwachsen, der das bei einem geordneten Zu...mehr

Rz. 186 Eine der umstrittensten Fragen im neuen Recht war, ob die Anfechtung des Beschlusses nach § 28 Abs. 2 weiter – wie im alten Recht – auf einen rechnerisch selbstständigen und abgrenzbaren Teil der Abrechnung beschränkt werden.[486] Rz. 187 Unproblematisch zu bejahen ist eine Teilbarkeit bezüglich des Beschlusses über die Abrechnungsspitzen zur Kostentragung und zu den ...mehr

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Rz. 310 Ist ein Wohnungseigentümer mit erheblichen Wohngeldzahlungen in Verzug, kann es in Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts gemäß § 273 BGB unter Beachtung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes zulässig sein, den säumigen Eigentümer bis zum Ausgleich der Rückstände von der Belieferung mit Wasser und Wärmeenergie auszuschließen.[741] Die nach § 273 BGB erforderliche Konnex...mehr

Rz. 19 Verstößt ein Wohnungseigentümer gegen die gesetzlichen, vereinbarten oder beschlossenen Gebrauchsregelungen, steht der GdWE ein eigener[76] schuldrechtlicher Abwehranspruch[77] aus Absatz 1 Nr. 1 zu. Zugleich kann sie nach § 9a Abs. 2 als exklusive Prozessstandschafterin den Abwehranspruch aus der Verletzung des gemeinschaftlichen Eigentums geltend machen. Dieser setz...mehr

Rz. 254 Das Amt des Verwalters endet automatisch mit Ablauf seiner Bestellungszeit, d.h. mit Ablauf des im Bestellungsbeschluss festgelegten Datums. Rz. 255 Im Falle eines teilnichtigen Beschlusses bei Überschreiten der zulässigen Höchstdauer, endet das Verwalteramt mit Ablauf der jeweiligen Höchstfrist (hierzu siehe Rdn 109). Rz. 256 Ist kein Datum im Bestellungsbeschluss fes...mehr

Rz. 48 Nach diesen Maßstäben können folgende Gebrauchsregelungen weder beschlossen noch gar verlangt werden:mehr

Gesetzestext (1) Wenn fernablesbare Ausstattungen zur Verbrauchserfassung installiert wurden, hat der Gebäudeeigentümer den Nutzern Abrechnungs- oder Verbrauchsinformationen für Heizung und Warmwasser auf der Grundlage des tatsächlichen Verbrauchs oder der Ablesewerte von Heizkostenverteilern in folgenden Zeitabständen mitzuteilen:mehr

Rz. 245 Der Verwalter hat überdies sämtliche Gegenstände, die er zur Ausführung seiner Tätigkeit erhalten hat, herauszugeben; unabhängig davon, ob diese von ihm benötigt werden oder nicht. Hierzu gehören alle zur Verwaltung dienenden (auch die vom Verwalter selbst erstellten) Unterlagen, Belege, Datenträger, Bargelder sowie Hausschlüssel. Rz. 246 Belege sind im Original herau...mehr

Rz. 318 Das BGB geht als selbstverständlich davon aus, dass jede Geldschuld durch Barzahlung des Nennwertbetrages erfüllt werden kann.[759] Hat der Zahlungsempfänger auf Briefköpfen, Rechnungen oder ähnlichem ein Konto angegeben, so ist davon auszugehen, dass er mit einer Zahlung durch Banküberweisung einverstanden ist. Ist dem Schuldner ausdrücklich ein bestimmtes Konto ben...mehr

Rz. 542 Die GdWE und der Verwalter können sich bei Abschluss des Verwaltervertrages darüber einigen, ob sie dem Verwalter bereits bestehende Ansprüche gegen ihn (etwa auf Schadenersatz) erlassen. Auch ein Vergleich über vergangene Ansprüche ist möglich.[406] Ob ein entsprechender Beschluss der Wohnungseigentümer hierüber ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, hängt vom Einzel...mehr

Rz. 24 Zwingend zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört in erster Linie das Grundstück (zum Grundstücksbegriff vgl. Rdn 17), soweit es nicht Im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten steht. Neben den unbebauten Teilen des Grundstücks (z.B. Gärten) sind auch die mit dem in Sondereigentum aufgeteilten Gebäude bebauten Teile des Grundstücks und die außerhalb dieses Gebäud...mehr

Rz. 1 Die auf der Grundlage des Energieeinsparungsgesetzes erlassene HeizkostenV findet auch auf das Wohnungseigentum Anwendung. Rz. 2 Die HeizkostenV will eine Verminderung des Energieverbrauchs im Bereich der Gebäudeheizung erreichen. Dieses Ziel soll dadurch verwirklicht werden, dass bei gemeinschaftlichen Heiz- und Warmwasseranlagen die entstehenden Kosten unter Berücksic...mehr

Rz. 7 Nach § 4 Abs. 3 bedarf der schuldrechtliche Vertrag, durch den sich eine Vertragspartei verpflichtet, Sondereigentum einzuräumen oder zu erwerben, entsprechend § 311b Abs. 1 BGB der notariellen Beurkundung. Diese Formvorschrift gilt auch für bereits verpflichtende Vorverträge.[18] Ein ohne Beachtung dieser Form abgeschlossener Vertrag ist nichtig (§ 125 BGB), wird aber...mehr

Rz. 16 Eine Verteilung der Kosten einer beschlossenen baulichen Veränderung nach Absatz 2 S. 1 Nr. 1 auf alle Wohnungseigentümer nach Maßgabe ihrer Anteile am gemeinschaftlichen Eigentum findet nach Halbsatz 2 der genannten Vorschrift auch bei Erreichen der doppelt qualifizierten Mehrheit nicht statt, wenn die bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist...mehr

Rz. 84 Das geschilderten Grundkonzept überzeugte den Gesetzgeber der WEG-Novelle 2020 nicht. Während bei der Veräußerung von Wohnungseigentum in der Regel Einsicht in das Grundbuch genommen werde,[324] sähen Erwerber vergleichsweise selten die Beschlusssammlung ein. Die Beschlusssammlung werde im Laufe der Zeit unübersichtlich, lasse jedenfalls die veränderungsändernden Besc...mehr

Rz. 153 Mit dem zu fassenden Beschluss entscheiden die Wohnungseigentümer, ob von dem interessierten Wohnungseigentümer beantragte bauliche Veränderung gestattet oder durchgeführt oder ob sie abgelehnt werden soll. In beiden Fällen muss die beabsichtigte bauliche Maßnahme hinreichend beschrieben werden, sodass die bauliche Veränderung, um die es geht, zu erkennen ist.[513] S...mehr

Rz. 119 Nach Absatz 2 S. 1 Nr. 5 kann ein Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen verlangen, die der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen. Hierbei handelt es sich um Photovoltaik-Anlagen, die wie andere Photovoltaikanlagen auch einem oder mehreren Solarmodulen und einem Wechselrichter bestehen. Von ihren "großen" Vorbildern, den Photovoltaikanlagen auf dem Dach u...mehr

Rz. 48 Nach ständiger Rechtsprechung des BGH darf jemand ein fremdes Recht aufgrund einer ihm von dem Berechtigten erteilten Ermächtigung im eigenen Namen im Prozess geltend machen, sofern er hieran ein eigenes schutzwürdiges Interesse hat (gewillkürte Prozessstandschaft).[37] Schutzwürdig ist ein Interesse des Klägers nur dann, wenn der Beklagte durch die gewählte Art der P...mehr

Rz. 204 Ein Mehrheitsbeschluss, der die Entscheidung über Beschlussfassung nach § 28 Abs. 2 auf den Verwaltungsbeirat überträgt, ist nichtig.[559] Die Gemeinschaftsordnung konnte im alten Recht die Beschlusskompetenz für die Jahresabrechnung wirksam auf den Verwaltungsbeirat übertragen.[560] Hieran dürfte auch im neuen Recht festzuhalten sein. Beschlüsse des Verwaltungsbeira...mehr

(1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist. (2) Im Falle des Absatzes 1 gelten § 3 Absatz 1 Satz 2, Absatz 2 und 3, § 4 Absatz 2 Satz 2 sowie die §§ 5 bis 7 entsprechend. (3) Wer einen Anspruch auf Übertragung ...mehr

Rz. 37 Enthält die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung eine Genehmigungsfiktion, wonach ein Wirtschaftsplan, der keine Erhöhung des Hausgeldes vorsieht, als genehmigt gilt, sofern ihm innerhalb von zwei Monaten nicht von wenigstens der Hälfte der Wohnungseigentümer widersprochen hat, dann steht diese Regelung einer Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung nicht entge...mehr

Rz. 330 Der Bericht über den Stand der Rücklagen erfordert eine Angabe der tatsächlich vorhandenen Ist-Rücklagen. Die bisher geforderte Darstellung der Soll-Rücklagen ist an dieser Stelle im neuen Recht nicht geschuldet, das Gesetz stellt ausdrücklich auf den aktuellen Stand der Rücklagen ab.[779] Als Soll-Rücklage wurde der Betrag bezeichnet, der vorhanden wäre, wenn alle W...mehr

Rz. 56 Im umgekehrten Fall, dass die Gemeinschaft im irrigen Glauben, es handele sich um gemeinschaftliches Eigentum, Sondereigentum gegen den Willen des Sondereigentümers instand setzt, kann sie nur dann einen Bereicherungsausgleich verlangen, wenn die Maßnahme zwingend geboten war, um einen über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehenden Nacht...mehr

Rz. 46 Der Verwaltungsbeirat haftet nach Auftragsrecht, wenn er unentgeltlich tätig wird, und nach Dienstvertragsrecht, wenn ihm eine Vergütung und nicht nur Aufwendungsersatz gezahlt wird. Vertragspartner der Beiratsratsmitglieder ist die Gemeinschaft als Verband (vgl. Rdn 9). Bei schuldhaften Pflichtverletzungen von Mitgliedern des Verwaltungsbeirats kommen Ansprüche der G...mehr

Rz. 40 Soweit das Sondereigentum vermietet ist, kann die Gemeinschaft vom Sondereigentümer verlangen, dass dieser seinen Mieter auf Duldung des Betretens der Wohnung gerichtlich in Anspruch nimmt. Meist wird das aber nicht nötig sein. Denn der Mieter ist nach § 15 gesetzlich zur Duldung von Erhaltungsmaßnahmen verpflichtet (siehe dort).mehr