Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

a) Beschlusskompetenz als notwendige Legitimation der Mehrheitsmacht Rz. 64 Der Entscheidung durch Mehrheitsbeschluss sind, anders als der Wortlaut des § 19 Abs. 1 WEG nahelegt, nicht alle in der Wohnungseigentümergemeinschaft zu regelnden Fragen unterworfen. Vielmehr bedarf es der Zuweisung einer sogenannten Beschlusskompetenz, also der Befugnis, bestimmte Angelegenheiten au...mehr

Rz. 22 Bei den Aufgaben des Verwaltungsbeirats ist zwischen den Aufgaben, die durch das Gesetz übertragen sind und den weiteren durch Rechtsgeschäft übertragenen Aufgaben zu unterscheiden.[80] I. Unterstützung und Überwachung des Verwalters (Abs. 2) Rz. 23 Gemäß § 29 Abs. 2 WEG hat der Verwaltungsbeirat den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen und zu ...mehr

1. Kosten für die Erhaltungsmaßnahmen und Modernisierungskosten a) Allgemeines und Erhaltungs- und Modernisierungskosten Rz. 92 Zu den Kosten der ordnungsmäßigen Erhaltungsmaßnahmen zählen diejenigen Kosten, die für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich sind. Anders als dies noch bei § 16 Abs. 4 a.F. der Fall war, macht die in § 16...mehr

1. Allgemeines Rz. 25 Nach dem früheren § 10 Abs. 3 S. 3 Fall 1 übte die GdWE die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nahm ihre gemeinschaftsbezogenen Pflichten wahr.[81] Nach der Rechtsprechung des BGH waren Rechte "gemeinschaftsbezogen" nur, wenn Ihre Geltendmachung im Interesse der Wohnungseigentümer oder aus Gründen des Schuldnerschutzes eine einh...mehr

Rz. 316 Die Gemeinschaftsordnung kann auch eine Verpflichtung der Wohnungseigentümer enthalten, Mietansprüche aus einer vermieteten Eigentumswohnung zur Sicherung der Wohngeldzahlungen an die übrigen Wohnungseigentümer abzutreten.[756]mehr

Rz. 63 § 12 Abs. 2 HeizkostenV begrenzt den Bestandsschutz für alte Messeinrichtungen auf den 31.12.2013. Die Verpflichtung zur Verwendung von Wärmezählern bei der Verteilung der Kosten bei verbundenen Anlagen besteht ab dem 1.1.2014 (§ 9 Abs. 2 HeizkostenV).mehr

1. Beschlüsse im Allgemeinen Rz. 83 Beschlüsse der Wohnungseigentümer gemäß § 23 wirken grundsätzlich ohne Eintragung im Grundbuch für und gegen Sondernachfolger. Dies gilt auch für Beschlüsse, die vom Gesetz abweichen oder eine Vereinbarung ändern, wenn diese Beschlüsse aufgrund einer gesetzlichen Ermächtigung (z.B. § 16 Abs. 2 S. 2) oder aufgrund einer Öffnungsklausel in de...mehr

1. Gesetzliches Verbot, Verstoß gegen die guten Sitten Rz. 10 Die aus Absatz 1 S. 2 folgende Freiheit der Wohnungseigentümer, ihr Verhältnis untereinander durch Vereinbarung zu regeln, besteht allerdings nicht schrankenlos; sie unterliegt folgenden Grenzen:mehr

a) Umlageschlüssel und Erhaltungsrücklage Rz. 112 Unter die finanziellen Leistungspflichten i.S.d. § 16 Abs. 2 S. 1 i.V.m. § 16 Abs. 1 S. 2 fällt auch die allgemein verpflichtende Befüllung der Erhaltungsrücklage durch die Wohnungseigentümer.[368] Die Pflicht der Wohnungseigentümer zur Bildung (und Erhaltung) der Erhaltungsrücklage ergibt sich aus § 19 Abs. 2 Nr. 4 (zur Erhal...mehr

1. Begriffe der Früchte (Nutzungen) des gemeinschaftlichen Eigentums Rz. 3 Der Wortlaut des § 16 Abs. 1 S. 1 spricht von Früchten statt Nutzungen. Diese sind, wie in § 16 Abs. 1 S. 1 beschrieben (vgl. § 13 WEG Rdn 22), nur die "Früchte" i.S.d. § 99 BGB, und zwar sowohl die natürlichen als auch die rechtlichen Früchte. Die Einzelheiten können in der Gemeinschaftsordnung, Hauso...mehr

1. Grundlagen Rz. 123 Kernanliegen des Wohnungseigentumsgesetzes ist die Sicherstellung einer ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 19, § 16 Abs. 2, § 28 Abs. 2) und in der Absicherung eines geordneten Zusammenlebens der Wohnungseigentümer (§§ 14, 19). Nach dem Grundkonzept des Wohnungseigentumsgesetzes sind diese Ziele im Regelfall nur durch die Best...mehr

aa) Anfechtung im Verfahren nach § 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG Rz. 123 Keinerlei Besonderheiten gegenüber sonstigen Beschlussfassungen ergeben sich dann, wenn der Verwalter oder ein sonstiger nach § 24 Abs. 8 S. 2 WEG Bestellter durch Eigentümerbeschluss zu einer Berichtigung der Beschluss-Sammlung angewiesen wird. Hält ein Wohnungseigentümer die beabsichtigte Berichtigung für unzutr...mehr

a) Contracting-Verträge und Fernwärme Rz. 159 Die Versorgung mit Heizung und Warmwasser kann über eine zentrale Wärmeversorgung mittels Contracting-Vertrages oder Fernwärme erfolgen (vgl. Rdn 159). Der Contracting-Vertrag mit dem dezentralen Wärmelieferanten wird i.d.R. für eine mehrjährige Laufzeit abgeschlossen. Der Unterschied ist nicht nur marginal. Beim Contracting-Vertr...mehr

Rz. 48 Für die Entlastung des Verwaltungsbeirats gelten dieselben Grundsätze wie für die Entlastung des Verwalters.[129] Der Verwaltungsbeirat hat zumindest kraft Gesetzes keinen Anspruch auf Entlastung.[130] Im Regelfall billigen die Wohnungseigentümer mit dem Beschluss über die Entlastung des Beirats dessen zurückliegende Amtsführung im jeweils genannten Zeitraum als dem G...mehr

Rz. 131 Eine vollständige Jahresabrechnung liegt nur vor, wenn sie die Einzelabrechnungen nebst Heizkosteneinzelabrechnung umfasst.[366] Die Jahresabrechnung muss eine Einzelaufteilung des Gesamtergebnisses auf die einzelnen Wohnungseigentümer enthalten mit Angabe der angewendeten Kostenverteilungsschlüssel. Gehören einem Wohnungseigentümer mehrere Einheiten, so ist für jede...mehr

Rz. 23 Zu den elementaren Grundprinzipien gehören ferner eine geordnete Finanzverfassung und Finanzverwaltung. Dies ist nicht gleichzusetzen mit einem Anspruch auf absolute Kostengerechtigkeit. Bei der Frage, wie die Wohnungseigentümer die Einnahmen und Ausgaben verteilen, haben sie einen weiten Gestaltungsspielraum. Es muss aber feste Regeln geben, um vor willkürlichen Kost...mehr

Rz. 177 Die Prozessverbindung nach § 44 Abs. 2 S. 3 WEG ist – anders als die nach § 147 ZPO –zwingend vorzunehmen und erfolgt von Amts wegen. In der Praxis bietet sich eine Anregung dieser bereits deshalb an, weil mitunter verschiedene Spruchkörper desselben Gerichts nicht ohne Weiteres Kenntnis von dem parallel anhängigen Verfahren haben dürften. Rz. 178 Die Prozessverbindun...mehr

Rz. 10 Sondereigentum sind gemäß § 5 Abs. 1 die nach § 3 (oder § 8) dazu bestimmten Räume in einem Gebäude, sofern sie nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen (vgl. Rdn 28) und damit nach § 5 Abs. 2 zwingend gemeinschaftliches Eigentum sind. Soll ein Raum nicht Sondereigentum werden, genügt die bloße Nichteinräumung von Sondereigentum an ihm, denn...mehr

Rz. 114 Ein Beschluss, der ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, ist anfechtbar. Ein Bestellungsbeschluss, der unbestimmt oder undurchführbar ist oder unter groben formellen Fehlern leidet, ist nichtig (hierzu im Einzelnen § 23 WEG Rdn 45, 50, 80). Rz. 115 Damit der Beschluss zustande kommt, gelten zudem die allgemeinen Regelungen über die Feststellung und Bekanntgabe des ...mehr

Rz. 162 Ist eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums weder durch Beschluss noch durch Vereinbarung legitimiert, besteht ein verschuldensunabhängiger Anspruch wegen Verletzung des gemeinschaftlichen Eigentums auf Beseitigung gemäß § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB, den aber nach § 9a Abs. 2 allein die GdWE geltend machen kann.[535] Die Auswahl unter den geeigneten Maßn...mehr

Rz. 1 Die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage bilden eine Rechtsgemeinschaft. Der früher übliche, noch nicht gesetzlich definierte Begriff "Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" beschreibt einerseits das Schuldrechtsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und andererseits den von den Wohnungseigentümern zu unterscheidenden, teilrechtsfähigen Verband. Bis zur Entscheid...mehr

Rz. 136 Beeinträchtigt die beanspruchte bauliche Veränderung einen oder mehrere andere Wohnungseigentümer in einem über das in § 14 Abs. 1 Nr. 2 bestimmte Maß hinaus, besteht ein Gestattungsanspruch nach Absatz 3, wenn diese einverstanden sind. Mit dem Abstellen auf das Einverständnis weicht der Gesetzgeber bewusst von dem Erfordernis der Zustimmung in dem Vorgängernorm des ...mehr

Rz. 137 Nach Absatz 3 besteht ein Gestattungsanspruch für bauliche Veränderungen, wenn ihr die Wohnungseigentümer zustimmen, die durch sie über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus einen Nachteil erleiden. Das Einverständnis der nicht in diesem Maß betroffenen Wohnungseigentümer ist zwar für die Annahme eines Gestattungsanspruchs nicht erforderlic...mehr

Rz. 229 Die Vereinbarung einer Haftung für Rückstände ist nur eingeschränkt möglich. Rz. 230 Eine Vereinbarung, wonach der Ersteher einer Eigentumswohnung im Wege der Zwangsversteigerung für Wohngeldrückstände des Voreigentümers haftet, ist wegen Verstoß gegen § 56 S. 2 ZVG gemäß § 134 BGB nichtig.[599] Eine Vereinbarung, wonach der Erwerber gesamtschuldnerisch für etwaige Rü...mehr

Rz. 18 Die Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 müssen kumulativ erfüllt sein. Ist nur eine nicht erfüllt oder ist der Bestandteil für Bestand und Sicherheit des Gebäudes erforderlich (§ 5 Abs. 2), so ist der Bestandteil zwingend gemeinschaftliches Eigentum. Rz. 19 Die Gebäudebestandteile müssen zu den im Sondereigentum stehenden Räumen gehören, d.h. in räumlicher oder baulich-funk...mehr

Rz. 68 Letztlich ein Unterfall des Fehlens einer Beschlusskompetenz ist dann gegeben, wenn die Eigentümerversammlung ohne spezielle Rechtsgrundlage den Wohnungseigentümern durch Beschluss konstitutiv Pflichten auferlegen oder Rechte aberkennen will. Lange Zeit wurde dies von einer eine stark vertretenen Meinung bejaht, die allenfalls von der Anfechtbarkeit derartiger Beschlü...mehr

Rz. 647 Ist die Niederschrift vorzulegen, bedarf es der beglaubigten Unterschriften des Versammlungsleiters (beim Umlaufbeschluss des Initiators) und mindestens eines weiteren in der Versammlung anwesenden bzw. zeichnenden Wohnungseigentümers; d.h. nur die Unterschrift des Versammlungsleiters/Initiators, der zugleich auch Wohnungseigentümer ist, genügt nicht. Rz. 648 Auch ein...mehr

Rz. 139 Ein Nachteil kann in einer erheblichen Veränderung des optische Gesamteindrucks der Anlage[412] bestehen.[413] Dies kommt vor allem bei Loggia- und Balkonverglasungen in Betracht, die ins Auge fallen und sich nicht in den Gesamteindruck der Fassade einfügen.[414] Entscheidend ist, dass die nachteilige Veränderung von außen sichtbar ist, also vom Standort eines Miteig...mehr

Rz. 148 Ob eine bauliche Veränderung die Wohnanlage grundlegend umgestaltet, kann nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände entschieden werden.[480] Dabei ist wie schon unter Geltung des früheren § 22 Abs. 2 S. 1 auf die Wohnanlage als Ganzes und nicht nur auf das von der Veränderung betroffene Bauteil abzustellen.[481] Diese Grenzen kann bei den schon in der B...mehr

Rz. 197 Der Verwalter hat Gelder zur Erhaltungsrücklage (hierzu siehe i.Ü. § 19 WEG Rdn 116 ff.) – soweit möglich und in möglichst risikoarmen, üblichen Rahmen – verzinslich anzulegen.[160] Dies gilt jedenfalls für höhere Summen, die voraussichtlich nicht zeitnah für größere Erhaltungsmaßnahmen benötigt werden. Grundsätzlich ist der Verwalter zwar nicht verpflichtet, für die...mehr

Rz. 12 Die Abberufung eines Mitglieds des Verwaltungsbeirats durch Mehrheitsbeschluss ist grundsätzlich jederzeit, auch vor Ablauf der Amtszeit, möglich.[49] Der Wohnungseigentümer, der als Mitglied des Verwaltungsbeirats abberufen werden soll, ist stimmberechtigt.[50] Die Bestellung eines neuen Verwaltungsbeirats (Neuwahl) enthält in der Regel schlüssig die Abberufung des f...mehr

Rz. 18 Die GdWE übt als vollrechtsfähiger Verband in erster Linie ihre eigenen Rechte aus und erfüllt ihre eigenen Verpflichtungen. Damit allein könnte sie indessen ihrer Kernaufgabe, das gemeinschaftliche Eigentum zu verwalten (§ 18 Abs. 1), nicht gerecht werden. Diese lässt sich nur erreichen, wenn sie die Wahrnehmung gemeinschaftsbezogener Rechte der Wohnungseigentümer un...mehr

Rz. 13 Der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch analog § 906 Abs. 2 S. 2 ist auf das Verhältnis von Miteigentümern grundsätzlich auch dann nicht anwendbar, wenn sie eine wohnungseigentumsähnliche Regelung nach § 1010 BGB getroffen haben.[23] Das ist bei Wohnungseigentümern anders. Der BGH hat dies bislang allerdings zu Recht nicht mit einem Rückgriff auf den wohnungseigentum...mehr

Rz. 13 Das Gesetz schließt nicht aus, dass sich der Wohnungseigentümer durch Bevollmächtigte auf der Eigentümerversammlung vertreten lässt.[22] Der Wohnungseigentümer kann sich bei einer Mehrheit von Einheiten auch durch eine Mehrzahl von Bevollmächtigten vertreten lassen,[23] nach Rechtsprechung des BGH auch sonst.[24] Dem Bevollmächtigten kommen dann neben dem Teilnahme- a...mehr

Rz. 27 Der Wirtschaftsplan dient der Ermittlung und Festsetzung der Beitragsverpflichtung der Wohnungseigentümer und damit der Aufbringung der für eine ordnungsmäßige Verwaltung der Wohnungseigentümer erforderlichen finanziellen Mittel, so dass seine eigentliche Bedeutung darin liegt, dass er in den Einzelwirtschaftsplänen die Belastung der Wohnungseigentümer mit Vorschüssen...mehr

Rz. 14 Allerdings kann die Gemeinschaftsordnung die Möglichkeit des Auftretens von Bevollmächtigten erheblich beschneiden. Dies kann zum einen im Hinblick auf die Form der Vollmacht geschehen, indem etwa eine schriftliche Urkunde vorzulegen ist.[33] Dies hat nicht die Unwirksamkeit der formlosen Vollmacht zur Folge, sondern nur die Möglichkeit, einen formlos bevollmächtigten...mehr

Rz. 155 Die HeizkostenV gibt keine konkreten Umlageschlüssel vor. Vielmehr folgt daraus lediglich ein zulässiger Rahmen für mögliche Umlageschlüssel. Dieser Rahmen muss von den Wohnungseigentümern durch Vereinbarung oder Beschluss ausgefüllt werden, bevor eine Abrechnung nach der HeizkostenV möglich ist.[523] Der Umlageschlüssel kann zu unterschiedlichen prozentualen Anteile...mehr

Rz. 30 Weitere Aufgaben können dem Verwaltungsbeirat nur mit dessen Einverständnis im Rahmen der durch das Gesetz gezogenen Grenzen – wohl nur bei einer Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung, wenn es nicht nur um die Ausgestaltung bestehender Aufgaben[99] geht – auch durch Beschluss übertragen werden.[100] Auch insoweit sind die Schranken einzuhalten, die für Vereinbar...mehr

Rz. 60 Die Eignung des Verwalters kann auch aus persönlichen, menschlichen, fachlichen oder sonstigen Gründen fehlen. Ob dies der Fall ist, hängt maßgeblich davon ab, welche Wohnungseigentumsanlage durch wen, wie verwaltet werden soll. Rz. 61 Eine kleine, nicht zerstrittene GdWE, bei der keine größeren Instandhaltungs- oder Baumaßnahmen anstehen, kann auch durch einen Berufsa...mehr

Rz. 33 Soweit in Verträgen aus der Zeit vor Veröffentlichung der Entscheidung des BGH vom 2.6.2005 zur Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft[139] die Wohnungseigentümer als Vertragspartner des Dritten genannt sind, ergibt die Auslegung in der Regel, dass die rechtsfähige GdWE als Vertragspartnerin gemein ist. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Vertrag aufseiten...mehr

Rz. 39 Der frühere § 10 Abs. 6 und 7 enthielt keine Regelung darüber, von wem und nach welchen Regeln das Gemeinschaftsvermögen verwaltet werden soll. Diese Lücke schließt jetzt Absatz 3. Er verweist – inhaltlich sachgerecht, aber auch nicht überraschend – auf die Vorschriften in § 18, § 19 Abs. 1 und § 27. Mit dem Verweis auf § 18 Abs. 1 legt er fest, dass das Gemeinschafts...mehr

Rz. 450 Wer zur Täuschung im Rechtsverkehr eine unechte Urkunde herstellt, eine echte Urkunde verfälscht oder eine unechte oder verfälschte Urkunde gebraucht, begeht eine Urkundenfälschung nach § 267 StGB.[382] Auf die inhaltliche Richtigkeit der Urkunde kommt es nicht an. Entscheidend ist allein, ob der Inhalt der Urkunde von demjenigen stammt, der als ihr Aussteller zu erk...mehr

Rz. 465 Die Begehung der Untreue kommt durch zwei Tatbestandsalternativen in Betracht: Den sog. Missbrauchstatbestand, bei dem der Täter unter Überschreitung seiner Befugnisse im Innenverhältnis den Vertretenen im Außenverhältnis wirksam verpflichtet und den sog. Treuebruchtatbestand. In beiden Fällen bedarf es zudem der sog. Vermögensbetreuungspflicht. Rz. 466 Feststellen lä...mehr

Rz. 95 Der Verwalter ist sowohl berechtigt als auch verpflichtet, einen (nicht nichtigen) Beschluss durchzuführen, auch wenn er noch nicht bestandkräftig geworden ist. Dies gilt auch dann, wenn dieser bereits angefochten worden ist.[83] Rz. 96 Erst dann, wenn der Beschluss rechtskräftig für ungültig erklärt oder dessen Durchführung im Wege einer einstweiligen Verfügung außer ...mehr

Rz. 2 § 46 ist eine verfassungskonforme Heilungsnorm (Reparaturvorschrift[2]) mit echter Rückwirkung.[3] Auslöser war der Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 21.2.1991,[4] der bei einer eingetragenen Veräußerungsbeschränkung gem. § 12 die Zustimmung des Verwalters – heute der Gemeinschaft,[5] handelnd durch den Verwalter – zu einer Erstveräußerung durch den teilenden Eigent...mehr

Rz. 4 § 4 Abs. 2 S. 1 schreibt für die Einigung über die Einräumung von Sondereigentum die Form der Auflassung (§ 925 Abs. 1 BGB) vor. Sie muss daher bei gleichzeitiger Anwesenheit aller Beteiligten vor einer zuständigen Stelle (z.B. Notar, Prozessgericht bei gerichtlichem Vergleich) erklärt werden. Rz. 5 Nach § 4 Abs. 2 S. 2 kann die Einräumung von Sondereigentum nicht unter...mehr

Rz. 47 Ein Mehrheitsbeschluss, der erstmals nach Ablauf des Wirtschaftsjahres für ein bereits abgeschlossenes Wirtschaftsjahr rückwirkend Zahlungspflichten nach § 28 Abs. 1 WEG begründet, wird nach verbreiteter Auffassung für nichtig gehalten, so dass er keine Zahlungspflichten begründen kann.[114] Für diese Ansicht spricht zunächst, dass nach Ablauf des zu planenden Wirtsch...mehr

Rz. 3 § 5 Abs. 1 und 2 regelt im Zusammenwirken mit § 1 Abs. 5 die Abgrenzung zwischen Sondereigentum und gemeinschaftlichem Eigentum. Diese Bestimmungen sind sachenrechtlicher Natur und damit – nicht anders als gemäß § 946 BGB die §§ 94 bis 98 BGB [8] – zwingendes Recht,[9] soweit § 5 Abs. 3 nicht die Umwandlung von Sondereigentum in gemeinschaftliches Eigentum zulässt. Eine...mehr

Rz. 342 Zumindest in der Anfangszeit wird kaum ein Vermögensbericht fehlerfrei sein. Ist der Bericht fehlerhaft, hat der Eigentümer einen Anspruch gegen die GdWE auf Korrektur.[807] Fehlt der Bericht ganz, ist insoweit ebenfalls die GdWE zu verklagen. Die Vollstreckung dürfte sich als vertretbare Handlung nach § 887 ZPO richten, denn der Vermögensbericht ist kein Rechenschaf...mehr

Rz. 174 Der Beseitigungsanspruch aus § 1004 BGB unterliegt der dreijährigen Verjährungsfrist gemäß § 195 BGB.[566] Die Frist beginnt gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch durch die Vornahme der baulichen Veränderung entstanden ist[567] und der Gläubiger davon und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hä...mehr