Dr. Werner Niedenführ, WEG – Kommentar und Handbuch zum ... / 1. Allgemeines

Rz. 10

Sondereigentum sind gemäß § 5 Abs. 1 die nach § 3 (oder § 8) dazu bestimmten Räume in einem Gebäude, sofern sie nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen (vgl. Rdn 28) und damit nach § 5 Abs. 2 zwingend gemeinschaftliches Eigentum sind. Soll ein Raum nicht Sondereigentum werden, genügt die bloße Nichteinräumung von Sondereigentum an ihm, denn ein Raum, an dem nicht Sondereigentum eingeräumt ist, bleibt gemeinschaftliches Eigentum.

Rz. 11

Die Bestimmung zu Sondereigentum erfolgt danach allein durch die vertragliche oder einseitige Teilungserklärung (§§ 3 bzw. 8). Entsteht durch bauliche Veränderungen ein zusätzlicher Raum (z.B. Anbringung eines Giebeldaches anstelle des bisherigen Flachdaches; Errichtung eines Anbaus, Wintergartens oder zusätzlichen Raums) steht dieser im gemeinschaftlichen Eigentum;^[18] Sondereigentum besteht nicht, da es an einer Bestimmung gemäß § 5 Abs. 1 fehlt (zur Umwandlung in Sondereigentum vgl. § 3 WEG Rdn 43). Sondereigentum an einem Spitzboden entsteht für den Wohnungseigentümer der darunter liegenden Wohnung nicht allein dadurch, dass er nur von der betreffenden Wohnung aus zugänglich ist;^[19] es besteht aber ein faktisches Alleinbenutzungsrecht, da die anderen Wohnungseigentümer keine Zugangsmöglichkeit haben.^[20] Gleiches gilt für Balkone,^[21] Dachterrassen, Veranden und Loggien; werden sie pauschal zu Sondereigentum erklärt, so soll das regelmäßig nur den Rauminhalt und die sondereigentumsfähigen Bestandteile betreffen (vgl. Rdn 23, 25),^[22] so dass für nicht sondereigentumsfähige Bestandteile eine Umdeutung nach Rdn 3 entfällt. Sondereigentum und nicht gemeinschaftliches Eigentum entsteht an einem Spitzboden aber, wenn ein solcher nachträglich durch Einziehung einer Zwischendecke über einer bislang höhenmäßig ...