Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, WEG § 18 WEG – Verwaltung ... / III. Träger der Verwaltung.

Rn 3

Die Verwaltung des gemE obliegt nach § 18 I allein der GdW (BGH NJW-RR 23, 226 Rz 26). Das gilt nicht nur im Außenverhältnis, sondern auch im Innenverhältnis ggü den WEigtümern (BRDrs 168/20, 63). Soweit das WEG einzelne Pflichten iRd Verwaltung in einzelnen Vorschriften aufführt, ausgestaltet und an den Verw (§§ 24 I, V, 28 I 2, II 2, 44 II 2), an einen WEigtümer (§ 24 III) oder die Verwaltungsbeiräte adressiert (§§ 9b II, 24 III, 29 II), handelt es sich stets um Pflichten der GdW (BRDrs 168/20, 63). Insoweit bestimmt das Gesetz jew lediglich die Organzuständigkeit (BRDrs 168/20, 63; s.a. BGH NJW-RR 23, 226 [BGH 16.12.2022 - V ZR 263/21] Rz 26). Ohne Adressierung ist stets der Verw als Organ berufen, zB bei § 18 IV (BRDrs 168/20, 65).

Rn 4

Etwas anderes gilt, wenn die WEigtümer im Einzelfall Abweichendes vereinbart haben (BGH ZMR 14, 899 = NZM 14, 396 Rz 10). Die Verwaltungszuständigkeit einer ›Untergemeinschaft‹ kann nach hM nur insoweit wirksam vereinbart werden, als deren Mitglieder die durch die Verwaltungsmaßnahmen der Untergemeinschaft entstehenden Kosten im Innenverhältnis allein tragen müssen (BGH ZMR 20, 862 Rz 11; zw). Verlagerungen finden sich ua, wenn ein SNR begründet worden ist. Die Gestaltungsfreiheit endet nach hM, wo die personenrechtliche Gemeinschaftsstellung ausgehöhlt wird (BGH NJW 87, 650 [BGH 11.11.1986 - V ZB 1/86]). Unentziehbare Verwaltungskompetenz soll zB das Recht jedes WEigtümers sein, nach § 26 I, III über Bestellung und Abberufung des Verw zu beschließen (Schlesw MDR 97, 821, 822). Durch die bloße Delegation einer Kostenlast wird nicht zwingend zusätzlich die Befugnis übertragen, zu entscheiden, was wann zu tun ist. Die Übertragung der Verwaltungszuständigkeit muss klar und eindeutig sein (BGH ZMR 14, 899 = NZM 14, 396 Rz 13). Im Zweifel liegt zB die Kompetenz, wann und wie eine Erhaltungsmaßnahme durchzuführen ist, auch bei einer Umlagevereinbarung bei der GdW (aA BGH NJW 12, 1722 Rz 9; dagegen wohl BGH ZMR 14, 899 Rz 11 ff).

Rn 5

Bedient sich die GdW bei der Erfüllung ihrer Pflichten eines Dritten, etwa eines Handwerkers, ist dieser ihr Erfüllungsgehilfe. Das schädigende Verhalten ihrer Vertragspartner ist ihr daher zuzurechnen (§ 278 BGB). Ein WEigtümer kann von der GdW insoweit Schadenersatz verlangen.