Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, WEG § 29 WEG – Verwaltungsbeirat.

Gesetzestext

(1) ¹Wohnungseigentümer können durch Beschluss zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt werden. ²Hat der Verwaltungsbeirat mehrere Mitglieder, ist ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen. ³Der Verwaltungsbeirat wird von dem Vorsitzenden nach Bedarf einberufen.

(2) ¹Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. ²Der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung sollen, bevor die Beschlüsse nach §WEG § 28 Absatz 1 Satz 1 und Absatz 2 Satz 1 gefasst werden, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden.

(3) Sind Mitglieder des Verwaltungsbeirats unentgeltlich tätig, haben sie nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten.

A. Bestellung der Verwaltungsbeiräte.

I. Allgemeines.

Rn 1

Bestellung und Abberufung sowie deren Wirkungen entspr der Rechtslage beim Verw. Für § 23 II genügt: ›Der Beirat wird neu gewählt‹ (München ZMR 07, 996). Wahl und Abberufung unterfallen § 19 I. Eine Blockwahl ist zulässig (München ZMR 07, 996), wenn ›keine Bedenken‹ erhoben werden (Hambg ZMR 05, 396; KG ZMR 04, 776; aA LG Düsseldorf NZM 04, 468). Entspr § 664 I BGB sind Amtsleistungen persönlich zu erbringen.

II. Person.

Rn 2

Ein Verwaltungsbeirat muss WEigtümer sein (nach § 29 I 1). Dass der Verwaltungsbeirat gesetzlicher Vertreter eines WEigtümers ist, reicht nicht (Frankf OLGZ 86, 432). Wird ein Nicht-WEigtümer bestellt, ist die Bestellung nach hM anfechtbar, aber nicht nichtig (BayObLGZ 91, 356; LG Karlsruhe ZMR 09, 550; zw). Die Wahl des Verw zum Beirat ist hingegen nichtig (Zweibr OLGZ 83, 438). Die Anforderungen an die Eignung eines Verwaltungsbeirats sind trotz §§ 9b II, 24 III, 24 VI 2, 29 II 1 grds geringer als diejenigen für die Person des Verw (dazu § 26 Rn 16). Die Aussage, das WEG stelle keine besonderen Anforderungen (so LG Frankfurt aM ZMR 21, 922), trifft aber nicht mehr zu. Es widerspricht § 18 II, eine Person zu wählen, die für diese Tätigkeit vom Verw bezahlt wird (LG Frankfurt aM ZMR 21, 922; 16, 128). Entziehungsgründe iSv § 17 I, II sind grds kein Hindernis (LG Baden-Baden ZMR 09, 473).

III. Dauer.

Rn 3

Ohne nähere Bestimmung sind die Verwaltungsbeiräte auf unbestimmte Zeit bestellt (München ZMR 07, 996; Hamm ZMR 99, 281). Die Bestellung endet durch: Ablauf einer bestimmten Zeit, Niederlegung, Tod, Neubestellung Dritter (München ZMR 07, 996) oder wenn ein zum Verwaltungsbeirat bestellter WEigtümer aus der Gemeinschaft ausscheidet (BayObLG ZMR 93, 129); der anschließende Wieder- oder Neuerwerb von Wohnungseigentum führt nicht zum Wiederaufleben (BayObLGZ 92, 340).

IV. Rechtsverhältnis.

1. Amtsträger.

Rn 4

Die nach § 29 I 1 zu Verwaltungsbeiräten Bestellten sind Amtsträger. Der Bestellung liegen daneben §§ 662 ff BGB zu Grunde (Schlesw ZMR 05, 735; Ddorf ZMR 98, 105), sodass zB § 670 BGB anwendbar ist (Schlesw ZMR 05, 735; BayObLG NZM 99, 862).

2. Geschäftsbesorgung.

Rn 5

Wird ein Honorar (nicht nur eine Auslagenpauschale) vereinbart, liegt der Bestellung eine Geschäftsbesorgung (§§ 675 ff BGB, 611 ff BGB) zu Grunde. Vertragspartner eines Vertrags – wird er geschlossen – ist die GdW.

B. Aufgaben und Rechte (§ 29 II).

I. Allgemeines.

Rn 6

Die Verwaltungsbeiräte nehmen grds Hilfsfunktionen wahr (Ddorf ZMR 97, 606). Dies gilt aber nicht für §§ 9b II, 24 III, VI 2, 29 II 1, 2. Insoweit ist der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats – oder sein Vertreter (§ 24 III, VI 2) – bzw alle Beiräte gemeinsam Organ der GdW. Die dem Verwaltungsbeirat zugewiesenen Aufgaben können weiterhin und zusätzlich durch jeden WEigtümer wahrgenommen werden (KG FGPrax 04, 107, 108).

II. Unterstützung (§ 29 II 1 Fall 1).

Rn 7

Unterstützung meint Hilfe (s.a. BGH NJW 18, 2550 Rz 66). Dies setzt voraus, dass sich der Verw unterstützen lassen will. Lehnt er eine Hilfe ab, geht die Unterstützung ins Leere. Die Verwaltungsbeiräte haben keine Pflicht, den Verw anzuhalten, seinen Pflichten nachzukommen (BGH NJW 18, 2550 [BGH 23.02.2018 - V ZR 101/16] Rz 66). Bsp: Begehung der Liegenschaft, Feststellung von Baumängeln, Einholung und Sichtung von Angeboten, Vorauswahl von Angeboten, Vorbereitung der Versammlung (Ort, Stätte, Zeitpunkt, Organisation).

III. Überwachung (§ 29 II 1 Fall 2).

Rn 8

§ 29 II 1 Fall 2 verleiht den Verwaltungsbeiräten nicht das Recht, sich die Kompetenzen des Verw anzueignen (BTDrs 19/22634, 48) und gibt auch keine anderen Rechte. § 111 I AktG ist indes entspr anwendbar. Überwachung meint daher, dass die Verwaltungsbeiräte alle Pflichten des Verw kontrollieren müssen. Die Verwaltungsbeiräte müssen daher wenigstens stichprobenartig die Buchführung des Verw sichten, die Verträge der GdW kennen und wissen, warum diese vom Verw mit wem, wann und aus welchen Gründen geschlossen wurden. Sie müssen auch überprüfen, ob der Verw (noch) die Anforderungen für seine gewerberechtliche Zulassung erfüllt. Ferner müssen die Verwaltungsbeiräte mit sämtlichen Konten der GdW vertraut sein und wissen, wann die Liquidität in Gefahr ist. Die Verwaltungsbeiräte müssen außerdem die Jahresabrechnung, den Wirtschaftsplan und den Vermögensbericht prüfen (Rn 9). Stellen die Verwaltungsbeiräte Mängel fest, haben sie die WEigtümer zu informieren. Das Recht, selbst die Initiative zu ergreifen und den Verw zB ohne Mandat zu verklagen, ha...