Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 559 BGB – Mieterhöhung n ... / III. Wirkungen.

1. Mieterhöhung für aufgewendete Kosten.

a) Allgemeines.

Rn 8

Liegt eine Modernisierungsmaßnahme iSv § 559 I 1 vor, darf der Vermieter die jährliche Miete im Verfahren nach § 559b iHv 8 % (s.a. Rn 2) der für die Wohnung aufgewendeten tatsächlichen und notwendigen Kosten erhöhen (va Bauhandwerker, Baunebenkosten, Architekten- und Ingenieurhonorare, Eigenleistungen und § 555a III 1 – BGH NJW 11, 1499 [BGH 30.03.2011 - VIII ZR 173/10] Rz 15). Unnötige, unzweckmäßige oder überhöhte Aufwendungen können nicht angesetzt werden (BGH NJW 09, 839 [BGH 17.12.2008 - VIII ZR 41/08; VIII ZR 84/08] Rz 19). Sind keine wohnungsbezogenen Kosten angefallen, hat der Vermieter die Kosten auf die Wohnungen entsprechend § 315 I aufzuteilen (s Rn 10). Es bietet sich va eine Verteilung entsprechend der Wohn-/Nutzfläche an. Der Vermieter kann aber auch zB auf den unterschiedlichen Nutzen für die jeweilige Wohnung (KG ZMR 06, 612, 614) oder die Lage einer Wohnung abstellen. Miteigentumsanteile (§ 16 I 2 WEG) bieten sich idR nur an, wenn sie der Wohn-/Nutzfläche entsprechen. Der gewählte Verteilerschlüssel ist zu erläutern. Auf die Höhe der Ausgangsmiete kommt es für die Berechnung der Modernisierungsmieterhöhung nicht an. Kosten entstehen mit der Ausstellung der Rechnung über die durchgeführten Arbeiten (BGH NZM 12, 832 Rz 2). Der Erhöhungsbetrag ist kein Sockelbetrag. Durch die idR steigende ortübliche Vergleichsmiete reduziert sich aus wirtschaftlicher Sicht sukzessive der Erhöhungsbetrag. Finanzierungskosten dürfen nicht umgelegt werden (Hambg NJW 81, 2820). Entsprechendes gilt nach § 559 II für Kosten für eine Erhaltungsmaßnahme (Rn 11) oder für einen Mietausfall.

b) Grundsatz der Wirtschaftlichkeit.

Rn 9

Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§§ 556 II 1 Hs 1, 560 V, § 24 II 1 II. BV, § 20 I 2 NMV 1970) ist nach bisheriger Rspr iÜ grds unbeachtlich (BGH NJW 04, 1738, 1739 [BGH 03.03.2004 - VIII ZR 149/03]; aA LG Berlin MDR 19, 1375) und spielt nur für die Frage einer Härte iSv § 559 IV eine Rolle (Rn 23). Dies ist zu überdenken, da den Vermieter die vertragliche Nebenpflicht trifft, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der Miete haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen (BGH NJW 10, 3647 [BGH 13.10.2010 - XII ZR 129/09] Rz 16; 08, 440 Rz 14). Ein Verstoß gegen diese Nebenpflicht kann zu einem Schadensersatzanspruch führen, der sich auf Freihaltung des Mieters von den unnötigen Kosten richtet (BGH NJW 08, 440 Rz 14). Eine Kappungsgrenze folgt jedenfalls aus § 559 IIIa (Rn 15).

2. Mehrere Wohnungen (§ 559 III).

Rn 10

Betrifft eine Modernisierungsmaßnahme – wie idR – mehrere Wohnungen, sind die aufgewendeten Kosten angemessen iSv §§ 315, 316 auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen (LG Berlin GE 19, 1579) – es sei denn, einzelne Kosten sind konkret einer Wohnung zuzuordnen (LG Münster WuM 10, 93 [AG Grevenbroich 11.01.2010 - 19 C 106/09]). Für den Verteilungsmaßstab s Rn 8.

3. Kosten für Erhaltungsmaßnahmen (§ 559 II).

a) Erforderlich.

Rn 11

Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a Rn 3) erforderlich gewesen sind oder wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten iSv § 559 (s.a. BGH NJW-RR 23, 371 Rz 13; NZM 22, 795 [BGH 20.07.2022 - VIII ZR 361/21] Rz 18). Erforderlich idS sind zum einen die Erhaltungsmaßnahmen, die der Mieter nach § 535 I 2 verlangen konnte (§ 535 Rn 136a). Bsp: Reparaturen der Fassade, des Daches, der Steigleitungen, von Fenstern. Zum anderen sind nach Sinn und Zweck Erhaltungsmaßnahmen dann iSv § 559 II erforderlich, wenn der Vermieter selbst sie iSv § 555a I für erforderlich hielt (§ 555a Rn 5). Es handelt sich um Anlagen, Bauteile und Einrichtungen, die noch funktionsfähig sind, keinen zu beseitigenden Mangel aufweisen und deren Erhaltung der Mieter mangels Fälligkeit daher auch nicht verlangen konnte (§ 535 Rn 136a). Ihren Austausch muss der Vermieter vielmehr befürworten, weil sie bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab-)genutzt worden sind und ihr Austausch/ihre Erhaltung aus objektiver Sicht technisch/wirtschaftlich sinnvoll und aus Anlass der Modernisierung gleichsam geboten war (s.a. BGH ZMR 20, 925 Rz 41 ff).

b) Berechnung.

aa) Überblick.

Rn 12

Die erforderlichen Erhaltungskosten müssen errechnet werden. Ist eine konkrete Angabe nicht möglich, können sie subsidiär (s.a. Hinz NZM 13, 209, 223) nach § 559 II Hs 2 analog § 287 ZPO geschätzt werden (BGH NJW 15, 934 [BGH 17.12.2014 - VIII ZR 88/13] Rz 45). Mit einer Schätzung sollen überzogene Anforderungen an die Berechnung des Abzugs vermieden werden (BTDrs 17/10485, 24). Die darlegungs- und beweisbelastete Partei (s.a. Rn 13) hat dazu die Anknüpfungstatsachen mitzuteilen (Siegmund MietRB 22, 19, 22).

bb) Erhaltungsmaßnahmen, die der Mieter verlangen konnte.

Rn 12a

Die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen, die der Mieter nach § 535 verlangen konnte (§ 535 Rn 136a), sind in voller Höhe von den Gesamtkosten abzuziehen. Dazu ist zu berechnen/schätzen, welche Erhaltungskosten und ›Sowieso-Kosten‹, zB Kosten für Baustelleneinrichtung oder Gerüste, auch ohne die Modernisierungsmaßnahme angefallen wären.

cc) Erhaltungsmaßnahmen, die der Mieter nicht verlangen konnte.

Rn 12b

Die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen, die der Mieter nicht verlangen konnte, sind nach hM im Verhältnis zur durchschnittlichen Lebens...