Land- und Forstimmobilien: Alternative Assetklasse

Land- und Forstimmobilien standen lange bei Investoren nicht so hoch im Kurs. Das ändert sich gerade: Die alternative Assetklasse kommt aus der Nische heraus, in unsicheren Zeiten entpuppen sich Acker- und Waldflächen als langfristig sicherer Anlagehafen. Und neben der Rendite gibt es noch ein gutes grünes Gewissen gratis dazu.

"Wir haben gerade richtig viel zu tun": Das berichtet Christoph Freiherr von Schenck zu Schweinsberg, Geschäftsführer von Engel & Völkers Land- und Forstimmobilien. Das Maklerunternehmen nehme "einen stetigen Zuwachs von Investoren" wahr, die sich für die Land- und Forstimmobilien - Wald, Ackerflächen, Rebberge - interessierten.

Colliers International ist in deutschen Markt eingestiegen

Dieses Potenzial hat auch Colliers International erkannt: Das Immobilienberatungsunternehmen ist ganz frisch in den deutschen Markt eingestiegen. Ein Neuling auf dem Gebiet von Land- und Forstimmobilien ist Colliers allerdings nicht: In anderen Ländern - Australien, Neuseeland, Kanada - nehme das Unternehmen in der Assetklasse bereits eine führende Position ein, sagt Nils von Schmidt, der den Bereich bei Colliers International gemeinsam mit Eckbrecht von Grone leitet. Mit dem jetzigen Schritt biete Colliers die Assetklasse weltweit an.

Land- und Forstimmobilien seien für Investoren interessant, weil sie "zu einer Gesamtrisikoabsenkung im Portfolio" führten, sagt von Grone. Denn die Werte von Grund und Boden blieben in jedem Fall langfristig erhalten. Zudem hätten Agrar- und Forstinvestments geringe Korrelationen zu anderen Assetklassen. Und es gebe Vorteile beim Erbschaftssteuerrecht.

Die Zukunftsaussichten sind positiv

Die Zukunftsaussichten der Assetklasse seien durchweg positiv, sagt von Schmidt. Er verweist darauf, dass allein dadurch, dass in Deutschland in den vergangenen beiden Jahren Trockenheit, Stürme und der Borkenkäfer große Schäden an Waldflächen hinterlassen hätten, viel Aufforstungsbedarf bestehe. Doch dafür fehlten vielen Forstbetrieben die finanziellen Mittel. Sie suchten nun nach Investoren, denen eine langfristige Wertanlage wichtiger ist als das schnelle Geld - um wieder liquide zu werden. Für Investoren käme das gute Gewissen hinzu, dass sich mit solch "grünen" Anlageformen einstelle - ein Faktor, der ebenfalls zunehmend wichtiger werde.

"Rendite ist bei vielen Anlegern nicht alles." Eckbrecht von Grone, Colliers International

Auch angesichts der aktuellen Corona-Pandemie sieht Christoph Freiherr von Schenck zu Schweinsberg von Engel & Völkers Land- und Forstimmobilien gute Zukunftsaussichten für die alternative Assetklasse. Denn laut dem US-Farmland- and Timberland-Index, so berichtet er, hätten Agrar- und Forstinvestments in der Vergangenheit allen großen Krisen - sei es der Dotcom-Blase, 9/11 oder der Finanzkrise 2008 - getrotzt und sich als sichere und resistente Anlageform behauptet. Im Grunde sei es wie bei vielem, was sich aktuell zeige: Trends, die schon vor Corona vorhanden waren, beschleunigten und verstärkten sich durch die Pandemie.

"Land- und Forstimmobilien sind die Anlageklasse der Wahl in diesen Zeiten." Christoph Freiherr von Schenck zu Schweinsberg, Geschäftsführer von Engel & Völkers Land- und Forstimmobilien

Langfristige Rendite, sichere Anlageklasse

Eine eher geringe Rendite war der Grund, weshalb der Markt von Land- und Forstimmobilien lange Zeit für institutionelle Investoren eher uninteressant war - Verkäufe von Grund und Boden gab es fast ausschließlich zwischen professionellen Land- und Forstwirten. Inzwischen sieht das anders aus. In Ermangelung von anderen gewinnträchtigen Anlageformen gewinnen Acker- und Waldflächen auch für fachfremde Investoren an Bedeutung. 25 bis 30 Prozent der verkauften Flächen gingen mittlerweile an Nicht-Fachleute, sagt Nils von Schmidt. Auch bei den Renditen müssten sich Land- und Forstimmobilien inzwischen kaum mehr verstecken. Diese lägen in Deutschland um die zwei Prozent, im Ausland könnten auch drei bis vier oder sogar bis zu sechs Prozent drin sein. "Das ist schon ein Wort", meint von Schmidt.

Tractor spreading fertilizer in field
Landwirte bearbeiten die Felder, Liquidität bekommen sie durch institutionelle Investoren

Nachteile: Markt ist kleinteilig und intransparent

Laut dem Immobiliendienstleister Savills lag das Transaktionsvolumen von forstwirtschaftlichen Flächen in Deutschland 2016 bei etwa 460 Millionen Euro bei einem Flächenumsatz von 34.730 Hektar. Dass sich institutionelle Investoren bislang bei Land- und Forstimmobilien eher zurückhaltend gezeigt haben, hat auch etwas mit der besonderen Struktur des Marktes zu tun. Dieser ist zum einen sehr kleinteilig, was ein lohnendes Investment aufwendig macht. Savills geht von etwa zwei Millionen Waldbesitzern in Deutschland aus. Ein Drittel der Forstflächen gehöre dem Staat, ein weiteres knappes Fünftel (19 Prozent) verschiedenen Körperschaften. 48 Prozent befände sich im Privatbesitz, allerdings dominierten hierbei Adelsfamilien. Vor allem die Privatwälder seien sehr klein parzelliert. Im Schnitt sind die Flächen laut Savills lediglich drei Hektar groß – nur 13 Prozent des Privatwaldes übertreffe einen Wert von 1.000 Hektar. In der Landwirtschaft sieht es vor allem in Süddeutschland ähnlich aus, größere zusammenhänge Flächen gibt es im Norden und im Osten. Auch die Bodenpreise seien sehr unterschiedlich, sagen Nils von Schmidt und Eckbrecht von Grone von Colliers International. Ackerflächen schwankten je nach Region zwischen 20.000 und 100.000 Euro je Hektar. Hinzu komme, dass der Markt sehr intransparent sei.

"Für Nicht-Fachleute ist der Markt kaum zu durchschauen." Christoph Freiherr von Schenck zu Schweinsberg, Engel & Völkers Land- und Forstimmobilien

Und noch eine Hürde gibt es für Anleger: Der Verkauf von forst- und landwirtschaftlichen Grundstücken ist in Deutschland durch das Grundstücksverkehrgesetz geregelt, eine Genehmigung durch die Landwirtschafts- oder Forstbehörde ist notwendig. Damit will der Staat verhindern, dass Agrar- und Forstflächen anderweitig genutzt werden.


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Schlagworte zum Thema:  Land- und Forstwirtschaft, Investment