Immobilienfinanzierung: DIFI-Abwärtstrend setzt sich fort

Auch im ersten Quartal 2019 notiert der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von JLL und dem ZEW - Leibniz-Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung im roten Bereich. Trotz der eher positiven Einschätzung der erstmals berücksichtigten Nutzungsart "Hotel" ist er auf minus 9,7 Punkte gesunken.

Dass die Stimmung der deutschen Immobilienfinanzierer in den ersten drei Monaten des Jahres auf einen neuen Tiefstwert gesunken ist, hatte auch das Quartalsbarometer von BF.direkt jüngst gezeigt. Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) befindet sich ebenfalls schon länger im Abwärtstrend. Im Vorquartal lag der Index bei minus 10,4 (inklusive Hotels). Damit bewegt sich der DIFI mit nur einer Unterbrechung bereits seit zwei Jahren durchgehend im Minus. Der Index setzt sich aus Experteneinschätzungen zur jeweiligen Finanzierungssituation der vergangenen sechs und zu den Erwartungen in den kommenden sechs Monaten zusammen.

"Wie bereits in den vergangenen Umfragen sind über alle Nutzungsarten hinweg die Prognosen deutlich pessimistischer als die aktuelle Lagebewertung.“ Anke Herz, Team Leader Debt Advisory JLL Germany

Gründe sind laut Herz die sich generell abkühlende globale Konjunktur, der Konfrontationskurs der politischen Machtblöcke und die Unsicherheiten eines möglichen ungeordneten Brexits.

"Somit hält die pessimistische Stimmung an. Ausschließlich die neu in der Umfrage berücksichtigte Assetklasse Hotel erlebt einen leichten Aufschwung und hat über den Jahreswechsel die Nulllinie durchbrochen." Dr. Carolin Schmidt, Department International Finance and Financial Management am ZEW

Leichte Trendumkehr beim Einzelhandel

Überraschend schlagen sich im aktuellen DIFI die Expertenmeinungen in einer leichten Trendumkehr beim Einzelhandel nieder. Mit einem Stand von minus 39,4 Punkten ist die Lagebewertung zur Immobilienfinanzierung in diesem Bereich rund zwölf Punkte höher als noch Ende des vergangenen Jahres (-51,5 Punkte). Auch die Finanzierungserwartungen für das kommende Halbjahr haben sich leicht erholt.

"Die düsteren Prognosen der Experten in der Umfrage vom Herbst 2018 haben sich zwar nicht bewahrheitet, von einer nachhaltigen Trendumkehr kann aber weiterhin nicht ausgegangen werden." Anke Herz, Team Leader Debt Advisory JLL Germany

Nur Hotels über der Nulllinie

Die Lagebeschreibung und Finanzierungserwartung für Logistikimmobilien seitens der Experten belaufen sich auf jeweils einen Rückgang von zehn Punkten. Zum ersten Mal seit 2017 muss für diese Assetklasse insgesamt wieder ein negativer Wert notiert werden, wobei die Lageeinschätzung sich noch im Plusbereich bewegt. Als einzige Nutzungsart liegen sich Hotels mit 1,9 Punkten über der Nulllinie. Dafür verantwortlich sind laut dem aktuellen DIFI die deutlich optimistischeren Finanzierungserwartungen, die um satte 20 Punkte geklettert seien.

Zickzackkurs bei Büros und Wohnimmobilien

Ihren im Jahr 2017 begonnenen Zickzackkurs um die Nulllinie setzen die Nutzungsarten Büro und Wohnen fort. Während sich die Finanzierungssituation der Büroimmobilien nach der Befragung der Experten von 11,7 auf 10,4 Punkte nur minimal verschlechtert habe, sei sie für Wohnimmobilien von 8,8 auf minus 0,1 Punkte abgerutscht. Bei den Erwartungen für die nächsten sechs Monate ergibt sich laut der Einschätzung ein konträres Bild: Einem leichten Rückgang bei Wohnobjekten steht ein starkes und sogar stärkstes Abnehmen von allen Nutzungsarten bei Büroimmobilien gegenüber.

Verschlechterung der Refinanzierungsbedingungen erwartet

Einlagen und Pfandbriefe gehören laut dem aktuellen DIFI zu den Gewinnern bei den Refinanzierungsinstrumenten. Mit Zuwächsen von jeweils rund 25 Punkten bei den Erwartungen und jeweils rund zwölf Punkten bei der Bewertung des aktuellen Umfelds bilanzierten ausschließlich diese beiden Instrumente positiv. Mit einem jeweils nur leichten Zugewinn warteten ungedeckte Schuldverschreibungen auf.

"Angesichts der steigenden Spreads gegenüber deutschen Bundesanleihen ist dies überraschend." Anke Herz, Team Leader Debt Advisory JLL Germany

Rund 30 Punkte niedriger gegenüber dem DIFI im vierten Quartal 2018 notiert dagegen die Einschätzung der Refinanzierungssituation durch Immobilienaktien.

Und wie entwickelt sich das Nachfrageverhalten der Investoren in den kommenden zwölf Monaten? Für ein unverändertes Nachfrageverhalten der verschiedenen Investorengruppen sprachen sich bei dieser Sonderfrage des DIFI 37 bis 69 Prozent der Befragten aus. Im Schnitt wird eher von einer Zu- als von einer Abnahme ausgegangen. Dies zeigte sich besonders auffällig bei Family Offices. Besonders gefragt sind deutsche Immobilien bei Investoren aus Asien und dem Nahen Osten: Knapp die Hälfte (48 Prozent) der Umfrageteilnehmer erwartet verstärkte Investitionen aus diesen Regionen. Lediglich acht Prozent rechnen mit einem Kapitalabfluss.

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