DIFI: Klimaschutz wirkt sich auf Immobilienfinanzierung aus

Der Megatrend Klimaschutz geht auch an den Finanzierern nicht spurlos vorbei, wie der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von JLL und dem ZEW zeigt. Nach Einschätzung der Experten wird er die Konditionen in allen Segmenten verschärfen. Die Stimmung ist auf einem neuen Tiefpunkt.

Um 4,4 Punkte auf minus 15,2 Punkte ist der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von JLL und dem ZEW Leibniz-Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung im vierten Quartal 2019 gegenüber dem Vorquartal gesunken. Damit bewegt sich der DIFI bereits seit gut zwei Jahren im Minus und erreicht aktuell den schlechtesten Wert seit 2012. Die Finanzierungserwartung (Ausblick auf das kommende Halbjahr) notiert seit Anfang 2017 im Negativbereich, während sich die Einschätzung der Finanzierungssituation (Rückblick auf die vergangenen sechs Monate) immer wieder einmal leicht erholt hat.

Einen großen Anteil am Abwärtstrend im vierten Quartal 2019 hatte laut JLL aber die um 10,4 Punkte rückläufige Einschätzung der Finanzierungssituation der vergangenen sechs Monate auf einen aktuellen Stand von minus 9,6 Punkte. Auch "die leicht verbesserte Finanzierungerwartung (plus 1,6 Punkte auf aktuell 20,8 Punkte) für die kommenden sechs Monate konnte das Ergebnis nicht ausgleichen oder gar ins Positive drehen", so Anke Herz, Team Leader Debt Advisory JLL Germany.

Insgesamt spiegele der Index die aktuelle konjunkturelle Entwicklung vor dem Hintergrund globaler Ungewissheiten wider, ergänzt Dr. Carolin Schmidt, Department International Finance and Financial Management am ZEW. Leichte Entspannungssignale, etwa bei Brexit und Handelsstreit, könnten im ersten Quartal 2020 eventuell wieder für ein freundlicheres Bild sorgen. 

In einer Sonderfrage wurden die Finanzierer zu den Auswirkungen von fünf globalen Trends (Niedrigzinsniveau, Klimaschutz, Digitalisierung, Demografie, Urbanisierung) auf die Finanzierungsfähigkeit und -konditionen in den sieben größten deutschen Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) interviewt. Die Befragten sind sich einig, dass sich durch diese Faktoren über alle Assetklassen (Büro, Wohnen, Logistik, Einzelhandel, Hotel) hinweg nur punktuell etwas verändern wird. Einzige Ausnahme: der Klimaschutz. Er wird den Experten zufolge die Finanzierungskonditionen in allen Immobiliensegmenten stark oder sogar sehr stark verschärfen.

DIFI: Nur Büroimmobilien können noch punkten

Als einzige Assetklasse verzeichnet im aktuellen DIFI das Bürosegment einen Auftrieb, sowohl bei der Einschätzung der Finanzierungssituation (plus 2,5 Punkte) als auch bei den Finanzierungserwartungen (plus 7,9 Punkte) im Vergleich zum Vorquartal. Die Finanzierungssituation im zweiten Halbjahr wird per Saldo als relativ erfreulich eingeschätzt (Stand: 16,7 Punkte). Die Erwartungen notieren jedoch immer noch bei minus 4,1 Punkten.

Die positive Einschätzung der Finanzierungssituation hat laut JLL in den Big 7 zu Vermietungsaktivitäten auf einem ähnlich hohem Niveau wie im Vorjahr geführt. "Ob sich dieser Trend im Lichte der sich eintrübenden Konjunktur fortsetzen wird, ist aus aktueller Sicht allerdings fraglich", gibt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany, zu bedenken. Für das erste Halbjahr 2020 erwarten jedoch knapp 90 Prozent der Befragten keine Veränderungen im Bürosegment.

Finanzierung von Wohnimmobilien: Demografie und Urbanisierung mit größter Auswirkung

Wohnimmobilien haben mit einem Zuwachs von 11,7 Punkten gegenüber dem Vorquartal ebenfalls zum leichten Aufwärtstrend bei den Erwartungen für die kommenden sechs Monate beigetragen, notieren aber noch unter Null bei minus 4,3 Punkten. Die Situation der vergangenen sechs Monate wurde negativer eingeschätzt als im Vorquartal: Der Teilindex ging um 9,8 Punkte zurück und notiert nun leicht über Null bei 4,4 Punkten.

Bemerkenswert ist, so Herz, dass die Befragten dem Klimaschutz in diesem Segment einen ähnlich großen Einfluss auf die Finanzierungskonditionen beimessen wie dem anhaltenden Niedrigzinsniveau. Die größte Auswirkung auf die Finanzierbarkeit von Wohnimmobilien dürften den Befagten zufolge jedoch die globalen Trends Demografie und Urbanisierung haben, während  die Digitalisierung die Finanzierungsfähigkeit in diesem Segment kaum beeinflussen wird.  

Das sieht bei Logistikimmobilien anders aus: Die Digitalisierung wird sich nach Meinung von zwei Dritteln der Befragten besonders stark auswirken, neben der Urbanisierung. Das Segment Logistik hat im vierten Quartal mit einem Plus von acht Punkten gegenüber dem Vorquartal zum leichten Aufwärtstrend bei den Erwartungen beigetragen. Die Finanzierungssituation der vergangenen sechs Monate wurde deutlich schlechter bewertet mit einem Minus von 6,6 Punkten (Stand: plus 4,1 Punkte). Die Erwartungen sind aber gar nicht schlecht mit plus 8,8 Punkten.

Einzelhandel: Schlechteste Einschätzung der Finanzierungserwartung seit 2011

Bei der Assetklasse Einzelhandel zeigt sich im DIFI für das vierte Quartal 2019 bei den Finanzierungserwartungen die seit Umfragebeginn im Jahr 2011 schlechteste Einschätzung: minus 68,2 Punkte. Das entspricht noch einmal einem Rückgang um 5,7 Punkte gegenüber dem Vorquartal. Die Finanzierungsexperten sind sich weitgehend einig, dass jetzt und in näherer Zukunft keine Verbesserung eintreten wird. Mehr als 60 Prozent der Befragten rechnen sogar damit, dass sich die Bedingungen weiter verschlechtern werden.

Auch im Teilsaldo für die Finanzierungssituation im vergangenen Halbjahr schlägt sich die schlechte Stimmung im Einzelhandel mit einem weiteren Rückgang von 11,8 Punkte nieder (Stand minus 63,7 Punkte). Für die Assetklasse Hotel gehen zwar noch 13,6 Prozent der Befragten von einer Verbesserung aus, fast dreimal so viele aber von einer weiteren Verschlechterung. Der Teilindex liegt nun bei minus 27,3 Punkten bei den Erwartungen. Was die Situation der im vergangenen Halbjahr angeht ging der Teilindex für Hotels um 26,1 Punkte auf nun minus 9,5 Punkte zurück.

Die Nutzungsart "Hotel" wurde erstmals im ersten Quartal 2019 in den DIFI aufgenommen und lag damals als einzige Assetklasse mit 1,9 Punkten über der Nulllinie.

Refinanzierung: Immobilienaktien unattraktiver als zuvor ist der Mietendeckel schuld?

Auf den Refinanzierungsmärkten tendiert der Teilsaldo "Immobilienaktien" nach einer leichten Erholung im zweiten und dritten Quartal 2019 wieder negativ. Mit einem Stand von minus 29,4 Punkten bei der Finanzierungssituation und minus 12,5 Punkten bei den Erwartungen stellen sie nach Einschätzung der befragten Experten das aus heutiger Sicht unattraktivste Refinanzierungsinstrument dar. "Verantwortlich für den erneuten Abschwung dürften auch der jüngst in Berlin beschlossene Mietendeckel sowie die damit einhergehenden Diskussionen zur Frage der Enteignung von Wohnungskonzernen sein", meint ZEW-Analystin Herz.

Eine recht positive Bilanz kann bei den Schuldverschreibungen gezogen werden. Nach zwei Jahren im Minus verzeichnen diese Instrumente erstmals wieder einen leicht positiven Saldo. Auch Einlagen erleben ein kleines Comeback. 


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