Die Finanzierungssituation hat sich weiter verschlechtert. Das spiegelt der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von JLL und dem Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) wider: Die Einschätzung der Experten ist im zweiten Quartal 2018 gegenüber dem Vorquartal um satte 9,5 Punkte zurückgegangen und bewegt sich aktuell nur noch knapp über Null bei 0,6 Punkten. Der Gesamtindex liegt nun bei minus 8,2 Punkten, was einem Rückgang um 0,4 Punkte entspricht.

Bereits zum Jahresbeginn 2017 waren die Erwartungen der Experten so schlecht wie seit 2012 nicht mehr. Im zweiten Quartal 2018 zugelegt haben die Erwartungen für das kommende Halbjahr – mit minus 16,9 Punkten liegen sie aber immer noch deutlich im negativen Bereich. JLL zufolge kann die Entwicklung mit den erwarteten Zinsentwicklungen im Euroraum erklärt werden. "Merkliche Zinssteigerungen wären allerdings selbst dann frühestens nach einer Leitzinserhöhung zu erwarten", sagt Anke Herz, Team Leader Debt Advisory JLL Germany.

Einzelhandelsfinanzierungen am schlechtesten beurteilt

Die Einschätzungen der Immobilienfinanzierungsmärkte für die Nutzungsarten Büro und Wohnen sind ähnlich wie im Vorquartal, gingen aber ebenfalls leicht auf jeweils minus 2,7 Punkte zurück. Einen neuen Tiefstand notiert die Einschätzung der Finanzierung von Einzelhandelsimmobilien:  minus 32,8 Punkte. Ein Grund dafür sei der weiter wachsende Onlinehandel, meint Dr. Carolin Schmidt, wissenschaftliche Mitarbeiterin im Forschungsbereich Internationale Finanzmärkte und Finanzmanagement am Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW).

Mit einem Stand von 5,6 Punkten werden Logistikfinanzierungen auch weiterhin positiv bewertet. Auch die Erwartungen der Experten haben sich laut JLL für die nächsten sechs Monate deutlich verbessert. "Lager- und Logistikflächen werden vermehrt durch Onlinehändler nachgefragt", so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Refinanzierung: Immobilienaktien kritisch betrachtet

Die Entwicklung der Refinanzierungsmärkte wird durch die Experten unterschiedlich bewertet, hat sich aber im Vergleich zum Vorquartal im Durchschnitt leicht verschlechtert.

Auffällig sind laut JLL und ZEW die rückläufigen Einschätzungen in den vergangenen sechs Monaten bei Schuldverschreibungen, Mortgage Backed Securities und Immobilienaktien. Für die kommenden sechs Monate werden die Refinanzierungsinstrumente kritisch betrachtet und liegen in der Bewertung deutlich hinter der aktuellen Refinanzierungslage zurück. Bei Pfandbriefen und Immobilienaktien sind jedoch leicht optimistische Tendenzen für die Zukunft zu erkennen.

Höchste Margen bei Value-Add-Hotels

Seit 2014 befragen JLL und ZEW die Finanzierungsexperten im zweiten Jahresquartal zu ihren Einschätzungen zu marktüblichen Margen und Loan-to-Value Ratios (LTV, Fremdfinanzierungsanteile bezogen auf Marktwerte) für Objektfinanzierungen in den Risikoklassen "Core" und "Value-Add". Erstmals wurde dabei auch die Assetklasse Hotel berücksichtigt.

Die Einschätzungen der Margen unterscheiden sich in beiden Risikoklassen deutlich: Im Core-Segment werden konsistent niedrigere Margen erzielt als im risikoreicheren Value-Add-Segment. Die Unterschiede belaufen sich im Schnitt auf 57 Basispunkte (bps). Auch innerhalb der Risikoklassen gehen die Einschätzungen der Experten auseinander: Während im Core-Bereich im zweiten Quartal 2018 die höchsten Margen mit Logistikfinanzierungen erzielt werden können (125 bps), ist im Value-Add-Segment bei den Hotels mit 184 bps (rund 60 bps mehr als bei Wohnimmobilien) die höchste Marge erzielbar.

"Insgesamt macht sich aber nach einem kurzzeitigen Anstieg Anfang 2016 der steigende
Margendruck bemerkbar, wobei sich der Rückgang 2018 zu verlangsamen scheint. Dies könnte als Anzeichen gedeutet werden, dass LTVs wegen steigender Preise und Margen aufgrund der bankinternen Kosten allmählich nur noch wenig Spielraum nach unten bieten", sagt Anke Herz abschließend.

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