Wie sich die Immobilienfinanzierung verändert

Banken agieren selektiver, alternative Finanzierer gewinnen an Bedeutung und Investoren müssen sich auf neue Anforderungen bei Eigenkapital, ESG und Risikomanagement einstellen. Wer finanziert den Immobilienmarkt von morgen? Darüber diskutierten am 5.10.2026 Experten auch auf der Expo Real.

Matthias Heimann, Managing Director 777 Financial Advisors, sieht noch keinen Aufschwung. Der Markt sei in einer Phase der Bewährung, neue Lösungen seien gefragt. Rechtsanwalt Oliver Platt von der Kanzlei Kucera formulierte es deutlicher: Der Markt sei brutal, man solle sich nichts vormachen. 

Immobilienfinanzierung: Banken werden selektiver

Prof. Dr. Ralf Klann, Head of Debt & Structured Finance CBRE, beschrieb einen Transaktionsmarkt, der sich konsolidiert hat. Investoren wollten mehr investieren, blieben aber selektiv. Bei guten Objekten in guten Lagen gebe es wieder Wettbewerb, insgesamt seien aber weitere Korrekturen nötig. Der Kern des Problems: In der Niedrigzinsphase seien die Preise gestiegen, nun müssten Objekte refinanziert werden, deren Wert seither gefallen sei. Die Zinsen für langfristige Finanzierungen würden vermutlich hoch bleiben. Dieses Zinsniveau sei allerdings historisch betrachtet eher normal.

Für Sven Volker Blankenburg, Co-Leiter Gewerbliche Immobilienfinanzierung Berliner Sparkasse, sind die Grundsätze der Kreditvergabe geblieben, die Gewichtung nicht. Drei Fragen stelle er sich stets: Will ich mit diesem Kunden Geschäfte machen? Wollen wir dieses Objekt finanzieren? Und kann ich die Finanzierung zu diesen Bedingungen darstellen?

Know-how und Eigenkapitalstärke des Kunden hätten deutlich an Gewicht gewonnen. Die Banken seien selektiver, bei Einzeltickets sehe er einen positiven Trend, große Tickets blieben schwierig. Verhandlungen dauerten drastisch länger.

Welche Immobilien noch finanziert werden

Viele Marktteilnehmer seien es gewohnt, unter drei oder vier Hausbanken zu wählen, so Klann. Diese nähmen heute nicht mehr alles an. Wer finanzieren wolle, brauche mehr Vorlaufzeit und vor allem einen breiteren Marktzugang.

Entscheidend ist auch die Assetklasse. Gute Assets mit guten Strukturen seien finanzierbar, so Heimann. Zeigten sie Schwächen, ändere sich das Bild. Wer sich außerhalb des Core-Segments bewege, finde oft gar keine Finanzierung mehr. Klassiker wie Wohnen und Logistik ließen sich leichter finanzieren. Platt ergänzte, selbst vermeintliche Core-Objekte würden durch politische Vorgaben und Verzögerungen belastet. Weiche Faktoren seien nie wirklich weich: Wer früh kläre, wer was mit wem finanzieren dürfe und wolle, spare sich wochenlange ergebnislose Verhandlungen.

Hohe Zinsen erschweren die Refinanzierung

Bei notleidenden Krediten sieht Klann Deutschland hinter den europäischen Nachbarn. Hoffnung machten steigende Cashflows. Mit Zinssenkungen in den nächsten Monaten rechnet Platt nicht. Damit kämen nur Kapitalstarke zurecht.

Fazit: Kapital für Immobilien ist vorhanden, aber es ist wählerischer geworden. Banken finanzieren weiterhin, prüfen jedoch Kunde, Objekt und Konditionen strenger und verlangen mehr Eigenkapital. Die Anforderungen an Eigentümer und Investoren steigen entsprechend. Durchsetzen werden sich kapitalstarke Akteure mit guten Objekten, breitem Finanzierungszugang und dem Willen, früh und realistisch zu verhandeln.

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