Alternative Kapitalgeber verzweifelt gesucht

Viele Akteure in der Immobilienbranche hatten zu Jahresbeginn gehofft, dass 2026 das Jahr zur nachhaltigen Erholung der Immobilienmärkte werden könnte. Und in den ersten beiden Monaten gab es Signale, die den Optimismus rechtfertigten: Die (langfristigen) Zinsen gaben nach, der Transaktionsmarkt stabilisierte sich und die Zuversicht wuchs, dass staatliche Investitionsprogramme die Konjunktur stimulieren würden. Aber seit Ende Februar tobt der Irankrieg, der zu massiven Belastungen auch der deutschen Wirtschaft führte.

Zinspolitik: Warum die EZB den Immobilienmarkt zu lange belastet

"Gegen hohe Energiepreise kann die Europäische Zentralbank nichts tun. Es wäre aber besser gewesen, die Leitzinsen früher und vielleicht stärker anzuheben, um die Inflation im Keim zu ersticken", stellt Professor Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung am IREBS Institut für Immobilienwirtschaft der Universität Regensburg, fest. Stattdessen hob sie diese im Juni und September erst mal nur leicht an. Dafür zogen die langfristigen Zinsen kräftig an. 

"Oberhalb von vier Prozent fängt es an, Investoren wehzutun", warnt Sebastian. Doch noch scheint die Zinsentwicklung wenig Beunruhigung auszulösen. "Mit dem aktuellen Zinsniveau kommen wir bei Projektentwicklungen gut zurecht", sagt Philipp Schnabel, Mitglied der Geschäftsführung des Projektentwicklers und Asset Managers Garbe Industrial. Viele Banken würden gewerbliche Bauvorhaben, etwa im Logistikbereich, mitfinanzieren.

Neugeschäft: Banken finanzieren selektiv – Fokus auf Top-Lagen 

"Wir vergeben Kredite für Projektentwicklungen fast aller Nutzungsarten, vorzugsweise in den Top-7-Metropolen", sagt Christian Federspieler, Leiter Real Estate Germany der Unicredit. Der Fokus der Geschäftsaktivitäten bei Bestands- und Projektfinanzierungen der Unicredit konzentriere sich auf die Assetklassen Büro und Wohnen. Der Finanzierungsbedarf ist mitunter immens. 

Der größte deutsche Wohnkonzern Vonovia deckte sich im ersten Halbjahr dieses Jahres mit Refinanzierungsmitteln in Höhe von 4,4 Milliarden Euro ein. LEG Immobilien, die Nummer zwei der Branche, hatte bereits im dritten Quartal des vergangenen Jahres alle Refinanzierungsaktivitäten abgeschlossen. "Große Immobiliengesellschaften nutzen Banken und Kapitalmärkte zur Refinanzierung", merkt Federspieler an. 

Ist die Situation an Kapitalmärkten entspannt, bevorzugen sie die Emission von Anleihen oder Wandelschuldverschreibungen. "Wir schätzen beide Wege: Kapitalmarkt und Kredite von Banken", betont Stefan Folmayer, Leiter Corporate Finance and Treasury LEG Immobilien. Generell präferiert LEG einen ausgewogenen Mix beider Varianten zur Deckung ihres Fremdkapitalbedarfs.

Problemkredite und das veränderte Kreditverhalten der Immobilienbanken 

"Wir registrieren ein spürbar gestiegenes Risikobewusstsein der Banken, aber ebenso eine hohe Bereitschaft zur Finanzierung von Qualitätsimmobilien", sagt Peter Müffelmann, Head of Treasury der HIH Invest Real Estate. Der Vermögensverwalter managt über 100 Immobilien- und Infrastrukturfonds für institutionelle Anleger wie Pensionskassen und Versicherungen (verwaltetes Vermögen: 26 Milliarden Euro). 

"Die Beleihungsausläufe unserer Kredite sind moderat, die Loan-to-Value-Ratio (LTV) liegt in der Regel unter 50 Prozent", so Müffelmann. Dass gewerbliche Immobilienfinanzierer neue Engagements sorgsam abwägen, dürfte vor allem mit Problemfällen in Kreditportfolien zusammenhängen, die sie sich bei der Darlehensvergabe vor der Zinswende 2022 eingehandelt haben. "In vielen Kreditabteilungen war zu Beginn der Krise die Hoffnung weit verbreitet, dass die Zinsen bald wieder fallen und sich die Immobilienmärkte rasch erholen würden", resümiert Jean-Pierre Rudel, Transaktions- und Restrukturierungsberater des Immobiliendienstleisters EY Real Estate. 

Dieses Wunschdenken entpuppte sich als Trugschluss, da sich die gefallenen Immobilienwerte bislang zumeist nicht oder kaum erholt haben. Des Weiteren brach, beispielsweise bei vielen Büro- und Einzelhandelsimmobilien, der Cashflow dauerhaft ein oder ganz weg. "Da ist eine Stundung des Kapitaldienstes kein Ausweg, um Immobilien wieder kapitaldienstfähig zu machen", urteilt Rudel. 

Refinanzierungslücke: Milliarden-Problem blockiert Immobilienmarkt

Das Funding Gap, also die Refinanzierungslücke bei gewerblichen Immobilienfinanzierungen, übersteigt HIH Invest zufolge in diesem Jahr sechs Milliarden Euro, was rund 15 Prozent des Gesamtvolumens aller auslaufenden gewerblichen Immobilienfinanzierungen entspricht. Andere Schätzungen taxieren es sogar auf 8,5 Milliarden Euro. CR-Management-Geschäftsführer Torsten Hollstein bemängelt, dass "die zögerliche Abwicklung von Altlasten in den Kreditportfolien von Banken viel Eigenkapital für neue Finanzierungen blockiert". Anders als in der Finanzkrise 2008 gebe es wegen komplexer Finanzierungsstrukturen bislang keinen liquiden Markt für Non-Performing Loans (NPL).

"Jetzt wären die Voraussetzungen für alternative Finanzierer ideal, sich im gewerblichen Immobilienfinanzierungsmarkt zu positionieren", so Hollstein. Allerdings ist es aktuell nicht leicht, Kapitalgeber für Real-Estate-Private-Debt-Investments zu begeistern. "Vor der Zinswende haben Kreditfonds (Debt Funds) in Deutschland vorwiegend Mezzaninekapital in Projektentwicklungen gesteckt", resümiert Stefan Stute, Mitglied der Geschäftsleitung von Wüest Partner Deutschland. Viele ihrer früheren Geldgeber hätten die hohen Risiken dieses Anlagespektrums unterschätzt, sodass die Schieflage von Bauvorhaben infolge der Zinswende für sie oft mit dem Totalverlust des Kapitaleinsatzes endete. Aufgrund dieser bitteren Lektion sei der Markt für Mezzaninekapital hierzulande momentan fast völlig ausgetrocknet, so Stute.

Debt Funds: Wer trotz Kreditklemme noch Kapital in den Markt bringt

Zu den wenigen Fondsinitiatoren, die im stark fragmentierten Kreditfondssegment hierzulande – mit der Zielregion Deutschland – momentan aktiv sind, gehört die FAP Group. "Institutionelle deutsche Anleger, die neues Geld in Kreditfonds investieren wollen, gibt es praktisch nicht", stellt deren Gründer und Geschäftsführer Curth-C. Flatow fest. 

Die FAP Group hatte Anfang letzten Jahres mit amerikanischen Anlegern einen Debt Fund (Zielvolumen: eine Milliarde Euro) für Whole-Loan-Finanzierungen von Projekt- und Bestandsimmobilien konzipiert. Ferner befindet sie sich in Gesprächen mit Investoren zur Auflage eines weiteren Kreditfonds im kommenden Jahr. Auch einige Versicherungen überlegen wieder einen Teil ihrer Kapitalanlagen in Kreditfonds zu stecken. 

"Die Lehren aus der Zinswende haben dazu geführt, dass Anlagekonzepte überdacht wurden, um die Risiken von Investments zu senken", sagt der stellvertretende Vorstandsvorsitzende der Hanse Merkur Grundvermögen (HMG), einer Tochter der Versicherungsgruppe Hanse-Merkur, Malte Andes. 

Kreditfonds: Lieber Bestand als Neubau

Der neue Kreditfonds (Zielvolumen: 500 Millionen Euro) der HMG, der sich in der Umsetzung befindet, wird keine Projekte mitfinanzieren, sondern hochwertige Bestandsobjekte (Schwerpunkt: Wohnimmobilien und Büros) mit laufendem Cashflow. Angeboten werden sollen Senior- und Whole-Loan-Finanzierungen, andere Kreditfonds der HMG vergeben auch Nachrangdarlehen.

"Unser großer Pluspunkt gegenüber Initiatoren, die nur Kreditfonds auflegen, ist, dass wir über Know-how als Investment- und Asset Manager von Immobilienfonds verfügen", so Andes. Deshalb könne man bei interessanten Projekten sogar Finanzierungen mit Covenant-Brüchen von Banken übernehmen. "Es ist paradox, dass viele institutionelle Anleger eine Beteiligung an Core-Immobilienfonds, die mit Eigenkapital investieren, Kreditfondsinvestments vorziehen, obwohl diese momentan ein attraktiveres Rendite-/Risikoprofil haben", stellt Wüest-Berater Stute fest. 

Das höchste Risiko, wenn Finanzierungen in Schieflagen gerieten, trügen die, die Eigenkapital in Bauvorhaben oder den Erwerb von Immobilien steckten. Banken und Kreditfonds agierten sehr risikoavers auf Basis weit niedrigerer Beleihungswerte als vor der Zinswende. "Der Beleihungsauslauf (LTV) von Bestandsfinanzierungen im Seniorbereich beträgt derzeit höchstens 65 Prozent", argumentiert er. Da müsse viel schiefgehen, dass es zu hohen Ausfällen und somit zu Verlusten für Banken oder Debt Funds komme.

Dies ist ein Auszug aus der Ausgabe 04/26 der "Immobilienwirtschaft". Im restlichen Beitrag lesen Sie, warum Basel IV Banken weiter einschränkt und alternative Finanzierer langfristig an Boden gewinnen dürften.

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