Wo sich Vermieten 2026 noch lohnt

Die Angebotsmieten in deutschen Großstädten haben sich zuletzt sehr unterschiedlich entwickelt. Während Köln, Hamburg und Düsseldorf im Jahresvergleich mit deutlichen Zuwächsen herausstechen, verzeichnet Berlin einen Rückgang. 

Das sind Ergebnisse aus dem jüngsten Update des Kiel Instituts für Weltwirtschaft (IfW) auf Basis von Value-Daten für den GREIX-Mietpreisindex – der misst die qualitätsbereinigte Entwicklung der Angebotsmieten (kalt) für Wohnungen in 37 Städten und Regionen, darunter die 30 bevölkerungsreichsten Städte.

Spannbreite bei der Mietentwicklung

Nominal sind die Angebotsmieten laut GREIX-Mietpreisindex im zweiten Quartal 2026 um 0,8 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2026 gestiegen – und um drei Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025. Die nominale Jahresrate hat sich damit nahe der Drei-Prozent-Marke stabilisiert.

Im Vergleich zum Vorquartal lagen Hamburg (plus zwei Prozent), Köln (plus 1,3 Prozent) und Düsseldorf (plus 1,1 Prozent) über dem bundesweiten GREIX-Zuwachs. München befindet sich mit plus 0,8 Prozent genau im Durchschnitt. Berlin (plus 0,6 Prozent), Frankfurt am Main (plus 0,1 Prozent) und Stuttgart (plus / minus 0,0 Prozent) verzeichneten nur geringe Zuwächse. In Leipzig gingen die Angebotsmieten leicht um 0,1 Prozent zurück.

Deutlicher wird das Bild im Jahresvergleich: In Köln sind die Mietpreise im Jahresvergleich um sechs Prozent, in Hamburg um 5,1 Prozent und in Düsseldorf um 4,1 Prozent gestiegen. Damit liegen diese Metropolen deutlich über dem bundesweiten Schnitt von drei Prozent. Berlin verzeichnete ein Minus von 0,8 Prozent. Zwischen der Mietpreisentwicklung in Köln und Berlin liegt damit ein Spread von knapp sieben Prozentpunkten.

Unterschiede beim Mietpreisniveau

Am teuersten bleibt im GREIX-Update München mit einer durchschnittlichen Kaltmiete von 23,70 Euro pro Quadratmeter. Mit Abstand folgen Frankfurt am Main (17,80 Euro pro Quadratmeter), Hamburg (16,50 Euro pro Quadratmeter) und Stuttgart (16,30 Euro pro Quadratmeter). Köln (16 Euro pro Quadratmeter) und Berlin (15,30 Euro pro Quadratmeter) bilden das obere Mittelfeld, Düsseldorf liegt bei 14,90 Euro pro Quadratmeter.

Das untere Ende der acht größten deutschen Städte markiert Leipzig mit 10,50 Euro pro Quadratmeter. Das aktuelle Mietpreisniveau in Deutschlands acht größten Städten zeigt damit weiterhin eine große Spanne.

Gerade Stuttgart verdeutlicht, dass Niveau und Dynamik auseinanderfallen: Die Stadt bleibt einer der teuersten Mietmärkte Deutschlands, weist aber mit einer Stagnation im Quartalsvergleich und einem Anstieg von 1,3 Prozent im Jahresvergleich nur sehr geringe Wachstumsraten unter den Großstädten auf. "Ein hohes Preisniveau bedeutet also nicht automatisch, dass die Preise weiter kräftig steigen, und ein niedriges Niveau nicht, dass ein Markt ruhig bleibt", schreiben die Analysten.

Der gewichtete Durchschnitt über alle 37 Städte und Regionen (GREIX) liegt aktuell bei 14,30 Euro pro Quadratmeter.

Mietentwicklung außerhalb der Metropolen

Auch außerhalb der acht größten Städte bleibt laut IfW Kiel die Entwicklung uneinheitlich. Besonders kräftig stiegen die Angebotsmieten im Quartalsvergleich in Kiel (plus zwei Prozent), Karlsruhe (plus 1,8 Prozent), Wiesbaden (plus 1,6 Prozent), Münster (plus 1,6 Prozent), Lübeck (plus 1,5 Prozent), Essen (plus 1,4 Prozent), Wuppertal (plus 1,4 Prozent) und Potsdam (plus 1,3 Prozent).

Rückgänge blieben die Ausnahme und zeigten sich vor allem in Braunschweig (minus 0,9 Prozent), Erfurt (minus 0,8 Prozent), Aachen (minus 0,4 Prozent) und im Rhein-Erft-Kreis (minus 0,2 Prozent).

Neubau deutlich teurer als Bestand

Neue Mietwohnungen in der Kaltmiete kosteten im zweiten Quartal 2026 im GREIX-Durchschnitt 19 Euro pro Quadratmeter, Bestandswohnungen 13,9 Euro – das ist ein Abstand von rund 5,10 Euro (36,6 Prozent).

Unter den acht größten Städten ist München im Neubau mit 27,10 Euro pro Quadratmeter mit deutlichem Abstand am teuersten. Es folgen Hamburg mit 21,50 Euro, Stuttgart mit 20,70 Euro und Frankfurt am Main mit 20,60 Euro. Leipzig bleibt mit 14,60 Euro pro Quadratmeter das untere Ende der acht größten Städte.

Mietniveau und Vermarktungsgeschwindigkeit

Die Inseratslaufzeiten zeigen, wie schnell Mietinserate in den einzelnen Städten vom Markt genommen werden, ohne die Ursachen dieser Unterschiede eindeutig zu bestimmen, heißt es in dem Bericht.

Eine Untersuchung der vergangenen vier Quartale der 37 GREIX-Städte zeigt einen deutlichen statistischen Zusammenhang zwischen der Höhe der Angebotsmiete und dem Anteil der Inserate, die innerhalb einer Woche wieder von den Plattformen verschwinden (Korrelation: 0,74). Städte mit hohem Mietniveau wie München weisen demnach tendenziell eine schnellere Vermarktung auf.

Möblierte und reguläre Angebote: Mieten nähern sich an

Seit 2015 hat sich laut IfW Kiel die Kaltmiete im möblierten unbefristeten Segment bis zum zweiten Quartal 2026 ähnlich entwickelt wie bei regulären Inseraten. Der Index der regulären Inserate liegt knapp über 151 Punkten, der Index für möblierte unbefristete Kaltmieten bei etwas unter 155 Punkten.

Die Differenz am aktuellen Rand beträgt rund 3,3 Indexpunkte und ist damit deutlich geringer als in einzelnen früheren Phasen. Aus dem Indexvergleich ergibt sich keine robuste Evidenz dafür, dass möblierte unbefristete Inserate seit 2015 dauerhaft stärker gestiegen sind als reguläre Inserate.

"Möblierte und befristet vermietete Wohnungen entwickeln sich seit 2015 nicht grundsätzlich anders als der reguläre Mietmarkt – frühere Abstände zwischen den Segmenten sind inzwischen wieder nahezu verschwunden", sagt Jonas Zdrzalek, Projektleiter GREIX am Kiel Institut für Weltwirtschaft.

GREIX-Mietpreisindex: Methodik

Der GREIX-Mietpreisindex bietet eine detaillierte Auswertung der Mietenentwicklung von 37 Städten und Regionen. Die Preisveränderung ist in interaktiven Grafiken für verschiedene Zeitintervalle und Bezugsgrößen (Index und Quadratmeterpreis) abrufbar.  Er basiert auf hedonischen Regressionsmodellen und wird für folgende Frequenzen veröffentlicht: monatlich, quartalsweise und jährlich.

Durch die Berechnung der Preisentwicklung als Index werden mit statistischen Verfahren Verzerrungen eliminiert, die bei durchschnittlichen Quadratmeterpreisen auftreten. So führen viele Inserate mit besonders hochpreisigen Mieten – etwa aufgrund einer guten Lage oder einem guten Zustand – zu steigenden Durchschnittspreisen pro Quadratmeter. Dem liegt aber nicht unbedingt eine generelle Steigerung der Mieten zugrunde. Durch die Indexbildung gibt es keine Verzerrung in der Preisentwicklung nach oben oder unten aufgrund spezifischer Eigenschaften der angebotenen Mietwohnungen. 

Pro Quartal werden für den GREIX-Mietpreisindex mehr als 60.000 Angebote aus der Value-Marktdatenbank ausgewertet. Es handelt sich überwiegend um städtische Zahlen von mehr als 100 Immobilienplattformen und Maklerwebseiten.

GREIX-Mietpreisindex: Alle Informationen und interaktive Grafiken

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